Zdalipak může SVJ udělovat pokuty?

Už jsem se vícekrát vyjádřil, že většina právníků se nevyzná v problematice SVJ. V jiné diskusi se objevila rozsáhlá citace z názoru osoby, která vystupuje jako odborník, avšak radí nesprávně (§ 2950 NOZ). Adriana Kvítková napsala:

Na tomto názoru je pozoruhodné pouze to, že je totálně nesprávný a je v rozporu jak se zákonem, tak i s konstantní judikaturou.

Naopak platí, že stanovy jsou považovány za smlouvu sui generis. Samotná skutečnost, že osoba se stane členem spolku/SVJ, znamená automaticky také souhlas se stanovami. Je-li ve stanovách upraveno placení pokut, vztahuje se to tedy i na (nového) člena spolku, aniž by musel se spolkem sjednávat nějakou zvláštní dvoustrannou smlouvu o pokutách. Totéž pochopitelně platí i pro stanovy SVJ, neboť SVJ je také – podle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. – species spolku.

Zákon řeší i ten případ, kdy spolek či SVJ si chce do stanov dodatečně přidat ustanovení o pokutách za situace, kdy platné stanovy o pokutách mlčí.

Souhlas všech členů se stanovami se vyžaduje pouze na samém počátku, při založení spolku/SVJ. Viz § 218, § 1200. Jakmile je spolek/SVJ založen, postačuje ke změně stanov (k zavedení pokut) již pouze většinový souhlas členů (dle zákona nadpoloviční většina, vyšší kvorum mohou obsahovat stanovy). Viz § 220, § 1206 odst. 2. Je tedy možné pokuty zavádět i přes nesouhlas (menšinových) členů spolku. Souhlas všech členů není potřebný. Opačné tvrzení je v rozporu se zákonem.

U SVJ jde také o změnu členských práv a povinností, které jsou definovány ve stanovách. Stanovy mohou být kdykoliv měněny rozhodnutím shromáždění, tedy může takto dojít i ke změně/zavedení povinností člena ohledně pokut. Ke změně stanov SVJ postačí souhlas nadpoloviční většiny, neobsahují-li stanovy vyšší kvorum. (K tomu viz § 1206 odst. 2 a § 1208 písm. a NOZ.)

Je tedy zřejmé, že názor Adriany Kvítkové není ničím podložen.

Pokud jde o judikaturu, ta je konstantní. Stanovy jsou považovány za smlouvu sui generis. Tato smlouva dopadá na všechny členy, bez ohledu na to, zda jednotlivý člen souhlasí či nesouhlasí s některou částí stanov. Samozřejmě bez toho, že by jednotlivý člen k tomu sjednával se SVJ nějakou dvoustrannou smlouvu, jak nesprávně tvrdila A. Kvítková. K tomu cituji z dvou rozsdků Nejvyššího soudu:

Je tedy nepochybné, že stanovy mohou ukládat členům povinnosti a rozsah těchto povinností může být měněn (zpravidla pouhým většinovým souhlasem). Změněné (nové) povinnosti pak dopadají na všechny vlastníky jednotek.

Soudy rovněž bez pochybností připouštějí, že změna stanov může ovlivnit práva a povinnosti člena významným (důležitým, podstatným) způsobem. Tedy je možné i uložit povinnost hradit pokuty. Nesouhlasící člen pak má pouze možnost pokusit se o soudní přezkum rozhodnutí shromáždění. Jak je ovšem zjevné z obsahu obou citovaných rozsudků, soudy do vnitřních „spolkových“ záležitostí SVJ spíše nezasahují, než zasahují.

Adriana Kvítková se vyjádřila jinak, a dokonce ani neuznává platnost stanov jako smlouvy sui generis s dopadem na všechny vlastníky jednotek. Proto je její extrémní názor vadný a nepoužitelný. Zcela odlišné stanovisko vyjádřil například Jan Eisenreich. Jak už jsem vícekrát napsal: většina právníků se nevyzná v problematice SVJ …

Justitianus

P.S.: Pro jistotu poznamenávám, že pokuty mohou být upraveny od počátku i v prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb., nebo v prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb.. O tom jsem psal jinde v příspěvku Usměrňovačovy fan­tazie.