§1098 - vyvlastnění bez náhrady, kolize s Ústavou
K návrhu noveho zákona o Bytovém spoluvlastnictví
Ustanovení §1098 je dle mého názoru v rozporu Čl. 11 ODST. 4 LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku ČR
Navrhovaná úprava (bytové spoluvlastnictví) §1098:
Dle tohoto ustanovní jsou společnou částí VŽDY balkony, lodžie, terasy a okna.
Citace z ustanovení §1098:
„Společnou částí jsou STAVEBNÍ ČÁSTI podstatné pro
zachování tvaru a vzhledu domu“
Okna utváří bezpochyby vzhled domu a balkony (závěsné) jak vzhled domu, tak i jeho tvar. Až tedy ustanovené §1098 navrhovaného zákona určuje konečný vzhled vnější stěny budovy jako společnou část (fasáda domu).
Od tohoto se nelze dle navrhovaného ustanovení §1098 odchýlit ani prohlášením původního vlastníka budovy. Na již existující prohlášení původního vlastníka budovy, které definuje balkony a okna jako príslušenství/součásti bytu, bude nahlíženo jako na prohlášení vadné (ustanovení §1105), které má být -bez dalšího- změněno původním vlastníkem budovy, který již v domě žádnou jednotku ani nemusí vlastnit.
Rozpor navrhované úpravy (bytové spoluvlastnictví) se stávající:
Dle ustanovení §1098 navrhovaného zákona o Bytovém
spoluvlastnictví dojde k čátečnému vyvlastnění těch vlastníků
jednotek podle stávající úpravy, kteří jsou v souladu s již
existujícím prohlášením původního vlastníka budovy a v souladu s již
existující smlouvou o převodu jednotky výlučnými vlastníky
- PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU, tedy baloknů, lodžií a teras přímo
prístupných pouze
z jejich jednotek
- SOUČÁSTÍ BYTU, tedy oken přístupných pouze z jejich jednotek.
Dle současné platné právní úpravy bylo po právu, pokud původní vlastník budovy vymezil balkon jako příslušenství bytu a okna jako součást bytu. K tomu bylo nutno splnit tři podmínky:
- Vymezení muselo být učiněno v prohlášení původního vlastníka budovy
- Takto Vymezené části musely být převedeny současně s jednotku
- Balkony, terasy, lodžie a okna musela být přístupná pouze z jedné
jednotky (nesloužila společnému užívání)
Tento názor vyplýva jednoznačně jak z jazykového, tak i logického výkladu zák. č. 72/1994 Sb. v planém znění a tento názor zaujal i Nejvyšší správní soud ČR a Nejvyšší soud ČR
- Nejvyššího správního soudu ČR, rozsudek ze dne 21.12.2005,
sp. zn. 1 As 2/2004–214
- Nejvyššího soudu ČR, rozsudek ze dne 2.6.2008,
sp .zn. 22 Cdo 1455/2008,
Důsledky navrhované úpravy (bytové spoluvlastnictví)
V důsledku navrhovaného ustanovení § 1098 by byl dle mého názoru nynější výlučný vlastník balkonu a oken vyvlastněn bez náhrady, což je v rozporu s Listinou (jako součásti ustavního pořádku v ČR), navíc by ani nebyl vyvlastněn ve veřejném zájmu.
Stal by se pouhým spoluvlastníkem svého původně výlučného vlastnictví. Jeho spoluvlastnický podíl by byl mnohdy zanedbatelný a odvíjel by se od počtu dalších jednotek v domě. V praxi by jeho spoluvlastnický podíl na
(původně jeho oknech a balkonu) mnohdy klesl i pod 2%.
V domech, kde byla vybudována většina jednotek bez balkonu/terasy, by vlastnictví jeho balkonu/terasy přešlo do spoluvlastnictví i těch vlastníků jednotek, kteří žádným balkonem/terasou nedisponují.
Výlučné vlastnictví je vlastnictví absolutní a jako takové není promlčeno. Navrhovaným ustanovením § 1098 mají být někteří vlastníci jednotek zbaveni výlučného panství nad svým vlastníctvím. Částečným vyvlastněním se podstatně zhorší i jejich postavení jako vlastníka jednotky – nebudou již účastníky stavebního řízení ani v případech, kdy zamýšlená stavební úprava do jejich balkonu, teras a oken přímo zasahuje. Dle Listiny (jako součásti ustavního pořádku v ČR) nelze vyvlastnění kompenzovat pouhým následným užíváním vyvlastněné věci. Vyvlastnění připadá v úvahu pouze ve veřejném zájmu a za náhradu.
Citace z ČL. 11 ODST. 4 Listiny:
Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve
veřejném
zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.
Samotná myšlenka, že okno, balkon nebo terasa může být zákonem určena
jako společná část domu, dle mého názoru protiústavní není.
Protiústavnost navrhovaného zákona o Bytovém spoluvlastnictví spatřuji
v tom, že zasahuje do již existujících vlastnických vztahů. Některým
vlastníkům mají být balkony, terasy a okna bez náhrady vyvlastněny. Na
straně druhé mají být některým vlastníkům cizí balkony, terasy a
okna do jejich spoluvlastnictví ze zákona přikázány.
ZoVB
Je zřejmé, že autor úvodního příspěvku s i s ním dal práci, ovšem zbytečně. Jeho katastrofické vize nemají právní podklad. Vzhledem k nepřípustnosti retroaktivity právních norem bude zcela jistě postupováno takto:
(a) Prohlášení vlastníka, vložená do katastru v době účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), budou posuzována podle tohoto zákona.
(b) Prohlášení vlastníka, vložená do katastru po datu nabytí účinnosti nové právní úpravy (budoucí Občanský kodex?), budou posuzována podle nové právní úpravy.
lake
Lake vyslovil (23. Leden 2011 – 20:21) ten názor, že
námitka ZoVB týkající se vyvlastnění není opodstatněná
s přihlédnutím k nepřípustnosti retroaktivity právních norem.
Dle mého názoru by se o žádnou retroaktivitu nejednalo. Akt vyvlastnění sám o sobě není žádnou přímou retroaktivou. Vlastníci by nebyli vyvlastněni zpětně k datu nabytí vlastnictví jejich jednotky.
Právní úkony (např. smlouva s dodavatelem týkající se výměny oken přímo vedoucích z jejich jednotky za okna plastová), které učinili v době před vyvlastněním, by nebyly nikterak dotčeny.
K žádné retroaktivitě nedochází, pokud původní vlastník budovy v souladu s ustanovením §1105 navrhovaného zákona změní -jednostranným úkonem- prohlášení původního vlastníka budovy. Tato změna bude mít účinky do budoucna. Navrhovaný zákon mu tuto POVINNOST výslovně ukládá (§1105) a to ve shodě s ustanovením §2973, citace: Přechodná ustanovení, Oddíl 1, Základní ustanovení, § 2973, odst.(1)
Tímto zákonem se řídí práva a POVINNOSTI vzniklé ODE DNE
nabytí jeho účinnosti.
Dle platné právní úpravy NEMĚL původní vlastník budovy PRÁVO měnit prohlášení vlastníka budovy jednostranným právnním úkonem, pokud převedl byť by pouze jednu jednotku. Oproti tomu navrhovaná úprava původnímu vlastníku budovy ukládá POVINNOST změnit prohlášení vlastníka, pokud toto prohlášení není v souladu s navrhovaným zákonem, a to dokonce i tehdy, pokud žádnou jednotku v domě již nevlastní.
Dle mého názoru není protiústavní, pokud je změněno (dohodou) prohlášení původního vlastníka budovy. Toto prohlášení je možné změnit jak dle stávající úpravy (zák.č.72/1994 Sb.), tak dle úpravy navrhované (pododdíl Bytové spoluvlastnictví). Ve věcech, které se týkají výlučného vlastnického práva vlastníka jednotky, nelze prohlášení měnit proti vůli tohoto vlastníka.
Protiústavní dle mého názoru je, pokud původní vlastník
budovy bude proti vůli vlastníků -a dokonce bez jejich vědomí- evidovat na
příslušném katastrálním úřadě akt vyvlastnění balkonů, teras a oken,
které (to vyvlastnění) nastane přímo ze zákona – navrhovaného zákona,
pododdíl Bytové spoluvlastnictví.
Z předešlého je zřejmé, že vlastníky jednotek před navrhovaným zákonem – pododdíl Bytové spoluvlastnictví – chrání již pouze Ústava.
ZoVB
Pan zovb zde opakovaně píše nesmysly. Žádné z jím zmíněných ustanovení neobsahuje nic z toho, co tvrdí. O tom je možno přesvědčit se nahlédnutím do § 1105 a § 2973 návrhu Občanského kodexu: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…ver_2010.pdf
Ustanovení § 1005 se použije pouze „vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem“. Jde tedy o opravu chyby nebo odstranění neurčitosti v obsahu Prohlášení. Chybná či neurčitě formulovaná část Prohlášení je beztak absolutně neplatná, takže oprava je jediný způsob jak se z této situace dostat ven.
Ustanovení § 2973 potvrzuje to, na co už jsem zde pana zovb už upozornil: zákaz retroaktivity přijatých právních norem.
Pane zovb, buď jste úplně mimo realitu, nebo se pokoušíte dělat si z nás legraci. Nechte toho laskavě. Obíráte o čas ty, kteří čtou Vaše rozsáhlé bláboly domnívajíce se, že snad víte o čem píšete.
lake
Tak jak to tedy bude s prohlášením podle nového Obč. kodexu (pokud vejde v platnost) a s o okny, které jsou dnes ve vlastnictví vlastníků jednotek? Některá jsou vyměněna, vlastnící si je vyměnili z vlastní kapsy. Jiná ještě vyměněna nejsou. To se pak nevyměněna okna budou hradit z fondu na správu? To nadělá „zlou krev“.
Obávám se, že pan zovb nestraší a že je nejen v tomto bodě v kodexu chyba. Celá pasáž o bytovém hospodaření by měla být z kodexu vyjmuta. Můžete psát připomínky do zítřka.
Plně se ztotožňuji s názorem Lake, 24. Leden 2011 – 9:13, a to tím názorem, že ustanovení § 1105 se použije tehdy, pokud je prohlášení chybné.
Dle ustanovení §1098 bude chybné každé prohlášení vlastníka budovy, v kterém nejsou balkony, terasy a okna vymezena jako společné části domu.
Jde pouze o to, zda existuje subjekt, který je oprávněn tuto chybu odstranit, respektive zda existuje subjekt, který ji musí odstranit.
Pokud v domě, pro který bude existovat chybné prohlášení,
bude vybudována nová jednotka, bude tedy nutné vypracovat nové prohlášení
vlastníka budovy, nedomnívám se, že jej bude možné vypracovat (opsat)
v souladu se zákonem, který již byl zrušen.
Jinými slovy, vlastníci se nebudou moci domáhat zápisu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, který je v rozporu s platným zákonem.
Jinými slovy, vlastníci se nebudou moci domáhat zápisu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, v kterém budou balkony, terasy a okna příslušenstvím/součástí bytu (i když tomu tak doposud bylo).
Představa, že v roce 2020 se dostaví vlastníci jednotek na katastrální úřad a budou požadovat zápis prohlášení vlastníka budovy na základě zákona zrušeného v roce 2011, tak taková představa musí dle mého názoru budit veřejný posměch.
Co již veřejný posměch nebudí je návrh ustanovení §1105, kdy původní vlastník budovy může měnit prohlášení vlastníka budovy i v době, kdy v takovém domě nevlastní žádnou jednotku.
ZoVB
Další možností je, že bude stanovena lhůta, do kdy bude muset vymezení společných částí domu být uvedeno do souladu s novou právní úpravou.
Můžete být klidný, ani tady nepůjde o vyvlastnění.
JPK
Poslední komentáře