dělení finančního zůstatku BD
Při zrušení BD a vypořádání dochází k vyrovnání podle výše podílů a tyto si pak každý daní sám, jak by to však bylo s daní pokud by se členové BD rozhodli finanční prostředky nebo jejich část vložit do SVJ, a následně by z těchto fin. prostředků byla provedena rekonstrukce, jednalo by se o nepeněžní zisk majitelů bytových jednotek a tyto by pak bylo třeba danit? Je lepší varianta provést rekonstrukce ještě jako BD a provést zrušení a vypořádání pouze zbývajících fin. prostř.? Děkuji za odpověď.
H:Při zrušení BD a vypořádání dochází k vyrovnání podle výše podílů a tyto si pak každý daní sám
P:Podíl na likvidačním zůstatku daní BD podle § 36 ZDP, nikoliv člen družstva
H:Je lepší varianta provést rekonstrukce ještě jako BD a provést zrušení a vypořádání pouze zbývajících fin. prostř.?
P:Druhá nejlepší varianta je provést rekonstrukci domu jako BD, když jsou ještě všechny jednotky ve vlastnictví BD. Nejlepší variantou pro členy BD, kteří chtějí „pouze“ bydlet, je dům nerozdělovat na jednotky a pokračovat nadále jako BD.
Hezký den!
Pavel
Prosím vysvětlení jestli to chápu dobře: § 751 (1) Bytové družstvo nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. (2) Souhlas podle odstavce 1 musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila. (3) Odstavce 1 a 2 se nepoužijí, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci.
Odstavce 1 a 2 se vztahují na to,že musí 100% členů BD musí souhlasit s prodejem nějakého svého majetku(dr. bytu)osobě která není členem BD. Odstavec 3 umožňuje převést byt do vlastnictví členu svého BD a nemusí k tomu mít žádný souhlas ostaních družstevníků?
čili v praxi BD udělá prohlášení vlastníka a rozdělí na jednotky a společné části, a např. 3 byty převede do vlastnictví(aby se nemuselo zakládat SVj) a vše může fungovat tak jak to fungovalo?
Druhý můj dotaz je: BD dodnes nemá schválené stanovy(mělo být do 6/2014) a ty by měli být schváleny 100% družstevníků.Bohužel je teď taková situace (třetí pokus) že by sváleny být nemusely.Co by pak mohlo následovat?V době kdy se schvalovaly podruhé,předseda a místopředseda odstoupili(3 člen zůstal ale naní roky zapsaný v OR, za 2 roky to nestihl) a byli zvolení jiní 2 šlenové, kteří tomu bohužel nerozumí. Patová situace,co s tím?prosím pomoooooooooc,děkuji
Mija napsala: „BD dodnes nemá schválené stanovy (mělo být do 6/2014).“
To také není pravda. Opět omyl. Podle ZOK platí:
| 90/2012 Sb. § 777 (1) Ujednání společenských smluv, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona, se zrušují dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. (2) Obchodní korporace přizpůsobí do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona listiny podle odstavce 1 úpravě tohoto zákona a doručí je do sbírky listin. (…). (4) Má se za to, že obsahem společenských smluv obchodních korporací, které vznikly před účinností tohoto zákona, jsou i dosavadní ustanovení obchodního zákoníku, která upravovala práva a povinnosti společníků, pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona nebo se od nich společníci neodchýlili ve společenské smlouvě. |
Zákonodárce se nezmiňuje o SCHVÁLENÍ stanov, nýbrž o ZMĚNĚ (přizpůsobení) stanov. Změna stanov může nastat i jiným způsobem, než schválením nového znění členskou schůzí družstva. ZOK k tomu stanoví:
| 90/2012 Sb. § 554 (2) Dojde-li ke změně stanov na základě právní skutečnosti, představenstvo družstva vyhotoví úplné znění stanov bez zbytečného odkladu poté, co se některý z členů představenstva o této skutečnosti dozví. |
Z uvedeného plyne, že ke změně stanov na základě právní skutečnosti není podmínkou, aby se o změně hlasovalo! Právní skutečností je i nabytí účinnosti zákona č.90/2012 Sb. Ke změně stanov došlo tedy automaticky. Povinností každého člena představenstva BD tedy bylo upravit stanovy v souladu s tímto zákonem (§ 777 odst. 1, 2 a 4) a vložit je do sbírky listin rejstříkového soudu. To mohli a měli učinit z vlastní iniciativy, bez svolání členské schůze, a to do 6 měsíců od účinnosti ZOK. Tedy do 30.6.2014.
S povinností upravit stanovy je to tedy zcela jinak, než se domnívá Mija. Zákonnou povinnost měli splnit sami členové představenstva družstva.
Nevylučuji, že existují jiné výklady ZOK. V tom případě je ZOK paskvil.
lake
Mija napsala: „Odstavce 1 a 2 se vztahují na to,že musí 100% členů BD musí souhlasit s prodejem nějakého svého majetku(dr. bytu)osobě která není členem BD.“
To je nesprávná úvaha. Jednak členové družstva nemají „svůj“ majetek – byty jsou přece v majetku družstva. Druhak k převodu družstevního bytu jiné osobě než nájemci NENÍ nutný souhlas 100% členů BD. Je nutný souhlas pouze samotného nájemce-člena BD a souhlas všech členů BD, kteří mají právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Je-li nabyvatelem bytu člen BD, který je nájemcem převáděného bytu, pak toto neplatí a je potřebný pouze souhlas jeho samotného.
Stanovy mohou samozřejmě určit jiné podmínky pro převod bytu na jinou osobu, případně mohou převody družstevních bytů zakázat.
lake
Lake,mnohokrát vám děkuji,teď už snad se začínám lehce orientovat v právní mluvě k BD.
lake napsal: „Stanovy mohou samozřejmě určit jiné podmínky pro převod bytu na jinou osobu, případně mohou převody družstevních bytů zakázat“. Tím jste chtěl říci,že a)převody družstevních bytů jako takové,nebo b)převody družstevních bytů na jinou osobu než je člen toho daného BD. Ještě bych měla na vás jednen dotaz,stále slyším,jak nevýhodné je SVJ oproti BD. Ve zkratce uvedu, opravte mě prosím jestli se zase mýlím,
- BD je oproti SVJ levnější co se týče převodu členských práv a povinností,daně z nemovitosti,a co ještě??
2)u BD jsou snáze vymožitelné dluhy a je možné člena družstva vyloučit při hrubém porušení zákona a povinností
3)u SVJ je vlsatník zapsaný v katastru nemůže se stát,že špatným hospodařením by mohl přijít o byt jako v BD.
4)90/2012 i 89/2012 jsou " nepřesné"
5)u SVj si může vlastník pronajmout byt komu chce,u BD je k tomu zapotřebí schválení představenstva
6)u BD pokud předtasvensto ne úplně dobře hospodaří mají družstevníci povinnost složit další členský vklad popř. další a další vklad,obrazně řečeno FO je v kompetenci představenstva
7)u SVJ nemusí vlastník platit na naurčitý účel,pokud účel dlohodobých záloh pomine, prostředky se vyúčtují vlastníkům
8)u SVJ např.pokud se vlastníci dohodnou,mohou si vyplatit z dluhodobých záloh částku,kterou mohou následně použít třeba někdo na vyvložkování komínu, kdo topí plynem(dle prohl. vl není společná část)a někdo kdo topí elektrikou tak na dovolenou.
Něco zásadního jsem zapomněla? Děkuji za vaši odpověď a lidský přístup,mija
Mijo,
pokusím se na něco odpovědět. Hodně záleží na tom, zda v bytě chcete „pouze“ bydlet nebo máte v úmyslu s ním podnikat.
3)u SVJ je vlastník zapsaný v katastru nemůže se stát, že špatným hospodařením by mohl přijít o byt jako v BD.
P: to je častý omyl. Nájemník v BD žádný byt nevlastní a tak o něho nemůže přijít. Vlastník bytu v SVJ je ručitelem za závazky SVJ, při špatném hospodaření o byt může přijít. Netvrdím, že je to časté, ale tvrdit, že když je byt v katastru zapsaný na vlastníka, tak že o něho nemůže přijít je nepravda. Navíc od roku 2015 je rozhodné co je napsáno v KN (třeba podvodem) a nikoliv jaký je skutečný stav.
4)90/2012 i 89/2012 jsou " nepřesné"
P: omyl, jsou to paskvily, pouze několik nechápajících nebo zainteresovaných je velebí až do nebes
5)u SVJ si může vlastník pronajmout byt komu chce, u BD je k tomu zapotřebí schválení představenstva
P: záleží pro koho je tato situace výhodná. Pokud chce vlastník bytu v SVJ ubytovat hordu divných lidí, nebo vařit pervitin a distribuovat ho (stačí číst tento web), SVJ s tím mnoho nenadělá. Sousedům v SVJ se to asi nebude líbit, ale to je tak vše, co s tím mohou udělat. Takže pro pronajímatele je SVJ výhodnější. V BD by se to nestalo.
6)u BD pokud představenstvo ne úplně dobře hospodaří mají družstevníci povinnost složit další členský vklad popř. další a další vklad, obrazně řečeno FO je v kompetenci představenstva
P: o dalším členském vkladu v BD rozhoduje členská schůze. Zde rozdíl od SVJ nevidím
7)u SVJ nemusí vlastník platit na neurčitý účel, pokud účel dlouhodobých záloh pomine, prostředky se vyúčtují vlastníkům
P: u BD se také nevybírají peníze jen proto, že má BD běžný účet. Zde rozdíl skutečně není
8)u SVJ např. pokud se vlastníci dohodnou, mohou si vyplatit z dlouhodobých záloh částku, kterou mohou následně použít třeba někdo na vyvložkování komínu, kdo topí plynem (dle prohl. vl není společná část) a někdo kdo topí elektrikou tak na dovolenou.
P: v praxi se žádné prostředky nevyplácejí, to jsou jen teoretické možnosti. Když je peněz na účtu dost, tak se sníží příspěvky u SVJ nebo nájem u BD. Zde není žádný rozdíl
Závěr: Kdo chce „pouze“ bydlet má mnoho důvodů zvolit BD. Kdo chce s bytem podnikat (pronajímat, brát na byt úvěry atd.), tak zvolí vlastnictví bytu a SVJ. Výše uvedené píšu z pozice předsedy představenstva BD a předsedy výboru SVJ.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,nejsem si jistá,jestli mluvíme oba o tom samém.Chápu,že to vidíte ze své pozice,a já zase ze své.Jsem majitelem bytu v SVJ kde bydlím, v BD je majitelem práv a povinností manžel kde bydlí rodiče a poté budou bydlet děti.Obojí jsme platili tržní cenou,takže nic nemáme rozhodně zadarmo,a neradi bychom nějakou naší nečinností přišly o střechu nad hlavou.Úvahu o vlastním domě prosím vypusťme. Ptala jsem se konkrétně na věc,kterou řešíme.Teorie je hezká věc,ale žiju v realitě a porušování zákonů není úplně to pravé ořechové a nejsem člověk,který v zákonech „leží“.
My máme v domě komíny,kdy některé z nich jsou používané na topení plynem,ale v prohl.vlastníka máme,že společnou částí je komín,o vložce tam neví ani zmínka.Jak mě tady někdo „usměrňoval“,tak vložka do konímu už je záležitost jen majitele bytu k topnému tělesu,a pokud SVj proplatí vyvložkování komínu jen někomu,je to de fakto"zpronevěra" protože platí soukromou věc a oprávněně by majitel,který komín nepotřebuje a topí elektrikou,se cítil v nevýhodě.Jak čtete,nejde o to,že by na účtu bylo peněz nadbytek,ale prioritou (třeba před sanací zdiva)je mít komíny v pořádku a revizní zprávu také.Z lidského hlediska dokážu pochopit,že majitel v přízemí dá za vyvložkování 30 tis.,ve 4NP jen 6 tis.Tak se zřejmě domluvíme,a nebude to nic proti ničemu,když každému vyplatíme nějakou částku(schválenou).Další postup zřejmě zvolíme tak,že zadám zakázku na vyvložkování komínů sama(ne SVJ,ale já sama!)a rozdíl v ceně už si každý doplatí ze svého.
add4 P)že je něco paskvil,za to nemůže ten,na kom jsou zákony vynucovány,ale ten,kdo je za to zodpovědný.A pochybuji,že v našem státě je nějaký „pisálek“ za něco zodpovědný.Jak má obyčejný člověk,takhle z hlavy odhadnout,co je a není paskvil když to často ani právník neví.Jak přesvědčit předsedu představenstva,že nemáte čas na další již 3 shromáždění o schalování stanov BD,když jak psal lake,že to vůbec není potřeba.Ale ze své praxe vím,že není potřeba platit mega poplatků a úroků, leč finanční negramotnost je značná i mezi členy představenstva.To byste musel buď neustále brát za kliku u soudu a mít k tomu rodinného právníka a sponzora. Na konci by mě zajímalo,vy sám bydlíte v SVJ nebo v BD?O co že neuhodnu odpověď.A bydlel byste dál v BD,pokud byste nedělal předsedu představenstva? Mija
Mijo,
1)k problematice § 751 ZOK např.:
http://www.portalsvj.cz/…-po-1–1–2014
2)k 100% počtu hlasů u schválení stanov viz:
http://www.portalsvj.cz/…lu-noz-a-zok
3)pokud se nedokážete dohodnout v rámci BD, tak po převedení bytů na formu SVJ bude situace daleko horší. Proto radím BD nelikvidovat
4)jak je vidět, je velmi těžké rozhodnout zda je NOZ větší paskvil než ZOK. Obě normy by se měly velmi rychle opravit
Hezký den!
Pavel
Nicméně,to co mně a ostatní trápí nejvíc,je to,co by se mohlo stát,jaká katasrofální situace by eventuelně mohla nastat,pokud by ten pán(co chce byt do OV)ty stanovy neschválil,nebylo by dosaženo 100% a notář nepotvrdí schválení stanov(notář nepipouští jinou variantu než 100%).děkuji
P.S. ti co sem dávají mínusy,ptejte se, ráda odpovím …
1.pokud paskvil ZOK stanoví nesplnitelnou podmínku o 100%, tak by k takové stupiditě soud nepřihlédl
2.rozumný notář by napsal, že BD schválilo změnu stanov, mimo části, která vyžaduje 100%
3.žádná katastrofa nehrozí i vzhledem k avizované pidi novele ZOK. Má být účinná k 1.6.2015. Argumentem pro její schválení je i rozsudek NS k § 441 NOZ. MS má výborný argument, že pokud se neopraví nepoužitelný NOZ a ZOK, tak bude nepředvídatelně rozhodovat soud
4.když nahlédnete do OR, tak zjistíte, že i šéfka ministerstva spravedlnosti si z toho nic nedělá a jako předsedkyně BD žádnou změnu neprovedla. Je to profesorka práva, řídím se jejím příkladem
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,děkuji za reakci. Ty stanovy se neschválili proto,že jeden pán chce byt do vlastnictví a rozhonil diskusi ještě před schvalováním stanov a předseda schůzi „neukočíroval“ takže někdo hlasoval proti,protože si myslel,že už se hlasuje o něčem jiném(hlasování v jeden den probíhalo 3×, a to za účasti notáře) načež poslední hlasování už kdosi bojkotoval, prý proto,že už to byla fraška.
Mě by jen zajímalo, jestli je možné (a jak jsem pochopila tak ano)že by se tomu pánovi potvrdilo,že po schválení stanov mu převedou byt do vlastnictví a nic dalšího se tím v BD nemusí měnit.Zatím nejde o zcela likvidování BD.
Na druhou stranu,pakliže se tam k „moci“ dostane člověk,který by ať vědomě nebo nevědomě některý byt převedl do vlstnictví bez vědomí nájemníka.....nebyl by to větší malér?Jinak je barák zateplený,má vlastní novou kotelnu,vyměněny stoupačky, atd. (36bj).děkuji za rekci mija
1)jeden pán nemůže rozhodovat o majetku družstva
2)rozhodně bych jednomu pánovi nic nesliboval. Pro rozdělení na jednotky musí být zpracováno Prohlášení vlastníka. To stojí peníze, pán je asi nebude chtít zaplatit. Dům se dvěma vlastníky bude mít problémy v účetnictví. Mj. se takovému domu zvedne daň z nemovitých věcí, pán zvýšení daně za celý dům asi nebude chtít platit, i když je to jen důsledek jeho rozmaru. To byste chtěla udělat pro jednoho pána? Proč? Když se mu to nelíbí, tak ať si na schůzi družstva nesouhlasně mručí, nic jiného nemůže. Jakmile získá byt do vlastnictví, tak bude mít družstvo mnohem těžší pozici při vymáhání pohledávek, přitom kdyby dělal další problémy atd. Pokud by představenstvo něco takového jednomu pánovi slíbilo, porušilo by péči řádného hospodáře. Něco jiného by bylo, kdyby převod do vlastnictví chtěla většina členů.
3)převést družstevní byt bez vědomí nájemníka není podle ZOK možné.
Hezký den!
Pavel
Pavle,děkuji za reakci.Je to tak,že 3nájemníci chtějí byt do vlastnictví hned(z toho ten jeden bez potvrzení,že se s tím něco bude dělat po schválení stanov,to schválení bojkotuje,2/3 chtějí byty do vlastnictví po doplacení úvěrů (jeden úvěr do 4/2015,druhý do 4/2020 přičemž BD již nyní má finance na účtu ve výši dvojnásobku doplatku na druhý úvěr).Představensto ale nájemníkům rozdalo oznámení o výši doplatku na úvěr ve výši který je lehce řečeno milný,netuším co je k tomu vedlo.Právě na základě toho,že nájemníci dostávají řekněme nepřesné informace o hospodaření,dále už družstvo nechtějí.My tam máme byt cca 3/4 roku,tak nevím,co tam bylo předtím.(jinak další byt kde bydlíme máme v SVj a to je naprosto bez problémů,tak jsem z toho nějaká nesvá,když čtu o nevhodnosti SVJ) Necháme se překvapit,další pokus o schválení stanov bude v první polovině února. Notář,který zpracovával stanovy a měl ověřit platnost schválení,nechce o jiné variantě slyšet,než 100%.Takže to minule dopadlo jak jsem psala. Děkuji za váš čas mija
mijo,
1)pokud ten kverulant a ten notář nezmění názor, tak jde o vyhazování peněz. Nerozumím tomu
2)pokud máte úvěr, tak je převod bytů do vlastnictví problematický a rizikový. Předpokládám, že banka má na domě zástavu
3)objektivně vzato je správa SVJ proti správě BD složitější. Že máte byt v neproblematickém SVJ a bydlíte v problematickém BD nic nedokazuje
Hezký den!
Pavel
add1) také tomu nerozumím,ale vyřešit se to musí – netuším jak, notář neustoupí,kverulant pochybuji(tam je to jak na houpačce,jednou slíbí že ano,podruhé že ne) patová situace, co by mohlo následovat dále????
add2) ano,dům je v zástavě,proto píši,že na účtu BD kde je úrok 0%,je dvojnásobek hotovosti než je úvěr kde je úrok 5,69%(vše ověřeno v bance),čili i po zaplacení úvěru,je dostatečná hotovost na provoz a případné havárie.
add3) právě naopak,bydlíme v neproblematickém SVJ a druhý byt máme v problematickém BD(zatím tam bydlí rodiče).Myslíte třeba to,že když nájemník neschvaluje co by se od něj čekalo,byť je problematický,je třeba ho vyloučit a připravit o byt?I u takové situace jsme byli s manželem přítomní a nepřišlo nám to moc vhodné(jednání s kverlantem).mija
- musíte akorát umřít. Povinnost dělat nesmyslné věci není právně vynutitelná. Již jsem o tom psal, v našem družstvu čekáme až změní stupidní ZOK, novela je navržena k 1.6.2015
- záleží na sankci za předčasně splacený úvěr. Také jsme předčasně splatili část úvěru a bylo to výhodné
- za závažné porušení stanov či zákona lze člena družstva vyloučit. V SVJ si každý může dělat co chce a nástroje na jeho umravnění prakticky neexistují
Hezký den!
Pavel
add1) staré představenstvo opustilo loď po 2 hlasování o stanovách, nové představenstvo(byť je tam jeden ze starého přestavenstva,jak jsem psala,ale 2 roky byly málo aby byl zapsán do OR)je sice z lidí co tam celou dobu bydlí ale chtějí být papežtěští nez papež),proto mě není zrovna příjemné,že už se potřetí zve notář,bez vyhlídky změny a 100% schválení,mohla bych je popř.navést někam,kde se píše o tom,že ta změna 1.6.2015 nastane?
add2)podle smlouvy,sankce za doplacení úvěru může být pouze do výše úroků podle spátkového kalendáře,čili do jejího splacení,pokud ale BD by vešlo v jednání s bankou,mohou být úroky odpuštěny,ode dne doplacení jistiny.Takže jistá úspora by se tady rýsovala,bohužel nové představenstvo nechce slyšet
add3) chápu,že za závažné porušení stanov a zákona je vyloučení možné, ale porušení nevidím v tom,že kverulant hlasuje podle svého vědomí a svědomí,to mi přijde drastické vynucování moci(prý si na něj pozvali právníka a byl slyšet hlučný rozhovor po celém domě)to jistě také stojí peníze…
Odkaz na materiál MS jsem přece dával již 29.1. ve 23:42. Zda bude schváleno k 1.6.2015 nikdo neví. Ale je to velký kiks paskvilu ZOK a tak je snaha to opravit. I když se některým neználkům bez právního vzdělání kvorum 100% líbí.:-))
Pavel
Poslední komentáře