Budeme si revitalizaci financovat ze svého, ostatní si budou brát úvěr. Jak to ošetřit?
Dobrý den,
coby společenství hodláme revitalizovat – zateplení, okna apod. Náš podíl můžeme uhradit z vlastních prostředků, máme je k dispozici a nechceme zbytečně platit úroky z úvěru. Ostatní bytové jednotky – tedy společenství jako celek, si bere na revitalizaci úvěr. Máte někdo zkušenosti s právním ošetřením situace, vzor smlouvy mezi jedním vlastníkem a společenstvím?
Jde mi o to, aby se na nás nepřenášely žádné náklady související s úvěrem. Fakticky je to asi jednoduché – naše zálohy na opravy se sníží o výši splátky úvěru, ale jak ošetřit třeba to, že si společenství (5/6 většinou) odhlasuje mimořádnou splátku z nevyčerpaných záloh do „fondu oprav“ nebo něco podobného. Pak taky jak se „vyvázat“ z případných pokut při nesplácení některého z ostatních vlastníků, pokud by to nastalo. Nebo jak vyřešit vyrovnání – až se bude vědět přesná částka.
Možnost, že si každý z vlastníků vezme úvěr na sebe nepřichází v úvahu, s tím nesouhlasí – museli by ručit bytem a do toho nikdo z nich nepůjde.
Děkuji za odpovědi a reakce.
Lenka
Já teda zastáncem půjček a dluhů rozhodně nejsem, vždycky jsem jel pouze za své, ale v tomto případě jsem musel udělat výjimku, očekávám, že se postupem času rozjede inflace, né-li ještě něco horšího, takže mi úvěr s fixem úroku na celou dobu splácení připadne jako rozumné řešení. Pokud si vezmete dotaci Panel, vychází vám úrok kolem 3%. Nebo jinak, z nejrůznějšího důvodu se rozhodnete přestěhovat a asi těžko vám zaplatí kupec o těch 150tis. (nebo kolik do toho vrazíte) víc jen kvůli tomu, že bude mít nižší splátky do fondu oprav než sousedé. Zkuste o tom ještě popřemýšlet z těchto dvou pohledů…
Shromáždění rozhoduje o nákladech. Vlastník má povinnost je uhradit, ale nemůže být nucen, aby je hradil z úvěru, když má hotovost. U nás jsme to nikdy nedělali. Chci však upozornit na situaci, kdy může být platba bez úvěru nevýhodná.
Provádíme celkové zateplení domu s nákladem téměř 11 mil Kč (samozřejmě ne teď v zimě) a pokoušíme se dosáhnout na „Zelenou dotaci“. Dosavadní výsledky slibují dosažení dotace ve výši asi poloviny nákladů (zdůrazňuji ne úroků). Proto jsme vlastníky upozornili na nebezpečí, že placení hotově může znamenat v takovém případě i značnou ztrátu, protože dotace jsou vázány na úvěr. Vlastníci platící hotově se na ní nebudou podílet. Všichni zájemci vzali svůj požadavek na hotovostní platbu zpět.
Chtěl jsem napsat jen krátkou poznámku a poněkud jsem to zjednodušil a zkreslil. Chtěli jsme dosáhnout na maximální dotace, ale museli jsme se rozhodovat rychle. Náš dům má vlastnosti blízké panelákům a proto jsme počítali s tím, že dosáhneme pouze na dotaci „Panel“. Ta byla zaměřena na úhradu části úroků z úvěru. Limity měrných úspor pro uplatnění „Zelené“ byly v té době nedosažitelné pro domy našeho typu, ale očekávalo se snížení. Měli jsme v té době málo informací a museli jsme počítat se vším.
FrantaF
Dobrý den, potřebovala bych se ujistit, zda uvažujeme správně při rozpočítání plateb. SVJ má úvěr na 1,4 mil. a čerpá z něj od měsíce října. Dva vlastníci se na splácení úvěru nechtěli podílet, tuto skutečnost shromáždění při sjednávání úvěru akceptovalo. Na účet vložili v prosinci a lednu celkem 230 tisíc. Peníze tedy vložili v době, kdy se úvěr již čerpal. Vypočetla jsem podíl na fakturách financovaných úvěrem a úmorech (ke dni úhrad těchto vlastníků) a od měsíce února jim snižujeme platby do dlouhodobých záloh o cca 2O Kč za m2. Taky nevím, co s těmi 230 tisíci. Neměly by se správně poslat na úvěrový účet jako mimořádná splátka? Nebo je správné je použít na další úpravy v domě? Děkuji. E.
Neznám přesné okolnosti. Pokud jste věděli, že budou platit hotově a stačili jste snížit částku úvěru o jejich vklad, pak nemají povinnost, podílet se na platbě úroků z úvěru. Jinak by totiž jejich počínání nemělo praktický smysl. Jejich peníze jsou ve společné záloze ve výši, která odpovídá podílu na nákladech, bez navýšení o částku úroků. Stejnou částku tam vlastně vložili také ostatní, musí však platit navíc úrok z úvěru. Do zálohy dali všichni podle svého podílu. Peníze mohou být použity jakkoliv, mimo předčasnou splátku úvěru. Není totiž možno platit ze společné zálohy mimořádnou splátku úvěru, na kterém se nepodílí všichni vlastníci.
Vyslovuji pouze svůj názor. FrantaF
Částka úvěru se o jejich vklad nesnížila. Část rekonstrukce se hradila z naspořených peněz. Úvěr se vyčerpal celý a teprve pak předseda a jeden člen výboru ty částky uhradili. Na úrocích říjen až leden se tak musí podílet. V podstatě uhradili svůj podíl na částce financované z úvěru a podíl na úrocích. Od února už by ale mělo splátku splácet jen zbývajících 10 vlastníků. Tím se ale přerozdělí částka – zvýší se jejich podíl na splátce a sníží se spořící část. Do záloh se odvádí cca 17 tisíc, 11 jde na splátku a 6 na spoření. Tím, že se ti dva na splátce podílet nebudou, sníží se odvod do záloh cca na
cca o 2 tisíce. Takže 230tisíc nechat ve spořící části. Myslela jsem, jestli není lepší mimořádná splátka a následně pak snížená měsíční splátka i úroky. Než ležení peněz na účtě. V domě již žádné nutné úpravy nejsou. Děkuji.
Nebudu se zabývat podrobnostmi, zmíním se jenom o principu. Úvěr je zatížen úrokem, který za celou dobu splácení činí (podle podmínek), například 25% z částky. Těchto 25% je navázáno na podíl každého dlužníka. Splátky úvěru se hradí ze zálohy. Pokud například váš předseda vloží do zálohy částku odpovídající jeho podílu, musí vložit také celý podíl svých úroků. Úvěr a odpovídající výše úroků se nezmění a proto by část podílu, kterou předseda neuhradí, museli zaplatit ostatní.
To musíte při svém řešení změny výše příspěvku vzít do úvahy. Řádné „vyrovnání“ nemůže přinést těm, kdo následně peníze předčasně do zálohy uhradí, žádnou úsporu. Je to tak správné, protože úspora by plynula ze ztráty ostatních.
Váš návrh, použít peníze na mimořádnou splátku, by přinesl snížení výše úroků, Celková částka úroků by se snížila a vložené peníze by přinesly prospěch. Teprve tyto ušetřené peníze by mohly přejít (po odečtení sankční platby za předčasnou splátku) na vlastníky, kteří je vložili. Ostatní spoludlužníci by nebyli poškozeni, ani zvýhodněni. FrantaF
Elpisko,
oba se na úvěru podílí minimálně ručením dle § 13/7 ZoVB.
Pokud složené peníze nepošlete úvěrující bance, tak neklesnou úroky.
Domnívám se, že není správné peníze použít na další opravy v domě, protože byly určeny na splátku úvěru.
Hezký den!
Pavel
Pavle, děkuji. Máme úvěr, kam zaslat mimořádnou splátku lze a myslím, že není důvod, aby zbývající vlastníci zbytečně platili vyšší úroky.E.
Opět citace tady už zjevného nesmyslu:
„Shromáždění rozhoduje o nákladech. Vlastník má povinnost je uhradit, ale nemůže být nucen, aby je hradil z úvěru, když má hotovost.“
První část věty je naprosto správná, protože shromáždění (tedy SVJ) rozhodne o NÁKLADU a tímto nákladem je splácení úvěru, tedy včetně úroků.
Druhá část věty už je nesmysl. Vlastní NIC nehradí ani z úvěru ani hotově, toto si musíte uvědomit! Vlastník pouze přispívá do „FO“ a co se s těmi penězi stane rozhoduje shromáždění.
Tedy znovu opakuji, pokud shormáždění rozhodne o úvěru, BERE SI ÚVĚR SVJ ne jednotlivý člověk. Každý vlastník potom už jen přispívá na náklady SVJ kde jedním z nákladů je např. splátka úvěru.
P.L.
Cílem nákladů není splácet úvěr, ale něco realizovat. Vaše tvrzení „P.L.“, že vlastník pouze přispívá do „FO“, a co se s těmi penězi stane rozhodne shromáždění, připomíná snad způsob myšlení většiny současných politiků, ale jistě nevystihuje princip fungování společenství. Výbor nediktuje, ale plánuje, navrhuje a řeší. Shromáždění schvaluje. Zákony a stanovy, případně shromáždění, určují podíl vlastníka na nákladech a jeho povinnost jejich včasné úhrady.
Smyslem úvěrů je zajistit i při rozsáhlých opravách domů pokud možno stálou výši platby na DZ. Pokud záměr přesahuje výši zálohy, musí výbor vědět, kolik peněz schází, kolik z toho připadá na každého vlastníka. Vlastníci, kteří složí částku hotově (třeba také z výhodnějšího úvěru stavebního spoření), nikoho nepoškodí, sníží pouze výši nutného úvěru, společného pro zbývající vlastníky. Předseda a účetní mají poněkud náročnější zajišťování realizace.
Mimo banku, která přijde o část zisku z úroků, by to nikomu nemělo vadit. Neznám závažný důvod pro vnucování úvěru sousedu, který má dostatek zahálející hotovosti. Domnívám se, že diskuze již ztratila původní smysl. FrantaF
Opět citát „…by to nikomu nemělo vadit…“.
Nechápejte mě tak, že tvrdím že splacení v hotovosti něčemu odporuje nebo není prospěšné.
Ale berte situaci popsanou nejspíše v původním dotazu. Shromáždění schválí úvěr za celé SVJ. Výbor to má vyřídit. A pak přijde někdo, že se chce „vyvázat“ z úvěru, argumentuje zde uvedenými větičkami „..mě nikdo nemůže nutit..“ apod. A výbor třeba podlehne a splátku od jednoho majitele přijme, protože viz citát „…by to nikomu nemělo vadit…“. CHYBA!
Jenže kdyby výbor udělal každou věc o které si myslí že je pro dobro SVJ nemusí se svolávat žádná schůze. Já bych si toto ve výboru bez schválení na schůzi nikdy nedovolil! Pokud je to pro dobro všech, tak mimořádnou splátku od konkrétního vlastníka rádi všichni na schůzi schválí.
Já tu nechci nikomu ničit jeho naděje, naopak radím jak to udělat od začátku správně!
Tedy pokud někdo počítá s variantou že někdo zaplatí hotově, musí se toto nutně zahrnout už do usnesení shromáždění spolu se schválením úvěru.
P.L.
Z mého příspěvku jste mi „vrátil“ asi nejméně významnou větu, která měla vyjádřit jen podiv. Společenství je právnická osoba, která hospodaří s ročním „obratem“ (včetně služeb) ve výši několika milionů korun. Výbor se musí podle toho chovat. Usnesení nemá vznikat až na shromáždění několika desítek lidí, mnohdy naprosto nepřipravených.
Obhajoval jsem pouze právo vlastníka, na úhradu v hotovosti, bez využití úvěru, které jste zpochybňoval. Připouštíte to také slovy „Pokud je to pro dobro všech, tak mimořádnou splátku od konkrétního vlastníka rádi všichni na schůzi schválí“. Tím vlastně povyšujete shromáždění nad zákon. Je to naopak shromáždění a výbor, které musí postupovat v souladu se zákonem. Mám dojem, že se často dopouštíte záměny příčiny a důsledku.
FrantaF
Stále jste nepochopil ty dvě oddělené fáze plateb členů SVJ:
- Člen SVJ zaplatí příspěvek na náklady společenství. Prostě přispívá na účet společenství ve schválené výši – to se týká především „FO“.
- Společenství jako právnická osoba uzavře smlouvu a např. si vezme úvěr. Splátky včetně úroků jsou nákladem společenství, ne jednotlivých členů.
Tedy mluvit o tom, že někdo sám zaplatí úvěr hotově, nebo že někdo platí úroky i když nechce je prostě holý nesmysl. Jednotlivý člen SVJ prostě nemá s úvěrem (přímo) vůbec nic společného.
Tedy jaké si výkřiky o tom, že někdo nechce platit úroky jsou naprosto zcestné. Člen SVJ prostě žádné úroky neplatí. Typicky vše proběhne ve 2 fázích viz výše, už jen proto, že banka chce většinou už v žádosti vidět, že příspěvek „FO“ je dostatečný. Příspěvek se typicky zvyšuje právě z důvodu budoucího splácení. S tím může samozřejmě každý svobodně nesouhlasit, ale pokud je přehlasován, platí pro něj závazně daný (zvýšený) příspěvek do „FO“.
Já jen tvrdím, že člen SVJ nemůže sám o sobě ani výbor nemůže sám o sobě rozhodnout, že se konkrétnímu člověku sníží příspěvek proti schválené výši jen proto že má někdo vůli zaplatit kus peněz úvěru SVJ dopředu! A tvrdit, že na to má někdo jakési „právo“ je holý nesmysl.
P.L.
Naše praktické řešení před 6 lety. Na méně náročnou spěchající inovaci jsme potřebovali 4,2 mil Kč. Na byt vycházela částka jen asi 44 tisíc Kč. Asi proto, celých 25% vlastníků vyjádřilo přání zaplatit hotově. Z úvěru se pokryla zbývající částka. Příspěvek do dlouhodobé zálohy byl značně snížen a platili jej všichni vlastníci. Ti vlastníci, kteří neplatili hotově, spláceli přes samostatný účet další položku, označenou jako splátka úvěru. Po splacení se nízké příspěvky všech zvedly přibližně na původní úroveň.
Všechno bylo dojednáno a podloženo smlouvami. Úrok jsme měli nízký, takže se průměr pohyboval jen kolem 7 tisíc Kč. O tuto částku plným právem zaplatili méně vlastníci, kteří platili hotově.
Nepíši to pro „P.L.“ protože on asi v zájmu udržení diskuze předstírá, že z toho nic nechápe a proto to není možné. Píši to pro ostatní, aby věděli, že to opravdu jde a není to protizákonné. Musí to být ovšem průhledné, žádné jeden vlastník, nebo jeden předseda, jak si to představuje „P.L.“.
FrantaF
Souhlasím s tím, co napsal FrantaF (19. Únor 2010 - 13:05).
Jak plyne i z této diskuse, splácení úvěru lze při dobré vůli uspořádat ke spokojenosti všech - jak těch, kteří hodlají splácet dlouhodobě, tak těch, kteří volí jednorázovou platbu.
Obdobně se běžně řeší režim splácení u bytových družstev při převodu jednotky do vlastnictví:
Podle § 24 odst. 6 ZoVB "družstvo je povinno použít prostředků získaných v příslušném pololetí od nabyvatelů jednotek ke splacení úvěru věřiteli (dále jen "banka") spolu s pravidelnou splátkou úvěru připadající na totéž pololetí s určením, kterých jednotek se mimořádná splátka týká.
Nedílnou přílohou smlouvy o převodu vlastnictví jednotky je potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru s určením, kterých jednotek se splátka úvěru týkala".
Pan 'Anonymou P.L.' zde předvedl příklad neschopného člena výboru, podle kterého nic nejde, vše je nutno dělat na povel tak, jak je to pro výbor a pro účetní nejjednodušší. Věnuje nejvíce času zdůvodňování PROČ TO NEJDE, namísto aby se zamyslel nad tím JAK TO PŮJDE ke spokojenosti vlastníků.
Mimochodem, ke zhodnocení schopností vašeho výboru jsem před časem zveřejnil jednoduchý TEST: Jak schopný je váš výbor?
lake
Zjevně jste od začátku nepochopili to co se snažím úplně původnímu tazateli i ostatním sdělit. Netvrdím, že NEJDE aby někdo splatil úvěr dříve, vždyť já i ostatní napsali že to JDE a JAK to JDE.
Jen od začátku tvrdím že to NEJDE pokud přiběhne nějaký člen SVJ (podle mě někdo jako původní tazatel) a začne se domáhat splacení dříve a ohánět se argumenty že na to má nárok, že ho nikdo nemůže nutit platit úroky (ty mimochodem jak jsem několikrát vysvětlil platí SVJ ne člen).
Pokud to proběhne schůzí a schválením tak to samozřejmě JDE ale naopak pokud s předčasným splácením řádně předem nesouhlasí shromáždění tak to jednoznačně NEJDE a já bych si ve výboru takovou předčasnou splátku (možná pro někoho bohužel) rozhodně nedovolil přijmout v zájmu nějakého „všeobecného dobra“ jak tu už padlo.
Navíc už jen poznámka, která nemá být argumentem ani pro ani proti. Pokud někdo splatí svůj podíl dříve, ušetří část úroků ale opět jen tu co by sám „zaplatil“ v příspěvcích na „FO“. Ostatním to nic nepřinese a tedy pokud nejsou zlí „předčasnému spláceči“ to odsouhlasí ale na druhou stranu je nic moc extra nenutí aby to udělali protože jim to nic nepřinese.
P.L.
Ostatní prominou off-topic, ale pro PL:
„Jen od začátku tvrdím že to NEJDE pokud přiběhne nějaký člen SVJ (podle mě někdo jako původní tazatel) a začne se domáhat splacení dříve a ohánět se argumenty že na to má nárok, že ho nikdo nemůže nutit platit úroky (ty mimochodem jak jsem několikrát vysvětlil platí SVJ ne člen).“
Zjevně máte problém porozumět psanému textu a vaše schopnost slušně diskutovat je dost nízká. Odkud jste odvodil, že jsem přiběhla, něčeho se domáhala, něčím se oháněla?
Pro vaši informaci, jste vedle jak ta jedle. Kromě toho, že chci pro sebe realizovat něco, co nebývá úplně běžné, jsem to já, kdo za naše společenství jedná, momentálně. A chci to mít ošetřeno dobře, pro obě strany.
Nic ještě nesplácíme. Už před půl rokem na schůzi jsme se dohodli, že my podíl na nákladech financujeme z vlastního – tedy náš „podíl na opravách“ v úvěru ani nebude figurovat, prostě o to si společenství vezme úvěr nižší, tedy žádné předčasné splácení, ale nižší úvěr.
Jediné co chci, je dát tomu smluvní rámec, co je psáno, to je dáno. Vzhledem k délce splácení úvěru – 25 let – už budou někteří mrtví, až to „výhodné“ splácení skončí.
Jinak prakticky i účetně to už vymyšleno máme, banka ani účetní a referentka, co nám dělá předpisy plateb, s tím nemají problém, sice to všichni chtěli a potřebovali vysvětlovat, ale snad se to podařilo velmi průhledně.
Pokud někteří vlastníci hodlají čerpat úvěr, pak by si úvěr měli sjednat tito vlastníci, a to bez účasti společenství. V takovém postupu vlastníkům nic nebrání.
Pokud sjedná úvěr společenství, pak úvěr také splácí společenství, nikoliv přímo vlastníci, jak se zde napsala přezdívka Lake.
Josef K.
Docela by mě zajímalo jak si představujete že se toto zrealizuje? On totiž „stavební“ úvěr musí mít doloženou účelovost, tedy typicky faktury za stavební dílo typicky na majetku toho kdo si úvěr bere.
Skoro si neumím představit, že stavební spořitelna proplatí ze stavebního úvěru někomu třeba okna nebo balkon nebo výtah, který není v jeho majetku, navíc smlouva o dílo která se většinou dokládá není psaná na daného člena SVJ, ani faktury na něj nejsou vystavené plus spousta dalších nesrovnalostí. Stavební úvěr si můžete vzít na rekonstrukci VLASTNÍ koupelny, ale těžko na zaplacení 2/78 podílu na rekonstrukci výtahu z kterého vám patří těch 2/78.
Pokud jste někdo úspěšně takový individuální úvěr dostali klidně mě můžete přesvědčit o opaku, ale dle mého je to téměř nemožné.
Pak už tu zbývá akorát spotřebitelský úvěr, ale ten není za 5% ale za 15–20%.
P.L.
Příklad z praxe: Nově vzniklé SVJ se rozhodlo pro zateplení. Nějak se o tom dozvěděli zástupci nejmenované stavební spořitelny. Tři z nich přišli na shromáždění SVJ s tím, že mohou poskytnout úvěr téměř okamžitě, ovšem musí si jej vzít SVJ jako právnická osoba.
S tím někteří vlastníci nesouhlasili. Řekli, že mají možnost splatit svůj podíl jednorázově, že už mají vlastní stavební spoření a o další že nestojí.
Zástupci stavební spořitelny po chvíli pochopili, že narazili a nabídli následující pomoc. Chybějící částku převedou na účet SVJ s tím, že smlouvy o stavebním spoření budou uzavřeny s jednotlivci.
Měli jedinou podmínku, že splátky úvěrů budou hrazeny z běžného účtu SVJ trvalým příkazem k úhradě.
Podmínka byla splněna a spokojenost byla na obou stranách.
Stačilo vymyslet postupy účtování. Příklad možného účtování je na adrese:
http://klaiex.webnode.cz/…ne-z-bu-svj/
Variant účtování je ale více. Něco mám i ve své publikaci SVJ (Bilance – str. 60), něco v časopise Účetnictví (už nevím kde).
Takže možností, jak si zajistit chybějící zdroje, je více.
N. Klainová
Zajímavé nikdy bych nevěřil že je to možné.
Typicky se uzavírá smlouva o stavebním spoření + smlouva o překlenovacím úvěru. Jak byly ve Vámi popsaném případě psané smlouvy? Všechny na jednotlivé členy?
Pokud uvedený případ opravdu nastal, zjevně porušil podotýkám běžné podmínky stavebních spořitelen. Ale samozřejmě pokud to spořitelna schválí jako výjimku tak proč ne.
P.L.
Ano, všechny smlouvy byly uzavřeny na jednotlivce. I oni měli ve smlouvě stavební spoření a překlenovací úvěr. Další podrobnosti nevím, protože jsem sama takovou smlouvu neuzavřela. Popisuji pouze poznatek z praxe, který se promítl do účetnictví SVJ a postupy účtování, které jsem vymyslela, protože nikde nebylo nic podobného publikováno.
Uvedený případ opravdu nastal, přece bych si jej nevymyslela. Publikace, ve které jej popisuji, vyšla v nakladatelství Bilance v roce 2004, splácení úvěru probíhá dosud z účtu SVJ. Účastníci stavebního spoření si hradí související bankovní poplatky. I tom jsem psala a ne jednou.
N. Klainová
Pro Josef K.:
Jen podotknu, že jsem nenapsal vůbec nic o úvěru jednotlivých vlastníků. Citace § 24 odst. 6 ZoVB se týká úvěru, který si u banky vzalo bytové družstvo jako právnická osoba, nikoliv vlastníci individuálně.
Skutečnost, že úvěr sjednává společenství, není překážkou individuálního postupu při splácení. Odběr vody přece též sjednává splečenství svým jménem, a přesto se rozpočítává vlastníkům jednotlivě podle zjištěné spotřeby.
lake
Ten individuální postup při splácení mne zaujal.
Příklad: Společenství o 10 členech (každý má podíl 1/10) si vezme úvěr 1.000.000,– Kč, podle smlouvy zaplatí na splátkách úvěru 1.500.000,–.
Splácí-li všichni, zaplatí odměnu bance každý vlastník celkem 50.000,– Kč (kromě splátek jistiny).
A teď individuální splácení: 5 vlastníků zaplatí společenství celou částku v hotovosti, hned po sjednání úvěru. Dále se na splácení úvěru nepodílí. Zbylých 5 vlastníků zaplatí odměnu bance každý z nich 100.000,– Kč.
Takhle nějak jste to myslel?
Josef K.
Zbylým pěti vlastníkům stačí poloviční úvěr a proto zaplatí také poloviční celkový úrok, tedy 50 tisíc každý, stejně jako by platilo původních 10.
FrantaF
Pletete si úrok s odměnou. Jak je třeba při sjednání úvěru postupovat, jsem již psal. Nebudu zde opakovat speciálně pro Vás. Čtěte předchozí příspěvky vlákna než zareagujete.
Občanský zákoník, §121 (3): Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.
lake
(1) Úrok je odměna banky vyjádřená procentní sazbou za časové období. (Některé banky se s takto stanovenou odměnou spokojí, jiné si navíc stanoví ještě další odměnu stanovenou jinak.)
(2) Slovo úrok jsem ve svém příspěvku nepoužil.
(3) § 121 odstavec 3 ObčZ se věci netýká.
(4) Nastudujte roční procentní sazbu nákladů, pokud Vás to zajímá.
Josef K.
„S tím může samozřejmě každý svobodně nesouhlasit, ale pokud je přehlasován, platí pro něj závazně daný (zvýšený) příspěvek do „FO““
Přičemž ke schválení účelu úvěru je typicky potřeba 75 % nebo 100 % podílů, což by měla být dostatečná pojistka.
Konkrétně v našem případě máme schváleno shromážděním:
Majitelé bytu … zaplatí 1/6 investičních nákladů na revitalizaci a zateplení z vlastních zdrojů platbou na účet společenství. Dohoda bude formalizována smlouvou mezi … a Společenstvím pro dům …, která bude specifikovat výši a rozdělení plateb, termín, způsob vyrovnání při nedočerpání úvěru a způsob vrácení poměrného dílu dotací. Majitelé ostatních pěti bytových jednotek budou své podíly na revitalizaci financovat z úvěru. Náklady bezprostředně související s poskytnutím úvěru a jeho splácením (úroky) se budou dělit rovným dílem mezi pět majitelů bytových jednotek, kteří z úvěru budou financovat své podíly na investičních nákladech.
Šlo mi o formulaci té smlouvy …
„Zákony a stanovy, případně shromáždění, určují podíl vlastníka na nákladech“
Přesněji:
Zákony, případně dohoda vlastníků, je-li takové, určují podíl vlastníka na nákladech.
Tj. nikoliv stanovy, co se týká shromáždění, jistě může být dohody vlastníků dosaženo na shromáždění, ale zákon toto nepožaduje, požaduje dohodu vlastníků.
Zde již řešeno.
Pane P.L.,
Dal jsem sem odkaz na dřívější diskusi o obdobném tématu, nepřečetl jste si ji, vaše škoda. Cituji ze svého příspěvku v onom vlákně:
- "Rozumný statutární orgán společenství dojedná ovšem s bankou takové smluvní podmínky, aby bylo možno kdykoliv poukázat jednorázovou splátku mimo dohodnutý platební kalendář.
Vlastník, který se nechce zadlužit, dostane tedy možnost splatit svůj podíl jednorázově. Nadále se pak nepodílí ani na splátkách, ani na platbě úroků z úvěru."
Citoval jsem rozhodnutí Nejvyššího soudu, které řeší vztah mezi právy jednotlivého vlastníka a právy společenství, jehož je členem. Vás nezajímal smysl řečeného, nýbrž úzce jazykový výklad: "Ale daný rozsudek nějak konkrétně souvisí s úvěrem v SVJ?"
Mám pro Vás tedy ještě jeden citát, tentokrát z rozhodnutí Ústavního soudu:
- "Mechanické ztotožnění práva s právními texty se stalo vítaným nástrojem totalitní manipulace. Učinilo zejména z justice poslušný a nemyslící nástroj prosazování totalitní moci.
Dalším naprosto neudržitelným momentem používání práva je jeho aplikace, vycházející pouze z jeho jazykového výkladu.
Jazykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikované právní normě. Je pouze východiskem pro objasnění a ujasnění si jejího smyslu a účelu (...). Mechanická aplikace abstrahující, resp. neuvědomující si, a to buď úmyslně nebo v důsledku nevzdělanosti, smysl a účel právní normy, činí z práva nástroj odcizení a absurdity."
(Nález Ústavního soudu Pl. ÚS 33/97 ze dne 17. 12. 1997)
Váš názor, že "vlastník pouze přispívá do černé díry FO" je v praxi nepoužitelný a vede k absurditám a zbytečným rozporům mezi vlastníky. Nevím, zda jste členem výboru SVJ; pokud ano, uvědomte si, že svou činnost vykonáváte pro vlastníky a nikoliv pro mechanické naplnění litery jediného zákona.
Myslím, že Lenka (tazatelka) dostala ty informace, které potřebovala. Splácení úvěru a úroků z úvěru má být účetně odděleno od příspěvků na správu. Na další teoretizování o věci nemám čas.
lake
Ptát se v bance? To je jak ptát se na lampárně! Banky mají často dost nesmyslné požadavky daleko nad rámec zákona a naopak spousta zákonných věcí je vůbec nezajímá.
Banka tu není od toho aby rozhodovala interní problémy SVJ. Sice většinou dělají základní kontrolu např. zápisu ze shromáždění kde se schválil úvěr ale to je vše.
Např. u nás banka do podrobna zkoumala stanovy a zápis ze schůze kde 75% schválilo úvěr. A samozřejmě je jasné, že je nezajímá co si myslí zbylých 25%! Ti byli prostě přehlasování a je jasné že nesouhlasili ale musejí se podvolit.
Znovu opakuji, že jediná obrana odpůrce úvěru je soudní proti-žaloba.
A znovu opakuji, že člen SVJ nesplácí žádný úvěr. Úvěr typicky splácí SVJ jako celek, smlouvy jsou psané samozřejmě na IČO SVJ. Člen SVJ pouze přispívá ve schválené výši do „FO“ a to mu ukládá zákon to odmítnou nelze. Tedy lze pouze u soudu viz výše.
P.L.
Jistě, banku nezajímá, co si myslí přehlasovaní, pokud jim neřeknete, že k věci přistupují aktivně, odmítají se podílet na úvěru a navrhují složit prostředky přímo.
Věc je jednoduchá:
- pokud nesouhlasím s úvěrem, jsem přehlasován, nenabídnu úhradu poměrné částky, třeba protože na to prostě nemám, mám skutečně „smůlu“ a splácím úvěr SVJ
- pokud ovšem nabídnu poměrnou úhradu prostředků (předem), prozíravý představitel SVJ to respektuje, protože ví, že u případného soudu by to prohrál
Toť vše, nemám dále čas plýtvat časem.
Diskuse o půjčkách a úvěrech v SVJ zde již proběhla vícekrát. Napřed zkuste vyhledávání, pak teprve pokládejte dotaz.
Viz např. příspěvek Je možné nařídit úvěr na 20 roků?
lake
Děkuji za odkaz, diskuze jsem některé četla, nicméně na moji otázku neodpověděly, proto jsem položila otázku.
Já se neptala „jestli to jde a jaký je k tomu právní základ“ ale „jaké praktické kroky mám udělat a na co si mám dát pozor“. Já v tom vidím rozdíl.
Jeden z diskutujících mi na to odpověděl tak, jak jsem potřebovala, i váš pohled mi pomohl.
Není to složité, pokud se dodrží pár zásad (již se to zde řešilo):
- sdělíte svou vůli nepodílet se na úvěru výboru SVJ, výbor Vaši vůli musí respektovat (nelze ji přehlasovat) a po dohodě s ním složíte poměrnou část prostředků předem ve prospěch DZ
- výbor na tuto skutečnost musí upozornit také úvěrující banku
- po skončení revitalizace bude přesně stanoven Váš podíl a rozdíl bude vyrovnán
- pro další období bude zavedena pro účtování úvěru samostatná položka DZ, např. „DZ další“, která se Vás nebude týkat. Vedle toho bude dále existovat původní DZ „na opravy“
- v případě mimořádné splátky z DZ na opravy, kam přispíváte i Vy, se s Vámi musí SVJ vyrovat na poměrném principu
- doporučuji uzavření písemné dohody, kde budou tyto zásady ošetřeny
Mluvím z praktické zkušenosti z úspěšného řešení s právníky i s bankou. Je ovšem pravda, že sice ušetříte na nákladech spojených s úvěrem, ovšem nevyvazuje Vás to z ručení za úvěr (závazek SVJ) dle ZoVB.
Na věc mám jiný názor a sice ve vašem modelu vidím rozpor s § 13 (1) ZoVB. Vytváříte „DZ další“ a tato dodatečná záloha na správu domu zřejmě není příspěvkem dle spoluvlastnického podílu a ani zde nelze předpokládat dohodu všech – jak se s tím ti vaši právníci vypořádali?
G.X.
Není v tom rozpor. DZ = dlouhodobá záloha, tu mohu rozdělit na několik částí podle účelu a sledovat samostatně. To není věc pro právníky, ale pro účetní.
Cituji
„sdělíte svou vůli nepodílet se na úvěru výboru SVJ, výbor Vaši vůli musí respektovat (nelze ji přehlasovat)“
A na to jste přišel kde? Pokud dle stanov stačí na schválení úvěru 75% tak to prostě stačí a zbylá 1/4 JDE přehlasovat! Všechna hlasování s nižším procentem než 100% jsou v principu přehlasování zbytku.
Se zbytkem souhlasím ale opět – nějaké „vyvázání“ z úvěru podle mě musí opět schválit shromáždění. Výbor nemůže o své vůli rozhodnout, že jeden člen SVJ nebude platit shromážděním schválený úvěr!
To co píšete až na tu první větu celkem platí, ale POUZE pokud je to takto schváleno.
P.L.
Opět citace:
„Nutit jej do dvacetiletého splácení sumy podstatně zvýšené o úroky – to by právě bylo omezování vlastníka nad míru, potřebnou k uplatnění práv ostatních vlastníků.“
Opět pouze osobní dedukce člověka se jménem LAKE. Netvrdím opak, jen tvrdím že takovou věc tedy může rozhodnout jedině soud.
Tedy pokud SVJ schválí úvěr s podmínkou že musí platit všichni tak to prostě platí a hotovo a rozhodně není nikde automaticky dáno že se lze z úvěru jaksi „vyvázat“. Pokud shromáždění rozhodne, rozhodnutí platí. Samozřejmě je zde klasická půlroční možnost na proti-žalobu kde odpůrce použije argument viz LAKE.
Znovu připomínám (a potvrdí to každý zkušenejší ekonom), že přeplatit úvěr o 50–100% za rok je lichva, ale přeplatit hypotéku o 50–100% na 20 letech je možná nebo spíše skoro určitě ekonomicky výhodnější než zaplatit hned. To už je ale na odbornou debatu ne první ale ekonomickou.. Bohužel toto většina lidí nechápe/nechce chápat.
P.L.
Anonymou (P.L.) napsal: "Opět pouze osobní dedukce člověka se jménem LAKE. Netvrdím opak, jen tvrdím že takovou věc tedy může rozhodnout jedině soud."
Pane P.L.,
ona to nebyla pouze moje osobní dedukce. Viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14.5.2008. Cituji doslovně:
"Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000). Uvedená omezení je nutno vykládat tak, aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek."
lake
Nepřu se o platnost té věty. Ale daný rozsudek nějak konkrétně souvisí s úvěrem v SVJ?
A i kdyby – v každém konkrétním SVJ jde o oddělený problém a v tom případě o možný nezávislý soudní proces a v tom případě nelze dopředu dedukovat výsledek. Ona sama definice „…nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné…“ je tak „gumová“, že odhadnou výsledný rozsudek konkrétní žaloby nelze.
P.L.
Poslední komentáře