SVJ, úvěr, zateplení a žumpa
Dejme tomu, že vlastníkem domu je skupina osob, organizovaná do SVJ. Domluvme se též, že všechny osoby v SVJ budeme symbolicky označovat jménem pan Novák. V bílém tričku bude pan Novák jednat jako člen SVJ (a vlastník jednotky), v modrém jako volený člen statutárního orgánu a v červeném jako člen shromáždění. Pan Novák přitom může trička převlékat a některých okamžicích může mít na sobě i více triček různé barvy. Proces zateplení začíná.
1. krok: Shromáždění (pan Novák v červeném tričku) přijalo usnesení, že je nutné zateplit dům. Zároveň zjistilo, že SVJ nemá na svém účtu pro tento účel žádné peníze. Rozhodlo proto, že si SVJ vezme úvěr od banky a uložilo výboru (panu Novákovi v modrém tričku), aby vše zařídil.
2. krok: Výbor (pan Novák v modrém tričku) plní uložený úkol ve dvou rovinách. Se stavební firmou projednává smlouvu o dílo a s bankou smlouvu o úvěru. Po podpisu obou smluv může začít realizace.
3. krok: Stavební firma plní smlouvu o dílo a zasílá faktury do SVJ. SVJ tyto faktury předává bance k proplacení a banka je proplácí. Je to tzv. období čerpání. Na jeho konci SVJ bude mít jednak zateplený dům a jednak dluh u banky.
4. krok: Nastává období splácení a SVJ musí každý měsíc odevzdat bance dohodnutou částku jako splátku úvěru. Protože prakticky jediným stabilním příjmem pro SVJ jsou příspěvky od jeho členů (od pana Nováka v bílém plášti), existuje SVJ účet, na který pan Novák požadovanou částku pošle a ze kterého peníze kouzelnou cestou podvojného účetnictví putují do banky. Splacením úvěru proces končí.
x x x
Protože doba splácení úvěru může trvat několik let, nebo i desítek let, dělá se to v praxi tak, že se panu Novákovi předepíše do měsíčního rozpisu plateb částka, odvozená od ukazatele xxx Kč/m2. Každý rok dostává ve vyúčtování informaci o zbytku dluhu. Dokud nedojde ke změnám ve složení pánů Nováků v bílém tričku, probíhá vše bez problémů až do úplného splacení úvěru.
Problém nastává v okamžiku, kdy v době splácení někdo z Nováků svoji jednotku prodá. Zatím na tomto portále nedokázal nikdo říci svůj názor, jak to potom bude dál se splácením úvěru.
Můj názor je takový: To, co pan Novák již splatil a dále splácí na SVJ účet jako svůj podíl na úvěru za již realizované zateplení, bude sice použito se strany SVJ na splátku úvěru u banky, ale z hlediska pana Nováka je to příspěvek na již realizovanou správu domu a pozemku.
Na tento případ se vztahují § 1186 NOZ. Jinými slovy, pan Novák žádný dluh vůči bance nemá, nic splácet nemusí. Má ale povinnost platit pravidelně měsíčně příspěvek na správu domu a pozemku ve výši xxx Kč/m2.
V praxi to vyjde „prašť jako uhoď .“ Plyne z toho ale poučení: Když kupuješ byt v SVJ, zajímej se nejen o PENB, ale také o rozpis příspěvků na správu domu a pozemku. Nech si vysvětlit, z jakých položek se příspěvek skládá a je-li to pro tebe výhodné, uplatni to při smlouvání o ceně bytu. V koupeném bytě budeš totiž platit stejný příspěvek xxx Kč/m2 jako tvůj předchůdce.
SVJ totiž nemá povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu. Může se proto stát, že ti dosavadní vlastník předloží potvrzení od SVJ, že na tebe žádné dluhy nepřecházejí, i když třeba dříve zateplili a vlastník dosud „splácí“ úvěr.
Přivítám každý názor, který tuto konstrukci rozvrátí.
Já jsem přesvědčen, že je správná.
Se srdečným pozdravem ivanq.
Zřejmě nečtete dost pozorně, tyto věci zde jsou řešeny již několik let … Pokud byste měli uzavřenou smlouvu o uznání dluhu a splátkovém kalendáři, nemělo by to činit potíže … Pokud se splácení ukrývá v „přispívání na správu domu – to má svá pravidla“, pak máte u nového vlastníka problém … PS: nejsem teoretik, tyto věci řešíme v praxi… Zrovna v těchto dnech se schyluje k prodeji ,kdy původní vlastník má náklady rekonstrukce rozloženy do splátek (buď uhradí zbývající část anebo uzavře s nabyvatelem smlouvu o převzetí dluhu, kterou SVJ (zřejmě) odsouhlasí. Vše dle zákona … Není tím samozřejmě odstraněno riziko, že někdo přestane platit, ale vždy musí být jasné, kdo je dlužník. Nemůžete se spoléhat jen na to, že se o tom hlasovalo nebo se dovolávat pomíjivého členství a povinností v SVJ) A to zejména pokud s tím půjde SVJ k soudu (důkazní nouze). No a mně jako statutárovi nemůže pak nikdo vyčítat, že jsem nekonal s péčí řádného hospodáře …
Pane jpinkava, dík za příspěvek. Váš příspěvek je praktickou ukázkou toho, jak dobře ošetřit úvěr, uvažujeme-li, že v rovině SVJ – banka je společenství dlužníkem a banka věřitelem, a zároveň, v rovině vlastník – SVJ, že vlastník je dlužníkem a společenství věřitelem.
Já však předkládám k diskusi odlišnou metodu. Ta vychází z tvrzení, že vlastníci jednotky žádný úvěr nesplácejí, ale pouze přispívají na správu domu a pozemku. Jaký je v tom rozdíl? Hlavní rozdíl je v tom, že příspěvky se nevyúčtovávají. To znamená, že Vaše soukromé peníze, které odešlete jako příspěvek na účet SVJ, přestávají být Vašimi soukromými penězi a o dalším nakládání s nimi už nerozhodujete výlučně jenom Vy, ale rozhoduje o nich společenství (Vy samozřejmě také, ale už jenom hlasováním jako člen společenství).
Takže čtu pozorně všechny příspěvky, a jsem rád, když občas přispěje do diskuse se svými poznatky praktik.
Se srdečným pozdravem ivanq.
doplním tedy ještě svůj příspěvek(zjednodušeně…)
… SVJ dle spl.kalendáře hradí měs.cca 24tis. na tuto částku se „musí
složit“ ti, co mají povoleny splátky. SVJ tedy vytvořilo fin. službu
„splátky“ no a protože je částka již známá, předepsalo
splácejícím příspěvek(nikoli zálohu) právě ve výši měs.splátky
(také dle spl.kalendáře). První rok, kdy ještě nebyla známá výše
vyčerpaného úvěru (splátky), se vybíraly od splácejících zálohy
19Kč/m2, ty se s koncem roku vyúčtovaly(splátky + úroky z čerpání do
zahájení splácení…) a vypořádaly. Od nového roku platí všichni dle
spl.kal. a takto je to vedeno v účetnictví i v operativní evidenci tedy
odděleně od příspěvku na SDaP. Tedy všichni platíme 10Kč/m2 a
splácející ještě cca 19,06 Kč/m2 jako příspěvek, který SVJ použije
na úhradu splátky svého úvěru.( Dříve jsme platili na SDaP 28Kč/m2 tedy
platba se dramaticky nezvýšila, což bylo podmínkou souhlasu s rekonstrukcí
… Vše je jasné, žádné peníze se nepřelévají ani neztrácejí, nikdo
nikoho nepodvádí( ve smlouvě je uvedeno, že SVJ tyto příspěvky použije
výhradně na splácení úvěru)
Ve skutečnosti je příspěvkem pouze částka ve výši již vynaloženého nákladu na opravu/zhodnocení domu.
Jiné náklady SVJ, spojené s odkladem plateb dlužníků (úroky, poplatky bance, náklady na vedení úvěrového účtu, úhrada za sjednání úvěru), jsou náklady na poskytování finanční služby. Proto se tyto náklady rozúčtují pouze těm, kdo tuto finanční službu odebírají, a účtuje se o nich samozřejmě jako o kterékoliv službě. Nijak se to neliší od rozúčtování dalších poskytovaných služeb (voda, vytápění, provoz výtahu atd.).
Pan ivanq opět perlí, když se snaží podřadit poskytování typické služby pod správu domu. Opět jeden pozoruhodný podvod a účetní švindl …
lake
a znovu – není pravda že: „Ta vychází z tvrzení, že vlastníci jednotky žádný úvěr nesplácejí, ale pouze přispívají na správu domu a pozemku.“ a to proto, že bankovní poplatky a úroky z úvěru nedokážete napasovat na správu domu a pozemku. takže vlastníci kromě příspěvku nebo zálohy na správu… také splácejí úvěr a není to totéž.
Vážený/á kok, díky za váš příspěvek. Váš dotaz směřuje spíš na účtaře. Doufám, že se někdo z nich ozve a pomůže nám tento problém rozmotat.
Vezměme např. poplatek, který se nazývá závazková provize (ČSOB, v našem případě např. 31,25 Kč). Banka si ho vezme z běžného účtu společenství pod názvem operace splátka úvěru a je jí jedno, jak si to SVJ zaúčtuje.
Asi se to bude účtovat stejně jako poplatek za vedení účtu. Pro účetního bude důležitá informace, že příspěvky na vlastní správní činnosti, tedy i úroky a poplatky, se rozvrhnou na každou jednotku stejně (§ 1180 NOZ).
Možná se zde rozvine diskuse, že nejen jistina úvěru, ale též úroky a poplatky s úvěrem spojené by se měly rozdělit na vlastníky ve výši podle jejich podílu na společných částech. To si ale vyžádá nové vlákno.
(V diskutované metodě, kde vlastníci nic nesplácejí, odpadne problém kdo platí jednorázově a kdo splácí postupně.)
S pozdravem ivanq
Poslední komentáře