Způsob vypořádání nákladů na revitalizaci
Naše SVJ provedlo revitalizaci domu – zateplení, výměnu oken a rekonstrukci lodžií. Akce byla financována z úvěru od Wüstenrotu, získali jsme dotaci z programu Panel od ČMZRB. Úvěr splácíme ze ZOBF. Máme spočítány náklady na jednotlivé byty podle metráže bytů. Na schůzi vlastníků bylo schváleno, že za již vyměněná okna se zaplatí vlastníkům, kteří okna vyměnili již před revitalizací, fakturační cena z revitalizace a implicitně se předpokládá, že všechny byty 3+1 a byty 2G budou platit do fondu stejně, třebaže náklady podle metrů se pro jednotlivé byty liší. (byty 2G platí do fondu v poměru metrové plochy bytů, tj. 0,6 příspěvku bytů 3+1).
Otázka zní: je třeba upravit příspěvky do fondu pro jednotlivé byty podle metrážních nákladů (tj. každý byt bude splácet náklady na revitalizaci podle metráže bytů) + rovný příspěvek do FO nebo můžeme ponechat stávající způsob placení, tj byty 3+1 platí stejnou částku a 2G rovněž, ale alikvotně menší a z těchto příspěvků splácet půjčku a ukládat přiměřenou částku do fondu pro případně opravy?
Striktně vzato do „FO“ platíte podle podílu na společných částech.
Byt 2+kk s podílem 437/10000 na spol. částech platí např. 437 Kč měsíčně. Jiný byt 2+kk s podílem 443/10000 platí 443 Kč měsíčně. Byt 3+1 s podílem 715/10000 platí 715 Kč atd.
Z „FO“ platíte opravy a rekonstrukce společných částí. Co je na tom složitého?
Pokud se dohodnete na kompensaci z „FO“, můžete zvolit nějakou částku na podíl 1/10000. Např. zvolíte 20Kč na podíl 1/10000. Výše uvedené byty pak dostanou 8740 Kč, 8860 Kč, 14300 Kč, … za dříve vyměněná okna.
Do „FO“ všichni platí dál podle podílu. V kterémkoliv okamžiku na každého vlastníka připadá přesně jeho podíl. Je-li ve fondu 1000000 Kč, tak na podíl 1/10000 připadá 100 Kč. Na byt s podílem 443/10000 připadá 44300 Kč.
Toť vše. Nic na tom není.
Dík za komentář, nicméně není to úplně přesně to, o co mi šlo.
Konkrétně: náklady na okna byly takové, že na byt 3+1 připadá podle podlahové plochy cca 50 tisíc. na schůzi vlastníků se schválilo, že se těm, co je již vyměnili, zaplatí 56 tisíc, což je fakturační cena. (Chápu, že to není úplně košer, ale zatím to platí).
Jde mi o to, zda rozhodnutí schůze jako nejvyššího orgánu společenství může mít vyšší právní platnost než ustanovení zákona o rozúčtování nákladů podle podlahové plochy bytů nebo ne.
Stále jste nenapsal, jestli jsou okna v bytech společnou částí domu. V dalším předpokládám, že jsou.
Když někdo na své náklady dobrovolně opravil společnou věc a nedomluvil se s ostatními spoluvlastníky, tak na kompensaci nemá právní nárok. Jistě, má na ni morální nárok.
Můžete mu kompensaci na schůzi přiznat v podstatě v libovolné výši až do výše jeho nákladů. Pokud je takových případů více a velikosti podílů a poměry nákladů na byt nekorespondují, pak si můžete vybrat:
- určit kompensaci na jeden spoluvlastnický podíl
- určit kompensaci v poměru nákladů na byt při hromadné výměně
- určit kompensaci podle někdejších nákladů na výměnu; po předložení faktury proplatíte např. 65%
- atd.
Je na vás (schůzi) jak rozhodnete, se zákony to nemá tentokrát nic společného. Kompensace proplácíte z „FO“ podle zvolené způsobu a nic přepočítáváte! Všichni dál přispívají podle podílu. Jinak v tom budete mít zmatek.
Pokud okna patří k jednotce, tak je to úplně jinak!!!!
Patří-li okno k jednotce, není společnou částí domu a výměnu nelze hradit ze společných peněz. Kdo si své okno již vyměnil, tak se ho to netýká. Samozřejmě nic nedostane, protože si opravil svou věc. Byla-li hromadná výměna oken zaplacena ze společných peněz, pak každý, komu bylo okno vyměněno, dluží společenstvu náklad na výměnu svého okna v plné výši i s příslušenstvím. Dluhy jednotlivých vlastníků se vedou odděleně, každý splácí individuálně svůj dluh podle dohody až do úplného umoření, splátka může být pochopitelně jednorázová. Do „FO“ se platí stále stejně podle podílu, nic se nemění. Po výměně si samozřejmě můžete snížit příspěvek do „FO“ podle potřeby.
Jak vidíte, v případě, že všechny byty mají stejný poměr nákladů výměny na spoluvlastnický podíl bytu, pak finančně se obě varianty nijak neliší. Liší se jen formálním postupem.
V případě, že se výše zmíněný poměr liší, což je případ běžných paneláků (systém VVÚ ETA: 3+1/L a 2+kk), pak varinta „společná okna“ je finančně výhodnější pro vlastníky 3+1/L, varianta „soukromá okna“ pro vlasníky 2+kk. Rozdíl může činit klidně 5.000 Kč.
Prohlášení vlastníka můžete změnit. Vlastníci 2+kk však bývají v přesile. Mnozí z nich si však neuvědomí, co je pro ně výhodnější. Musí se jim to před hlasováním o změně prohlášení vysvětlit (nebo zatajit).
Pokračování.....
Osobně bych zvolil poslední možnost. Vyžádejte si od nich faktury. Určete nějaké kulaté procento v rozahu 0% až 100%. To jim proplaťte. Uvědomte si, že opravili společnou věc za své peníze, při tom každý měl jiné podmínky, které někdy ani nemohl ovlivnit.
Pokud by argumentovali havarijním stavem oken a nutností okamžité výměny (a měli nějaký důkaz – odborný posudek), tak by měli nárok na 100% svých nákladů. Museli totiž neodkladně jednat, aby zabránili větším škodám.
Když jim přiznáte 90% jejich původních nákladů, tak budou všichni spokojeni, nikdo nezchudne ani nezbohatne, ale HLAVNĚ nikdo se nebude cítit ukřivděn.
V případě 1 nebo 2 zvýhodňujete buď vlastníky 2+kk nebo vlastníky 3+1. To je neřešitelné.
Správně, pokud okna patří k jednotkce, pak si je můžete demontovat (ušetříte), zazdít (ušetříte ještě více), osadit hliníková (kvalitní materiál), natřít na zeleno (ta je teď v módě), nahradit tibetskou vlajkou (to není příliš originální) ad.
Poslední komentáře