Změna pravidel pro příspěvky na správu domu a pozemku

Je ta změna v PV,dotažena až do konce?Co je v současně platném a ve sbírce listin řádně uloženém, prohlášení vlastníka uvedeno,to je platné a pro všechny vlastníky jednotek právně závazné!

důvodová zpráva k § 1220/89/2012 Sb.,:

V praxi se vyskytují problémy vyvolané skutečností, že pokud došlo k změnám prohlášení, je jeho aktuální znění obtížně dostupné, zvláště pro zájemce o koupi jednotky. Proto se navrhuje stanovit osobě odpovědné za správu domu povinnost zpřístupnit veřejnosti úplné znění prohlášení v příslušných sbírkách listin. Je zřejmé, že tato nová povinnost si též vyžádá další náklady na straně katastrálních úřadů. Tyto vyšší náklady budou pokryty ze zpoplatnění takových zápisů v rámci doprovodné či samostatné novely příslušných předpisů.

Konec citace.

Hezký den a pevné nervy.JaVa

Je tam, jak jsem již uváděla:
„Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu podle svých spoluvlastnických podílů.“

Prý se uzavřela dohoda mezi 100% vlastníků v roce 2006..tuto jsem neviděla a na pís.žádost mi nebyla předložena, proto se domnívám, že je pro mě nezávazná a řídím se podle prohlášení a stanov z titulu právní doměnky, že nebylo dohodnuto jinak :o). A podala jsem reklamaci

Prodat byt nebo presvedcit vetsinu vlastniku. :1)

Nevim jak jsou na tom dispozicne garaze, ale pokud ma nekdo (samostatnou?) garaz ve vylucnem uzivani anebo je jeji vlastnik v KN, tak prece na jeji udrzbu nemuze brat penize z FO na barak?

Nebo jestli je garazove stani zabudovano v dome, anebo vyclenen sklep, pokud vim, tak takova plocha se pripocitava svou polovinou k plose bytu. To same plati pro komory apod. Tedy ma plochu komory nebo garaze treba 24m2 a do plochy bytu se mu zapocte z toho 12m2 pro ucely FO.

Takze muselo by se videt jak to mate vy a co je racionalni. Asi nemuzete po nich chtit, aby platili z garaze to samo, co vy z bytu, to je blbost.

Jedná se garáže přebudované z bývalých skladů uhlí u kotelny, jako např zde: https://www.rklitomysl.cz/…sti-mesta-32 V suteránu domu jsou sklepní koje, kolarna, kotelna a právě tyto garaže. Prostor (část společného pozemnku) před nimi je také ve výhradním užívání vlastníků garáží – nikdo jiný tam logicky nesmí zaparkovat. Po přestavbě se tito vlastníci/členové výboru neobtěžovali změnit ani prohlášenívlas­tníka, tedy mají ji jako „příslušenství bytové jednotky“ s názvem „SKLEP2“ Kde je uvedeno pravidlo připočtení 1/2 plochy garáže k ploše bytu pro účely FO? To je pro mě novinka…jelikož FO neslouží k opravám bytů a garáže jsou ve výhradním vlastnictví a užívání těchto vlastníků..mají novou fasádu i zateplení, navíc jsou z bytů nad nimi vytápěny oproti garážím vystavěným mimo bytové domy.....

Markéto, jestliže píšete že garáže jsou ve výhradním vlastnictví a užívání vlastníků, pak z logiky věci si veškeré opravy tito vlastníci hradí sami, pak ovšem nemůžou čerpat finance z účtu dlouhodobých záloh na opravy, a proto také zřejmě za tyto garáže neplatí. Z toho důvodu asi na shromáždění došlo k hlasování o výši příspěvků a ke shodě vlastníků. Otázkou je pouze to kdo přebudování na garáže hradil, o tom zde nepíšete.

Vychazel jsem z toho, ze jsem videl PV, kde byla jedna mistnost cca 50m2 zapoctena plochou 1/2, a to z duvodu, ze to defakto nebyla plnohodnotna mistnost, mela snizeny strop na 2m a v urcitych mistech na 1,6m.

Co se tyka vaseho pripadu, tam zalezi na dohode, nebot 1/2 bylo „dle zákona 107/2006 Sb.: podlahovou plochou bytu se myslí součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.“

Ale kdyz ta garaz je „mistnosti“, tj uzavrna ze vsech stran, tak by mohla byt i 1/1. Ale pokud to neprohlasujete, tak mate bohuzel asi smulu, musite byt u kormidla, kdyz to chcete ovlivnovat… A vazne chcete?

Je to ve spouste svj ze ma nekdo neco k vyhradnimu uzivani a plocha toho se mu nezohlednila do FO… Bohuzel.

A ze nekdo nekoho vytapi no tak s tim uz neudelate vubec nic.

Ja to udelal tak, ze jsem si nechal podepsat od vetsiny na schuzi, ze nemaji namitek k tomu, abych si zateplil na vlastn naklad ze sklepa podlahu sveho bytu. Stoji to 150,– za m2 polystyren, 150,– za m2 prace a nejaky material tak si to spocitejte zda se to vyplati to resit.

Děkuji za objasnění, uvedený zákon se týká výpočtu najemného za plochu bytu. Domnívám se, že stanovení spoluvlastnických podílů je jasně dáno prohlášením vlastníka, kde se nezahrnuje pouze plocha lodžií v bytech cca 4 m2. Garaže jsou plnohodnotné místnosti a tak jako se z FO nehradí rekonstrukce v bytech, jen náklady na společné části bytů (např.obvodové zdi), tak i u garáží byly zatepleny, novou fasádou nahozeny zdi…proč se tedy mezi bytem a garáží dělá rozdíl? Příklad: 1 vlastník bytu 62 m2+ sklep 3m2 …garáž má 500m od domu za městem

2.vlastník bytu 62 m2+ sklep 3m2 + garáž 20m2 = příslušenství bytu

Garáž není vyhrazena, jako samostatná jednotka – tedy by se neplatilo „to samo“, jako za byt, ale za velikost spoluvl.podílu. Při prodeji jednotky s garáží taky může vlastník logicky žádat vyšší tržní cenu, než za byt bez garáže, o cca 200tis. Kč více.

Prvnímu vlastníkovi asi těžko ostatní zaplatí novou fasádu a zateplení obvodových stěn jeho garáže za městem, přesto do fondu oprav přispívají oba stejnou částkou 62×25Kč = 1550Kč/měs. Spoluvlastnické podíly jsou však rozdílné, stejně jako síla jejich hlasu 4,88% : 6,5% Takto je to skutečně vpořádku?

Pokud by se tyto garáže přestavěli původně na suteréní byt, což bylo také možné, tak by tam žil jiný vlastník a těžko zadarmo.

Tak to slysim prvne, ze ma nekdo „odlisny“ spoluvlastnicky podil na dome a pritom plati „stejnou castku“ do FO :-o

To by se muselo prozkoumat po pravni strance, jak se k tomu dospelo. A pokud nebde vule ostatnich, tak moc sanci nemate. Takovy hloupy nazor, ze nahlizet mohu jen na dokumenty od data, od kdy jsem vlastnikem na me zkouseli take, je to nesmysl a mate z logiky veci pravo na vsechny stale bezici dokumenty, ktere na Vas maji dopad, tedy platne smlouvy a ujednani, byt by byla sjednana pred 8 lety. Dalsi vec je, ze po 10 letech to myslim mohou v tichosti skartovat.

Kolik ten Vas vybor bere odmen? Nebyla ta uleva cca 10tis/rok „odmena“ za to, ze funkci delaji zadarmo?

Ano také mě to napadlo :o) Odměnu bere jen předseda 1000Kč/měs + 600Kč/měs jako obsluha kotelny celoročně…plus bonus za úsporu záloh na fond oprav. Tuto odměnu mají garantovánu i ostatní vlastníci garáží a to přesto, že již ve výboru nejsou. Děkuji za tip…varianta „skartování“ zápisu by byla tou nejlepší variantou, jelikož pokud by tento zápis nebyl, pak se vychází ze stanov starých i nových, kde je uvedeno „dle spoluvlastnického podílu…nedohodne li se jinak“ ..a dohoda není, pak se jede podle SVP.

Horsi varianta je, ze ti profitujici, kteri a pokud byli v tu jednu chvili ve vyboru, tak si to mohou dodatecne dojednat a sepsat a legalizovat.

Take me s timto prohlasenim jeden povereny vlastnik prekvapil. Odhlasovali si smlouvu za 0,–

Otazka je, co na to ostatni vlastnici a stavajici vybor? Takove vyhody jde, pokud je vule, ukoncit k dnesnimu datu bez problemu, zalezi jen na pomerech sil a zajmu :-) a to je spise o psychologii

Tam je právě ten oříšek..že na takovou změnu bylo a je potřeba 100% souhlas vlastníků tenkrát v 2006 (6 bytů se pak prodalo, těžko by objížděli bývalé vlastníky) a prý i nyní – aby se to vrátilo k původnímu způsobu dle spoluvlastnických podílů opět 100% a to asi garážníci nepodpoří…jak jinak. A to je to, co se snažím dopátrat zde, zda schválením nových stanov se takové usnesení RUŠÍ a má se jet podle stanov, kde je uvedeno „dle spoluvl.podílů, nebylo li určeno jinak“…nebo zda se schválením nových stanov starší usnesení neruší, přestože není zaneseno do stanov a prohlášení?

A těch 25% vlastníků, kteří na tomto systému rozdělení zálohy „vydělávají“, je 25% hlasů?

Když nevíme přesnou textaci usnesení, ani toho, kdo garáže budoval a jak je nabyl, nedobereme se řešení.

Jednoduše bych sepsal

návrh na spravedlivé přispívání na chod domu

A nechal podepsat zbylých 75% vlastníků

Anebo bych vyzval, ať dotyční profitující doloží, že se platně dohodlo jinak a do té doby bych platil o tu padesátikorunu nebo o kolik do FO míň. POKUD NA TO MÁTE KOULE.

Odpověděla jste si posledním odstavcem sama – pomoc není žádná. Pokud se nehodláte soudit nebo nepřesvědčíte ostatní ke změně výboru/předsedy.

Dobrý den, a jak si tedy vysvětlit odst. b) a odst. f) písm. 3 paragrafu 1208 NOZ? A nebo co se situací, kdy vlastník bytové jednotky (2+1) koupí sousedící bytovou jednotku (1+1), probourá nenosnou příčku mezi nimi a vytvoří tak novou větší bytovou jednotku. Která v prohlášení vlastníka budovy není definována, protože v době jeho vytvoření ještě neexistovala?

Změnu prohlášení vlastníka k budově je nutné provést ve dvou fázích.

1.zajistit si písemnou dohodu všech vlastníků jednotek v domě=100%

2. tuto dohodu předložit ke schválení shromáždění vlastníků a pokud ji shromáždění,dle příslušného kvóra v zákoně nebo svých stanovách schválí,tak teprve poté, lze zmiňované PV na KN upravit/změnit!

Bez dohody všech dotčených vlastníků jednotek,se nedá níže uvedený § 1208 aplikovat.

Do působnosti shromáždění patří

písm.b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

písm.f) rozhodování

3. o změně podlahové plochy bytu,

Hezký zbytek dne.JaVa

O změně podlahové plochy konkrétního bytu nerezhoduje shromáždění.

Takže podle Vás shromáždění rozhodne, že byt číslo 28 má místo 120 m² od 1.7. plochu 32m²?

Předmětem dotazu není změna výše spoluvlastnického podílu (plochy bytové jednotky), ale změna způsobu rozúčtování dlouhodobé zálohy a z nich hrazených oprav. Příklad:

Byt 1) 62m2+3m2 sklep .............­...soluvastnic­ký podíl 4,88%

Byt 2) 62m2+3m2 sklep + 20m2 garáž …spoluvlastnický podíl 6,5%

Každý platí měsíčně stejnou dlouhodobou zálohu podle plochy BYTU bez příslušenství (což prý odsouhlasili všichni vlastníci v r. 2006) 62m2×25Kč = 1550Kč/měs.

Opraví se třeba výtah, z kterého vlastník 1) vlastní podíl 4,88% a vlastník 2) vlastní podíl z výtahu 6,5%…ale oba zaplatí za opravu stejně, protože i náklady na opravu se rozpočítávají podle plochy bytu BEZ PŘISLUŠENSTVÍ a ta je u obou 62m2..takže třeba 5,3% z celkové ceny. Je to srozumitelné?

Paní Markéto,

spolu s jinými jsem vám sdělil, že jiné pravidlo pro příspěvky na správu domu a pozemku, než podle SVP, je možné stanovit pouze dohodou všech, která je pak závazná jen pro účastníky této dohody. A tu už nehovořím o tom, že takováto dohoda musí mít nezpochybnitelnou písemnou podobu.

To vyplývá mj. i z toho, že ustanovení pro příspěvky na správu domu a pozemku podle SVP patří ke kogentním ustanovením zákona a jakékoliv kogentní ustanovení je možné měnit zase jen dohodou účastníků daného vztahu a s účinností jen vůči účastníkům takovéto dohody.

Budete se muset nějak rozhodnout. Buďto budete právními prostředky bojovat proti svévolnému jednání vašeho výboru, nebo plaťte víc, než jste povinna.

Zdenku velice děkuji, za Vaši odpověď. Asi budu muset bojovat proti svévolnému jednání právní cestou. Jen jsem se zeptala zda se s tímto někdo nesetkal, abych nemrhala zbytečně financemi. Bohužel někteří komentátoři příspěvku rovněž logicky uvedli, že změnou vlastníka (prodejem bytu) nelze zrušit usnesení, která v minulosti dohodlo 100% vlastníků a nový vlastník není účastníkem dohody, to by asi po každém převodu musela být uzavírána dohoda nová. Takže v podstatě opět nevím jaká verze je ta správná.

http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017

Moc děkuji, je tam vše co potřebuji a zodpovídá můj dotaz..nemám předplatne na svjportal.cz, tedy jsem text JUDr Čápa neotevřela.

Přeji hodně síly a vytrvalosti, bude to pro vás boj. Je to i má vlastní zkušenost.

Bohužel zatím jsem v tom sama a vlastníci slepě důvěřují předsedovi..„když to přece dělá tak dlouho“. U nás je úplné embargo na informace, pouští se jen nezbytně nutné..předpis plateb se skládá z čísla účtu, konečné částky a data do kdy zaplatit na účet SVJ. Vyúčtování vypadá podobně…„nebudeme přece vlastníky zatěžovat nějakým rozpisem položek a celkových částek..“ Je to masakr...... rozkrývám jeden „výjeb“ za druhým…o to více se stupňuje agrese členů výboru a štvavá kampaň manipulováním zaslepených vlastníků proti mě.

§ 1214 NOZ, je to hlasování jako každé jiné, pouze s vyšším kvorem. Nejde o dohodu platnou pouze pro původní vlastníky.

Díky Petře 123 a u tak zásadní změny není nutné toto usnesení zanést do stanov a nebo změnit prohlášení, případně vložit zápis do sbírky listin?…což jsou průkazné kroky o existenci tohoto usnesení? Jinak si ho mohou členové výboru sepsat v podstatě kdykoliv dodatečně a připojit podpisový formulář prezentace vlastníků, která nemá žádné datum konání, jen jmenný seznam a podpis.

O nutnosti změny stanov ani zanesení do Sbírky listin se v uvedeném paragrafu nic nepíše. Shromáždění má právo na změnu poměru příspěvků.

Ale pokud dohoda mění pravidla výše poměru příspěvků na správu domu a pozemku, pak je asi logické, že na tuto dohodu navazuje usnesení o změně stanov a prohlášení. Dokumenty s touto změnou musí být pak uloženy ve sbírce listit…to sice není v uvedeném pargrafu, ale v paragrafech o povinném obsahu stanov „pravidla pro stanovení výše příspěvků..“

„O změně podlahové plochy konkrétního bytu nerozhoduje shromáždění.“

Ale rozhoduje.Jen to musí nejdříve stvrdit, písemnou dohodou, všichni dotčení vlastníci jednotek v domě.Teprve poté, přijde na řadu shromáždění vlastníků, se svým hlasováním.Viz. § 1208 písm. f) odst.3., z.č.89/2012 Sb.,

Hezký zbytek dne.JaVa

No tak vidíte, shromáždění nerozhoduje. Sám jste to potvrdil.

Mohla byste vysvětlit co má společné účetnictví s pravidly pro tvorbu dlouhodobé zálohy?

Loreto, zřejmě jste nikdy neviděla prohlášení vlastníka, jinak byste takovou blbost nemohla napsat. O pravidlech příspěvku na správu domu vždy rozhoduje shromáždění vlastníků, nikoliv prohlášení vlastníka. Jen vlastníci rozhodují o výši příspěvku a určují jaká částka tohoto příspěvku připadá na správní činnost společenství a jaká do dlouhodobé zálohy na opravy. A nový vlastník, který koupí bytu vstupuje do společenství je, do případné nové změny pravidel odsouhlasených opět na shromáždění vlastníků, se dosavadními pravidly řídit.

Blbiny píšete vy, ik. My taky máme pravidla pro správu domu a pravidla pro přispívání v Prohlášení vlastníka. Co je na tom divného. Nic, je to normální.

No nevím, jak je to u Vás, ale my jsem výši příspěvků od svého vzniku asi 3× měnili, navíc při našem založení vše padalo na jednu hromadu, nyní pravidla určují, že se tato částka musí rozdělit na správní činnost a na dlouhod.zálohu na opravy. To v žádném prohlášení vlastníka nenajdete. Jestli to v těch Vašich je, tak sem tu část překopírujte a seznamte nás s tím.

Pro SVJ, která vznikla na základě zákona o vlastnictví bytů do 31.12.2013.

Rozdělení nákladů na správu společných částí je uvedeno v prohlášení vlastníka, a to poměrově podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech jednotlivých vlastníků jednotek v domě, opět vymezených v prohlášení vlastníka.

Pro SVJ, která byla založena podle NOZ od 1.1.2014:

Pravidla pro rozdělení nákladů na správu domu je nutné hledat opět v prohlášení vlastníka. Většinou bude totožné podle velikosti spoluvlastnického podílu. Ale podle NOZ nemusí.

Prohlášení vlastníka je nutno chápat jako smlouvu sui generis (viz rozhodnutí NS). Smlouvu, která je platná pro všechny vlastníky jednotek, i když původní vlastník jednotku prodá.

Pokud by se vlastníci dohodli (a dohoda je souhlas všech zúčastněných, nikoliv diktatura menšiny – viz rozhodnutí NS) na změně pravidla pro rozdělování nákladů, tak by museli s tímto novým pravidlem písemně souhlasit všichni vlastníci a museli by změnit prohlášení vlastníka podle ustanovení §1169. Což znamená opět by museli souhlasit všichni dotčení vlastníci, což by opět byli všichni vlastníci.

Shromáždění nemá právní způsobilost rozhodovat hlasováním vlastníků na zasedání o způsobu rozdělování nákladů na správu.

V případě soudního napadení máte jistý úspěch.

„Shromáždění nemá právní způsobilost rozhodovat hlasováním vlastníků na zasedání o způsobu rozdělování nákladů na správu.“

Odkaz na judikát by nebyl?

Hezký zbytek dne.JaVa

V tomto rozhodnutí NS připoměl, že SVJ je právnickou osobou s omezenou způsobilostí pouze na věci vymezené v § 9 odst. 1 ZoVB.

Podíl na správě domu řeší § 13 – dle VSP, není-li dohodnuto jinak.

Máte na mysli správu domu a pozemku zřejmě, tam je to jasné. Podlahová plocha, pokud se nedohodnou jinak. V případě vlastní správní činnosti (jak to trochu zní z Vašeho příspěvku) je částka stejná pro všechny bez možnosti odlišit se.

Co o tom píše JUDr.Čáp:

„Podle § 1180 odst. 2 NOZ se dále také umožňuje rozvrhnout ve stejné výši na každého vlastníka jednotky příspěvky na náklady odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na náklady spojené s vedením účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti („podobné náklady vlastní správní činnosti” jsou příkladmo blíže vymezeny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). – U jednotek vzniklých před 1.1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné rovněž jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.“

JaVa

Tak u nás v PV jsou definovány pouze úhrady za správu a údržbu domu a to podle podílu, pokud nebude jiná dohoda. Stejně tak jsme to dali do stanov a je to tak i s NOZ shodné. O vlastní správě se v PV píše pouze ze se má hradit, ale není uvedeno jakým způsobem. Tak jsme to nastavili též s NOZ, tedy shodně. Odlišně od obvyklého stavu jsme jen upravili do stanov některé platby, které se běžně počítají dle počtu osob. Vše máme podle plochy. Počet osob je obtížně definovatelný, jak již zde bylo na webu probíráno. Čili v našem případě můžeme mít platby dle NOZ bez změny prohlášení, protože to tomu neodporuje.

I „vlastní správa“, patří pod správu domu a pozemku,dle § 1189/89/2012 Sb.,

Hezký zbytek večera.JaVa

Vy nemáte v kupní smlouvě na byt uvedeno, že nový vlastník přebírá práva a povinnosti, která souvisí se správou domu? Nebo jste na povinnosti zapomněli?