Fond oprav

Jaroslav Matějka napsal:
"Může být určeno v Prohlášení vlastníka nebo usnesením shromáždění: Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Účtu společenství je za každou bytovou jednotku a každou nebytovou komerční jednotku shodná"

Pane Matějko, Vaše rada je v rozporu s § 15 odst. 1 ZoVB. Pokud v Prohlášení vlastníka je stanoven způsob přispívání jinak, nežli podle spoluvlastnických podílů, jde o ustanovení absolutně neplatné pro rozpor se zákonem.

Pokud je jiný způsob přispívání odsouhlasen na shromáždění, neplatí to pro všechny vlastníky jednotek, nýbrž pouze pro ty, kteří s takovou dohodou na shromáždění prokazatelně souhlasili. Takové "usnesení" neplatí pro ostatní členy SVJ ani pro další osoby, které nabydou vlastnictví k jednotce později a nepřipojí se k dohodě. Viz Výklad pojmu "dohoda".

Developer, který snad hodlá využít nerovného postavení vůči kupcům jednotek a zkusí propašovat podobné ustanovení do kupních smluv, si koleduje o obvinění z trestného činu útisku podle § 177 Trestního zákoníku.

Jiný způsob přispívání a placení záloh nežli podle spoluvlastnických podílů vyžaduje uzavřít písemnou dohodu. Není-li písemné dohody všech vlastníků jednotek, nelze uplatnit osvobození od daně z příjmu (fakticky jde o dar) a rozdíl jsou příjemci povinni řádně zdanit, jak už zde bylo mnohokrát napsáno - viz § 4 odst. 1 písm. zg zákona o daních z příjmů.

lake

Vážený,

stále neodpovídáte na kritiku vaší úvahy o tvorbě Fondu oprav, ale raději rovnou zaútočíte bez znalostí, a dnes i bez judikátů.

Takže k vašemu tvrzení: „…Jestliže SVJ vlastní a provozuje kotelnu pro více domů, kalkuluje cenu tepla jako věcně usměrněnou včetně přiměřeného zisku; aby se vyhnulo zdanění této částky, převede ji do fondu oprav, což je účetně rezerva na opravy, údržbu a modernizaci kotelny. …“

Upřesněte si prosím významy:

Jestliže SVJ vlastní kotelnu = je zapsáno v KN jako vlastník jednotky (z jakého právního důvodu by SVJ vlastnilo pouze technologii = strojní vybavení).

Jestliže SVJ provozuje kotelnu, tak

• SVJ je vlastník jednotky (kotelny) zapsán v KN, má živnostenské oprávnění k podnikání, koncesovanou živnost na výrobu tepla a není tedy nepodnikajícím/ne­ziskovým právním subjektem, nebo tyto činnosti dělá „načerno“ bez patřičných oprávnění a prodává teplo v základní sazbě DPH,

nebo

• SVJ spravuje cizí majetek – majetek vlastníků jednotek, je neziskovou nepodnikající právnickou osobou, k provozování tepelného hospodářství (kotelnu) má uzavřenou smlouvu s oprávněnou právnickou osobou na podnikání v teplárenství v souladu s energetickým zákonem.

Nabádáte k obejití zákoných ustanovení v činnosti společenství, není to nabádání k trestnému činu z vaší strany p.„lake“?, krátit daně. A to jste pověřený vlastník většího SVJ.

Víte co blábolíte? Od kdy může společenství tvořit v souladu se zákonem o účetnictví a jeho prováděcí vyhláškou č.504/2002 Sb., v platném znění, „účetní rezervu“?, dle § 19 Rezervy: „Položka „B.I.1. Rezervy“ obsahuje zdroje vytvářené účetní jednotkou podle zvláštního právního předpisu (tvorba reservy dle zákona č. 593/1992 Sb., § 7, 9 a 10), a to v souvislosti s činností podléhající dani z příjmů.“.

Nastudujte prosím zákon č.72/1994 Sb. v platném znění a zamyslete se nad §15 odst.2. a vašim tvrzením.

K ceně tepla v základní sazbě DPH také mlčíte, jelikož SVJ nemůže být plátcem DPH.

Nyní k vašim připomínkám: Původní vlastník, jako jeden jedinný vlastník (devolopeři tak nyní konají), mohl v „Prohlášení…“ tyto skutečnosti uvéct. Původní vlastník se také mohl se dvěma prvními nabyvateli dohodnout a dané záležitosti uvést ve „Stanovách…“. Výše uvedené je vše v souladu s ustanoveními zákona č.72/1994 Sb., takže „trestný čin útisku“ je nesmysl.

Nabyvatel jednotky vstupuje do práv a povinností původního vlastníka vyplývajících z „Prohlášení…“ nebo „Stanov…“. Nabyvatel jednotky se mohl před nabytím, jednotky seznámit s „Prohlášením vlastníka“ i „Stanovami společenství“. Jedná se o veřejné listiny. Většinou v nabývací listině (smlouvě o převodu jednotky či kupní smlouvě) je uvedeno, že nabyvatel je seznámen se všemi právy a povinnostmi, včetně hrazení příspěvků.

Matějka

Pane Matějko,
máte zřejmě dnes velmi špatný den. Je třeba číst úvodní příspěvek, na ten se odpovídá. V tomto vláknu se diskutuje o fondu oprav a dlouhodobé záloze na správu. Máte k tomu něco?

lake

Vymýšlíte okrajové případy.

Společenství fond oprav nemá a nemůže mít ani jiné fondy.

Původně jsem nechtěla vůbec reagovat, protože k tzv. „fondu oprav“ jsem už zveřejnila desítky příspěvků – tady, na svém webu, v časopise Účetnictví, ve své knížce.

Už jsem to ale nevydržela. Nebudu reagovat na sáhodlouhé příspěvky pana Matějky a pana lake. Omezím se na tento krátký, strohý a rovněž nesprávný.

Píšete:

„Společenství fond oprav nemá a nemůže mít ani jiné fondy.“

Společenství může mít fond tvořený z výsledku hospodaření. Do výsledku hospodaření vstupují např. přijaté úroky z běžného účtu, přijaté úroky z prodlení, přijaté pokuty apod.

Fond tvořený ze zisku nebude nijak velký, protože ani jeho zdroje nejsou nic moc. SVJ, které jej tvoří, by mělo stanovit, na jaký účel je tvořen. Pokud se rozhodne, že účelem bude krytí oprav čehokoliv a že se tudíž tento fond bude jmenovat „fond oprav“, může to napsat do svých vnitřních předpisů. V praxi jsem zatím takový fond tvořený ze zisku neviděla, ale je plně v souladu s § 18 vyhlášky č. 504/2002 Sb.

V žádném případě ale nejsou fondem oprav zálohově poskytované příspěvky na správu domu nazývané tvrdošíjně některými nepoučitelnými diskutujícími „fondem oprav“.

Z příspěvků na správu se hradí nejrůznější náklady na správu, např. spotřeba režijního materiálu, opravy společných částí domu, telefon, bankovní poplatky, poplatky SIPO, odměny členů orgánu SVJ, odměny vyplácené na základě dohod o provedení práce a další. To všechno se na vlastníky rozpočítává podle spoluvlastnických podílů (§ 15 odst. 2 DZP), nestanoví-li dohoda podepsaná všemi něco jiného.

N. Klainová

V našem SVJ mají vlastníci velkých bytů většinu. Nechali proto na shromáždění odsouhlasit příspěvek do FO stejný pro věechny byty. Prosím o radu, zda a jak se lze proti tomu bránit. Děkuji Josef Cerný

Pane Černý, jde o typické zdánlivé usnesení, které ve skutečnosti usnesením není. Je tedy nulitní; to znamená že vůbec nenastaly právní účinky, které zákon spojuje s rozhodnutím shromáždění. Shromáždění se pokusilo přijmout rozhodnutí ve věci, která je mimo jeho působnost.

Doporučuji Vám, abyste z opatrnosti oznámil jak SVJ, tak vlastníkům jednotek, že šlo o neplatné rozhodnutí o věci, o které není shromáždění vůbec oprávněno rozhodovat. Oznamte že i nadále se budete na správě domu podílet pouze částkami podle Vašeho spoluvlastnického podílu.

Co zde napsal „. (bez ověření)“ je totální nesmysl.

Justitianus

P.S. Žádný fond oprav neexistuje.

Jedině soudem jako přehlasovaný vlastník. Tím to zboříte poměrně lehce.

zbytečné. já osobně bych nevynakládala ani peníze ani úsilí, platila dál dle podílu, ať si zažaluje svj :-) je to protizákonné rozhodnutí, tudíž jako by nebylo.

§ 1180 odst. 1 NOZ vlastník jednotky přispívá v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Chcete-li tedy změnit poměr, musíte nejdříve změnit prohlášení vlastníka.

souhlasit musí všichni vlastníci.

Opravuji překlep v poslední větě – odvolávám se na § 15 ZDP (zákona o daních z příjmů) ne DZP. N. Klainová

To snad nemyslíte vážně?

„lake“ napsal: „2. Fond oprav ve společenství vlastníků Opět platí, že je tvořen z vlastních finančních zdrojů účetní jednotky (např. úroky z bankovních účtů, přijaté úroky z prodlení, zisk z provozování kotelny). …“.

A v daném se „lake“ plete = nemá pravdu, jelikož:

• Společenství vlastníků jednotek je ze ZÁKONA neziskový právní subjekt; (pro tvorbu zisku na provozování tepelného zdroje by potřebovalo mít živnostenské oprávnění – minimálně koncesovanou živnost na výrobu tepla).
• Společenství vlastníků jednotek se nemůže stát ani „dobrovolným plátcem DPH“, proto by teplo bylo účtováno/faktu­rováno odběratelům v základní sazbě DPH.
• Společenství vlastníků jednotek nevlastní kotelnu (nebo je zapsáno v KN jako vlastník dané jednotky/místnos­ti? – vyjímečný případ).
• Kotelna je (většinou) jako součást společných částí budovy ve spoluvlastnictví vlastníků jednotlivých jednotek dle velkosti spoluvlastnického poměru na společných částech domu. (Strojní vybavení může být ve vlastnictví provozovatele tepelného zdroje.)
• Společenství vlastníků jednotek „spravuje“ společný majetek svých členů, tedy i „kotelnu“.
• Mají-li vlastníci = členové daného společenství vlastníků jednotek ve spoluvlastnictví kotelnu s povinností dodávat „teplo“ jiným právním subjektům, musí si smluvně zajistit provozovatele „tepelného hospodářství“ s oprávněním podnikat ve výrobě tepla – viz energetický zákon.
• Tento provozovatel má tepelný zdroj v PRONÁJMU; (výše pronájmu je zákonným předpisem regulována, a je oprávněným nákladem v ceně tepla).
• Příjem z „pronájmu“ tepelného zdroje není příjmem společenství vlastníků jednotek.
• Příjem z „pronájmu“ tepelného zdroje je příjmem vlastníků jednotlivých jednotek dle velkosti spoluvlastnického poměru na společných částech domu; tito jednotliví vlastníci v souladu s daňovými předpisy tento příjem daní.
• Rozhodnutím shromáždění vlastníků může být určeno, že se příjem nebude vlastníkům vyplácet, ale bude např. 1× ročně příspěvkem na dlouhodobou zálohu (nesprávně FO).

Matějka