Zateplení domu
Dobrý den, jsme SVJ kde samostatní vlastníci bytů mají 63,84 % a město (tzn. nájemní byty) má 36,16 %. Tento rok chceme zateplit náš dům a musíme si vzít úvěr ve výši 1.900,–- Kč. Naše paní předsedkyně něco řešila na Městě a vedení města chce, abychom náš úvěr nechali schválit přímo zastupitelstvem. Je toto možné? Správu domu nám vykonává ne město, ale její organizace. Vždy jsme zašli k našemu správci a ten nám dal souhlas k jakýmkoliv opravám. Chci se zeptat má vedení města právo náš úvěr řešit na zastupitelstvu?
Děkuji
SVJ
Vaše SVJ má rozpočet na zateplení i předběžné schválení výše úvěru. Nepsala jste nic o jednání v bance nebo jiné úvěrové společnosti, zda jejich podmínkám poskytnutí úvěru vyhovujete. Od toho by se mělo vše odvíjet. Pokud budete řešit splácení úvěru smlouvou o splátkách a splátkovým kalendářem nebo platbou hotově za svůj podíl, tak by mělo město, jako vlastník, o tom vědět. Jestli tyto záležitosti budou probírat na zastupitelstvu, je to jejich záležitost. Nerozumím ale vaší větě, že jste zašli za správcem a on dal souhlas k opravám. Vy jako shromáždění SVJ nerozhodujete? Správce nemá co dávat souhlas, je tady od toho, aby podle pokynů opravy nechal zajistit a provést, pokud je to ve smlouvě s ním.
jj, jen si do budoucna „zatopte“…
…nebo nevíte, že úvěr je „finanční služba“ a že ji SVJ nemá oprávnění poskytovat? Jestli jste si schválili zateplení, fajn. Otázka financování Vaší kratochvíle (tj. zateplení) ale je něco úplně jiného, že. Teď byste měli každému vlastníku vyčíslit jeho alikvótní podíl a ten mu předepsat formou jednorázového příspěvku na správu domu (§15/1).
A ti Vaši přehlasovaní, nebo ti co mají hluboko do kapsy, nebo ti co jsou držgrešle, se klidně mohou srotit do skupiny, kterou za poplatek může SVJ zastupovat a může jim tedy dojednat jejich individuální účast na úvěru. SVJ si ale nemá co brát investiční úvěry.
Necháte si poroučet jedním větším vlastníkem (Městem), nebo mu ukážete kde je jeho místo, tj. že již je jen jedním z mnoha ostatních vlastníků, mající pouhých 36% a TO tedy tam kde mají rozum, na vládu nestačí.
Schválení zastupitelstva Města ani jeho Správce tedy nepotřebujete. Jen musíte přestat myslet jako vazalové z podhradí. Když ne, tak pak žebrejte u těch Vašich „zastupitelů“. Ale je zjevné, jak to dopadne.
Pube napsal jste:
„…nebo nevíte, že úvěr je „finanční služba“ a že ji SVJ nemá oprávnění poskytovat?“
To není správná informace, protože podle § 1208 g/3 je schvalováni úvěru SVJ v působnosti shromáždění.
„…podle § 1208 g/3 je schvalováni úvěru SVJ v působnosti shromáždění…“
Kubíku, §1208/g/3 neuvádí nic o „schvalování úvěru“ ale o „udílení souhlasu“ pro SVJ (právnickou osobu) tj. aby byli ti trotlové co ji zastupují oprávněni úvěr dojednat a uzavřít.
Nicméně úvěr dle §1208/g/3 „se týká výhradně správy domu a pozemku“.
Nevím, třeba když výbor neví co je cashflow tak je možné mít nějaký překlenovací úvěr, nutný co já vím na opravu sypajících se panelů, na vyasfaltování chodníku okolo domu, na rekonstrukci výtahu, pro zafinancování havárií …apod.
Ale nevím jak Vy, ale já v poskytování finančního zajišťování insolventních spoluvlastníků úvěrem pro účel zateplení, žádnou SPRÁVU domu ani SPRÁVU pozemku nespatřuji.
Podle § 1208 g/3 shromáždění vlastníků uděluje předchozí souhlas k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru. Ve stanovách máte, jaké kvórum je potřebné k uvedenému souhlasu (podle § 1206 NOZ stačí souhlas většiny přítomných, ve stanovách můžete mít kvórum vyšší).
Město, jako kterýkoli jiný vlastník, může hlasovat na shromáždění pro, či proti. Zastupitelstvo může maximálně rozhodnout, jak bude vlastník město hlasovat na shromáždění SVJ, Vaše SVJ to nemusí vůbec zajímat. Pokud bude zástupce města na shromáždění SVJ hlasovat proti úvěru (na základě rozhodnutí přestavenstva), pak musí na shromáždění SVJ hlasovat dostatečný počet ostatních vlastníků pro úvěr, abyste přehlasovali silný 36,16% podíl města. Např. by se muselo účastnit minimálně tolik vlastníků, aby jejich hlasy dali více než 36,16% a mohli 36,16% podíl družstva přehlasovat (v případě, že stačí podle stanov nadpoloviční většina přítomných).
Dobrý den, děkuji za odpověď. Ve stanovách máme: Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám, dále tam je že k přijetí usnesení o stavebních úpravách atd, rozhoduje shromáždění nadpoloviční většinou přítomných členů na schůzi. Rozumím tedy dobře, že vůbec nepotřebujeme projednávat náš úvěr na zastupitelstvu města? Na naší schůzi bylo přítomno 63,84 % vlastníků jednotek a tito jej schválili. Děkuji za odpověď
Je vhodné nechat si zpracovat rozpočet a práce v jeho rámci vlastníky schválit. Pak následuje způsob financování. Vlastníci kteří si chtějí vzít úvěr mohou požádat SVJ o jeho zajištění. S ručením bytem musí především souhlasit dotčený vlastník. Jak bude financovat schválenou investici jeden z vlastníků – město je jeho starost. Schválení zastupitelstvem je jeho interní záležitost.
Pokud nedojde v souvisloti s úvěrem ke smlouvě o zástavním právu k jednotkám, tak by měla stačit nadpoloviční většina přítomných. Jak to myslíte 63,84% vlastníků? To tam nebyl zástupce města? S jeho hlasy by přítomnost měla být vyšší. Počítá se přítomnost všech hlasů vlastníků tj. i hlasy města, a z těch musí být nadpoloviční většina pro přijetí úvěru. Také má být hlasováno kromě přijetí úvěru také o výši a podmínkách úvěru. Pokud o tom hlasováno nebylo, je možné, že Vás ještě toto hlasování čeká. Vás musí zajímat jen to, jak hlasuje zástupce města na shromáždění, a zda, ať hlasuje pro nebo proti, se dosáhne nadpoloviční souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků (všech přítomných vč. hlasů zástupce města). Vy nepotřebujete projednávat úvěr na zastupitelstvu města, ale město zřejmě chce, aby jejich zástupce na Vašem shromáždění hlasoval podle rozhodnutí zastupitelstva. Pokud bude chtít zastupitelstvo od Vaší předsedkyně informace k úvěru, tak je ve Vašem zájmu, aby předsedkyně zastupitelstvo nebo zástupce města informovala. Asi si zastupitelstvo města potřebuje vyhodnotit účelnost a podminky úvěru, aby mohlo úvěr odsouhlasit a doporučit zástupci města, ja má na Vašem shromáždění hlasovat. Ale jak jsem uvedl, rozhodující je, jestli vlastníci hlasující pro získají potřebnou většinu hlasů na hlasování shromáždění. A v případě, že by bylo zastupitelstvo proti a její zástupce by hlasoval proti, pak záleží na tom, zda by ho ostatní přítomní vlastníci na shromáždění svými hlasy přehlasovali.
Pokud by město trvalo na tom, že bez souhlasu jeho zastupitelstva nemůže být úvěr odsouhlasen, požádejte ho ať uvede, z jakých konkrétních ustanovení zákona to vyplývá.
V našem SVj nedojde k zástavnímu právu k jednotkám. Když jsme hlasovali o přijetí úvěru zástupce města nebyl přítomen. Tak teď už opravdu nevím zda jsme schválili ten úvěr nebo ne.
Jestliže zástupce města nebyl přítomen, ačkoli byl řádně na shromáždění pozván způsobem dle stanov, tak je to jeho věc. Pak byla přítomnost jak jste psala těch 63,84% hlasů, shromáždění bylo usnášeníschopné a k odsouhlasení stačilo nadpoloviční většina hlasů přítomných. Takže usnesení o schválení úvěru je platné. Ovšem , jak jsem už uvedl, schváleny mají být také výše a podmínky úvěru, nevím, zda jste je už také schvalovali. Pokud ne, tak byste je měli ještě schvalovat na dalším shromáždění. Stejným způsobem, k souhlasu stačí souhlas napdoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků.
Z.č. 89/2012 Sb.,§ 1129 odst.1 a 2,píše o minimu 2/3 všech vlastníků jednotek v domě,popř. odkazuje na rozhodnutí soudu.Písemný souhlas se s úvěrem na dobu delší než deset let, by Vám měli dát všichni vlastníci jednotek v domě.JaVa
Rozhodování o úvěru patří do působnosti shromáždění viz § 1208 g/3 NOZ hlasovacími kvory podle § 1206 tj. minimálně nadpoloviční většinou přítomných. § 1132 se na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje. Hlasování na shromáždění vlastníků upravuje ustanovení § 1206 NOZ, jde o ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující). Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014. Cituji z judikátu:
„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“
Právě jsem našla článek o úvěrech přímo od experta z banky. Tak se domnívám, že stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů.
Schválení realizace investice a přijetí úvěru
Dle NOZ platí, že téměř o všech zásadních věcech se rozhoduje na usnášeníschopném shromáždění vlastníků nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků. Většina SVJ se však stále řídí stanovami, které byly schváleny v předchozích letech a které zpravidla vycházely z tzv. stanov vzorových. V těchto stanovách bylo, zjednodušeně řečeno uvedeno, že o investici, týkající se společných částí domu, jejíž realizací nedojde ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu, musí být rozhodnuto na shromáždění vlastníků minimálně 75% všech vlastníků. Pokud tedy SVJ má ve svých platných stanovách uveden tento požadavek a současně je daný požadavek přísnější než stanoví zákon, pak platí, že SVJ se v tomto případě musí řídit tím, co má uvedeno ve svých stanovách! Pokud SVJ takový bod ve svých stanovách nemá, pak samozřejmě platí NOZ a ke schválení stačí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. K rozhodnutí o přijetí úvěru pak obvykle stačí schválení nadpoloviční většinou přítomných hlasů, pokud ve stanovách není upraveno jinak – což ze zkušeností banky většinou jinak nebývá. V případě hlasování o přijetí úvěru však NOZ, oproti minulosti, jednoznačně vyžaduje, aby usnesení o schválení přijetí úvěru obsahovalo podmínky, za kterých bude úvěr poskytnut. V praxi to znamená, že schválena by současně vždy měla být alespoň maximální výše úvěru, maximální výše úrokové sazby a doba splatnosti maximálně do určitého data. Aby usnesení shromáždění vlastníků bylo správně zapsáno je vhodné jeho textaci již dopředu konzultovat s odborníky z úvěrující banky. Ti jsou většinou připraveni poskytnout SVJ vzor takového právně čistého usnesení
Poslední komentáře