co je odpojení?

Myslíte tím souhlas všech v rámci SVJ nebo jen těch 75%?Lucy

Ke změně způsobu vytápění budovy je nutné řádné stavební řízení. Bohužel mezi ZoVB a Stavebním zákonem je nesoulad, který zákonodárci nebyli od roku 2006 schopni odstranit:

• Soukromoprávní oprávnění ke změně stavby (nevyžadující stavební řízení) udělují stavebníkovi vlastníci jednotek podle § 11 odst. 5 ZoVB, v tomto případě tříčtvrtinovou většinou.
• Veřejnoprávní povolení ke změně stavby (vyžadující stavební řízení) uděluje Stavební úřad podle Stavebního zákona, a to na základě smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem domu. Vlastníkem domu jsou VŠICHNI spoluvlastníci.

Moje odpověď tedy je: Podle Stavebního zákona je nutný souhlas vlastníka, tedy všech spoluvlastníků. Ouředníci stavebního úřadu se někdy (v rozporu s právem) spokojí s předloženým souhlasem tří čtvrtin podle ZoVB.

lake

„Ouředníci stavebního úřadu se někdy (v rozporu s právem) spokojí s předloženým souhlasem tří čtvrtin podle ZoVB.“

Jaký je postup vedoucí k nápravě, tj. k uvedení do stavu souladného s právem, v uvedeném případě, kdy se stavební úřad spokojí se souhlasem tří čtvrtin vlastníků (navíc jenom tvrzeným společenstvím)?

Nebyl by nějaký judikát, který by postavil na jisto, že je třeba souhlasu všech vlastníků se stavbou či stavební úpravou?

Stavební úřad naopak tvrdí, že je ustálenou praxí vyžadovat souhlas pouze 3/4 vlastníků, navíc se spokojí s prohlášení společenství, aniž by tento souhlas sám přezkoumával.

Pane účtovateli, řízení před Stavebním úřadem je řízením správním, které je ale speciální v tom, že při existenci SVJ vlastníci jednotek nejsou účastníky řízení. To znamená, že stát se k nim chová takto:

• Není jim sděleno že stavební řízení bylo zahájeno, ani co je jeho předmětem.
• Nejsou oprávněni nahlížet do podkladů ani stavební dokumentace.
• Nejsou zváni k jednání či prohlídkám stavby.
• Nemohou během řízení vznášet námitky ani žádat, aby o nich SÚ rozhodl.
• Nedozvědí se o změnách projektu a stavby v jejím průběhu.
• Výsledek stavebního řízení jim vůbec nebude oznámen.
• Samozřejmě se tedy proti němu nemohou odvolat.

Stavební zákon právě kvůli tomu nařizuje, aby stavebník při podání žádosti o zahájení stavebního řízení doložil právo založené smlouvou provést stavbu (§ 110 StavZ). Je-li taková smlouva, je pak je pochopitelně možno spoluvlastníky domu z následujícího stavebního řízení vynechat.

Připuštění souhlasu pouhých tří čtvrtin vlastníků jednotek namísto zákonem požadované smlouvy znamená, že Stavební úřad od samého počátku porušuje ústavní práva zbylé čtvrtiny. Ale ouředníkům Stavebních úřadů to nemá cenu vysvětlovat.

Budete-li poukazovat na chyby ve správním řízení a napadnete je správní žalobou, soud buď žalobu odmítne pro nedostatek aktivní legitimace, nebo ji přijme. Pak zpravidla pouze konstatuje že došlo k porušení pravidel, avšak nenařídí odstranění stavby s poukazem na „dobrou víru třetích osob“ a na „nikoliv podstatný zásah do vlastnických práv“. Měl jsem v ruce takový rozsudek Nejvyššího správního soudu, ale jsem líný jej hledat. Jiné rozsudky NSS jsem už citoval zde: http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby.

Chcete-li bránit svá práva účinným způsobem, domáhejte se jich na samém počátku, jakmile je rozhodnuto o změně stavby. Lze postupovat podle § 11 odst. 3 ZoVB, nebo jako jednotlivý spoluvlastník podáte žalobu s žádostí o vydání předběžného opatření, jímž soud zakáže provádět činnost ve stavebním řízení a následnou realizaci.

Jakmile necháte stavební řízení rozběhnout, čas a netečnost úředníků bude hrát proti Vám.

lake

To je zvláštní.Já jsem na tomto portálu vždy četla, že pokud si někdo zřídí kotel, resp. odpojí se v rámci centrálně vytápěného SVJ, bude i nadále dle vyhlášky platit min. základní složku nákladu na teplo a teplou vodu.

Paní lh,
co jste "vždy četla" je pro věc bezvýznamné. Rozhodující je pouze stav budovy na základě stavebního řízení (tzv. kolaudační stav). Z toho se vychází a pouze podle toho se posuzuje které části budovy jsou napojeny na centrální vytápění a centrální přípravu TUV ve smyslu vyhlášky č. 372/2001 Sb..

Nemůžete předepisovat nesmyslné platby a účtovat teplou vodu tomu, kdo v řádně zkolaudované jednotce nemá zavedenu TUV.

lake

To máte sice pravdu, ale poněkud to degraduje vaše znalosti, když jednou tvrdíte, že je nutno postupovat podle vyhl. a pak zase ne (min. ve vztahu k nákladům na vytápění společ. prostor) viz vaše odpověď z roku 2010:

Odpojení od centrálního výtápění 3 Vložil lake, 25. Červen 2010 – 5:20 Zákon č.458/2000 Sb. ve svém § 77 odst. 5. stanoví povinnosti odběratele tepla, kterým je SVJ nebo vlastník budovy. Toto ustanovení se nevztahuje na konečné spotřebitele (vlastníky jednotek) uvnitř odběrního místa.

Pokud jde o vyhlášku 372/2001 Sb., je celostátně platným právním předpisem a není mi známo, že by se na tom v dohledné době mělo cokoliv změnit.

Po odpojení bytové jednotky od centrálního zdroje tepla (ať už šlo o odpojení se souhlasem vlastníka domu, nebo bez souhlasu) se této jednotce bude nadále účtovat základní složka nákladů na vytápění, což je 40% až 50% celkových nákladů, rozpočítáno na jednotky podle podlahových ploch (§ 6 odst. 2 vyhlášky).

Odpojení několika jednotek (pokud přejdou na vlastní etážové topení) je tedy pro ostatní vlastníky vždy finančně výhodné, protože odpojené jednotky i nadále přispívají na úhradu společných nákladů vytápění. Nejeví se mi proto rozumné nutit je k opětovnému napojení. Nezaříznu přece slepici, která snáší zlatá vejce.

lake

Paní lh,
spíše se podobá pravdě, že jste obsahu mých příspěvků neporozuměla. Citované vyjádření z roku 2010 je v plném souladu s tím, co jsem napsal dnes. Pokud se srozumitelně na něco zeptáte, odpovím Vám.

lake
_{P.S. Dávejte laskavě příspěvkům srozumitelné náz­vy.}

Paní lh, nic útočného jsem na Vaši adresu nenapsal. Neporozuměla jste obsahu dvou mých příspěvků a napsala jste bez váhání že „to degraduje moje znalosti“.

Platí, že řádně kolaudovaný stav domu je rozhodující pro určení zda jde či nejde o společně poskytovanou TUV či společnou dodávku tepla. Co si kdo kde sám kutilsky odpojil je pro věc bezvýznamné.

Netuším co na tom vidíte nelogického. Logiku naopak postrádá opačný názor. Už jsem napsal, že by bylo absurdní snažit se získávat finance na úkor těch, kdo nemají zavedenu teplou vodu nebo jejich jednotkou neprochází „jedno společné, technologicky propojené odběrné tepelné zařízení“.

lake

Věcná a ekonomická rozhodovací specifika

Podíl odpojené jednotky na celkových nákladech na teple z rozvodu tepla a teplé vody se stanovuje úměrně objemové velikosti jednotky. Tolerance bytového individuálního vytápění jednotky v ústředně vytápěném domě je změnou užívání stavby z ústředně vytápěného bytového domu na dům vytápěný smíšeným způsobem. Smíšený způsob vytápění však zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, nezná. Proto pro ústředně vytápěný bytový dům je legitimní uplatnit specifický postup v případě kdy dojde k odpojení jednotky od rozvodu ústředního vytápění. V daném případě je stanovena úhrada za teplo podílem na celkových nákladech za teplo dodané prostřednictvím ústředního vytápění a poskytováním teplé vody v rozsahu základní složky nákladů na vytápění a základní složky nákladů vynaložených na ohřev teplé vody, ve shodě s ustanovením § 6 odst. 2 vyhlášky č. 372/2001 Sb. Parametrem výpočtu finančního podílu odpojené jednotky je započitatelná podlahová plocha (ZPP).

Odpojený byt od rozvodu teplé vody se podílí i platbou za základní složku nákladů na teplo při poskytování teplé vody! Parametrem je celková podlahová plocha jednotky (PP) , která však může být u nebytového prostoru upravena podle ustanovení v příloze č. 1, část B vyhlášky č. 372/2001 Sb.

Shrnutí

Rozhodnutí o odpojení jednotky v domě od rozvodu tepla a teplé vody je zásahem do soukromých práv ostatních vlastníků jednotek, sdílejících společné užívání ústředně vytápěného bytového domu. Technický a ekonomický dopad změny kolaudačního rozhodnutí, byl-li dům kolaudován jako ústředně vytápěný, ovlivňuje funkci daného technického zařízení domu. Došlo-li k odpojené jednotky a to ať z jakéhokoliv důvodu, pak novému stavu ve vytápění odpojené jednotky měla předcházet dohoda s ostatními vlastníky jednotek o podílu svévolně odpojeného konečného spotřebitele na platbě za centrálně a nepřetržitě dodávané teplo prostřednictvím ústředního vytápění domu. Při návrhu změny způsobu vytápění stavby musí být splněny obecné technické požadavky na výstavbu. Jde také o hospodárnost při užití tepla, splnění požadavků požární ochrany, hygieny a životního prostředí. Tepelná soustava domu nemůže být z hlediska potřeby tepla hodnocena sumárně podle potřeb tepla v bytových a nebytových prostorách v domě způsobem, který odpovídá právní fikci na rozdělení domu podle „vlastněných jednotek“.

Kde vyšel zmíněný článek pana Ing. Skuhry?

http://www.dashofer.cz/…j-cid240522/

lh

Pan Skuhra napsal: „Opozitem k pojmu napojený byt/jednotka je při ústředním vytápění domu pojem nenapojený byt/jednotka (tedy, synonymem vyjádřeno, odpojený byt/jednotka – a to bez ohledu, kdy a za jakých okolností k odpojení došlo)“.

To jsou všechno nesmysly. Pan Skuhra je odborník-topenář, nikoliv právník.

Za prvé, dává rovnítko mezi pojmy „nenapojený byt“ a „odpojený byt“. To lze lehce vyvrátit: například byty v nástavbě, které byly od počátku zbudovány jako nenapojené s vlastním etážovým kotlem, nejsou a nemohou být zároveň „odpojené“.

Za druhé, pan Skuhra tvrdí, že nezáleží na tom jak se byt odpojil. To lze též lehce vyvrátit: jeho tvrzení je v rozporu s celostátně platnými právními předpisy, s veškerou výkladovou literaturou i s konstantní judikaturou.

• Viz právní literatura, namátkou Občanský zákoník, komentář (Praha, C. H. Beck).
• Z bohaté judikatury Nejvyššího soudu o závaznosti kolaudačního stavu uvádím namátkou: 26 Cdo 400/2000, 6 Cdo 882/2000, 28 Cdo 1080/2001, 26 Cdo 1509/2000, 26 Cdo 2152/2000, 26 Cdo 1166/2000, 26 Cdo 381/2000, 26 Cdo 770/2002, 26 Cdo 2317/2002.

Co bylo dříve napojeno, odpojeno či nenapojeno, je právně bezvýznamné. Stavebním řízením nastává zcela nový právní a technický stav nemovitosti, a ten je nutno nově posoudit z hlediska splnění či nesplnění podmínek vyhlášky č. 372/2001 Sb. Při posouzení těchto záležitostí je rozhodující kolaudační stav, nikoliv dřívější či současný faktický způsob užívání.

lake

Článek pana Skuhry odpovídá v základních východiscích v podstatě tomu, co jsem napsal. Nerozeznává ovšem byt odpojený veřejnoprávně od bytu odpojeného „načerno“. Proto jeho závěry o odpojení nejsou správné.

• Změna způsobu vytápění je změnou stavby a vyžaduje vždy stavební řízení (a podle mne souhlas všech).
• Změna napojení na TUV je změnou stavby a vyžaduje (možná) kladné stanovisko Stavebního úřadu(*).

Jestliže se se byt nebo nebytový prostor odpojil bez toho, že by nový stav budovy byl schválen (povolen) Stavebním úřadem, zůstává i nadále součástí zúčtovací jednotky.

Jestliže se byt nebo nebytový prostor vyčlenil ze zúčtovací jednotky na základě povolení Stavebního úřadu, platí pouze nový kolaudační stav, bez ohledu na to jak to snad bylo dříve. Na takový byt samozřejmě nelze uplatnit pravidla vyhlášky č. 372/2001 Sb.. Vyhláška přece platí výhradně pro rozúčtování UVNITŘ zúčtovací jednotky.

Je třeba si vyhlášku přečíst. Což zde doporučuji od r. 2010.

_{Poznámka: (*) Samotná změna vedení technických sítí uvnitř budovy nevyžaduje ani ohlášení, ani stavební povolení. Je-li ovšem budova projektována a zkolaudována s výtokem teplé vody v každé jednotce, pak změna tohoto vybavení bude podléhat souhlasu SÚ. Má-li voda být ohřívána jinak (lokální plynový spotřebič), jsme zase u plného stavebního povolení.}

lake

Vážený pane diskutére Lake kde jste dospěl k poznámce?

" (*) Samotná změna vedení technických sítí uvnitř budovy nevyžaduje ani ohlášení, ani stavební povolení. Je-li ovšem budova projektována a zkolaudována s výtokem teplé vody v každé jednotce, pak změna tohoto vybavení bude podléhat souhlasu SÚ. Má-li voda být ohřívána jinak (lokální plynový spotřebič), jsme zase u plného stavebního povolení."

Jak jsem již mnohokrát četl přímo od Vás. Jaké máte opřené tvrzení? Nikde žádná zmíňka na Google. Přirovnal bych to k příkladu Ing. Zunta. Nikdo jiný termín nebo citaci vyhledávač nenajde než Vaši argumentaci. Prosím o relevantní a taxikativně odůvodnit!

Vaše tvrzení se rozporují a na tom si trvám. Mně jde zejména o to centrálně dodané teplo do společných prostor, kdy podle Vás v případě rekolaudace nebudou odpojení platit nic a připojení je budou vytápět, protože odpojení mají souhlas stavebního úřadu. Proč tedy vyhl. užívá termín ,,odpojené". To asi jen pro případ, kdy se odpojení nebude řešit před stavebním úřadem? Jen pro úplnost: pracovník z MMR (zabývající se problematikou vyhl. č.372/2001 Sb.) mi sdělil, že vyhl. se vztahuje na domy, kde byla vždy dodávána centrálně teplá voda a teplo a že odpojení musí platit zákl. složku dle zmiňované vyhl.lh

Paní lh, jsem již poněkud alergický na diskutující, kteří napíší „pane lake, podle Vás …“ a pak plácnou nějaký nesmysl který jsem nikdy nikomu netvrdil.

Pokud máte na mysli vytápění společných prostor, nic Vám nebrání vyčíslit výši částky podle vyhlášky a rozúčtovat tento náklad SVJ na vlastníky jednotek podle spoluvlastnických podílů. Že to takto nyní z pohodlnosti neděláte je jiná věc. Máte ve společných prostorách přece radiátory a jsou osazeny indikátory. Či ne? To tedy nebude můj problém. Vyhláška č. 372/2001 Sb. jasně hovoří o osazení měřidel či indikátorů na topná tělesa (§ 4 odst. 3). Dodržujete ji? Rozúčtujete SVJ jako konečnému spotřebiteli tepla příslušnou částku jako ostatním konečným spotřebitelům v domě?

Nebo se snad domníváte, že topení ve společných částech spotřebuje celých 40 až 50% z nákladů na vytápění budovy? V našem domě – například – vchody a sklepy představují 1/9 vytápěné plochy, to jest 11,1%. Do oněch 40 či 50% základní složky je ještě hodně daleko, nemýlím-li se.

Termín „odpojené“ ve vyhlášce se nepochybně vztahuje pouze na zúčtovací jednotku, což je ve vyhlášce jasně stanoveno, včetně definice pojmu „zúčtovací jednotka“.

lake

Dnes píšete, že odpojenec nehradí na nákladech na teplo ničeho.

V citovaném Vašem vyjádření z roku 2010 jste napsal, že odpojenec hradí základní složku nákladů na teplo.

Přispěvatelka „lh“ Vám to jasně napsala a dotázala se Vás, jak to tedy je.

Nu, každý z obou příspěvků přece pojednává o zcela jiné situaci.

Je třeba neplést dohromady pouhý soukromoprávní souhlas s odpojením (který může být podle okolností v rozporu se zákonem) a veřejnoprávní povolení ke změně způsobu vytápění budovy. Rozdíl obou případů je popsán o dva příspěvky dál: http://www.portalsvj.cz/…-je-odpojeni#….

Pokud tyto dva případy nerozeznáváte, je třeba přečíst si příslušné části zákona č. 183/2006 Sb. Stavební zákon, a zákon č. 86/2002 Sb. o ochraně ovzduší.

lake

Není potřeba mít souhlas všech při odpojení jedné bytové jednotky? To ale nebylo nutné ani před novelitaci a ani v součastné dikci. Pan diskutér Lake zapomněl několik rozhodnutí, který mám ve vlastnictví. Ale ocenil bych kdyby našel ten rozsudek. Mám dojem, že je citováno. Je často citováno že otopná soustava je věci společnou tedy neoddělitelnou od oddělitelé části domu tj bytové jendotky. Ovšem pokud se někdo odpojí tak zasahuje do práv druhých. Je to teoreticky možné ale taky nutné prokázat jak se ovlivují ostaní. Ovšem větší zlo je to špatné vytápění pod normu nebo nad normu. To poškouje ostaní více. Než spekupaci že tím se ostaním taky náklady prodraží. Snad jeden jedinec se má podřídit většině? To je myslím zásah do lidských práv svobodně se riohodnout. T´ím že nedostane věřejnoprávní souhals nemůže se odpojit?

Co přesně z č. 86/2002 Sb. se týká SVJ?

SVJ se z toho netýká nic. Týká se to vlastníka domu.

Při změně způsobu vytápění u žádostí podaných Stavebnímu úřadu před 1.9.2012 se ve správním a stavebním řízení postupovalo a postupuje např. podle § 42, § 50 odst. 1, § 17 odst. 1 (byly-li splněny podmínky) a zajména podle § 3 odst. 8 zákona č. 86/2002 Sb. o ochraně ovzduší.

lake