Určení společných částí budovy ( topná soustava ) - AKTUALIZACE
Dobrý večer, mám dotaz ohledně termostatických ventilů a hlavic v bytové jednotce. Stalo se nám, že nastala porucha ventilu a byla nutná výměna. Předseda SVJ nám sdělil, že s odkazem na PV (prohlášení vlastníka) není možné tuto opravu uhradit s fondu SVJ s tím, že vše za dveřmi bytové jednotky je majetkem vlastníka. Nyní, si shromáždění SVJ odsouhlasilo z 80% (pro) a 20% (proti) vyregulování otopné soustavy. SVJ vyžaduje zpřístupnění bytových jednotek vlastníků s tím, že v bytových jednotkách bude probíhat výměna termostatických ventilů a hlavic. Jsme navíc konfrontováni s tím, že ten vlastník, který nezpřístupní bytovou jednotku, bude takový vstup vynucen soudně. V PV je určení společných částí budovy vymezeno v případě rozvodů tepla takto: Rozvody tepla (až po hlavní uzávěry pro byty).
- Jsou tedy rozvody tepla včetně hlavic a ventilů majetkem společným či vlastníka?
- Může SVJ uzavřít shora uvedenou smlouvu v případě, že rozvody, ventily a hlavice jsou majetkem vlastníka bytové jednotky?
- V případě, že hlavice a ventily jsou společnou částí, ale ve výhradním užívání vlastníka, mohu požadovat proplacení výměny ventilu a hlavice?
- Lze v tomto případě dosáhnout vstupu do bytové jednotky vlastníka rozhodnutím soudu?
Děkuji za odpovědi, hezký večer.
AKTUALIZACE:
Dobrý večer všem, vývoj situace kolem proplacení daňového dokladu za výměnu TRV a hlavice je nyní taková: Žádost, kterou jsem zaslal SVJ byla zamítnuta. SVJ odmítá proplatit takový daňový doklad. Jedním z důvodů bylo také to, že jsem si firmu objednal sám a ne SVJ. Dále argumentují tím, že v PV jsou otopná tělesa vedena jako součást bytové jednotky, jejich opravy by si měl vlastník hradit sám. Přitom, je u nás odsouhlasená realizace výměn TRV. Je neuvěřitelné, jaký právní konstrukt jsou schopní někteří statutáři vymyslet. Celou věc předávám již právnímu zástupci k dalším krokům. Vidíte, že i přes veškerou moji snahu věc řešit, se nemohu dovolat svého oprávněného nároku. Předpokládám, že se celou věcí bude zabývat soud. Určitě sem napíšu, jak celá věc dopadla. S pozdravem Mirek
Nejspíše z důvodu, že předseda nechce hradit ventily z FO, tak se někteří šprajcli.
Tak kdybyste si odhlasovali, že se repase provede z FO, tak by nebyl problém s přístupem do bytu?
Regulace průtoku a tedy tlaku se provádí na ventilu a ne na hlavici.
A co v případě, že je prohlášení vlastníka staršího data? Těžko tam budou TRV hlavice uváděny. Pochybuji o tom, že si všechna společenství zavedením (montáží) TRV nechala měnit prohlášení vlastníka. A přitom bez správného seřízení TRV (především zdvihu kuželky) otopnou soustavu nevyregulujete ani, kdyby jste stojky dělali. A laik, který se bije v prsa, že právo je na jeho straně a do bytu nikoho nepustí, seřízení TRV neumí, nerozumí tomu.
Co na to právník?
Radiátory součástí jednotky
13.11.2017, Mgr. Kateřina Horáková, Verlag Dashöfer
https://www.svjaktualne.cz/…jAfKtmfKBkk/
Pozor! Co napsala Kateřina Horáková o radiátorech – to jsou protiprávní kecy.
- Napsal jsem nedávno jinde: "Je načase přestat si vymýšlet fantazie o tom, že okna a radiátory jsou prý „vždy společné“. Viz Fantazie o společných částech domu (vložil Justitianus, 18. Leden 2021 – 20:01)
Ohledně vlastnictví radiátorů je třeba vyjít z prohlášení (vlastníka budovy), nikoliv ze zrušeného zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Jsou-li radiátory uvedeny v prohlášení jako vlastnictví vlastníka jednotky, pak to platí. Nejde o „vadu prohlášení“, jak se popletená Kateřina snaží namluvit důvěřivým čtenářům.
Ta osoba Kateřina zjevně není seznámena s aktuální právní úpravou, když své nesmysly napsala celé tři roky po zrušení ZoVB a nabytí platnosti zákona č. 89/2012 Sb.. Také nechápe, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je pouze dispozitivní – tedy platí přednostně to, co je uvedeno v prohlášení. (Jedinou výjimkou je určení podlahové plochy bytu v jednotce; to je jediné kogentní ustanovení z celého nařízení vlády.)
Ylly, nešiřte zde tyto nekvalitní protiprávní bludy. Děkuji.
Justitianus
Pane Mirku, necitujete příslušnou část prohlášení. Měl jste nám sdělit co patří k Vašemu bytu (co je podle prohlášení ve vlastnictví vlastníka jednotky č. XX). To najdete v jiné části prohlášení. Teprve pak bude možné dát Vám nějakou odpověď.
Mimochodem, máte snad v bytech etážové okruhy vytápění napájené z bytových výměníků? Vstupuje centrální rozvod tepla do bytu v jediném místě? Pokud ne, pak nejspíše na rozvodu ústředního topení neexistují žádné „hlavní uzávěry pro byty“ a vaše prohlášení je v této části vadné.
Justitianus
Pane Justiniane, předem děkuji za rychlou reakci na dotaz.
- Dle PV k bytové jednotce XX náleží cit.: vana, umyvadlo, dřez, míchací baterie, sprchová kabina, klozetová mísa, splachovací nádrž, papírník, domácí telefon, 3 ks litinových otopných těles, digestoř, sporák elektrický, infrazářič, vestavěná skříň, kuchyňská linka, výlučné užívání lodžie a sklepu, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, práva k pozemku.
- Jedná se o panelový dům s centrálním vytápěním, vnitřní rozvod tepla po domě je veden stoupačkami, kde každá z nich je osazena příslušným uzavíracím ventilem
Mirek
„Dle PV k bytové jednotce XX náleží cit:3 ks litinových otopných těles,“
Ale není zde uvedeno: „včetně ventilů“
Tudíž, ty thermoregulační ventily i jejich hlavice jsou společnou částí a Vy jste povinen umožnit k nim přístup pro jejich údržbu a nastavení!
Pane Mirku, děkuji za Vaše upřesnění. Podle vašeho prohlášení jsou otopná tělesa uvnitř bytů ve vlastnictví každého vlastníka jednotky. O tom není pochyb.
Pokud jde o regulační armatury (termostatické ventily a jejich hlavice): o nich se prohlášení nikde nezmiňuje ani slovem. To znamená, že původní vlastník tyto části nikdy nevyňal ze společných částí a nepředal je do vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. Jde tedy od samého počátku o společné části otopné soustavy.
Neexistuje tedy žádný rozpor, který bychom měli řešit.
- Tyto společné části opravuje a udržuje právnická osoba SVJ svým nákladem. Výměny ventilů nebo termostatických hlavic bude SVJ financovat z prostředků vybraných na správu domu a pozemku.
- SVJ má také právo vynutit si přístup do bytu pro opravy, údržbu a seřízení ventilů ÚT (§ 1183 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.).
Justitianus
Pane Justiniane, děkuji za rychlou reakci na můj dotaz. Skutečně zodpověděl jste vše, co jsem požadoval. Vidíte, že v některých SVJ se možná i z nedbalosti svých statutárních orgánů dostáváme do zbytečných komplikací. Svévole v subjektivním výkladu právních norem často způsobuje rozklížení dobrých vzájemných vztahů mezi vlastníky. Požádám SVJ o proplacení faktury za provedenou práci na termostatickém ventilu v bytové jednotce. Věřím, že žádosti bude vyhověno. Popřípadě vyčerpám všechny právně dostupné prostředky, aby tomu tak bylo.
S pozdravem Mirek
Pane Mirku, děkuji za zpětnou vazbu. Statutáři ve vašem SVJ se sami dostali do slepé uličky a sami se usvědčili:
- Jestliže objednali seřízení termoventilů v bytech i proti vůli vlastníků s 20% hlasů (a požadují k tomu i zpřístupnění všech bytů), pak tím nepochybně přiznávají že jde o společné technické zařízení domu. Opak nejsou schopni ničím prokázat.
- Proto Vám musí proplatit co jste účelně vynaložil na opravu společného termoventilu.
No vida. Není nad to, když se vrah poplete a usvědčí se sám ;-)
Justitianus
Děkuji za odpověď, formulace je takto uvedena v PV. Pokud se jedná o terminologii, tak v PV je uvedeno: K vlastnictví jednotky patří právo výlučně užívat lodžii a výlučně užívat sklepní kóji a také spoluvlastnický podíl. S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku. Čili jsou zde použity tři terminologie:
- Vybavení náležející k jednotce
- K vlastnictví jednotky patří právo
- K vlastnictví jednotky dále patří
Původní dotaz zněl, odstranit rozpor ve vlastnictví topné soustavy včetně ventilů a hlavic v bytové jednotce vlastníka. Případně osvětlit právně účinný mechanismus, jak dosáhnout jednoznačného určení.
Děkuji Mirek
Poslední komentáře