stavební povolení bez souhlasu VJ
Prohlášení vlastníka (1994) určuje jako příslušenství jednotek m.j. balkón a dva sklepy. SVJ naplánovalo revitalizaci složenou z rekonstrukce střechy, zateplení pláště budovy, zateplení stropů sklepů, výměnu oken ve sklepech a zbourání balkónů s výstavbou lodžií. Nejdříve se výbor pokusil změnit prohlášení vlastníka, ale po neúspěchu to „nechal na úřadech“. Získali stav. pov., proti němuž jsem se odvolal.
Krajský úřad potvrdil vydané stavební povolení, neboť:
SVJ předložil usnesení shromáždění a tedy doklad o právu.
SVJ a VJ se neřídí ZoVB,který byl zrušen, ale NOZ. Zvláštním právním předpisem, na který se stav. zákon odvolává je nyní NOZ.
Povinnost doložit právo dané smlouvou provést stavbu KrÚ zcela pomíjí. (I vzhledem k judikatuře jsem na pochybách zda zákon neumožňuje SVJ takto omezit vlastnická práva VJ vůči spol.částem.)
Námitku, že stavba zasahuje do mého majetku, jímž jsou balkón a dva sklepy KrÚ pominul.
Námitku, že likvidací balkónu mi vznikne škoda odmítl tím, že dle NOZ §1160 2) jde o společnou část ve výlučném užívání.
Námitku nesouhlasu se změnou vzhledu budovy KrÚ zamítl, neboť pouze komplexní revitalizace zajistí jednotný vzhled domu.
V snaze docílit zrušení stav.pov. jsem navštívil právníka, který nesouhlasí s povinností SVJ jako stavebníka přiložit smlouvu provést stavbu. Ve věci vlastnictví balkónu mi sice dává za pravdu judikatura, jenže ještě před účinností NOZ. Skutečnost, že KrÚ fakticky změnil prohlášení vlastníka prý vyplývá z celostátního úředního pokynu m.j. podle NOZ považovat balkóny za společné. Povinnosti VJ při změně vzhledu budovy a přechodná ustanovení NOZ sice chápe, ale nyní se rozhoduje podle NOZ. Žalobu proti rozhodnutí KrÚ mi sice může sepsat, ale kvůli malým šancím uspět ji nedoporučuje.
Prosím o radu, či doporučení. V. Procházka
„Pro vymezení společných částí domu a pozemku budou mít ustanovení navrhovaného nařízení vlády povahu vyvratitelné právní domněnky. Bude-li v prohlášení, jímž se nemovitá věc podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ rozděluje na jednotky (nebo ve smlouvě o výstavbě domu s jednotkami, resp. v dohodě podílových spoluvlastníků či rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovité věci se vznikem jednotky či v obdobné dohodě manželů majících nemovitou věc ve společném jmění) upraveno vymezení společných částí jinak než v nařízení vlády, avšak nikoliv rozporu se zákonnou úpravou společných částí (v obecném vymezení v § 1160 NOZ), použije se pro úpravu vztahů mezi spoluvlastníky nemovité věci (vlastníky jednotek) úprava v prohlášení (či v jiném právním jednání vedoucím ke vzniku jednotek.) Přednost při vymezení společných částí tedy bude mít úprava v prohlášení. Nařízení vlády se použije v těch případech, kdy prohlášení nevymezí komplexně společné části, resp. jejich vymezení nebude dostatečně určité. Nařízení vlády by se použilo pro vymezení společných částí také v případě, že by jejich vymezení zcela nebo zčásti bylo v rozporu s obecně stanovenými principy pro vymezení společných částí v § 1160 NOZ.“
Základní otázka: co praví prohlášení vlastníka budovy o balkonech? Citujte laskavě jak z kapitoly o společných částech, tak z textu k příslušné bytové jednotce.
lake
Doplňuji citace z PV
Vymezení jednotek v budevě /§5,písm b/ Vlastník prohlašuje, že vymezuje v budově celkem 18 jenotek podle §2 písm.f/ a §5 zák. č. 72/1994 Sb. Přehled vymezených jednotek a jejich spoluvlastnický podíl: (nasleduje seznam jednotek)
Popis jednotek: (jednotky jsou 2 a 3 pokojové podle umístění různé
plochy, ostatní popis je totožný)
Jednotka č. 8 je byt označený č. 1082/2 a skládá se z 4 místností
s příslušenstvím o následující ploše : a/ kuchyň 10,45 m2 b/ pokoj
17,64 m2 o/ pokoj 15,02 m2 d/ pokoj 14,70 m2 e/ koupelna 3,65 m2 f/ WC
1,37 m2 g/ předsíň 9,10 m2 h/ balkon 1,68 m2 ch/ sklep 3,39 m2 i/ sklep
3,48 m2 j/ komora – m2 Celkem podlahová plocha 80,48 m2 Vybavení
jednotky: a/ kuchyňská linka 1 ks b/ sporák – ks e/ vana 1 ks d/
míchací baterie 3 ks e/ kloset s nádrží 1 ks f/ vestavěné skříně
2 ks g/ umyvadlo 1 ks h/ ohřívač vody 1 ks ch/ radiátory litinové 69 ks
i/ listovní schránka 1 ks j/ zvonek 1 ks
Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace – potrubní rozvody vody, kanalizace, ústředního topení, elektroinstalace kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů.
K vlastnictví jednotky dále patří parketové podlahy, podlahové krytiny, keram. podl. dlažba, obklady, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken.
Předmět převodu vlastnictví je ohraničen: a/ vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt včetně zárubně /sklep/ b/ hlavními uzavíracími ventily studené vody a elektrickými pojistka¬mi pro byt K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti na společných částech budovy 8048/135930.
C. Určení společných částí budovy /§5, písm. c a d/
1. Společnými částmi budovy jsou: a/ základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí b/ střecha c/ hlavní svislé a vodorovné konstrukce d/ vchody e/ schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí f/ chodby g/ prádelna, máčírna h/ sušárna, žehlírna i/ kočárkárna j/ dílna, půda k/ kotelna, uhelna l/ rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, elektřiny, společné, televizní antény /STA/, domovní elektroinstalace /zvonek/, rozvody telekomunikací m/ rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů n/ komíny o/ oplocení, venkovní schodiště, klepač, sušáky prádla f/ společné technické zařízení /pračka, ždímačka, okružní pila, vyvářecí kotel, kotel VSB IV, 2 ks zahradní lavice Všechny tyto společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva.
Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech budovy se řídí vzájemným poměrem podlahová plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem jsou uvedeny u každé konkrétní jednotky a vztahují se ke všem společným částem domu včetně pozemku, který je ve vlastnictví.
V.Procházka
Děkuji Vám za text prohlášení vlastníka. Je zjevné, že prohlášení je vadné, jako obvykle.
Počet místností bytu není 4, nýbrž mimimálně 7: kuchyň 10,45 m2, pokoj 17,64 m2, pokoj 15,02 m2, pokoj 14,70 m2, koupelna 3,65 m2, WC 1,37 m2, předsíň 9,10 m2. Někdo neuměl počítat.
Z výčtu není zřejmé, zda balkon je pouze příslušenstvím bytu (takže by mohl být společný). Ale absence zmínky o balkonech ve výčtu společných částí znamená, že balkon je přiřazen do vlastnictví vlastníka jednotky.
Názor Stavebního úřadu je samozřejmě mylný. Vlastnictví částí domu určuje jedině prohlášení vlastníka, vložené v katastru. Nikoliv jakési nařízení vlády.
Otázka je proč jste nechal věc dojít tak daleko. Bylo možno na samém počátku bránit Vaše práva žalobou zdržovací proti SVJ. Nyní jste od počátku účastníkem stavebního řízení. Stavební řízení probíhá právě proto, aby jeho účastníci mohli uplatňovat své námitky. Pokud jste nevznášel námitky ani proti jeho zahájení, ani v jeho průběhu, nedovedu odhadnout jaké jsou Vaše zbytkové šance.
Nechal jste věcem volný průběh. Probudil jste se pozdě.
lake
Balkón je přístupný pouze z bytu, jeho konstrukce není spojena s jiným balkónem. Předpokládám, že přes vadu PV je započítání plochy balkónu do plochy jednotky potvrzením příslušenství pouze k dané jednotce.
Vloni se výbor SVJ snažil změnit PV podstrčením prázdného formuláře, vylákáním osobních údajů apod. Nakonec to „nechal na úřadech“ a podal žádost o stav. pov. Viz.: Stavební řízení s dodatečným schválením shromážděním
Před zahájením Stav.říz. jsem podal námitky: Akce nebyla schválena shromážděním, SVJ nedoložilo smlouvu o provést stavbu, stavba zasahuje neoprávněně do mé jednotky (sklepy, balkón), část mé jednotky má být zbourána a já musím hradit přístavbu nových lodžií, nesouhlasím ze změnou vzhledu budovy, plastová okna ve sklepech zhorší světelné podmínky a vlhkost a úpravami dojde k narušení konstrukce domu.
S ničím jsem nepochodil, stav. povolení bylo vydáno. Proti tomu jsem se odvolal a KrÚ odvolání zamítl, jak jsem popsal v prvním příspěvku.
Nyní mám základní problém najít ve Zlíně právníka, který by se vyznal v problematice a neodrazoval mne se zdůvodněním, že šance na úspěch jsou malé, neboť všichni se řídí pouze NOZ a že vlastně o nic nejde, neboť budu mít nový balkón a peníze z úvěru se nějak splatí z fondu oprav.
V.Procházka
Poslední komentáře