Legislativa

Stavební zákon nedefinuje "změnu vzhledu stavby". Ani ZoVB nedefinuje "změnu vzhledu domu". Určitým vodítkem může být stanovisko, které k této věci vydal odbor stavebního řádu MMR dne 12. 11. 2003, čj. K−355/03. Prakticky stejná definice se objevila v r. 2009 v metodickém textu MMR pro žadatele o dotaci v programu "Zelená úsporám". Cituji:

Termín „úpravy, jimiž se mění vzhled domu“ podle § 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů není aktivně definován v zákonu o vlastnictví bytů ani v předpisech veřejného stavebního práva, jeho význam však lze logicky vyvodit. Vzhled domu je dán objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami, kterými jsou tvar, rozměry, povrch a barevnost jeho vnějších viditelných částí. Z toho vyplývá, že úpravami, jimiž se mění vzhled domu, jsou takové úpravy dotčených vnějších viditelných částí domu, jejichž provedení se projeví zrakově běžně rozlišitelnou (podstatnou) změnou byť jen jedné z uvedených charakteristik.

Zda se rozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení:
ZoVB nerozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení. Jakákoliv změna vzhledu podléhá souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).

Stavební zákon naproti tomu rozlišuje u udržovacích prací pozitivní a negativní změnu. Podle § 103 odst. 1 písm. (e) stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují (...) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a  bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (...). Pokud stavební úřad dojde k závěru, že udržovací práce ovlivní negativně vzhled stavby, pak pro takové práce neplatí § 103 odst. 1 písm. (e) a nelze je provést bez povolení či ohlášení, i kdyby šlo jen o nátěr fasády.

Stavební zákon se zbývá i stavebními úpravami, u nichž - na rozdíl od údržby - není rozlišována změna vzhledu kladná či záporná. Podle § 103 odst. 1 písm. (h) ohlášení aní stavební povolení nevyžadují stavební úpravy, kterými se nemění "vzhled stavby". Zde už se při jakékoliv změně vzhledu (tedy i ke zlepšení) striktně vyžaduje ohlášení či stavební povolení.

Zda se lze dovolat práva u stavebního úřadu:
Teoreticky ano, praxe bude záviset na ochotě úředníků. Na stránkách Ústavu územního rozvoje MMR proběhla v září 2008 diskuse pracovníků stavebních úřadů ohledně změny vzhledu podle nového stavebního zákona. Podle názorů v diskusi je možno udělat si obrázek o ochotě pracovníků stavebních úřadů angažovat se v této věci. Cituji namátkou z oné diskuse:

• Na základě čeho to zamítneme ? Že se nám to nelíbí?!
• Taky mám pocit, že si tady někteří zbytečně dělají starosti s prkotinama.
• Změna vzhledu je velmi subjektivní - neřešíme. Je to věc vlastníka domu. Mezi námi kolegové nemáme těch starostí dost? Tak proč vyrábět další.
• Ať si stavebník vymění okna za jaké chce pokud je dává do stávajících otvorů! Ať žije zjednodušení.
• Kdo si troufne posoudit negativní ovlivnění vzhledu stavby? V pohodě posoudím stabilitu stavby-statik, požární bezpečnost-pož. zpráva projektanta, ale kdo může posoudit negativní vzhled? Určitě jste viděli tmavomodrou, jasně rudou nebo křiklavě zelenou fasádu. Mně se třeba nelíbí, ale netroufnu si tvrdit, že ovlivnila negativně vzhled.
• Já bych se do sporu nemotal, nechť se soudí většinový vlastník.
• Vy řeknete, že negativně ovlivnil vzhled a architekt následně prohlásí, že negativně neovlivnil a budete platit náhradu nákladů.

Z vybraných názorů je patrné, že úředníci stavebních úřadů nebudou vystupovat jako nadšení spojenci SVJ v bitvě proti neschválené změně vzhledu domu. Donutit je k činnosti budete tedy muset důsledným užíváním písemné formy komunikace (mají povinnost odpovědět) a požadováním konkrétních kroků (jsou povinni svou nečinnost odůvodnit nějakým paragrafem). Je vhodné, aby změna vzhledu byla konstatována v dobrozdání soudního znalce, nebo odborníka-architekta.

Zpracoval: lake

Zákon o vlastnictví bytů rozlišuje v §11/3 dva různé případy.

(1) Usnesení nebylo přijato: V tom případě se na soud může obrátit kterýkoliv z vlastníků s požadavkem, aby chybějící projev vůle společenství byl nahrazen výrokem soudu:
"Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud."

(2) Usnesení bylo řádně přijato shromážděním, ale vlastník nesouhlasí:
"Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne."

Kdo je "přehlasovaný vlastník" ve smyslu ZoVB?

Přehlasovaným vlastníkem podle § 11 odst. 3 věty třetí ZoVB může jistě být i vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen; takovou podmínku totiž žádný právní předpis nestanoví. (K aktivní legitimaci vlastníka nepřítomného na shromáždění viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007). Žalobu může vlastník jednotky podat i v případech:

• jestliže se shromáždění sešlo, ale o záležitosti vůbec nehlasovalo,
• nebo se sešlo, ale nebylo usnášeníschopné (k tomu viz Dvořák 2007),
• nebo se v přiměřené době nesešlo, ačkoli vlastník o svolání požádal [1],
• nebo nebyl vlastníkem v době, kdy bylo napadené usnesení přijato.

Kdy půjde o "důležitou záležitost"?

Úspěšná možnost obrátit se na soud v případě řádně přijatého usnesení je omezena na případy, kdy jde o důležitou záležitost. Co si pod tím lze představit?

Nejvyšší soud v citovaném usnesení to vyjádřil větou "... aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek." [1].

V jiném případě Nejvyšší soud dovodil, že "... důležitou záležitostí [ve smyslu §11/4 a §11/5 ZoVB] se rozumí taková skutečnost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití." [2].

Pokud tedy bylo v SVJ přijato usnesení o běžné záležitosti, která neznevýhodňuje vlastníka, ani mu nezabraňuje nakládat s jeho majetkem, pak je pravděpodobné, že soud by jeho žalobu zamítl s odkazem na platnost řádně přijatého usnesení shromáždění.

Odkdy se počítá běh šestiměsíční lhůty?

Nejvyšší soud vyslovil právní názor o pojmu "šestiměsíční lhůta". Dospěl k závěru, že počátek této lhůty nelze určit paušálně, avšak vždy s přihlédnutím k okolnostem a průběhu konkrétního případu. Není povinností statutárního orgánu svolat shromáždění ihned, jakmile dostane žádost o projednání. Většinou se (ve větších společenstvích) shromáždění koná jednou ročně; z toho lze dovodit, že běh šestiměsíční lhůty započne buď konáním shromáždění, nebo marným uplynutím lhůty, do které shromáždění mělo být v daném roce svoláno [1].

Navíc se domnívám, že právo vlastníka obrátit se na soud v "důležité záležitosti", zasahující do jeho práv chráněnýchch ústavou, nemůže být časově omezeno šestiměsíční lhůtou dle ZoVB.

Zpracoval: lake

Pojem „dohoda“ je třeba vykládat jako „souhlas všech účastníků“.

Co je dohoda: Pojem „dohoda“ je tzv. notorieta, což znamená, že mu všichni rozumějí a není v českém právním řádu nikde definován (stejně jako například pojmy „smlouva“, „shoda“, „souhlas“). Pojem „dohoda“ byl vždy interpretován jako souhlasný projev vůle stran, účastnících se dohody. Existuje bohatá a jednotná judikatura v tomto smyslu. Lze dovodit, že nesouhlas s dohodou je právní překážkou toho, aby takováto dohoda platně vznikla. Dohodu nelze vynutit! Pan Pavel zde před časem dovodil rozborem znění ZoVB, že „dohoda“ není ani souhlas většiny, ani rozhodnutí menšiny, nýbrž DOHODA VŠECH.

Co není dohoda: Dohodou není hlasování, při němž většina vnutí svou vůli menšině. Dohodou není stav, kdy se dohodli pouze někteří; v tom případě lze jistě hovořit o „dohodě“, avšak uzavřené pouze navzájem mezi těmi, kdo s ní vyjádřili souhlas. Ostatních se taková dohoda netýká a její účinky na ně nelze vztahovat.

Jak to Nejvyšší soud popletl: Existuje ojedinělý (a podle mne vadný) rozsudek NS 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David), který prohlásil, že „dohoda“ je diktát většiny a tedy dohodu lze nařídit v rozporu s vůlí účastníka. V každém případě způsobil tento rozsudek takové pozdvižení, jako kdyby předseda presidia Akademie věd vystoupil v televizi s prohlášením, že Slunce a planety se nepochybně otáčejí okolo Země.

Jak to nakonec Nejvyšší soud napravil: Naštěstí zmatek netrval dlouho; v novějším rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009 (JUDr. Jiří Spáčil) je pojem „dohoda“ pro účely § 15 odst. 1 ZoVB definován jednoznačně takto: „Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek. Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že „při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (…)“. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. (…) Tento výklad je v souladu se základními zásadami soukromého práva (…); stejně viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T.: Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3 vydání: Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160 a násl."

Zdroj: Rozhodnutí NS 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009

Zpracoval: lake

ZoVB stanoví hned zkraje v §1/1, a dále na více místech, že "... spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy."

Spoluvlastníci věci mají právo rozhodovat hospodaření se společnou věcí, tedy také mohou schválit pronájem společné části domu. Rozhodování mezi spoluvlastníky se děje v souladu se Zákonem o vlastnictví bytů (dále ZoVB) hlasováním na shromáždění společenství vlastníků. Pro platné rozhodnutí postačí nadpoloviční většina hlasů na usnášeníschopném shromáždění (což podle okolností může znamenat souhlas pouhých 25,001% členů SVJ).

Shromáždění může právo rozhodování přenést (stanovami nebo usnesením) na výbor, správce nebo např. na realitní kancelář.

Postup ve speciálních případech

Pokud nájemce hodlá pronajímanou místnost užívat k účelu odlišnému od kolaudačního rozhodnutí, musí stavební úřad povolit změnu účelu užívání stavby. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§11/5 ZoVB). Šlo by např. o sklep nebo kočárkárnu, která má být nájemcem užívána jako živnostenská provozovna, sklad nebo obchod.

Kdo uzavírá nájemní smlouvu

Pro uzavření nájemní smlouvy stanoví ZoVB, že jako pronajímatel vystupuje společenství vlastníků (nikoliv tedy jednotliví spoluvlastníci), viz §9a/1/c ZoVB:

"Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy (...) k nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek."

Jménem společenství jedná výbor nebo pověřený vlastník; nájemní smlouvu tedy za SVJ zpravidla podepisuje předseda a jeden člen výboru, nebo pověřený vlastník. Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.

Zákonný rámec nájemní smlouvy

Nájemní smlouva nemůže být uzavřena podle ZoVB, a to ani je-li nájemcem člen SVJ. ZoVB nájemní vztahy neupravuje. Právní vztahy účastníků se budou řídit:

(a) v případech nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů;

(b) v ostatních případech (např. pronájem balkonů, teras, pozemků) podle §663 a následujících Občanského zákoníku.

Absolutní neplatnost nájemní smlouvy v určitých případech

Často v domě existují vedle sebe jednotky obývané právem nájmu (členové družstva) a jednotky ve vlastnictví podle ZoVB. V takovém případě je nutno zjistit, zda společná část určená k pronájmu není již uvedena v bytových nájemních smlouvách jako společný prostor, užívaný nájemci. Půjde například o kočárkárny, prádelnu, sušárnu, sklepní místnosti nebo půdu. Pokud je tento prostor v nájemních smlouvách uveden, pak pozdější nájemní smlouva uzavřená s další osobou je absolutně neplatná.

Podobnou záležitost shodně řešil Nejvyšší soud [26 Cdo 1538/2004], který také vyslovil právní názor ohledně podmínek, za kterých by takovou novou nájemní smlouvu bylo možno uzavřít (šlo o nepoužívanou prádelnu a sušárnu v nájemním domě, které měly po úpravě být rekolaudovány jako byt):

"... Protože účastníci [nové] nájemní smlouvy učinili jejím předmětem společné prostory domu, bylo třeba, aby k takovému právnímu úkonu byl dán souhlas všech nájemců bytů v domě, kteří by se výslovně vzdali svého práva tyto prostory užívat ve smyslu § 688 obč. zák. Soud prvního stupně tedy nepochybil, dospěl-li k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák, neboť touto smlouvou byly žalobci přenechány prostory, jež nejsou s ohledem na ustanovení § 688 obč. zák. právně volné."

Zpracoval: lake