Změna užívání společných prostor - hlasování

Pane JaVa,

píšete, že k pronájmu společných částí je třeba souhlasu všech dotčených vlastníků.

V článku na epravo.cz https://www.epravo.cz/…-106381.html je ale k tomu uvedeno:

„O běžném hospodaření se společnou věcí, tedy i o jejím pronajímání a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, počítáno podle velikosti spoluvlastnických podílů.“

Jak uvedl už Zvídavý, problém bude asi v tom, že z dosavadní úpravy jasně nevyplývá, za jakých okolností je možné považovat vlastníka za dotčeného – zda jen když se jedná přímo o změny týkající se jeho předmětu vlastnictví, nebo i jakékoliv další změny týkající se např. společných částí.

Každý vlastník jednotky v domě, je i spoluvlastníkem všech společných částí domu a pozemku,dle velikosti svého spoluvlastnického podílu.Tudíž je současně i „dotčeným spoluvlastníkem“,kte­rý má nezadatelné právo, tyto společné části užívat.

Pravidla pro užívání společných částí domu a pozemku, jsou nedílnou součástí stanov SVJ.Všechny společné části, včetně těch,které jsou ve výlučném užívání pouze některých vlastníků jednotek,jsou uvedeny v PV.

Jen mi stále není jasné,jak chce většina rozhodnout o tom,jak má vlastník naložit se svým podílem z „výnosů s pronájmu“.Ty výnosy, totiž patří ze zákona pouze vlastníkům a nikoliv právnické osobě SVJ.Takže i rozhodování o použití těchto výnosů, je mimo kompetenci shromáždění vlastníků, jakožto nejvyššího orgánu SVJ!

Přeji Vám hezký den. JaVa

kopíruji ze svého dotazu jinde:

Obracím se na vás s radou,jak postupovat proti SVJ, členové si pronajali rodinným příslušníkům sklepy- prádelnu,kolárnu bez hlasování a nyní sebrali mandlovnu, vyklidili ji (vyhodili mandl a ostatní věci),že si z ní udělají kancelář bez poplatků.Žádné hlasování se nekonalo!… Sepisuji celkovou stížnost s doložením hospodaření za posledních pět let a ráda bych napadla jejich pronájmy,které nebyly schváleny oficiálně. Za poslední tři roky nám rapidně stoupla elektřina ve společných prostorách,kterou platíme- zjevně za broušení,svícení v pronajatých „dílnách“ Dále ještě se vybírá poplatek 10Kč za den pověšeného prádla v sušárně- doklad o zaplacení neexistuje a nikdo nedaní.

Je možné po nich s okamžitou platností chtít ukončení jejich pronájmů, které byly uzavřeny pouze se členem výboru a nikdo o tom nevěděl? Máme 4 vchody X9 bytů. Dva prostory jsou v našem vchodě a nikdo s tím nesouhlasí primárně proto,že se nehlasovalo a také proto, že v dílně smrdí barvami a laky téměř denně do noci a větrá nám do chodby.

Předem děkuji za věcné rady

Děkuji. Máme tedy požadovat okamžité vyklizení prostor, dokud se nebude řádně hlasovat,za jakých okolností a finanční náhrady se bude prostor pronajímat ?

Proč tvrdíte něco, co není pravda, klidně o tom hlasovat lze, když jsou s tím všichni pod 100 % srozuměni a nevadí jim to. Protože prostě neví! A upozornění jim nevadí. Proč jsou zde stížnosti?

/Prosím, mohl by jste mi sdělit, pod jakým § a v jakém zákonu je tato situace uvedena? Např. takto Vámi citovanou situaci jsem v zák.89/2012 nenašel.Je tu možnost jiného zákona k této situaci? Děkuji za odpověď.

Podle DZ novely bytového spoluvlastnictví v NOZ (sněmovní tisk 411/0) není úplně jasné, jak tvrdí „Subbarru“, že ke změně užívání společných části je dle stávajcí úpravy potřebný souhlas všech vlastníků.

V DZ k novele se uvádí, že „dle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek. Z úpravy jasně nevyplývá, za jakých okolností je možné považovat vlastníka za dotčeného – zda jen když se jedná přímo o změny týkající se jeho předmětu vlastnictví, nebo i jakékoliv další změny týkající se např. společných částí.“

Novela proto upřesňuje ustanovení § 1169 a v odst. 2 umožňuje zjednodušený postup.

„(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek, týká- li se změna
a)společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde- li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b)účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c)pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou- li určena v prohlášení.“

DZ k tomu uvádí:

„V odstavci 2 se stanoví, při jakých změnách prohlášení se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) – například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech. Dále jde o změnu užívání bytu – v tomto případě samozřejmě změnu musí iniciovat vlastník jednotky, který žádostí na změnu prohlášení vyslovuje souhlas (není myslitelné, aby ostatní vlastníci změnu užívání bytu jinému vlastníku jednotky vnutili). Dále jde o případy změn pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, to však pouze za předpokladu, že jsou součástí prohlášení.“

Změnu užívání povolí svým rozhodnutím stavební úřad a na základě tohoto rozhodnutí jej zapíše katastrální úřad. K dotazu. Změnu není třeba projednat na shromáždění. Stačí, když ji potvrdí každý vlastník na listině, kde je v záhlaví uvedeno meritum věci.

Nám bylo na katastru řečeno, že změnu užívání společných částí ( na př. prádelny na kočárkárnu, mandlu na domovní předávací stanici) není vůbec třeba řešit ani se stavebním úřadem a ani změnou prohlášení. Místnosti jsou stále společnou částí domu.

Změnu prohlášení schvaluje většina vlastníků popř. podle stanov. Zároveň se změnou musejí písemně souhlasit dotčení vlastníci. Viz § 1169. Kdo je dotčen tím, že se např. v nepoužívané prádelně zřídí sklad, toť otázka. Ale pokud se dělá změna taková, že se tím mění podíly, jsou dotčeni všichni.