Velmi časté jsou případy, kdy SVJ si při opravě či zlepšení domu hraje na samozvanou „banku“ a poskytuje objednavatelům prací možnost splácet jejich dluhy podle splátkového kalendáře, dokonce po dobu desítek let.

Nemusím snad připomínat, že přistoupit na rozložené splácení příspěvků na správu domu je vysoce rizikové. Navíc toto v SVJ řeší osoby, které se většinou vůbec nevyznají v tom, co vlastně dělají. Ale alespoň by měly postupovat v souladu s právem a s předpisy o účetnictví. Popíšu možný postup podle NOZ.
--------------------------------------------------------------------------

Jde o záležitost závazků z právních jednání, což je v NOZ řazeno do části čtvrté „Relativní majetková práva“. Už z tohoto systematického řazení je zjevné, že poskytování finančních služeb nepatří pod správu domu a pozemku. Z legální definice právní způsobilosti SVJ(2000) i SVJ(2012) plyne, že poskytování individuální finanční výpomoci nepatří do předmětu činnosti těchto právnických osob.

V první řadě je z důvodu právní jistoty nezbytné, aby SVJ po vynaložení nákladu na opravu/zhodnocení společné části domu vyčíslilo alikvotní podíly jednotlivých vlastníků jednotek a oznámilo jim výši jejich dluhu. Tím je postavena najisto dlužná částka a nadále se bude s dlužníky jednat již pouze o splátkovém kalendáři.

Z hlediska závazkových vztahů se dlouhodobý odklad úhrady příspěvku rovná finanční výpomoci dlužníkovi. Mělo by tedy být účtováno v účetnictví právnické osoby o peněžité zápůjčce. Ta bude poskytnuta společenstvím a bude účelově vázána k úhradě dluhu vlastníka jednotky vůči SVJ. Je k tomu třeba sjednat písemné smlouvy s vydlužiteli (dlužníky). Bude se postupovat podle § 2390 až § 2394 NOZ.

• Předpokládat lze nejčastěji zápůjčku se sjednanými úroky podle § 2392 NOZ, aby SVJ pokrylo své vlastní náklady spojené s obstaráním peněz z cizího zdroje.
• Pokud by se jednalo o finanční výpomoc jednotlivci, plně krytou z prostředků SVJ, přicházelo by do úvahy i obecné ustanovení o zápůjčce bezúročné.

Druhý případ by mohl nastat například za mezní situace, kdy jediný vlastník nemá prostředky na výměnu svých oken a tím blokuje zateplení fasády domu. Pak je možno uvažovat o zápůjčce na jeho nová okna, aby se zateplení mohlo provést.

Je třeba pečlivě zvážit způsob zajištění dluhu (ručitelským závazkem jiné osoby, či vkladem zástavního práva k jednotce do katastru ve prospěch SVJ).

Zpravidla se tyto zápůjčky sjednávají s úhradou měsíčně podle splátkového kalendáře. NOZ přímo obsahuje možnost sankce pro případ, kdy vydlužitel (dlužník) neplní svou povinnost splácet:

Doporučuji, aby ve smlouvě o zápůjčce bylo také ustanovení, že vydlužitel se zavazuje před zcizením jednotky požádat o potvrzení podle § 1186 NOZ a zavazuje se, že svůj dluh převede na nabyvatele jednotky. Dojde-li ke změně v osobě vlastníka jednotky bez převzetí dluhu nabyvatelem, je zapůjčitel oprávněn smlouvu o zápůjčce vypovědět a požadovat úhradu zůstatku zápůjčky se splatností do 6 týdnů po výpovědi smlouvy (§ 2393 NOZ).

Pokud není zápůjčka vlastníkovi jednotky sjednána s pevným úročením, pak závěrečné vyúčtování a vypořádání může nastat teprve po tom, co SVJ splatí svůj úvěr bance a ukončí se úvěrová smlouva. Do té doby není přesně známa celková „cena peněz“ (pokud nešlo o úvěr s anuitním splácením).

Vlastníci jednotek by měli do stanov přidat povinnosti SVJ při sjednávání smluv o zápůjčkách. Také povinnost kontrolovat změny ve vlastnictví jednotek u vydlužitelů a ihned vypovídat smlouvy o zápůjčce v souladu se sjednanými smlouvami. Porušení této povinnosti členy statutárního orgánu zakládá odpovědnost za škodu vzniklou porušením péče řádného hospodáře podle § 159 NOZ.

A na závěr to nejdůležitější: splátky zápůjčky nejsou právně a účetně ani zálohami na správu, ani se nejedná o příspěvky na správu. Nejde ani o jakési pohádkové „splácení bankovního úvěru SVJ vlastníky jednotek“. Ba ani se nejedná o tajemstvím opředený a záhadný „fond oprav“.

lake