§ 12 ZoVB se nevztahuje na SVJ s právní subjektivitou
Občas se stane, že v příspěvku rozebírajícím situaci v SVJ s právní subjektivitou, je argumentováno § 12 ZoVB. Naposledy jsem to zaznamenal zde:
http://www.portalsvj.cz/…-stanovy-svj#…
Podle literatury se však § 12 ZoVB nevztahuje na SVJ s právní subjektivitou. Např.:
Novotný, 4. vydání str.194
„Pokud bude správu domu vykonávat SVJ, bude se zavazovat svým jménem, a proto nemůže být založen důsledek předvídaný v § 12. Pokud však společenství nevznikne a správce bude uzavírat úkony v zastoupení vlastníků jednotek, aplikace § 12 může nastoupit.“
Čáp, str. 184
„Úprava oprávnění a povinností vlastníků jednotek podle tohoto ustanovení se použije pouze v případě, že nevzniklo SVJ jako právnická osoba.“
Hezký den!
Pane svjvmt,
ano. Oba se podíleli na tvorbě ZoVB. V oblasti nemovitostí, družstev a SVJ se pohybují desítky let. Často publikují. Na rozdíl od většiny zde působících přispěvatelů mají právní vzdělání.
Pánové své komentáře vydali v C.H.BECK a Wolters Kluver a tak se jako spoluautoři vlastního ZoVB dostávají i do role vykladačů ZoVB, protože jsou často citováni v judikatuře.
Takže zákon jednak tvořili a prostřednictvím literatury a soudců ho i vykládají.
Hezký den!
Pavel
ZoVB: „Vložil Pavel, 11. Září 2011 – 23:10“
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil Pavel, 11. Září 2011 – 23:10“
Vážený pane Pavle a Neználku,
ve Vašem příspěvku uvádíte, že se Vaši „fanoušci“ pohybují již desítky let mezi „nemovitostmi“ a „družstvy“.
Sdělte nám prosím, kolik jste jim zaplatili, aby mohli ve Váš (družstevní) prospěch publikovat zmatky.
Sdělte nám rovněž, kdy a kde nabyli svoje pseudo – právní – vzdělání.
Bylo to v roce 1981, nebo v roce 1984 ?
Mohl bych jim položit doplňující otázku ohledně Marx-Leninismu ?
Tuto zkoušku museli již jednou absolvovat.
ZoVB
ZoVB: schválení a výklad zákona se dotýká
odlišného okruhu osob
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil svjvmt, 11. Září 2011 – 22:09“
Vaše citace: „A ti pánové vykládají zákon? Tvořili ho?“
Zákony schvalují (?tvoří) poslanci. Může se jednat o osoby bez patřičné kvalifikace, mravně pokleslé, …
Dle mého názoru je lze označit za „uličníky“ (voleni z ulice).
Oproti tomu výklad zákona (finální výklad) určují soudci, kteří jsou na rozdíl od „uličníků“ jmenováni (doživotně), nikoliv voleni.
Jedině tímto způsobem lze zachovat konzistenci.
Fakticky se jedná o obranu před tzv. demokracií (vláda lidu) samotnou.
ZoVB
Bůh nás chraň před výkladem ZoVB podle Novotného a Čápa. Připusťme na chvíli pro účely argumentatio ad absurdum, že jejich teze platí a že po vzniku SVJ se nepostupuje podle § 12 ZoVB.
V tom případě ovšem platí:
(1) Právní úkony nelze posuzovat podle § 139 odst. 1 Občanského
zákoníku, protože to vylučuje ZoVB v ustanovení § 3 odst. 1 (lex
specialis).
(2) Právní úkony nelze posuzovat ani podle § 12 ZoVB, protože to
vylučují pánové Čáp a Novotný.
Tím se všech 50163 SVJ v tomto státě a 3500000 vlastníků jednotek ocitají v dokonalém právním vakuu. Neví se, jak mají tyto osoby činit právní úkony. Nelze jejich oprávnění a povinnosti dovodit ani z ObčZ, ani ze ZoVB, ani z jiného celostátně platného právního předpisu. Nastává dokonalá anarchie, úplný právní chaos…
- Ve světě podle Čápa a Novotného nevíme, jak reklamovat vady na společných částech domu – zda solidárně (jeden za všechny podle ObčZ), nebo reklamaci musejí podepsat všichni (ZoVB).
- Nevíme, zda vlastník jednotky může vymáhat zaplacení celého dluhu i za ostatní (ObčZ), nebo pouze svůj alikvotní podíl (ZoVB).
- Nevíme, kdo je oprávněn reklamovat či vypovědět smlouvu s dodavatelem tepla (míním smlouvu, která přešla na vlastníky jednotek z původního vlastníka): je k tomu oprávněn kterýkoliv ze spoluvlastníků domu (ObčZ), nebo všichni (ZoVB)?
- A kdo udělí SVJ „právo založené smlouvou provést stavbu“ ve smyslu stavebního zákona? Bude to většina (ObčZ), nebo všichni (ZoVB)?
Takový výklad práva je zjevně vadný, neboť by uvedl miliony občanů okamžitě do právní nejistoty. Pánové Čáp a Novotný, pokud vím, neposkytují žádný právní výklad k překlenutí této právní „černé díry“. Takže uzavírám, že teze „respektovaných autorů dvou nejobsáhlejších komentářů k ZoVB“ se v českém právním řádu naštěstí neuplatní pro svou zjevnou nerozumnost.
lake
pane „Lake“ je to jen Váš názor. Dobrý ale jistě bude v tiráži
„Pavlem“ zmíněné knihy (ISBN 978–80–7357–475–8) zmíněn
i kontakt na autora nebo napište na „Wolters Kluwer“ aby to autorům
přeposlali.
Ať se před Vámi obhájí – pokud to dokáží… :)
Co? Šlo by to? (a bez invektiv) Já to nemůžu udělat – páč já
tak kovanej v §§ nejsem
a navíc nikoho nekřižuju výrokem …cit.„…Bůh nás
chraň …“…
lolek
Názory pánů Novotného a Čápa jsou pouze jejich názory (podle mne vadné). Ze znění ZoVB nelze dovodit takový výklad. Judikatura tento extrémní výklad ZoVB rovněž nesdílí. Naopak platí, že klíčové ustanovení § 12 ZoVB je lex generalis, kterým se odlišuje podílové spoluvlastnictví podle ZoVB od spoluvlastnictví podle ObčZ. Pánové Čáp a Novotný toto nerozpoznali. Pokusím se o zdůvodnění.
• Podle ustanovení § 139 odst. 1 ObčZ pro spoluvlastníky věci platí, že "z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně".
Právní úkon učiněný většinou spoluvlastníků podle ObčZ tedy zavazuje všechny, i nesouhlasící.
• Diametrálně odlišným způsobem je upravena platnost právních úkonů u vlastnictví jednotek podle ZoVB, viz § 12 ZoVB: "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).".
Platí tedy, že k platnosti právního úkonu je nutný shodný projev vůle všech vlastníků jednotek.
• Která z obou odlišných právních úprav se použije u domu rozděleného na jednotky stanovil zákonodárce v ustanovení § 3 odst. 1 ZoVB: "(...) Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví,^2) se nepoužijí."
Z uvedeného je zřejmé, že platnost ustanovení § 12 ZoVB není omezena pouze na budovy, ve kterých vzniklo SVJ jako právnická osoba, nýbrž vztahuje se obecně na právní úkony vlastníků jednotek v každé budově rozdělené na jednotky podle ZoVB. Okamžik, od kterého se právní vztahy v domě řídí podle § 12 ZoVB, jednoznačně určuje § 7 ZoVB. Tímto okamžikem je převod vlastnictví první jednotky v domě, nikoliv okamžik vzniku SVJ. Výjimky z platnosti obecného ustanovení § 12 jsou v ZoVB výslovně uvedeny (§ 9 odst. 1, § 9a odst. 1, hlasování podle § 11, § 15 ZoVB).
Názor pana Čápa a Novotného tedy není správný, bez ohledu na to, že jde o názor "respektovaných autorů dvou nejobsáhlejších komentářů k ZoVB".
------------------------------------------------------------------
Cituji k tomu z rozsudku Nejvyššího správního soudu 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007. Šlo o případ, kdy SVJ vystupovalo jako stavebník ve stavebním řízení týkajícím se společných částí domu, aniž by k zastupování vlastníků jednotek mělo souhlas všech. Soud se podrobně zabýval hranicemi právní subjektivity SVJ a došel k závěru, že SVJ překročilo své zákonné oprávnění:
"Nejvyšší správní soud nemohl přisvědčit ani druhé kasační námitce spočívající v tvrzení, že manželé Š. byli ve správním řízení zastoupeni tzv. jiným zástupcem ve smyslu § 17 správního řádu, tj. řádně zvoleným výborem společenství vlastníků, když zápis ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne 2. 7. 2003 je aktem, kterým účastníci shromáždění, vlastníci jednotek, delegovali svá práva a povinnosti na SVJ, které pak prostřednictvím výboru jako svého statutárního orgánu vystupovalo ve stavebním řízení jako samostatný subjekt.
Podle § 17 odst. 1 správního řádu se účastníci mohou dát zastupovat advokátem nebo jiným zástupcem, kterého si zvolí. Není pochyb o tom, že každé SVJ má ze zákona o vlastnictví bytů omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právním úkonům a hranice této způsobilosti jsou dány v každém konkrétním případě pouze tím, zda určitým právním úkonem vykonává SVJ správu domu či nikoliv.
Ze zápisu shromáždění vlastníků, jehož se stěžovatel dovolává, jednoznačně vyplývá, že shromáždění vlastníků jednotek bylo vyzváno k hlasování o návrhu na uzavření smlouvy týkající se umístění antén na střeše domu a k souhlasu s použitím inkasované částky na fond oprav. Zápis ze shromáždění vlastníků o souhlasu s uzavřením smlouvy na instalaci antén na střeše domu tak nemohl být pro posouzení věci rozhodující, neboť nemohl žádným způsobem nahradit projev vůle jednotlivých vlastníků bytových jednotek být SVJ zastupován v následném stavebním řízení.
Stěžovatel se mýlí, domnívá-li se, že § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů je ve smyslu způsobilosti SVJ vykonávat práva a zavazovat nutné interpretovat nejen jako hmotně právní způsobilost SVJ v rámci zákonem vymezeného předmětu činnosti, ale též jako způsobilost procesně právní pro zastupování účastníků ve stavebním řízení. Z § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů obsahujícího legální definici správy domu nelze zákonné zmocnění k zastupování ve stavebním řízení žádným způsobem dovodit. "
[Zdroj: rozsudek NSS 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007]
------------------------------------------------------------------
Závěr:
SVJ spravuje dům ze zákona. Tím však nezískává oprávnění jednat "za zády" vlastníků v záležitostech netýkajících se správy domu. SVJ není oprávněno zastupovat vlastníka jednotky proti jeho vůli. Naopak platí, že je-li potřebné vyjádřit souhlas vlastníka domu navenek (mimo okruh záležitostí spadajících pod správu), udělují jej všichni vlastníci jednotek podle ustanovení § 12 odst. 1 ZoVB. Zda SVJ v domě vzniklo čili nic je pro věc bezvýznamné.
lake
Vyjádření k příspěvku:
„§ 12 ZoVB se vztahuje na SVJ s právní subjektivitou“
„Vložil lake, 11. Září 2011 – 6:39“
Vážený pane Lake,
ztotožňuji se s Vašim názorem vyjádřeným ve výše označeném příspěvku.
Dle mého názoru je na tomto místě vhodné podat klíč k tomu, aby bylo „vlastnictví bytů“ náležitě prosvětleno.
Žádný vlastník bytu nemůže být žádným usnesením „zahnán do kouta“ z toho důvodu, že zák. č.72/1994 Sb. neumožňuje vzájemné vypoř. vlastníků jednotek ohledně spol. částí domu.
Vlastník bytu nemůže (ze zákona) spol. části domu prodat, darovat, …
A naopak, ostatní spoluvlastníci spol. částí domu nejsou povinni koupit výlučné vlastnictví (byt) „přehlasovaného vlastníka“.
ZASTAVME SE NA TOMTO MÍSTĚ, A POSUDMĚ PODÍLOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ VE SMYSLU O.Z.
Pokud se „hloupá většina“ usnese na „nesmyslu“, může „přehlasovaný podílový vlastník“ (o.z.) donutit (soudem, na návrh) ostatní „pitomce“ k tomu, aby si jeho spol. podíl za tržní cenu odkoupili.
NENÍ POVINEN SE NA PITOMOSTI PITOMCŮ PODÍLET, i když si PITOMOST odhlasovali, svůj podíl převede -a tím to pro něj končí.
Otázka: pokud by zákon (v budoucnu) nutil pro-hlasující vlastníky
bytů odkoupit byty přehlasovaných vlastníků,
byl by takový zákon konformí s Ústavou ?
Odpověd: samozřejmně že by nebyl (konformí s Ústavou).
Pokud si uvědomíme výše uvedené skutečnosti, musíme dospět k tomu závěru, že vlastníka jednotky fakticky nelze přehlasovat (oprava spol.částí domu není faktic. hlasovatelná, vzniká bez ohledu na vůli vlastníků jednotek vyjádřené pozvednutím pařátu na tzv. shromáždění).
ZoVB
ZoVB: Pavel přispívá bez kontextu proto,
aby sloužil svému chlebodárci
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil Pavel, 11. Září 2011 – 0:34 :“
Vážený pane Pavle,
Názor pana „Novotný, 4. vydání str.194“
je vadný.
Že je tento názor („Novotný, 4. vydání str.194“) vadný, není názorem pouze ZoVB, ale i názorem Nejvyššího správního soudu.
Co, pane Pavle, vyplývá z ustanovené §12 zák. č. 72/1994 Sb. ?
„Společenství“ (s právní subjektivitou) zajišťuje pouze ADMIN.SPRÁVU, PROVOZ A OPRAVY spol. částí domu.
Vše ostatní (kupř. změnu dokončené stavby) zajišťují ti vlastníci jednotek, kteří s tímto souhlasili.
PŘESNĚ TOTO NEJSTE SCHOPEN JAKO „ZARYTÝ“ DRUŽSTEVNÍK BEZ-BOJE AKCEPTOVAT. VY, FUNKCIONÁŘI, SE SNAŽÍTE ROZMĚLNIT POZICI VLASTNÍKA A DRUŽSTEVNÍKA.
Pokud vlastnÍk činí takové kroky, že „nemusí vůbec nic“, tak potom družstetvník (nájemce) na něj může pouze s obdivem zírat.
Pane Pavle, nelze vyloučit, že svůj postoj přehodnotíte. Nelze vyloučit, že zjistíte, že pokud jste již zabezpečen, další „provize ze zateplení“ Vás již neuspokojují s přihlédnutím k tomu, že tímto likvidujete naprosto bezbrané osoby, matky, důchodce, děti, …
ZoVB
Pane ZoVB,
Vaše příspěvky jsem již před časem přestal číst, protože je považuji za zmatečné a právně vadné. Některým Vaším vyjádřením jsem navíc ani nerozuměl.
Protože se však vyjadřujete ve vláknu, které jsem založil, učiním výjimku.
Pouze jsem uvedl názor respektovaných autorů dvou nejobsáhlejších komentářů k ZoVB.
Vy v „diskuzi“ o § 12 uvádíte, co má řešit SVJ, ale to je v § 9 a §9a. Zkuste si někdy ZoVB (předpis) přečíst, stačí do § 16 a § 12 můžete přeskočit pro případ, že se jedná o SVJ s právní subjektivitou.
Na Vaše invektivy nereaguji, snažím se tu řešit vady předpisu ZoVB a nikoliv nicku ZoVB.
Pavel
Pane Neználku,
na webu mám asi druhý nejstarší aktivní nick po adminovi a tak jsem tu zažil již mnohé.
Situace, kdy zde publikují duševně nevyrovnaní jedinci se pouze opakuje, viz. např.:
http://www.portalsvj.cz/…e/jareksvj-0
Jareksvj však neuměl měnit IP adresy.
Je ale zajímavé, že přes svoji vulgaritu a totální neznalost předpisu ZoVB se našlo jen několik jedinců, kterým jeho spamy vadily. Nyní se situace opakuje.
Domnívám se, že je vhodné úchyla ignorovat a neodpovídat na jeho slátaniny. Zatím jsem to zaregistroval jen u lolka a u Vás. Možná jsem někoho opomenul, ale svou účast na tomto webu jsem omezil, jsou i „uživatelsky přívětivější“ weby bez myšlenkových zvratků.
Lepším řešením by bylo, aby admin a jím pověřené osoby tyto urážlivé spamy bez informační hodnoty mazaly.
Ale z portálu odešel Jareksvj, odešla Jana1, snad odejde i on.
Hezký den!
Pavel
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil Pavel, 11. Září 2011 – 1:46“
Vážený pane Pavle,
Dle mého názoru nejste nenapravitelný hlupák.
Dle mého názoru hlupství pouze předstíráte.
Vámi zmiňované ustanovení §12 zák. č. 72/1994 Sb. v platném znění:
„
Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek
oprávněni
a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických
podílů
(§ 8 odst. 2).
“
nám sděluje následující: polopaticky: to co nezajišťuje „společenství“, zajišťují vlastnící jednotek. Žádný vlastník nezastupuje druhého (nejsou povinni nerozdílně).
Vedete polemiku s NSS ČR.
ALE TOTO VŠE VY DOBŘE VÍTE. PROTO NA VÁS JEŠTĚ JEDNOU APELUJI: ZŘEKNĚTE SE DALŠÍCH PROVZÍ, NESNAŽTE SE PÁCHAT EKONOMICKOU GENOCIDU.
ZoVB
Poslední komentáře