26 Cdo 3352/2021 (zdánlivá rozhodnutí)

„Tím pádem by vlastně neexistovala obrana vlastníka, pokud SVJ schválí příspěvek nesouladný s prohlášením, stanovami či zákonem.“ (Vložil Koukal (bez ověření), 24. Duben 2024 – 18:05)

Ta taky neexistuje. Soud zkoumá pouze, zda bylo shromáždění usnášeníschopné a zda bylo dosaženo potřebné „většiny“ (v uvozovkách, protože se většina všech nepožaduje).

• Platil (bez ověření): „… pokud SVJ schválí příspěvek nesouladný s prohlášením, stanovami či zákonem …“

☀ Co je to „příspěvek nesouladný s prohlášením“? Was ist das?
Se kterým konkrétním prohlášením? Se kterou jeho částí? V čem konkrétně spatřujete nesoulad čeho s čím?

☀ Co je to „příspěvek nesouladný se stanovami“? Was ist das?
Vaše stanovy obsahují nějaké omezení ohledně příspěvku na správu domu? V čem toto omezení spočívá? V čem konkrétně spatřujete nesoulad přijatého usnesení se stanovami?

☀ Příspěvek nesouladný se zákonem by mohl být nesouladný jedině s ústavními principy nebo s obecnými principy vyjmenovanými v § 1 občanského zákoníku. Je tomu tak proto, že zákon neklade na příspěvky na správu žádné speciální požadavky ani omezení. Tyto obecé principy zmíněné v NOZ jsou:

1. Zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy.
2. Zakázána jsou ujednání porušující veřejný pořádek.
3. Zakázána jsou ujednání porušující právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

Případ č. 3 můžeme rovnou škrtnout, protože rozhodnutí o platbě na správu domu nelze podřadit ani pod statusové otázky, ani se nemůže jednat o porušení práva na ochranu osobnosti. Zbývají tedy případy č. 1 a č. 2.

Případ č. 1 dovolávající se „dobrých mravů“ je právní normou s relativně neurčitou hypotézou. to jest: jde o právní normou, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, ale která přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy z předem neomezeného okruhu okolností.

Pokud jde o případ č. 2 (ujednání porušující veřejný pořádek), Ústavní soud se obiter dictum zmínil o stavu rozporném s článkem 11 Listiny základních práv a svobod, což by případně mohlo vést k závěru o porušení veřejného pořádku:

Justitianus

Ono si to lze představit.

Ve starých prohlášeních vlastníka (před NOZ) obvykle bývá takováto věta: vlastníci přispívají na náklady spojené se správou domu podle velikosti svých spoluvlastnických podílů.

Tato nebo podobná formulace se přebírala do stanov, takže je nejen v prohlášení, ale i ve stanovách.

Formulace vlastně odpovídá i dnešnímu § 1180 odst. 1 NOZ.

Teprve NOZ zavedl, že SVJ může určité příspěvky vybírat metodou „stejnou částkou na jednotku“ – viz § 1180 odst. 2 (což v ZoVB nebylo).

Obvykle v evidenčních listech bývají měsíční úhrady rozepsány na mnoho položek podle jejich určení.

SVJ vybírá určité platby, které svým charakterem spíše spadají pod správu domu rozpočítáním stejnou částkou na každý byt – např. 100 Kč/byt na pojištění, 150 Kč/byt na vodoměr, 40 Kč/byt na dezinsekce. Pak je v EL např. 250 Kč/byt na odměnu správce, 80 Kč/byt na odměny výboru (ano, tyto dva poplatky by spadaly pod vlastní správní činnost a tedy pod § 1180 odst. 2 NOZ, jenže způsob přispívání je vlastně v rozporu s prohlášením a stanovami).

Máme tu tedy rozpor faktického stavu (vybírání úhrad metodou stejnou částkou na jednotku) a prohlášení, stanov a zákona (ZoVB i NOZ).

Návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění podat nelze, neboť nespadá pod důležitý důvod zakotvený v § 1209 NOZ.

Z toho pak pramení závěr, že obrana není.

Někdy může být přispívání značně nerovnoměrné – 290 Kč měsíčně/byt za pojištění, vodoměr a dezineskce už není malá částka (kdo má malý byt, platí vlastně více, než vlastník velkého bytu). Pokud by SVJ na uvedené účely vybíralo metodou „podle podílů“, platil by vlastník malého bytu méně.

• „Ve starých prohlášeních vlastníka (před NOZ) obvykle bývá takováto věta: vlastníci přispívají na náklady spojené se správou domu podle velikosti svých spoluvlastnických podílů. Tato nebo podobná formulace se přebírala do stanov, takže je nejen v prohlášení, ale i ve stanovách.“

Napsal jste nesmysl. Ohledn2 práv a povinností vlastníků jednotek platí pouze obsah prohlášení. Jestliže stanovy obsahují to, co je obsahem prohlášení, pak tato část stanov je zpravidla nulitní – absolutně neplatná od samého počátku. Stanovy nemohou nijak zasahovat do spoluvlastnických záležitostí, upravených prohlášením. O tom se už přesvědčili ti statutáři a členové, kteří chtěli pomocí stanov zakazovat ubytovací služby AIRBNB v bytech. Najděte si ten judikát, je to tam vysvětleno.

• „Teprve NOZ zavedl, že SVJ může určité příspěvky vybírat metodou „stejnou částkou na jednotku“ – viz § 1180 odst. 2 (což v ZoVB nebylo).“

A zase se pletete. Směšujete pravidla pro správu domu a pozemku (§1180/1) s pravidly pro vlastní správu právnické osoby (§ 1180/2).

Vámi zmíněné „určité příspěvky“ podle § 1180/2 se nijak netýkají správy domu a pozemku. Týkaji se pouze správy samotné právnické osoby SVJ.

Máte však plnou pravdu v tom, že toto v ZoVB nebylo. Jde o nesmysl – výmysl profesora Eliáše, který netušil co je to SVJ, a celou část o bytovém spoluvlastnictví narval do NOZ na poslední chvíli a bez provázání s ostatními částmi občanského zákoníku.

1. správa domu a pozemku (= hlavní činnost účetní jednotky podle 2012/89/§1180/1)
2. poskytování služeb,včetně sjednávání smluv s dodavateli (2013/67/§2/1/a/2 a 2012/89/§1181)
3. pronajímání společných částí svým vlastním jménem
4. zastupování vlastníků jednotek při reklamacích vad jednotek (2012/89/§1196/2)
5. činnost stavebníka podle stavebních předpisů (2012/89/§1194/1)
6. zastupování vlastníků jednotek ve stavebním řízení, které se týká společných částí (2021/283/183)
7. udělováni souhlasu ve stavebním řízení (2021/283/187/4)
8. vyhotovení úplného prohlášení a jeho založení do sbírky listin rejstříkového soudu a do sbírky listin katastru (2012/89/§1220)
9. sjednávání pojistných smluv k domu, právní jednání vůči pojišťovně přijímáni pojistného plnění
10. vymáhání příspěvků, záloh a úhrad za služby od vlastníků jednotek, a to vlastním jménem
11. hrazení nákladů týkajících se sporů o příspěvky členů společenství vlastníků na správu domu a pozemku, sporů o zálohy na úhradu za služby a způsobu rozúčtování cen služeb (1963/99/§9/2/l)
12. správa samotné právnické osoby (vlastní správa SVJ)

Vlastní správa SVJ (neboli „vlastní správní činnost“ podle 2012/89/§1180/2) zahrnuje ty činnosti, které musí vykonávat každá právnická osoba typu spolek, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami. Zařazuje se sem například:

1. vedení účetnictví a plnění zákonných povinností s tím spojených (archivace účetních dokladů, účetních knih, zveřejňování závěrek)
2. podávání daňových přiznání, pokud vznikl příjem podrobený dani,
3. plnění povinností vůči rejstříkovému soudu (vklady zakladatelské listiny a dalších předepsaných listin)
4. oznamování rejstříkovému soudu změn v obsazení statutárního orgánu
5. správa vlastního majetku SVJ a vedení bankovního účtu SVJ
6. plnění povinností vůči členům SVJ – svolávání shromáždění alespoň jednou ročně, hrazení nákladů na tato shromáždění, na pozvánky, na pronájem místnosti, na notáře, na doručování spolkových písemností členům
7. hrazení nákladů, které se týkají sporů ve věcech jednání shromáždění SVJ a sporů z toho vzniklých (1963/99/§9/2/l)

Shromáždění jako nejvyšší orgán právnické osoby je oprávněno rozhodnout o vnitřních záležitostech právnické osoby, tedy také o tom, zda náklady na vlastní správu SVJ budou členové hradit podle spoluvlastnických podílů, nebo na každou jednotku stejně.

Napsal jste:

„Vlastní správa SVJ (neboli „vlastní správní činnost“ podle 2012/89/§1180/2) zahrnuje ty činnosti, které musí vykonávat každá právnická osoba typu spolek, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami.“

§ 1180/2 nezahrnuje pouze náklady vlastní správní činnosti. V § 1180/2 je také uvedeno „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů…“

Uvedené příspěvky nezahrnují pouze „vlastní správní činnost“, část z nich je přece odměnou za správu domu a pozemku tj. patří do nákladů za správu.

• Krupp: „Uvedené příspěvky nezahrnují pouze „vlastní správní činnost“, část z nich je přece odměnou za správu domu a pozemku tj. patří do nákladů za správu.“

Ano, patří do nákladů na správu, a právě proto nemohou spadat pod náklady podle § 1180/2. Pane Kruppe, gratuluji. Správně upozorňujete, že obsah § 1180/2 je právně vadný. Náklad na správu cizího majetku nemůže zároveň být nákladem na vlastní správu správce. Chybu udělal ješitný popleta profesor Eliáš a hlupáci v parlamentě, kteří schválili vadné znění tohoto ustanovení.

SVJ je právnická osoba, která vystupuje ve dvou velmi odlišných rolích:

A pokud někdo nechápe tuto dvojkolejnost SVJ, nemůže ani vyložit znění ustanovení § 1180 ústavně konformním způsobem. Vysvětlím to tedy.

☀ Zmínka o „příspěvcích určených na odměňování osoby, která dům spravuje“ je protizákonným nesmyslem: celá správa domu přece patří pod § 1180/1, nikoliv pod § 1180/2. Takže jde o zjevnou chybu autora NOZ a hloupého zákonodárce. Ignorovat!

• Mimochodem, až pojedete vlakem, určitě nebudete platit zvlášť za jízdenku (tedy za samotnou přepravu) a zvlášť „příspěvek na odměňování výpravčího, strojvůdce a průvodčích“. Taková pitomost Vás jistě ani nenapadla. To je přece v ceně.
• Až si dáte automobil opravit v servisu, zaplatíte hodinový paušál za práci mechanika a cenu za materiál, ale nikdo po Vás nebude požadovat „příspěvek na odměňování hlídače, vrátného, skladníka, uklizečky, vedoucího servisu a slečny fakturantky v kanceláři“. To je přece součástí ceny za opravu.
• Proto si SVJ bere odměny svých statutárů za správu domu z příspěvů na správu domu (§1180/1).

☀ Může nastat (značně neobvyklý) případ, kdy statutární orgán svěří veškeré činnosti správy cizího majetku do rukou externího správce. Statutáři se zabývají už jen tím, co zbývá – vlastní správou samotné právnické osoby. Mohou tedy být odměňováni pouze za svou skutečnou „spolkovou“ činnost jako činovníci kteréhokoliv spolku. Z toho je třeba vyjít. V tom případě je možné, že odměna externímu správci je hrazena z příspěvků na správu domu a pozemku (§ 1180/1), kdežto „spolkové“ činnosti statutárů jsou hrazeny na každou jednotku stejně (§ 1180/2).

☀ Ve většině SVJ se statutáři podílejí na obou druzích činností – jak činnostech správy cizího majetku, tak na činnostech spolkových. Je zbytečné každou činnost pitvat a hledat kam ji přiřadit. Celá existence SVJ totiž má jen jediný důvod – slouží pro výkon správy domu, a to i když jde o spolkové činnosti podle § 1180/2. Za rozumné proto považuji ignorovat ustanovení § 1180/2 a považovat veškeré činnosti podle § 1180 za správu domu. Tak tomu bylo podle ZoVB; je to spravedlivé, jednoduché na účtování a srozumitelné na pochopení.

Justitianus

Rozhodně jsem nenapsal k tomuto tématu žádný příspěvek. Jinak, já osobně nerozlišuji náklady na správu a náklady na vlastní správu. Nikoho k tomu ale nenavádím.

Usnesení zdánlivé vůbec neexistuje. Nebylo nikdy přijato a nemá tedy právní účinky, které jsou obvykle s usnesením shromáždění spojovány. Soud k této skutečnosti musí přihlédnout ex offo (z úřední povinnosti), i kdyby žalovaný zdánlivost nenamítal.

• Koukal: „NS judikoval, že v řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí SV nelze přezkoumávat např. schválení výše příspěvku na správu domu a pozemku …“

To skutečně nelze. Jestliže obsahem žalobního petitu byl návrh podle § 245 na vyslovení zdánlivosti (nulity, nicotnosti) usnesení, pak soudy jsou povinny držet se toho a budou zkoumat pouze zda jde či nejde o usnesení. Soud neřeší nic dalšího nad takto stanovený rozsah. Soudci tedy nebudou přezkoumávat konkrétní čísílka, protože o ně ve sporu vůbec nejde.

Neuvádíte ale číslo jednací rozsudku, takže zůstává tajemstvím co vlastně NS judikoval, čeho se to týkalo, a co jste si tam přečetl.

Justitianus