Připomínkování návrhu nového zákona

Klobouk dolů před způsobem zpracování, s pozdravem, Petr Vávra

Některé komentáře jsou skvělé. Nevím, kdo je píše, ale určitě by neměly zapadnout, bez ohledu na autora. Podstatné je, aby se dostaly k adresátovi (autorům návrhu ZoVB). Dostanou se tam?

Většinu (ne všechny) dosavadní komentářů na wiki jsem psal já. Se všemi si nejsem jistý a nemám zákon přečtený až do konce – takže něco se může objasnit později.

Budu rád, pokud je někdo zkontroluje a potvrdí nebo zamítne.

Přesto si myslím, že je celkem jedno, kdo je napsal. Důležité je připomínky od všech autorů zkontrolovat a ty správné prosazovat.

Admin

Zapomněla jsem na podpis, napravím to. Moc bych potřebovala podporu i v připomínkách k ustanovením §§ 47 až 49. Je to spíše oříšek pro účetní a ekonomy. Ale doufám, že se do řádného rozboru těch tří paragrafů někdo pustí. Zatím jsem v tom od roku 2005 sama. Kritizuji účelovou změnu příspěvků na správu. Současně platí, že s nimi SVJ jen hospodaří, ale že jsou závazkem k vlastníkům jednotek. Podle návrhu nového zákona má jít o příjmy SVJ jako právnické osoby.

To je velmi závažná změna. Majetek vlastníků jednotek se mění návrhem zákona na majetek SVJ. Opravdu to nikomu nevadí?

N. Klainová

Vážení, k návrhu výše uvedených paragrafů nutno zvážit ustanovení návrhů §39, odst.7., písm.d) a e) a návrhu §74.

Z ustanovení návrhu §48, odst.4 „Pohledávky z příspěvků na správu domu a pozemku či z úhrad za služby za členy společenství se považují za pohledávky společenství.“ lze právně dovodit, jelikož obě strany mají stejná práva i povinosti = jsou si před zákonem rovni, že:

• Závazky z příspěvků na správu domu a pozemku či z úhrad za služby členy společenství se považují za závazky společenství.

Majetek SVJ je pořízen z příspěvků členů SVJ dle velikosti spoluvlastnického podílu.

• Pokládám otázku: Komu patří majetek SVJ?
• Odpověd: Clenům SVJ dle velikosti spoluvlastnického podílu!

Matějka

Pane Matějko,

ta Vaše otázka v závěru příspěvku doplněná odpovědí je úžasná. Jenže bohužel odpověď není správná.

Majetek SVJ je něco jiného než majetek vlastníků jednotek. Zatím jsou zálohy na běžném účtu SVJ ve vlastnictví vlastníků a SVJ s nimi hospodaří. Pokud si koupí sekačku na trávu, bude patřit všem podle spoluvlastnických podílů.

SVJ většinou vlastní majetek jako právnické osoby nemají, protože na to neměly peníze. Mohly by nějaký mít např. z darů, případně z úroků z běžného účtu, které si vlastníci nechtěli rozdělit.

ALE ! ! !

V návrhu zákona má být všechno jinak.

Zálohové příspěvky na správu mají být podle § 48/1 majetkem SVJ jako právnické osoby.
Sekačka koupená z těchto příjmů by analogicky neměla být majetkem ve spoluvlastnictví členů SVJ, ale ve vlastnictví SVJ jako právnické osoby. Tak si to přeje MMR (nemají v tom úplně jasno, protože tak jednoduché to zase není, ale to je účetní problém).

Změna vlastnictví nařízená státem může mít na vlastníky jednotek významný dopad.

Vezměme si katastrofický scénař.

SVJ se kvůli neplatičům dostane do problémů.

Myslíte, že půjdou exekutoři k neplatičům? Vlastníci přece ručí za závazky.

Omyl. Půjdou rychlejší cestou.

Podle § 29 odst. 4 ručí SVJ jako právnická osoba celým svým majetkem. A toho má naše SVJ z příkladu díky § 48/1 návrhu zákona dost. Na běžném účtě má příspěvky přijaté od vlastníků jednotek přichystané na zateplení domu.

Nevadí, že neplatiči nezaplatili na zálohách nic. Přesto bude asi zabaven právě tento majetek. Nebo máte jiný názor? Jsem na něj velmi zvědavá.

N. Klainová

Vážená paní Klainová, píšete, že podle návrhu ZoVB se sekačka zakoupená z příspěvků členů společenství složených na správu domu stane ze zákona majetkem společenství. Proč vymýšlet zrovna sekačku? Daleko typičtěji společenství pořizuje např. nová okna, novou fasádu, nové ústřední topení, novu střešní krytinu a mnoho dalšího. Podle návrhu ZoVB by se tohle všechno stalo vlastnictvím společenství, protože to bylo pořízeno z prostředků společenství. Opravdu to tak MMR chce? Postupně by tak podstatné části společných částí domu přešly do vlastnictví společenství.

Pane Filipe, mám radost, že jste dalším z mála vlastníků, kteří se zajímají o svůj majetek.

Opravdu nejde o sekačku, uvedena byla jako příklad.

Douhodobý majetek, který se koupí z příjmů definovaných v § 48/1 bude v majetku SVJ jako právnické osoby. Můžete si přečíst v § 48 odst. 3, že z příjmů se tvoří zdroj mimo jiné na pořízení dlouhodobého majetku do vlatnictví společenství. To je snad jednoznačné.

Pokud se Vám to nelíbí, napište přímo na MMR. Já už o tom, že nemají právo měnit majetek vlastníků na majetek SVJ, marně diskutuji od konce roku 2004. Jsou zakonzervovaní a pokud nás nebude více, nic s tím neudělají.

Kritický článek na tohle téma jsem napsala do časopisu Účetnictví. Vyšel v č. 1/2006. V závěru uvádím skoro stejné argumenty jako tady. Dokonce tam mám i tak absurdní věc jako že „Do vlastnictví SVJ se tak dostane i např. zateplení domu, který je ve spoluvlastnictví členů SVJ.“

N. Klainová

Sekačka byla naopak ideální příklad, protože u ní to tak asi platit bude. Pokud ale SVJ ze svých prostředků zainvestuje do společných částí domu, pak to nutně neznamená, že by se stal spoluvlastníkem dotčených společných částí domu. Typicky zmíněná okna, fasáda, střecha nejsou samostatnou věcí, ale jsou jen součástí věci (celé budovy) a jakou součást náleží vlastníkovi budovy (tedy vlastníkům jednotek podle jejich podílů). Samostatnou věcí jsou jen jako materiál do doby, než dojde k zapracování do budovy. To je samozřejmě čistě právní pohled a nepopírám, že účtování se tím asi komplikuje. Ale obava, že by se společné části domu staly postupně vlastnictvím SVJ, není rozhodně na místě.

O tom, že by majetek společenství přecházel se „zainvestováním“ a nebo se zazděním věci do domu zpět na členy společenství, se v návrhu ZoVB nic nepíše. Takovýto „zpětný“ převod vlastnictví by neměl právní podklad a tudíž by k němu nejspíš ani právně nedocházelo.

I kdybychom připustili, že bude takto docházet ke dvojí změně majetku, než se kupř. vymění okna, rozhodně z toho nelze vyvodit, že úroky z prostředků složených členy na výměnu oken nepatří právě členům společenství.

Důsledek, že podstatné části domu budou postupně přecházet do vlastnictví SVJ je opravdu závažný. Zejména by tím docházelo k nekonzistenci vlastnictví, kdy podle nývrhu zákona společné části domu jsou v „podílovém“ vlastnictví jednotlivých vlastníků a zároveň by byly některé části majetkem SVJ.

Na konzultačním dnu MMR paní JUDr. Schödelbauerová říkala, že v úvahu připadaly dvě možnosti a dost dlouho se o nich diskutovalo:

• SVJ jako zástupce vlastníků se zákonem danými kompetencemi, který bude dělat všechno jejich jménem a na jejich účet
• samostatní právnická osoba se svým majetkem, která bude činit vše svým jménem a na svůj účet

Přičemž se přijala druhá koncepce. Je to prý prokonzultované s ministerstvem financí.

Co ale neznám, jsou důvody pro zvolení druhé koncepce. Myslím, že by bylo přínosné vyslechnout i argumenty, které stály za zvolením druhé koncepce. Ty jsem bohužel zatím nikde zveřejné neviděl. Nevím, zda k návrhu zákona již existuje důvodová zpráva.

Také zde paní JUDr. Schödelbauerová zmínila, že takto je navržený zákon o vlastnictví bytů a v případě, že bude tento návrh přijat, tak se budou muset přizpůsobit účetní předpisy – a nikoli naopak.

Důvodovou zprávu si můžete přečíst u ST 1118 ze 4. volebního období. §47 a 48 jsou velmi podobné a tak i důvodová zpráva bude podobná.

Ono zaúčtovat se dá všechno. V tom problém není. Základní výhrada je v rovině právní. Dochází k nucené změně vlastnictví, kterou jsem na MMR nazval vyvlastněním. Že to bude komplikovat účetnictví a daně je, vůči námitce právní, podružné.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Přímý odkaz na sněmovní tisk včetně důvodové zprávy, která je v druhé části textu: http://www.psp.cz/…xt/tiskt.sqw?…

Změna vlastnictví podle návrhu ZoVB by byla vyvlastněním, a to v daném případě navíc ještě bezúplatným. Jsem rád, že se zde věci nazývají pravými jmény.

Mám za to, že věc nemůže mít současně dva vlastníky (tj. v daném případě současně společenství a členy společenství).

Chtěl jsem napsat, že věc nemůže mít současně dva vlastníky, oba se 100% vlastnickým podílem.

(Věc samozřejmě může být v podílovém vlastnictví více vlastníků, o to tady teď nejde.)

Může, ale to by bylo SJM a ne SVJ. :-))

pavelsvj@centrum­.cz

Ani u SJM neplatí, že celkový vlastnický podíl na věci přesahuje 100 %.

Obecně věc (dům včetně zateplení) může být v podílovém spoluvlastnictví podle § 137 a násl. ObčZ.

Ale perverzní by bylo, že peníze členů se stanou vlastním zdrojem SVJ a potom by SVJ bylo spoluvlastníkem věci, na kterou získalo peníze od členů. Dovedeno do důsledků za n-let by se stále větším vlastníkem stávalo SVJ, až by bylo vlastníkem 100% (společných částí). Nebo, že by se to chtělo? :-))

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Samozřejmě že vadí. Dosavadní postavení SVJ jako správce majetku členů SVJ (tj. společných prostor domu a spožených příspěvků na správu domu), plně vyhovovalo.

Ideální by zřejmě bylo, kdyby SVJ nevlastnilo vůbec nic. Podívejme se, jak ZoVB vznikl: jako speciální případ úpravy podílového spoluvlastnictví. A kam až to došlo.

Nevidím důvod, proč by např. úroky měly být majetkem SVJ. Úroky patří tomu, koho prostředky se úročí. A pokud SVJ pouze spravuje prostředky vlastníků bytů, je věc jasná. (To samozřejmě neznamená, že by se úroky musely členům vyplácet.)

Prosím o kontakt na k.kolar@centrum­.cz Děkuji.