SVJ může udělovat pokuty podle stanov
Zdalipak může SVJ udělovat pokuty?
Už jsem se vícekrát vyjádřil, že většina právníků se nevyzná v problematice SVJ. V jiné diskusi se objevila rozsáhlá citace z názoru osoby, která vystupuje jako odborník, avšak radí nesprávně (§ 2950 NOZ). Adriana Kvítková napsala:
|
„Je pravdou, že úprava smluvních pokut či jiných sankcí ve
stanovách či domovních řádech společenství vlastníků jednotek je
poměrně častá a i když v rámci odborné veřejnosti nepanuje shoda
ohledně názoru na ně, mám za to, že taková ustanovení jsou neplatná,
resp. jimi stanovené povinnosti jsou nevymahatelné. Kvítková, A., Sankce, smluvní pokuty NOZ a SVJ, Verlag Dashöfer (2020), dostupné online na https://www.nemovitostprofi.cz/…jAfKtmfKBkk/ |
Na tomto názoru je pozoruhodné pouze to, že je totálně nesprávný a je v rozporu jak se zákonem, tak i s konstantní judikaturou.
Naopak platí, že stanovy jsou považovány za smlouvu sui generis. Samotná skutečnost, že osoba se stane členem spolku/SVJ, znamená automaticky také souhlas se stanovami. Je-li ve stanovách upraveno placení pokut, vztahuje se to tedy i na (nového) člena spolku, aniž by musel se spolkem sjednávat nějakou zvláštní dvoustrannou smlouvu o pokutách. Totéž pochopitelně platí i pro stanovy SVJ, neboť SVJ je také – podle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. – species spolku.
Zákon řeší i ten případ, kdy spolek či SVJ si chce do stanov dodatečně přidat ustanovení o pokutách za situace, kdy platné stanovy o pokutách mlčí.
Souhlas všech členů se stanovami se vyžaduje pouze na samém počátku, při založení spolku/SVJ. Viz § 218, § 1200. Jakmile je spolek/SVJ založen, postačuje ke změně stanov (k zavedení pokut) již pouze většinový souhlas členů (dle zákona nadpoloviční většina, vyšší kvorum mohou obsahovat stanovy). Viz § 220, § 1206 odst. 2. Je tedy možné pokuty zavádět i přes nesouhlas (menšinových) členů spolku. Souhlas všech členů není potřebný. Opačné tvrzení je v rozporu se zákonem.
| 89/2012 Sb. § 220 (2) Omezit práva nebo rozšířit povinnosti spojené s určitým druhem členství lze jen za podmínek určených předem ve stanovách, jinak se souhlasem většiny dotčených členů. To neplatí, má-li spolek k omezení práv nebo rozšíření povinností spravedlivý důvod. |
U SVJ jde také o změnu členských práv a povinností, které jsou definovány ve stanovách. Stanovy mohou být kdykoliv měněny rozhodnutím shromáždění, tedy může takto dojít i ke změně/zavedení povinností člena ohledně pokut. Ke změně stanov SVJ postačí souhlas nadpoloviční většiny, neobsahují-li stanovy vyšší kvorum. (K tomu viz § 1206 odst. 2 a § 1208 písm. a NOZ.)
Je tedy zřejmé, že názor Adriany Kvítkové není ničím podložen.
Pokud jde o judikaturu, ta je konstantní. Stanovy jsou považovány za smlouvu sui generis. Tato smlouva dopadá na všechny členy, bez ohledu na to, zda jednotlivý člen souhlasí či nesouhlasí s některou částí stanov. Samozřejmě bez toho, že by jednotlivý člen k tomu sjednával se SVJ nějakou dvoustrannou smlouvu, jak nesprávně tvrdila A. Kvítková. K tomu cituji z dvou rozsdků Nejvyššího soudu:
| „Stanovy společenství jakožto smlouva sui generis
představují základní dokument , jímž se řídí vnitřní poměry
společenství. Jejich přijetí ukládá zákon o vlastnictví bytů (srov.
§ 9 odst. 8) a měněny mohou být pouze kvalifikovanou většinou (§ 11
odst. 4). Jejich změna má obvykle významný dopad do vnitřních poměrů
společenství, a tím i jeho členů (vlastníků jednotek). Z uvedeného
plyne, že usnesení shromáždění vlastníků o změně stanov je
důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona
o vlastnictví bytů, a přehlasovaný vlastník proto může požádat soud
o přezkum usnesení přijatého shromážděním.“ rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3024/2012 ze dne 12. 2. 2015 |
| „Stanovy společenství jakožto smlouva sui generis
představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry
společenství. Jejich změna má obvykle významný dopad do vnitřních
poměrů společenství, a tím i jeho členů (vlastníků
jednotek).“ rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3465/2017 ze dne 17. 1. 2018 |
Je tedy nepochybné, že stanovy mohou ukládat členům povinnosti a rozsah těchto povinností může být měněn (zpravidla pouhým většinovým souhlasem). Změněné (nové) povinnosti pak dopadají na všechny vlastníky jednotek.
Soudy rovněž bez pochybností připouštějí, že změna stanov může ovlivnit práva a povinnosti člena významným (důležitým, podstatným) způsobem. Tedy je možné i uložit povinnost hradit pokuty. Nesouhlasící člen pak má pouze možnost pokusit se o soudní přezkum rozhodnutí shromáždění. Jak je ovšem zjevné z obsahu obou citovaných rozsudků, soudy do vnitřních „spolkových“ záležitostí SVJ spíše nezasahují, než zasahují.
Adriana Kvítková se vyjádřila jinak, a dokonce ani neuznává platnost stanov jako smlouvy sui generis s dopadem na všechny vlastníky jednotek. Proto je její extrémní názor vadný a nepoužitelný. Zcela odlišné stanovisko vyjádřil například Jan Eisenreich. Jak už jsem vícekrát napsal: většina právníků se nevyzná v problematice SVJ …
Justitianus
P.S.: Pro jistotu poznamenávám, že pokuty mohou být upraveny od počátku i v prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb., nebo v prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb.. O tom jsem psal jinde v příspěvku Usměrňovačovy fantazie.
Co také napsal v odkazovaném článku vámi doporučovaný Jan Eisenreich:
„Předně je třeba říct, že prozatím neexistuje relevantní
judikatura věnující se problematice možnosti zařazení ustanovení
o pokutách do stanov či domovního řádu SVJ, a proto se i mezi odborníky
objevují různé názory na oprávněnost jejich stanovení a vymáhání.
Odborníci zastávající opačný názor, tedy že není možné mít ve
stanovách pokuty, argumentují především následujícím:
u smluvních pokut se má jednat o nástroj zajištění určité smluvní
povinnosti, přičemž u stanov chybí výslovná dohoda všech vlastníků
jednotek (i budoucích) na stanovení těchto pokut,
tím, že je v zákoně č. 67/2013 Sb. pokuta výslovně uvedena a jinde
u SVJ uvedena není, zákonodárce jasně stanovil okruh jejího
uplatňování,
pokuta dle zákona č. 63/2012 Sb. je také výslovně zařazena do příjmů
společenství, a to společně s pokutami vybíranými od třetích osob
z důvodu porušení smluvních povinností, jiné pokuty výslovně do
příjmů SVJ zařazeny nejsou.“
Odpověď Radimovi: Samozřejmě že existuje judikát o pokutách v SVJ.
- Viz Usnesení Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 291/2015, ze dne 1. 2. 2018 (JUDr. Holejšovský). Jednoznačně se vyjádřil, že ustanovení o pokutě ve stanovách SVJ bude závazné pro všechny vlastníky jednotek.
- Další judikát – pokuta dvakrát 5000 Kč za dvojí porušení stanov SVJ (jde o dosud živou, nerozhodnutou věc z roku 2020): Usnesení Vrchního soudu v Praze Ncp 383/2020, ze dne 1. června 2020 (JUDr. Kučera).
Justitianus
Mnou zmíněný Jan Eisenreich publikoval svůj článek dne 1.7.2019; v té době ty judikáty ještě neexistovaly. Potvrzuje se, že lake měl pravdu a Justitianus má pravdu: v minulosti neexistovala a ani dnes neexistuje žádná zákonná překážka k tomu, aby součástí stanov SVJ byla ustanovení o pokutách.
K „judikátům“ uvedeným Justiniánem: Zejména nejde o judikáty (tedy obecně přijímaná rozhodnutí podle kterých se rozhodnují nálsedující spory), ale o běžná rozhodnutí:
- rozhodnutí se týká smluvní pokuty připuštěné přímo v zákoně. Nejde o smluvní pokutu uvedenou pouze ve stanovách, která nemá oporu v zákoně. Rozhodnutí je tak nepoužitelné k vyřešení daného rozporu, zda smluvní pokuta je obecně možná nebo ne.
- rozhodnutí je procesní povahy – který soud je příslušný k rozhodnutí věci. Pouze potvrzuje, že se SVJ na soud s vymáháním takové pokuty obrátilo. Koneční rozhodnutí v dané věci již existuje. Opět procesní: řízení bylo zastaveno pro zpětvzetí žaloby. Proč byla žaloba vzata zpět lze bez znalosti spisu jen spekulovat, ale důvody jsou jen na straně účastníků a nelze z nich dovozovat rozhodovací praxi. Soud ve sporu nety nerozhodl.
Platí tedy to, co bylo řečeno. Názory jsou různé, relevantní rozhodnutí není.
- Občas se v textech zmatených právníků setkáte s nesmyslným (a irelevantním) argumentem, že prý „… smlouva o pokutě musí mít písemnou formu, což ale hlasování na shromáždění nesplňuje. Takovou smlouvu by musel podepsat se SVJ každý vlastník jednotlivě.“.
To je nepravda hned třikrát.
Za prvé:
Smlouva o pokutě se nesjednává mezi SVJ a jednotlivým vlastníkem jednotky!
Sjednává se mezi SVJ a plurálním vlastníkem domu (což jsou všichni
vlastníci jednotek dohromady). A tato smlouva má nepochybně písemnou
podobu. Nazývá se „stanovy SVJ“.
(Pro pořádek uvádím, že písemná forma pro sjednání pokuty byla
předepsána v době účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
Ode dne 1. 1. 2014 se však písemná forma nevyžaduje. To je však
bezvýznamné, protože písemná forma je u stanov SVJ vždy
zachována.)
Za druhé:
Ti popletení právníci zjevně netuší, že nová povinnost (hradit pokuty)
samozřejmě nebude zavedena pouhým hlasováním shromáždění! Hlasování
je pouze technický postup, kterým se zjišťuje většinová vůle
shromáždění. Právním důvodem pro zavedení pokut není toto hlasování,
nýbrž obsah stanov, vzešlých z tohoto hlasování. Pouze a jedině
stanovy SVJ jsou smlouvou sui generis, která může uložit povinnost hradit
pokuty. To je právě ta písemná forma, kterou čeští
právníci-popletové marně a zbytečně hledali (ale nenašli, i když ji
měli přímo před nosem). Není to žádná raketová věda! On se snad někdo
domnívá, že stanovy SVJ nemají písemnou podobu?
Za třetí:
Nemá smysl diskutovat o známé skutečnosti, že stanovy jsou pro vlastníka
závazné, i když je nepodepsal „vlastnoručně“. Judikatura je
konstantní. Je bezvýznamné zda hlasoval pro, nebo proti, nebo se zdržel
hlasování, nebo nebyl na shromáždění vůbec přítomen. Změněné a
řádně odhlasované stanovy samozřejmě budou dopadat i na něj!
Argument o „vlastnoručním podpisu“ ustanovení stanov o pokutě může
uplatnit snad jedině blb, který nerozumí právní problematice spolků
a SVJ.
Mnozí právníci nejsou schopni používat to, co mají mezi levým a pravým uchem. Nazývá se to mozek.
Připomenu, že stanovy jsou povinně zveřejněny ve sbírce listin rejstříkového soudu. Jsou tedy přístupné nejen členům SVJ, nýbrž i všem zájemcům o koupi bytu v domě. Nikdo se nemůže vymlouvat, že před koupí jednotky nic nevěděl o stanovách, o pokutách a o dalších povinnostech vlastníka jednotky. Komu se stanovy nelíbí, ten si jednotku v domě nepořídí. A pokud má stávající vlastník problémy s pokutami, nejlepší cetou je zcizit jednotku. Tím se do budoucna bezpečně vyhne jakýmkoliv pokutám ze strany SVJ.
Justitianus
a kdo má pravdu? překvapivě já, nikdo přeci nepíše opak :D
Vás je tady Justitiane škoda, vy byste měl publikovat v nějakém odborném právním věstníku… Jo, že tam pouští jen právně vzdělané? Ti jsou tedy „popletení viďte“… Ten seznam blbců se vám dost rozrůstá, kromě dříve zmíněných institucí je to teď tak polovina advokátů… hmm… opravdu vám nechybí sebevědomí, tak snad máte alespoň maturitu…
nu ale k věci
Máte tedy jediný rozsudek (kromě toho jak jste se blamoval písemně sjednanou smluvní pokutou)? Nemáte… takže to co píšete je jen slohové cvičení.
Pokud by to bylo „tak snadné“ už dávno by byl vyřešen problém týkající se nevhodného pronajímání bytů na Airbnb, jenže není.
ale když máte tak rád ty slohová cvičení, co kdybyste si vyšvihl ještě jedno.
připusťme tedy, že lze do stanov dát „smluvní pokutu“ (pořád nechápu proč trváte na slovu smluvní, ale budiž.
dejme tomu, že si tedy SVJ dá do stanov smluvní pokutu za rušení nočního klidu 500 Kč za večer. (proč ne že?)
kdo ji bude platit, když majitel svůj byt pronajme nájemníkovi a ten uspořádá oslavu, že má tak milé sousedy?
majitel? ten se ovšem žádného rušení nedopustil… nájemník? myslíte, že je vázán smluvní pokutou kterou „odsouhlasil bez souhlasu“ někdo jiný?
tak jakpak to bude?
- Tomasi 22, napsal jste: „… připusťme tedy, že lze do stanov dát „smluvní pokutu“ (pořád nechápu proč trváte na slovu smluvní, ale budiž.“
Vy toho nejspíš nechápete víc. Existuje pokuta zákonná (stanovená celostátně platným právním předpisem, např. zákonem č. 67/2013 Sb.) a pokuta smluvní (sjednaná podle zásad občanského práva mezi účastníky právního vztahu). Ono je třeba tyto dvě věci rozlišovat.
K Vašemu dalšímu dotazu: ptáte se na naprosto triviální věc z oblasti jednoduchého práva. A je samozřejmě řešena konstantním způsobem: stanovy zavazují vlastníka jednotky, nikoliv jeho nájemce. Pokutu uhradí vlastník jednotky, nikoliv jeho nájemce. Čemu na tom nerozumíte?
Justitianus
leda ve vaší fantazii.
Už vidím jak se SVJ domáhá pokuty za rušení nočního klidu, neb majitel nespal u bytu a nehlídal ho… :DDDD
vy jste fakt legrační
Aha, brouk Pytlík se zase ozval. Pane tomas 22, vy ani nevíte co všechno nevíte. Triviální otázky jednoduchého práva jsou pro Vás nepřekonatelným hlavolamem …
Právním důvodem pro uložení pokuty nebude skutečnost zda vlastník bytu spal či nespal u bytu. To je jen jakýsi Váš směšně hloupý nápad.
Právním důvodem pro uložení pokuty bude skutečnost, že z bytu č. 242 docházelo v době od 22:00 až 00:45 hodin k rušení nočního klidu v domě (zvukovými imisemi).
Při tom není třeba zjišťovat kdo byl či nebyl uvnitř bytu. Je to totiž bezvýznamné. Odpovědnost je na vlastníkovi bytu. Je úplně jedno, zda v době kdy docházelo k rušení se v bytě zdržoval vlastník bytu, nebo jiná osoba (jiné osoby), nebo byt byl zcela prázdný. To nebude mít naprosto žádný vliv na udělení pokuty vlastníkovi jednotky č. 242.
Justitianus
je pěkné, že používáte výraziva jako „zvukové imise“, ale byt opravdu zvukové imise nevydává.
pokud chcete někomu udělit „smluvní pokutu“ pak vězte, že ji je povinen uhradit kdo poruší smluvní závazek. Opravdu to není byt.
nu a jak byste takové porušení chtěl dokazovat?
stačí když se podle vás shodne SVJ, nebo jen předseda, nebo kdokoli kdo šel okolo?
jak budete definovat rušení klidu? je to fakt, že perete pračkou, nebo i spláchnutí na záchodě? nebo to musí být ostrá kalba?
když to rušení nočního klidu není definováno, jak budete prokazovat porušení smluvní povinnosti? To budete do stanov přidávat ujednání o měření hluku po dobu x ? budete definovat i měřící zařízení?
hokej jaký máte v základních právních pojmech je neuvěřitelný a vaše závěry naivní
Otázka pro tomas 22: Jste opravdu takový blb, nebo troll?
Nikdy a nikde jsem nenapsal, že by „byt“ mohl porušit nějaký závazek, či vydávat „imise“. To jsou Vaše vlastní nesmysly.
Celou dobu se zde bavíme o smluvním závazku vlastníka jednotky, při jehož porušení vznikne SVJ právo vymáhat na vlastníkovi pokutu. Ten závazek je obecně formulován v NOZ, což Vy nevíte (blb), nebo píšete ty nesmysly schválně (troll).
| 89/2012 Sb. Omezení vlastnického práva § 1013 (1) Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod. |
| § 1176 Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. |
Z uvedeného plyne, že vlastník bytu přímo odpovídá za to, co v domě provádějí všichni ti, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. To zahrnuje neomezený okruh osob (samozřejmě včetně nájemce, podnájemce, jiné ubytované osoby, návštěvníka, pečovatelku, opraváře, atd.). Pokud ostatní jsou obtěžováni imisemi z bytu, odpovídá za to vlastník bytu.
Pro jistotu poznamenávám, že judikatura je konstantní v tom, že ustanovení § 1176 NOZ o obtěžování souseda sousedem je plně použitelné i mezi vlastníky jednotek navzájem.
Zde se ale bavíme o pokutách obecně, nikoliv o obtěžování. Jste mimo téma. Otevřete si k tomu novu vlastní diskusi.
Justitianus
Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise)
„Samotná skutečnost, že osoba se stane členem spolku/SVJ, znamená automaticky také souhlas se stanovami.“
Tohle jste vyčetl kde? To by platilo, pokud by člen do spolku vstoupil dobrovolně po té, co si přečetl stanovy, tj. měl možnost do spolku nevstoupit.
U většiny SVJ je ovšem situace zcela jiná. Většina SVJ vznikla mocí zákona, přes noc, dnem 1.7.2000, bez předchozího varování, bez ohledu na vůli jejich členů, na tu se nikdo neptal. A stejně tak začaly vznikem těchto SVJ platit stanovy těchto SVJ, opět bez jakéhokoli jejich schvalování a bez ohledu na vůli členů, na tu se nikdo neptal. (Nepíšu zde o těch SVJ, které mají ve veřejném rejstříku jiné datum vzniku než 1.7.2000. Těch je méně a jejich situace je v tomto ohledu jiná.)
Z čeho dovozujete svůj názor v případě nuceného členství v nuceném spolku (tj. ve většině SVJ)? Proti tomuto nucenému členství v nuceném spolku nebyly žádná obrana. Nebo ji snad vidíte? Pokud ano, měnilo by to situaci.
„Tohle jste vyčetl kde? To by platilo, pokud by člen do spolku vstoupil dobrovolně po té, co si přečetl stanovy, tj. měl možnost do spolku nevstoupit.“
- Ze společenství vlastníků vzniklého dle ZOVB, jehož členem jste se stal „nedobrovolně“, na základě zákona,můžete kdykoliv vystoupit.Stačí Vám k tomu ukončení vlastnictví jednotky v domě, s takto vzniklým SVJ.
- Do společenství vlastníků založeného dle z.č.89/2012 Sb., nemusíte vstoupit vůbec,nemusíte si totiž v takovém domě, pořizovat jednotku.
Poněvadž:
§ 1194/89/2012 Sb.,
(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Přeji hezký den.JaVa
Pane §, Váš první a zásadní omyl spočívá v tom, že se domníváte, že SVJ je „nucený spolek“. Nikdo Vás totiž nenutí v něm setrvat. Každý vlastník jednotky má kdykoliv právo své členství ukončit velmi rychle a jednoduše – tím, že zcizí svou jednotku (prodá, daruje, smění).
| 89/2012 Sb. § 1140 (1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. |
Jak v rakouském ABGB od roku 1811, tak i ve všech občanských zákonících později platných na našem území (včetně 40/1964 Sb. a 89/2012 Sb.) najdete totéž: že spoluvlastník nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnickém vztahu. Vás taky nikdo nenutí. Prodejte byt a odstěhujte se na samotu u lesa.
Na tomto webu je hodně naivních popletů, kteří neznají svá práva ani povinnosti. Vy jste, pane §, jedním z nich.
Justitianus
Děkuji za vyargumentovaný příspěvek. Z toho, že ho asi svými plky napadne tomas22, si nic nedělejte. Tento sudič jen spamuje, nic neví a žije ve své bublině neznalostí.
Poslední komentáře