Zatékaní terasy SVJ
Dobrý den,
nemáte prosím někdo zkušenosti s opravou terasy v případě, že v prohlášení vlastníka je, že jakákoliv práce na podkladu pod dlažbou, který je považován za část střešního povrchu bude hrazena ze společného fondu pro dlouhodobou údržbu a opravy domu, ale současně je tam také napsáno, že při opravě dlažby terasy hradí dlažbu v plném rozsahu vlastník jednotky, ke které terasa náleží. My bychom dlažbu neopravovali, problém je v izolaci (máme potvrzeno od stavbyvedoucího), kam se samozřejmě nelze dostat bez zničení dlažby, kdo má v tomto případě novou dlažbu hradit, nevíte? SVJ nechce platit ani jednu opravu… Jenom mi přijde zvláštní něco opravit a nevrátit to automaticky do původního stavu, my jsme s dlažbou spokojení, nechceme novou…
Předem moc děkuji za pomoc.
Také jsme měli závadu izolace terasy. Dlažba na terase byla nicméně uložena do terčů, takže se jen sundala, odložila stranou a po opravě izolace se položila původní dlažba zpět. Prý je to převažující technologie u teras kvůli odtoku vody. Jste si jistí, že ve vašem případě je dlažba uložena do betonového lože? U balkonů jsme měli podobnou závadu a dlaždice “v maltě”. Ty se při opravě zničí. SVJ opravilo izolaci a každý vlastník si pak rozhodl o konečném povrchu sám. Někteří volili dlažbu do terčů, jiní dřevěné rošty a další venkovní koberce. Každý již za své.
Problém je, co až zase začne zatékat a někdo by zvolil dlažbu do lepidla? Případně by lepil c1t a hydro zničil.
Rebeko než cokoliv budete podnikat, přečtěte si rozhodnutí NS 22 Cdo 1511/2019 o terase. Terasy, balkony a lodžie nejsou prázdné prostory jak tvrdí Justin, vždy někomu patří a to dle prohlášení vlastníka. Justin má pouze občas prázdno v hlavě, bohužel.
Samozřejmě, že místnost, terasa, balkon a lodžie jsou pouze prázdné prostory. Vadný judikát hloupých soudců Nejvyššího soudu na tom nemůže ničeho změnit. Nemohu za to, že i na Nejvyšším soudu sedí blbové v talárech, kteří nejsou schopni normálně myslet.
Podle § 3 písm. g) vyhlášky č. 268/2009 Sb. platí, že bytem [se rozumí] soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Z uvedeného plyne, že terasa, balkon, lodžie nejsou nikdy součástí bytu, protože nejde o místnosti. Jsou to samozřejmě jen prázdné prostory. Stavební konstrukce obklopující tyto prostory – to je něco zcela jiného. Ty konstrukce jistě někomu patří, ale většinou to není vlastník bytu!
Že místnost je jen prázdný prostor, to je notorieta. Viz vyhláška č. 268/2009 Sb. § 3 písm. h. Nehodlám to pro každého místního neználka citovat. Stavební konstrukce obklopující prostor místnosti, terasy, balkonu, lodžie jsou vždy společné, není-li v prohlášení nebo v právním předpisu výslovně uvedeno něco jiného.
☀ V tomto speciálním případě platí v domě tazatelky obsah prohlášení:
- Jestliže dlažba (svrchní nášlapná vrstva) je v prohlášení zmíněna jako vlastnictví vlastníka jednotky, pak z toho a contrario plyne, že vše ostatní co není v popisu jednotky výslovně zmíněno je nepochybně společné.
- Jestliže hydroizolační vrstva pod terasou NENÍ v prohlášení zmíněna jako vlastnictví vlastníka jednotky, pak z prohlášení nelze žádným způsobem dovodit, že by snad tato část měla být ve vlastnictví tazatelky. Jde tedy o společnou část, protože žádný další možný vlastník neexistuje.
☀ Navíc ještě uvedu obecný argument pro osoby vybavené rozumem průměrného člověka:
Podle § 1160 odst. 1 platí, že společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
Hydroizolační vrstva je vždy součástí jakékoliv střešní konstrukce. Bez této vrstvy by žádná střecha neplnila svůj účel. I kdyby tam nikdy žádná terasa nebyla, hydroizolace je vždy součástí vodorovné konstrukce, která chrání společné části před vlivem povětrnosti a tedy slouží vlastníkům jednotek společně. Na tom nemůže ničeho změnit ani skutečnost, že na vodorovné střešní konstrukci domu se nachází prázdný prostor určený k užívání a označený jako „terasa“. Opak by musel být v prohlášení uveden výslovně v části definující jednotku tazatelky.
Doporučuji nebrat vážně nepodložené a zcestné úvahy blbů v talárech. Vždyť neznají ani občanský zákoník. A jaká je hlavní funkce vodorovné hydroizolace – to by jistě soudcům Havlíkovi, Králíkovi a Spáčilovi sdělil každý školák, případně stavař-projektant, nebo soudní znalec v oboru plochých střech.
Justitianus
Justine jste úplně mimo mísu. Řeší se tu zda je terasa v majetku vlastníka bytu nebo je společná pro všechny. Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích stavby nemá nic společného s vlastnictvím. Neříkám že soudci jsou neomylní, ale ještě žádný neuvedl ten Vás blbý názor, že balkony jsou prázdný prostor, že vlastník má ve svém majetku pouze vzduch. Opět dávám několik rozhodnutí soudů, předpokládám, že opět smažete, proto mám dle rady uloženo. Prostě na se mýlíte a nepřiznáte, už to známe :-) Rozsudků NS, NSS a ÚS o soukromých částech domu je mnoho, např.: NS sp. zn. 22 Cdo 1511/2019 Danou otázku hmotného práva je třeba posuzovat podle právní úpravy účinné ke dni vzniku bytové jednotky, zejména podle právní úpravy zákona č. 72/1994 Sb. Podle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. se společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné užívání. Otázkou, kdy jsou okna, lodžie a balkóny součástí jednotky a kdy společnými částmi budovy se již Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zabýval a uzavřel, že pro závěr, které části domu jsou společné ve smyslu § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. je významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy. NSS sp. zn. As 44/2012–29 Nejvyšší správní soud zdůrazňuje, že zákonná definice pojmu „společné části domu“, založená na účelu jejich užívání, jinou interpretaci neumožňuje. Je-li balkón přístupný jen z jedné bytové jednotky a slouží-li k užívání pouze vlastníku této jednotky, nikoli vlastníkům ostatních jednotek v domě, nelze výkladem dospět k tomu, že se jedná o společnou část domu. NS sp. zn. 26 Cdo 886/2013 Závěr odvolacího soudu, že lodžie jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště budovy a patří tak podle ustanovení § 2 písm.
- ZVB ke společné části budovy, není správný. Jen stavebně technické
- Diskutujicí „není to tak (bez ověření)“ napsal: „Justine jste úplně mimo mísu. Řeší se tu zda je terasa v majetku vlastníka bytu nebo je společná pro všechny.“
Nikoliv. Nic takového se zde neřeší! Tazatelka se neptala na vlastnictví prázdného prostoru terasy. Jste buď blb, který to pochopit neumí, nebo troll, který to pochopit nechce.
V úvodním dotazu bylo jasně napsáno jak je to s terasou: jde o společný prostor, který slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (§ 1166 odst. 1 písm. b bod 2). V úvodním dotazu je také napsáno jak je to s vlastnictvím stavebních konstrukcí okolo terasy. Z toho je třeba vycházet. Asi nejste schopen si to sám přečíst, takže cituji:
| „… v prohlášení vlastníka je, že jakákoliv práce na podkladu pod dlažbou, který je považován za část střešního povrchu bude hrazena ze společného fondu pro dlouhodobou údržbu a opravy domu“. |
Pokud nerozumíte tomuto jednoduchému textu v českém jazyce, oslovte ve Vašem okolí trpělivou osobu s rozumem průměrného člověka; ona Vám to už vysvětlí.
Justitianus
Je to nepřehledné, proto upravuji, aby se to nesesypalo do jednoho odstavce
Rozsudků NS, NSS a ÚS o soukromých částech domu je mnoho, např.:
NS sp. zn. 22 Cdo 1511/2019 Danou otázku hmotného práva je třeba posuzovat podle právní úpravy účinné ke dni vzniku bytové jednotky, zejména podle právní úpravy zákona č. 72/1994 Sb. Podle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. se společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné užívání. Otázkou, kdy jsou okna, lodžie a balkóny součástí jednotky a kdy společnými částmi budovy se již Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zabýval a uzavřel, že pro závěr, které části domu jsou společné ve smyslu § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. je významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy.
NSS sp. zn. As 44/2012–29 Nejvyšší správní soud zdůrazňuje, že zákonná definice pojmu „společné části domu“, založená na účelu jejich užívání, jinou interpretaci neumožňuje. Je-li balkón přístupný jen z jedné bytové jednotky a slouží-li k užívání pouze vlastníku této jednotky, nikoli vlastníkům ostatních jednotek v domě, nelze výkladem dospět k tomu, že se jedná o společnou část domu.
NS sp. zn. 26 Cdo 886/2013 Závěr odvolacího soudu, že lodžie jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště budovy a patří tak podle ustanovení § 2 písm. g) ZVB ke společné části budovy, není správný. Jen stavebně technické hledisko z pohledu ZVB určující není. Ke stejnému závěru dospěly soudy i ohledně oken přístupných jen z jedné jednotky (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 26 Cdo 413/2013) a balkonu (srovnej rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 12. 2005, sp. zn. 1 As 2/2004).
ÚS sp. zn. III. ÚS 23/04 Dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, jejichž příkladný výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen, pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv. Posuzované ustanovení § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů dle názoru Ústavního soudu není vzhledem ke shora konstatovaným skutečnostem v rozporu s čl. 11 a čl. 4 odst. 3, 4 Listiny.
NS sp. zn. 26 Cdo 413/2013 Nebude-li prohlášení vlastníka podle § 4 ZVB obsahovat takovéto určení, pak okna patří ke společné části budovy.
Vy byste mel davat skoleni soudcum :-) komu pomůže tady sprostě nadávat, ještě anonymně?
Ale vysvětlete mi, jak zajistit, že někdo, kdo si dělá dlažbu své režii, uživatel terasy, není zodpovědný za to, že třeba přitom nepropíchne izolaci?
Podle mě by se toto mělo řešit nějak komplexně, třeba nechat dlažba v režie směje, ale uživatel terasy by měl pořádně platit za užívání terasy, aby nikdo na nikoho ne doplácel
Není to jednoduchá věc tohleto
Aldape, nikomu nenadávám. Jen konstatuji, že někteří soudci neumějí myslet a neumějí dělat za co jsou placeni. Například Králík, občas Spáčil. Přečtěte si:
- http : // www .portalsvj .cz/diskuse/vyse-platby-do-fondu-oprav#comment-38053
- http : // www .portalsvj .cz/faq/vyklad-pojmu-dohoda#comment-40334
Mimochodem, máte něco k mému vysvětlení že hydroizolace je vždy společná? O nějakém „propíchnutí izolace“ zde ovšem nebyla řeč. Až se to stane ve Vašem domě, můžete položit dotaz a jistě dostanete odpověď. Zatím se seznamte s tím jak vypadá skladba vrstev na terase, abyste měl představu o čem píšete:
- https : // www .izolprotan .cz/hydroizolace-teras-zateplene
Justitianus
Soudci mi argumentují podobně: “na internetu si píše kdo chce co chce”, no jen oni za to berou plat… ne Vy. A teď, kdo má “pravdu”? :-)
Propíchnutí měl být eufemismus pro neodbornou instalaci třeba slunečníku přivrtáním k “podlaze”.
Jde o to, že vidím jako problém to, že je vlastníku umožněno dělat si libovolný povrch, kdy pak SVJ by mělo, při poruše izolace, hradit třeba 2 mega za nový povrch? Sem směřoval můj postesk, chápete mě?
Ale kdepak. Nikdo Vám neargumentuje!!! Věta „na internetu si píše kdo chce co chce“ není validní argument. Ten Váš soudce asi neumí argumentovat, nezná právo, a netuší co by k tomu řekl. Jinak by to jistě udělal, mé argumenty by vyvrátil, a neplácal by hlouposti o internetu.
- Dále píšete: „SVJ by mělo, při poruše izolace, hradit třeba 2 mega za nový povrch? Sem směřoval můj postesk, chápete mě?“
Nikoli, pane Aldape. Nechápu Vás. Od 1. ledna 2014 je účinný občanský zákoník, který obsahuje ustanovení § 1183. Toto ustanovení jsem zde už citoval: Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek.
Pokud se Vám toto nelíbí, měl jste si namísto bytu pořídit rodinný dům. Tam byste odpovídal za dlažbu i hydroizolaci terasy jen Vy sám sobě. Vyřešeno.
Justitianus
Vy máte vše rychle vyřešeno (ale na mé další ot. si zjevně rady nevíte).
Jde o to, co když si tam vlastník udělá podlahu z briliantů s jantarem a platinou dohromady… SVJ mu nahradí miliardu?!
Zkrátka tohle je nedomyšlené.
- Pane Aldape, napsal jste: „… ale na mé další ot. si zjevně rady nevíte“.
To bude spíš tím, že na některé hloupé otázky není třeba odpovídat. Ale Vaše otázka o briliantech s jantarem a platinou není hloupá, a proto si zaslouží odpověď.
☀ Za to všechno může původní vlastník budovy. Původně tam žádné brilianty nebyly, jen ty nejlevnější mrazuvzdorné dlaždice. Mohl klidně tu dlažbu určit jako společnou. Nebo mohl dát do prohlášení povinnost vlastníka jednotky, aby jeho dlažba na terase byla buď kladená nasucho do štěrkového lože, nebo na rektifikačních terčích. V obou případech se nic nebourá, dlažba se jen odstraní a po opravě spodních vrstev se ty brilianty s jantarem vrátí nazpět.
☀ Za to všechno může taky Aldap. Koupil si totiž byt, ale nepřečetl si ani prohlášení, ani zákon. A teď je dodatečně udiven, že SVJ bude muset platit novou dlažbu s jantarem a brilianty. Ale toto před Aldapem nikdo nikdy netajil! To bylo v prohlášení od počátku, a v zákoně je to od 1.1.2014. Aldap nemusel ten byt kupovat.
Justitianus
Ad1) co je hloupého na mé žádosti vymyslet, jak přenechání má člen SVJ právně čistě naformulovat? Vložil Aldap (bez ověření), 25. Březen 2022 – 10:20
Ad2) máte pravdu, ale opět nepraktická rada, je třeba to změnit teď a tady :-) původnímu vlastníku budovy to bylo šumák a pokud ne, tak neřeší problém teď.
- Ptáte se „… co je hloupého na mé žádosti vymyslet, jak přenechání má člen SVJ právně čistě naformulovat?“
Vaše žádost je naprosto za hranicí srozumitelnosti, takže se nedá nijak zjistit zda je či není hloupá.
- Prohlašujete: „… opět nepraktická rada, je třeba to změnit teď a tady“
Nepochopil jste vůbec mou odpověď. Prohlášení existuje a je závazné. Že se Vám to jeví jako „nepraktické“ – to je mi úplně jedno. Je samozřejmě možné prohlášení změnit. Tak si je změňte „teď a tady“. Já vám v tom nebráním.
Justitianus
Rebeko, nejde v žádném případě o „terasu SVJ“. A nejde o „zatékání terasy“. Terasa je pouze prázdný prostor. Dlažba je podle Vaší informace ve vlastnictí vlastníka jednotky, vše ostatní jsou společné části. Jestliže je nutná oprava společné části pod dlažbou na terase, pak se postupuje podle
|
§ 1183 (1) Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií. (2) Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek (…). Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám. |
Vzkazuji členům vašeho výboru, aby se nechovali jako hlupáci a aby si konečně přečetli občanský zákoník.
Justitianus
Moc děkuji za pomoc, omlouvám se za nepřesné vyjadřování, pro mé laické oko nám zatéká skrze sousedčinu „terasu“, která nám už úspěšné přes půl roku vytápí místnost v našem bytě… Bohužel jednání předsedy SVJ je horší než nejhorší a sousedka nechce nic platit, protože ví, že to od předsedy nikdy neuvidí. Takže jsme na mrtvém bodě s vytopenou místností… Ale už alespoň vím, že po zničení dlažby z důvodu opravy izolace střešního povrchu musí SVJ nahradit i poškozenou dlažbu. Ještě jednou děkuji za pomoc
„Bohužel jednání předsedy SVJ je horší než nejhorší“ (Vložil Rebeka (bez ověření), 24. Březen 2022 – 9:46)
Paní Rebeko,
do SVJ jste vstoupila dobrovolně, nebo jinak (v důsledku dědění nebo darování bytu?)
Vstoupila jsem dobrovolně, ale netušila jsem, že po půl roce nevyřešeného a zhoršujícího se problému mi bude odpovědí položený telefon.
Poslední komentáře