Názory pánů Novotného a Čápa jsou pouze jejich názory (podle mne vadné). Ze znění ZoVB nelze dovodit takový výklad. Judikatura tento extrémní výklad ZoVB rovněž nesdílí. Naopak platí, že klíčové ustanovení § 12 ZoVB je lex generalis, kterým se odlišuje podílové spoluvlastnictví podle ZoVB od spoluvlastnictví podle ObčZ. Pánové Čáp a Novotný toto nerozpoznali. Pokusím se o zdůvodnění.

• Podle ustanovení § 139 odst. 1 ObčZ pro spoluvlastníky věci platí, že "z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně".
Právní úkon učiněný většinou spoluvlastníků podle ObčZ tedy zavazuje všechny, i nesouhlasící.

• Diametrálně odlišným způsobem je upravena platnost právních úkonů u vlastnictví jednotek podle ZoVB, viz § 12 ZoVB: "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).".
Platí tedy, že k platnosti právního úkonu je nutný shodný projev vůle všech vlastníků jednotek.

• Která z obou odlišných právních úprav se použije u domu rozděleného na jednotky stanovil zákonodárce v ustanovení § 3 odst. 1 ZoVB: "(...) Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví,^2) se nepoužijí."

Z uvedeného je zřejmé, že platnost ustanovení § 12 ZoVB není omezena pouze na budovy, ve kterých vzniklo SVJ jako právnická osoba, nýbrž vztahuje se obecně na právní úkony vlastníků jednotek v každé budově rozdělené na jednotky podle ZoVB. Okamžik, od kterého se právní vztahy v domě řídí podle § 12 ZoVB, jednoznačně určuje § 7 ZoVB. Tímto okamžikem je převod vlastnictví první jednotky v domě, nikoliv okamžik vzniku SVJ. Výjimky z platnosti obecného ustanovení § 12 jsou v ZoVB výslovně uvedeny (§ 9 odst. 1, § 9a odst. 1, hlasování podle § 11, § 15 ZoVB).

Názor pana Čápa a Novotného tedy není správný, bez ohledu na to, že jde o názor "respektovaných autorů dvou nejobsáhlejších komentářů k ZoVB".
------------------------------------------------------------------
Cituji k tomu z rozsudku Nejvyššího správního soudu 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007. Šlo o případ, kdy SVJ vystupovalo jako stavebník ve stavebním řízení týkajícím se společných částí domu, aniž by k zastupování vlastníků jednotek mělo souhlas všech. Soud se podrobně zabýval hranicemi právní subjektivity SVJ a došel k závěru, že SVJ překročilo své zákonné oprávnění:

"Nejvyšší správní soud nemohl přisvědčit ani druhé kasační námitce spočívající v tvrzení, že manželé Š. byli ve správním řízení zastoupeni tzv. jiným zástupcem ve smyslu § 17 správního řádu, tj. řádně zvoleným výborem společenství vlastníků, když zápis ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne 2. 7. 2003 je aktem, kterým účastníci shromáždění, vlastníci jednotek, delegovali svá práva a povinnosti na SVJ, které pak prostřednictvím výboru jako svého statutárního orgánu vystupovalo ve stavebním řízení jako samostatný subjekt.
Podle § 17 odst. 1 správního řádu se účastníci mohou dát zastupovat advokátem nebo jiným zástupcem, kterého si zvolí. Není pochyb o tom, že každé SVJ má ze zákona o vlastnictví bytů omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právním úkonům a hranice této způsobilosti jsou dány v každém konkrétním případě pouze tím, zda určitým právním úkonem vykonává SVJ správu domu či nikoliv.
Ze zápisu shromáždění vlastníků, jehož se stěžovatel dovolává, jednoznačně vyplývá, že shromáždění vlastníků jednotek bylo vyzváno k hlasování o návrhu na uzavření smlouvy týkající se umístění antén na střeše domu a k souhlasu s použitím inkasované částky na fond oprav. Zápis ze shromáždění vlastníků o souhlasu s uzavřením smlouvy na instalaci antén na střeše domu tak nemohl být pro posouzení věci rozhodující, neboť nemohl žádným způsobem nahradit projev vůle jednotlivých vlastníků bytových jednotek být SVJ zastupován v následném stavebním řízení.
Stěžovatel se mýlí, domnívá-li se, že § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů je ve smyslu způsobilosti SVJ vykonávat práva a zavazovat nutné interpretovat nejen jako hmotně právní způsobilost SVJ v rámci zákonem vymezeného předmětu činnosti, ale též jako způsobilost procesně právní pro zastupování účastníků ve stavebním řízení. Z § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů obsahujícího legální definici správy domu nelze zákonné zmocnění k zastupování ve stavebním řízení žádným způsobem dovodit. "
[Zdroj: rozsudek NSS 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007]
------------------------------------------------------------------
Závěr:
SVJ spravuje dům ze zákona. Tím však nezískává oprávnění jednat "za zády" vlastníků v záležitostech netýkajících se správy domu. SVJ není oprávněno zastupovat vlastníka jednotky proti jeho vůli. Naopak platí, že je-li potřebné vyjádřit souhlas vlastníka domu navenek (mimo okruh záležitostí spadajících pod správu), udělují jej všichni vlastníci jednotek podle ustanovení § 12 odst. 1 ZoVB. Zda SVJ v domě vzniklo čili nic je pro věc bezvýznamné.

lake