Změny v pojetí společných částí domu v návrhu občanského zákoníku

Okopírováno z Verlag Dashöfer:

Změny v pojetí společných částí domu v návrhu občanského zákoníku 1.12.2011, JUDr. Jiří Čáp, SMDB, Zdroj: Verlag Dashöfer

Pojem „společné části domu“ je jedním z významných pojmů současné právní úpravy vlastnictví bytů. Podobně tomu bude v nové právní úpravě (pod názvem „bytové spoluvlastnictví“) v novém občanském zákoníku. Základní vymezení „společných částí“ bude nově předmětem jednak zákona, jednak prováděcího právního předpisu, přičemž současně se předpokládá větší prostor při určování společných částí v prohlášení podle konkrétního stavebního, technického a dalšího uspořádání v domě; zásadním způsobem se má změnit (rozšířit) obsahové pojetí společných částí.

V tomto smyslu lze změny v právní úpravě společných částí (oproti současné právní úpravě) rámcově roztřídit do tří základních skupin (změny v právním základu, změny v obsahovém pojetí a změny v příkladmém vyjmenování společných částí), jak jsou v dnešním příspěvku charakterizovány.

Změny v budoucím právním základu pro vymezení společných částí

Až dosud je právní základ pro určení (vymezení) společných částí (domu) v prohlášení vlastníka budovy obsažen výlučně v zákoně (tj. v současném zákoně o vlastnictví bytů), v němž jsou demonstrativně stanoveny ty části domu, které jsou vždy považovány za společné všem vlastníkům jednotek.

V budoucí právní úpravě

základní (rámcové) vymezení společných částí má být stanoveno v zákoně (tj. v ustanoveních občanského zákoníku o „bytovém spoluvlastnictví“);

bližší vymezení má být (na základě zákonného zmocnění) stanoveno v prováděcím právním předpise (zřejmě v nařízení vlády), který stanoví „o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné“;

uvedené vymezení bude závazné; zákonodárce však současně vychází ze skutečnosti, že společné části různých domů jsou objektivně značně různé a vedle stavebních či technických hledisek existují různorodé situace v uživatelské povaze příslušných částí. Při vymezení hraje roli také subjektivní vůle původce prohlášení (či jiného dokumentu podle zákona, na jehož základě vznikají jednotky). Původní vlastník budovy či účastníci výstavby domu s jednotkami (nebo původci jiného dokumentu podle zákona, na jehož základě vznikají jednotky) budou mít možnost při vymezení společných částí více přihlédnout také ke konkrétní situaci (stavební, technické, uživatelské apod.).

Pro praxi to bude znamenat, že:

pro vymezení společných částí v prohlášení (či v obdobném dokumentu) bude závazný nejen zákon, ale také prováděcí právní předpis,

současně však původci prohlášení (či obdobného dokumentu) má být poskytnut větší prostor pro reflektování zvláštností a různorodosti stavební, technické a uživatelské povahy příslušných částí nemovitosti a také pro projev subjektivní vůle při vymezování společných částí.

Změny v budoucím pojmu a v obsahovém pojetí společných částí v zákoně

Zásadně odlišné je v návrhu nové právní úpravy, že se společnými částmi rozumí nikoliv jen společné části domu, nýbrž také společné části nemovitosti (tvořené pozemkem, společnými částmi domu, případně dalšími společnými částmi nemovitosti). Přitom musí jít vždy o samostatné věci, které lze zahrnout pod pojem jednotka jako nemovité věci.

Proto oproti současnému zákonnému pojmu „společné části domu“ se v návrhu nové právní úpravy používá širší pojem „společné části “ (a mají se na mysli „společné části nemovitosti“).

Nejde pouze o změnu pojmu, nýbrž současně o změnu dosavadního obsahového pojetí. Dosud se mají na mysli pouze společné části domu, včetně příslušenství domu (např. drobné stavby) a včetně společných zařízení domu (např. vybavení společné prádelny).

Zcela nově pod pojem společné části bude zahrnut především pozemek (na němž je dům postaven) spolu se společnými částmi domu na něm postaveného, dále s případnými dalšími společnými částmi (např. s vedlejšími stavbami nebo s technickými zařízeními s právní povahou samostatných věcí, které sice slouží k užívání domu, ale jsou umístěny na jiném pozemku mimo dům, apod.).

Poznámka: Tyto společné části budou spolu s bytem či nebytovým prostorem podle nové úpravy tvořit jeden celek, jímž bude „jednotka“ v jejím novém obsahovém pojetí jako věci nemovité (zatímco dosud se za jednotku považoval pouze byt či nebytový prostor, s nímž byl neoddělitelně spojen podíl na společných částech domu a podíl na pozemku – viz první článek tohoto seriálu v č. 6/2011).

Nové pojetí„společných částí nemovitosti“ vychází především z toho, že z právního hlediska nebude stavba samostatnou věcí, nýbrž bude součástí pozemku podle obnoveného občanskoprávního principu „superficies solo cedit“ (viz předchozí díl tohoto seriálu v č. 6/2011), dále vychází z nového a širšího pojetí věci v právním smyslu a z pojetí jednotky jako věci nemovité.

Další změnou je (při zachování obecného principu či kriteria, že společnými částmi jsou ty, které mají sloužit společně vlastníkům jednotek) pružnější pojetí základního kriteria společných částí. Podle dikce ve stávajícím zákoně o vlastnictví bytů jde o části domu „určené pro společné užívání“. V návrhu nové úpravy je uvedeno, že jde o části, „které slouží společně vlastníkům jednotek“. Na pohled jde jen o změnu dikce, ve skutečnosti jde rovněž o změnu obsahovou. Ve svých důsledcích to pro praxi znamená, že určení, které části jsou společné, bude podmiňovat nejen jejich povaha stavební, technická, ale také povaha uživatelská, konkrétní uspořádání v domě a také vůle původce prohlášení (či obdobného dokumentu nebo účastníků smlouvy o výstavbě). Tím se má umožnit, aby na jedné straně mohla být za společnou část v prohlášení (či v obdobném dokumentu nebo ve smlouvě o výstavbě) určena i taková část, která z hlediska stavebního či technického řešení nemusí být společná, a na druhé straně, aby ta část, která jinak objektivně (z hlediska stavebního a technického řešení) splňuje kriterium společné části, mohla být (s ohledem na konkrétní situaci a uspořádání v domě) vymezena jako společná jen některým vlastníkům, popřípadě i jako patřící jen k jednotlivým by­tům.

(V tomto směru lze současně usuzovat na posilování významu prohlášení při vymezování společných částí nemovitosti, ovšem při respektování právního základu pro jejich vymezení.)

Nově pojatý pojem „společné části“

vychází sice (shodně jako dosud) z pojetí společných částí jako částí společných všem vlastníkům jednotek (nejde-li o relativně společné části ve spoluvlastnictví jen některých vlastníků jednotek), avšak

bude mít širší obsah (ve smyslu nového pojetí společných částí nemovitosti) zahrnující pozemek (který byl dosud uváděn mimo rámec pojmu „společné části domu“), společné části domu, případně další společné části nemovitosti, přičemž

určení v prohlášení (či v jiném dokumentu podle zákona), které části jsou společné, bude podmiňovat nejen jejich povaha stavební, technická, ale také povaha uživatelská podle situace v konkrétním domě, a dále konkrétní situace a uspořádání v domě, přičemž se může více uplatnit vůle původce prohlášení (či jiného dokumentu, v němž se společné části vymezují) .

Změny ve vyjmenování částí, které jsou vždy společnými částmi

V dosavadním zákoně jsou příkladmo vyjmenovány části domu, které jsou vždy společnými částmi domu a od nichž se nelze v prohlášení odchýlit (základy, střecha, hlavní a svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu, elektřiny, atd.).

V návrhu nové právní úpravy je vymezení více obecné. Pouze se stanoví, že společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Přitom se výslovně stanoví, že toto vymezení platí i v případě, že se určitá společná část přenechá k výlučnému užívání některému vlastníku jednotky.

Kromě toho návrh nové právní úpravy obsahuje zákonné zmocnění k vydání prováděcího předpisu, který v této věci stanoví „o kterých částech se má za to, že jsou společné“. (Tento prováděcí právní předpis je teprve připravován.)

Tímto právním rámcem se bude řídit původce prohlášení (či účastníci smlouvy o výstavbě nebo subjekty jiného projevu vůle, jímž vzniknou jednotky – např. účastníci dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se vznikem jednotek).

Nepředpokládá se, že by budoucí právní předpis (ať zákon či prováděcí právní předpis) mohl formou taxativního výčtu vymezit všechny části, které mají být určeny jako společné. Všeobecně je uznáváno, že není dosti dobře možné vytvořit právním předpisem jednoznačné kriterium, podle něhož by se u všech domů s byty ve vlastnictví mohly zcela jednotně (a taxativním výčtem) určit společné části. Důvodem je různorodost stavebně technických, architektonických, uživatelských a obdobných situací v budovách různorodých typů.

Proto východiskem budoucí právní úpravy společných částí je (lze říci podobně jako dosud), že právním předpisem lze stanovit pouze základní kriteria pro určování společných částí a v souladu s nimi stanovit, o kterých částech se vždy má za to, že jsou společné. Současně má být poskytnut (lze říci, že větší než dosud) prostor původci prohlášení (či jiného dokumentu, jímž se zakládá vznik jednotek) pro vymezení společných částí podle konkrétní situace a uspořádání v domě.