Účetní a daňový režim zápůjček
Velmi časté jsou případy, kdy SVJ si při opravě či zlepšení domu hraje na samozvanou „banku“ a poskytuje objednavatelům prací možnost splácet jejich dluhy podle splátkového kalendáře, dokonce po dobu desítek let.
Nemusím snad připomínat, že přistoupit na rozložené splácení
příspěvků na správu domu je vysoce rizikové. Navíc toto v SVJ řeší
osoby, které se většinou vůbec nevyznají v tom, co vlastně dělají. Ale
alespoň by měly postupovat v souladu s právem a s předpisy
o účetnictví. Popíšu možný postup podle NOZ.
--------------------------------------------------------------------------
Jde o záležitost závazků z právních jednání, což je v NOZ řazeno do části čtvrté „Relativní majetková práva“. Už z tohoto systematického řazení je zjevné, že poskytování finančních služeb nepatří pod správu domu a pozemku. Z legální definice právní způsobilosti SVJ(2000) i SVJ(2012) plyne, že poskytování individuální finanční výpomoci nepatří do předmětu činnosti těchto právnických osob.
V první řadě je z důvodu právní jistoty nezbytné, aby SVJ po vynaložení nákladu na opravu/zhodnocení společné části domu vyčíslilo alikvotní podíly jednotlivých vlastníků jednotek a oznámilo jim výši jejich dluhu. Tím je postavena najisto dlužná částka a nadále se bude s dlužníky jednat již pouze o splátkovém kalendáři.
Z hlediska závazkových vztahů se dlouhodobý odklad úhrady příspěvku rovná finanční výpomoci dlužníkovi. Mělo by tedy být účtováno v účetnictví právnické osoby o peněžité zápůjčce. Ta bude poskytnuta společenstvím a bude účelově vázána k úhradě dluhu vlastníka jednotky vůči SVJ. Je k tomu třeba sjednat písemné smlouvy s vydlužiteli (dlužníky). Bude se postupovat podle § 2390 až § 2394 NOZ.
- Předpokládat lze nejčastěji zápůjčku se sjednanými úroky podle § 2392 NOZ, aby SVJ pokrylo své vlastní náklady spojené s obstaráním peněz z cizího zdroje.
- Pokud by se jednalo o finanční výpomoc jednotlivci, plně krytou z prostředků SVJ, přicházelo by do úvahy i obecné ustanovení o zápůjčce bezúročné.
Druhý případ by mohl nastat například za mezní situace, kdy jediný vlastník nemá prostředky na výměnu svých oken a tím blokuje zateplení fasády domu. Pak je možno uvažovat o zápůjčce na jeho nová okna, aby se zateplení mohlo provést.
Je třeba pečlivě zvážit způsob zajištění dluhu (ručitelským závazkem jiné osoby, či vkladem zástavního práva k jednotce do katastru ve prospěch SVJ).
Zpravidla se tyto zápůjčky sjednávají s úhradou měsíčně podle splátkového kalendáře. NOZ přímo obsahuje možnost sankce pro případ, kdy vydlužitel (dlužník) neplní svou povinnost splácet:
| 89/2012 Sb. § 2394 Bylo-li ujednáno vrácení zápůjčky ve splátkách, může zapůjčitel od smlouvy odstoupit a požadovat splnění dluhu i s úroky při prodlení vydlužitele s vrácením více než dvou splátek nebo jedné splátky po dobu delší než tři měsíce. |
Doporučuji, aby ve smlouvě o zápůjčce bylo také ustanovení, že vydlužitel se zavazuje před zcizením jednotky požádat o potvrzení podle § 1186 NOZ a zavazuje se, že svůj dluh převede na nabyvatele jednotky. Dojde-li ke změně v osobě vlastníka jednotky bez převzetí dluhu nabyvatelem, je zapůjčitel oprávněn smlouvu o zápůjčce vypovědět a požadovat úhradu zůstatku zápůjčky se splatností do 6 týdnů po výpovědi smlouvy (§ 2393 NOZ).
Pokud není zápůjčka vlastníkovi jednotky sjednána s pevným úročením, pak závěrečné vyúčtování a vypořádání může nastat teprve po tom, co SVJ splatí svůj úvěr bance a ukončí se úvěrová smlouva. Do té doby není přesně známa celková „cena peněz“ (pokud nešlo o úvěr s anuitním splácením).
Vlastníci jednotek by měli do stanov přidat povinnosti SVJ při sjednávání smluv o zápůjčkách. Také povinnost kontrolovat změny ve vlastnictví jednotek u vydlužitelů a ihned vypovídat smlouvy o zápůjčce v souladu se sjednanými smlouvami. Porušení této povinnosti členy statutárního orgánu zakládá odpovědnost za škodu vzniklou porušením péče řádného hospodáře podle § 159 NOZ.
A na závěr to nejdůležitější: splátky zápůjčky nejsou právně a účetně ani zálohami na správu, ani se nejedná o příspěvky na správu. Nejde ani o jakési pohádkové „splácení bankovního úvěru SVJ vlastníky jednotek“. Ba ani se nejedná o tajemstvím opředený a záhadný „fond oprav“.
lake
Trošku jsem nepochopil jak SVJ může fungovat v daňovém režimu.
poskytování finančních služeb … Tudy ne …samozřejmě je zakázáno peněžité zápůjčce … Tudy ne …samozřejmě je zakázáno finanční výpomoc jednotlivci … Tudy ne …samozřejmě je zakázáno, na to jsou jiné instituce
jediný vlastník nemá prostředky na výměnu svých oken a tím blokuje zateplení fasády domu … stačí dát okna do společných prostor .. plášť budovy
s úvěrem na opravu/zhodnocení společné části domu .. to nemá nic společného.
tajemstvím opředený a záhadný „fond oprav“… už samotné účtování, tomuto sdělení dává někdy za pravdu… tam se někdy dějou věci.
Ještě jednou srozumitelně
Výbor SVJ spravuje společné finance.
neposkytovat finanční služby neposkytovat peněžité zápůjčky neposkytovat finanční výpomoc jednotlivcům
neplést a nezaměňovat s úvěrem na opravu/zhodnocení společné části domu … to je již jiná položka.
Sally napsala: „Výbor SVJ spravuje společné finance.“
Milá Sally, od Vás bych si radit nenechal. Výbor SVJ nespravuje „společné finance“, nýbrž pouze finance právnické osoby. Pletete si SVJ s hromadou spoluvlastníků bez právní subjektivity.
Pokud se domníváte, že je zakázáno poskytovat zápůjčky, uveďte celostátní právní předpis, který by toto zakazoval. Pokud se domníváte, že je zakázáno poskytovat finanční pomoc, uveďte celostátní právní předpis, který by toto zakazoval.
Vaše horlení proti finanční pomoci vlastníkům jednotek vyznívá směšně: jsou desítky tisíc SVJ, kde právnická osoba uhradila ihned zhotoviteli náklad na opravu/zhodnocení cizího majetku, ale vlastníkům poskytla bez důvodu odklad úhrady na 20 let. Další tisíce obdobných případů nastanou v budoucnu. Nic s tím nenaděláte. Chcete tvrdit, že takové případy nejsou? To jste, milá Sally, naprosto mimo realitu.
lake
Ono to SVJ bude spíše v kategorii spolku ..
Pod pojmem právnická osoba se může skrývat vice věcí.
SVJ nepodniká, netvoří zisk a to ani z půjček ostatním osobám… a to ani kdyby žádalo o bankovní licenci.
Nazývejme věci pravými jmény hodně lidí si to plete.
- náklad na opravu/zhodnocení cizího majetku
co si pod tím představit… půjčka na novou linku, půjčka na opravu bytového jádra.
- náklad na opravu/zhodnocení společného majetku
co si pod tím představit… úvěr na zateplení domu, a pod.
Protože se zdejší grafoman, odtržený od reality všedního života, na
nic neptá, také se na nic neptám:
jen bych upozornil, že v tomto článku není ani zmínka jak aktivně
zařídit aby to fungovalo uvedeným způsobem, pokud to tomu nyní
„troubící“ většina 60..65-tníků nebude nasléchat. A že nebudou, to
je věc jistá jakože po noci přichzí další pošmourný den našich
mizerných SVJ-životů.
Lake: „Velmi časté jsou případy, kdy SVJ si při opravě či zlepšení domu hraje na samozvanou „banku“ a poskytuje objednavatelům prací možnost splácet jejich dluhy podle splátkového kalendáře, dokonce po dobu desítek let…Nejde ani o jakési pohádkové „splácení bankovního úvěru SVJ vlastníky jednotek“
A proč by nemehlo jít o využití bankovního úvěru? Podle § 1122 NOZ prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. Prováděcí právní předpis NV č. 366/2013 zařadil sjednání úvěru do „Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku“ a podle § 14 odst. 2 ke sjednání úvěru je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jen pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.
Podle NOZ patří do působnosti shromáždění udělení předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru § 1208 odst. g/3 NOZ.
Návštěvníku,
v úvodním článku jsem se ani slovem nezmínil o tom, že by snad SVJ
nemohlo přijmout bankovní úvěr. Úvodní článek je celý o něčem
úplně jiném. Měl jste si to napřed přečíst, abyste věděl alespoň
rámcově na co reagujete.
Žádný celostátně platný právní předpis nezakazuje, aby si právnická osoba vzala úvěr. Takže platí, že si úvěr vzít může. K tomuto „objevu“ není nutné studovat předpis č.366/2013 Sb.
lake
Návštěvníku, společenství samozřejmě bankovní úvěr využít může, proč by nemohlo. Povinností statutárního orgánu je ale zajistit, aby konkrétní dluh splatil ten vlastník, kterého se dotýká, kdo jej splácet má. Dluh u konkrétního vlastníka, který svůj dluh přestaně splácet musí být vymahatelný, nemůže se jen tak přesypat na někoho jiného. Lake takdy celou dobu nepíše o ničem jiném. Nebo vy chcete dostat vlastníky, kteří svůj dluh splácí bez problému do situace, aby kromě svého dluhu ještě navíc spláceli dluh za někoho, kdo nesplácí, nechce splácet nebo od svého dluhu někam upláchne? To bych vás s takovým úvěrem hnal svinským krokem.
Samozřejmě, že splácení dluhu vlastníky musí být ošetřeno tak, aby bylo vymahatelné. Nesouhlasím s tvrzením, že splácení takového dluhu je poskytování finančních služeb, které nepatří pod správu domu a pozemku. A vy jste u Vás dosud řešili splácení dluhů na stavební úpravy, na které si vzalo SVJ úvěr, jak, formou zápůjčky (dříve půjčky)? A měli jste to ošetřeno ve stanovách, když to nepatří do správy?
A co v případě, když vydlužitel zemře a ještě nesplatil svúj dluh. Osobně s tímto způsobem zapůjčovánímn nesouhlasím. Ten, kdo nemá peníze na výměnu oken si může vzít půjčku u banky. Společenství není žádná banka ani sponzor některých vlastníků.
Pane odpůrce zápůjček, rozumím Vám. Autor NOZ byl toho názoru, že spoluvlastníka věci lze většinově donutit, aby převzal ručitelský závazek za dluhy v tomto případě:
| 89/2012 Sb. § 1133 Ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků. |
Vidíme, že ručení ve spoluvlastnictví je omezeno pouze na opravy a zlepšení společné věci.
Speciální právní úprava bytového spoluvlastnictví je však zcela jiná. Zákonné ručení za dluh SVJ(2012) je upraveno v § 1186 NOZ. Vlastník jednotky ručí za veškeré dluhy společenství – i za ty, které nevznikly při zlepšení společné věci nebo při její obnově.
Vlastník v SVJ ručí i za veškeré dluhy, které protiprávně a zbytečně „nasekal“ člen výboru. Ručí i za úvěr, který si SVJ vzalo u banky k poskytování zápůjček chudším členům SVJ. Přitom jde možná o zápůjčky, které výbor lehkomyslně rozdal bez písemných smluv s dlužníky, a ty dluhy jsou dnes již promlčeny kvůli opomenutí výboru vymáhat do dvou let.
Vítejte v SVJ.
lake
Ručení ve spoluvlastnictví je omezeno pouze na opravy a zlepšení společné věci.
postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.
U nás v domě půjčku od banky na zateplení máme jištěnu tak, že všichni vlastníci souhlasili s navýšením příspěvku na správu domu ve výši, která odpovídá jejich podílu na splácení jistiny, úroku a položky za vedení úvěrového účtu. Jeden vlastník byt prodal a nový majitel pokračuje v placení příspěvku na správu domu v předchozí výši, jakou měl stanovenu předchozí vlastník bytu.
Jožin
No to moc zajištěné nemáte. S čím bude SVJ operovat, až Vám nový vlastník prostě navýšení nebude akceptovat? Nebo v případě dědického řízení atd. Splátky jsou rozloženy v závislosti na úvěrech na desítky let… Jak budete postupovat, když Vám někdo přestane platit a SVJ bude platit „pokutu“ dle úvěrové smlouvy? Minimálně splátkový kalendář a sankce za neplacení by měl každý dlužník podepsat explicitně. To, že u Vás všichni vlastníci „souhlasili“ je dle mého názoru u takovéto záležitosti málo.
Předchozí výbor zajištění splácení dluhu podrobněji neřešil a my se v tom nyní plácáme jako ryba na suchu. Pokud necháme nyní podepsat dodatečné zajištění úvěrové smlouvy, tak nám to nebude též nic moc platné, SVJ není účastníkem dědického řízení a o změně vlastníka se dozví až po zápisu do katastru nemovitostí. Někteří starší obyvatelé převádějí byt na svého potomka ještě během svého stáří, ale dál hradí příspěvky na správu domu i zálohy na služby za dědice (nového majitele), takže dědic by měl po jejich smrti v placení pokračovat i beze smlouvy, tam problém nebude. Problém vidím spíše při prodeji bytu. Pokud by kupec odmítl platit příspěvky na umoření úvěru, musel by výbor okamžitě žalovat bývalého vlastníka, aby ho donutil dál hradit příspěvky na umoření svého podílu na dluhu, případně aby zbytek celého podílu na dluhu uhradil najednou. Napadá mě navrhnout usnesení na připravovaném shromáždění vlastníků, aby při prodeji bytu ve vlastním zájmu v kupní smlouvě smluvně zavázali kupujícího k převzetí splátek na správu domu ve stávající výši (spojit to s osvětou), aby se SVJ nedostalo do problémů, které nyní řeší jiní. Otázkou je, zda dát to i do stanov, jejichž změnu též připravujeme, ale co když prodejce stanovy nedodrží, tak stejně ho musí výbor SVJ následně uhánět, to výboru práci nijak neulehčí.
Jožin
Už má někdo nějakou judikaturu nebo soudní rozhodnutí. Co jsem zatím četl tak většinou dávají důraz na vnitřní dohodu ve společenství.
Největší problém bude s těmi co si berou na koupi bytu hypotéky a pak je to za pár let přestane bavit a hledají různé úspory aby si mohli koupit aspoň rohlíček na víc.
Je tu někdo co zkusil bance neplatit a může pak říct co banka doopravdy udělala ?
Komentářů i témat je tu mraky, názoru taky … jaká je realita ?
Poslední komentáře