Vlastník kanalizace v SVJ
Dobrý den, Prosím o radu ohledně vlastnictví kanalizace. Bydlíme v řadovém bytovém domě – přízemní byty jsou vedle sebe, žádný nemá sklep. Před dvěma lety se ucpaly venkovní revizní kanalizační šachty na společném pozemku. Problém jsme zjistili my, jelikož se nám vrátila voda z vany přes toaletu. Vak provedl čištění šachet i kanalizace vedoucí z naší toalety. Po dvou měsících se nám voda vrátila znovu, proběhlo čištění potrubí od naší toalety do příslušné šachty. Poté byl proveden kamerový záznam a zjistilo se, že pod patním kolenem je část uložena v protispádu, a může docházet k usazování nečistot. SVJ tvrdí, že je tato část kanalizace naše jako vlastníka bytové jednotky jelikož vede pod naším bytem. Ke stavbě nemáme žádné technické výkresy. Opravu jsme si po dvouletém dohadování zajistili sami, abychom mohli bytovou jednotku řádně užívat. Zjistilo se, že kanalizace vede takto: od toalety vede litinova trubka, dále je napojeno patní koleno, umístěno pod podlahou bytu v hloubce cca 1 m, dále cca tři metry potrubí vedoucí pod nosnou zeď a dále pod podlahou vedlejšího bytu, kde se napojuje do společného potrubí zřejmě těchto dvou bytů. Není vyloučeno, že se dále za sedm metrů nenapojuje i další bytová jednotka. Z dostupných informací je zřejmé, že toto vlastnictví určuje pouze prohlášení vlastníka. V tomto prohlášení máme uveden popis jednotky – jednotlivé místnosti s výměrou, vybavení jednotky: kuchyňská linka s dřezem a mísící baterií, el. sporákem, třemi vestavěnými skříněmi v předsíni, koupelna s el. boilerem, vanou s mísící baterií se sprchovadlem a umyvadlem s mísící baterií, WC je vybaveno klozetovou mísou se splachovadlem. V bytě je 5 ks topných těles. Být je vytápěn dálkovým topením, součástí bytové jednotky jsou nosné příčky, okna a dveře vchodové bytové a vnitřní, podlahová krytina, vnitřní elektroinstalace, vnitřní rozvody vody, vnitřní odvody odpadních vod, vnitřní rozvody ústředního topení. O společných částech v prohlášení nic moc nepíše, jsou zde uvedeny pravidla pro správu domu. "Účastníci se zavazují, že přebírají na sebe veškerá práva a povinnosti majitele a to především co se údržby, správy i oprav nemovitosti týká a to podílem odpovídajícímu podlahové ploše zakoupených bytových a nebytových jednotek (podílů).
Co si tedy mám představit pod pojmem vnitřní odvod odpadních vod? Jedná se o trubky vedoucí z umyvadla, odvoz z pračky, vany a dřezu do připojení na ležaté potrubí kanalizace včetně tohoto připojení? Nebo se jedná i o část ležatého potrubí vedoucí pod bytem? A jak je to v případě napojení pod sousedním bytem? Je tato část souseda, nebo nás obou?
Předem děkuji za informace Daniela
Mám podobnou situaci, kdy odpady z bytu jdou podlahpu do sklepa a ve sklepě jsou sloučeny a svedeny do stoupacího odpadu.
Vůbec by mě nenapadlo to řešit s SVJ, prostě ty odpady v ucpané litině byly jen pro můj byt a tak jsem je rozmlátil a nahradil jsem to HT odpady a na své náklady. Ani jsem to s SVJ neřešil. Netvrdím, že je to správný postup, ale byl to nejrychlejší postup a nejlevnější.
Zkušenosti s vytekly mi hovny od sousedů výše mám také, jiné nemovitosti v jiném případě. Do toho jsem SVJ zatáhnul pouze tak, že uhradili, co jsem objednal za řešení. Samozřejmě jsem to udělal tak, aby to uhradit mohli=museli, a bez řečí.
Co zde bylo napsáno o místnostech, platí v plném rozsahu i o balkonech, lodžiích, terasách, kójích a garážových stáních.
- Bytem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen (a). Z uvedeného plyne, že součástí bytu nemůže být to, co není místností: balkon, lodžie, terasa, kóje, garážové stání.
- Balkonem, lodžií a terasou je (stejně jako u místnosti) prázdný prostor. Tedy neuzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem, zábradlím nebo čelní zdí a pevnými stěnami.
- Je-li vlastník balkonu, lodžie, terasy (podle prohlášení) i vlastníkem těchto prostorů, pak v jeho vlastnictví je pouze ten prázdný prostor a to, co je umístěno uvnitř. A uvnitř je – stejně jako u místnosti – jen vzduch. Z uvedeného plyne:
- Součástí balkonu, lodžie, terasy je pouze vzduch který je uvnitř. Součástí balkonu, lodžie, terasy nejsou – stejně jako u místnosti – stavební konstrukce (svislá zeď, zábradlí, oplechování, podlaha, hydroizolace v podlaze, nosná kostrukce, případně stropní deska).
- Pokud by něco z toho mělo být ve výlučném vlastnictví vlastníka jednotky, pak to musí být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
- Společné je vše ostatní – tedy to, co není v prohlášení výslovně zmíněno jako vlastnictví vlastníka jednotky (b).
Hloupí soudci toto nechápou dodnes, viz vadné judikáty Ústavního soudu ohledně společných částí, Nejvyššího správního soudu 1 As 2/2004 – 214, 5 As 117/2012, a usnesní Nejvyššího soudu 22 Cdo 1511/2019–227. Viz http://www.portalsvj.cz/…1–2019–227–1.
Justitianus
(a) § 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby
(b) § 1189 zákona č. 89/2012 Sb.
NOZ už nedefinuje byt jako místnost nebo soubor místností jak tomu bylo podle předchozí právní úpravy. NOZ pouze stanovuje, že musí jít o prostorově oddělenou část domu (§ 1159).
- Blažena: „NOZ už nedefinuje byt jako místnost nebo soubor místností jak tomu bylo podle předchozí právní úpravy.“
Probůh, Blaženo, co to tu plácáte?
| Podle § 2236 odst. 1 občanského zákoníku (NOZ) platí, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. |
| Podle prováděcího předpisu k občanskému zákoníku č. 366/2013 Sb. platí, že podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. |
| Podle § 48 odst. 4 zákona č. 235/2004 Sb. platí, že obytným prostorem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny. |
| Podle § 3 písm. g) vyhlášky č. 268/2009 Sb. platí, že bytem [je] soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. |
Justitianus
Cituji z vašeho prohlášení: „… součástí bytové jednotky jsou nosné příčky, okna a dveře vchodové bytové a vnitřní, podlahová krytina, vnitřní elektroinstalace, vnitřní rozvody vody, VNITŘNÍ odvody odpadních vod …“
- Bytem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen (a).
- Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami (a).
- Vnitřní odvody odpadních vod zmíněné ve vašem prohlášení jsou pouze ty odvody odpadních vod, které jsou umístěny uvnitř prostorů bytu. Z uvedeného plyne:
- Součástí bytu – jednotky(1994) je pouze potrubí uvnitř bytu. Součástí bytu není potrubí ve zdech, stropech ani v podlahách, ani potrubí nad stropem a pod podlahou.
- Součástí bytu v jednotce(2012) je pouze potrubí uvnitř bytu. Součástí bytu není potrubí ve vnějších zdech ohraničujících byt, stropech ani v podlahách, ani potrubí nad stropem a pod podlahou. Součástí bytu však je potrubí uvnitř příček mezi místostmi bytu.
- Společné je vše ostatní – tedy to, co není v prohlášení výslovně zmíněno jako vlastnictví vlastníka jednotky (b).
Zda máte jednotku(1994) nebo jednotku(2012) poznáte podle obsahu prohlášení a podle typu jednotky na listu vlastnictví v katastru (¢).
Justitianus
(a) § 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby
(b) § 1189 zákona č. 89/2012 Sb.
(¢) kód 3 = jednotka podle zákona o vlastnictví bytů, kód 4 = jednotka podle občanského zákoníku
Poslední komentáře