Stanovy

Vidím, že Vás můj názor nazdvihl i jako psychiatra. To jsem neměl v úmyslu. Zastávám totiž názor, že při převodu vlastnického práva k jednotce má být z obou stran čistý stůl a žádné dluhy. Zajímá mě proto, jestli by taková formulace ve stanovách k tomu převodce i nabyvatele vedla a jestli to není v rozporu s kogentními ustanoveními zákona. Pokud k tomu jste schopen něco sdělit, zajímá mě Váš názor, jak byste to formuloval Vy.

Ivanq.

Pane PavleII, moji snahou je, aby oba aktéři, převodce i nabyvatel měli zájem řešit převod vlastnického práva k jednotce poctivě a do budoucna bezproblémově. Pokud si myslíte, že to k tomu nepovede, zkuste svůj názor formulovat lépe a objektivně. Mě Váš názor zajímá.

Ivanq.

Ivanq, stávající právní úprava je nejasná. Jak jste jistě zjistil, někteří zastávají názor že dluhy na nabyvatele přechází, někteří se tomu brání.

Je zcela zjevné, že tvrzení že „dluhy přejdou na nabyvatele“ zastávají a podporují členové výborů, kterým to umožňuje svoji práci flákat a provádět ji bez obav z postihu. Naopak názor, že „dluhy nepřejdou na nabyvatele“ zastávají nabyvatelé.

Nicméně koupit byt v SVJ je samo o sobě riziková a většinou prodělečná investice. Vzhledem k §13/7 ZVB ručí člen SVJ za dluhy SVJ, za úvěry SVJ, za smlouvy vadné, za smlouvy nevýhodné či zbytečné, za smlouvy nevypověditelné, za.., za.., za.. a NEMŮŽE s tím nic udělat.

Vy se ptáte co se má dáti do stanov aby byl převod „poctivý“? Já míním, že NIC neudělá stanovy lepšími, pokud je gauneři ve výborech považují jen za klozeťák. Nemůžete dát do Stanov prostě žádnou „božsky bezproblémovou formulaci“, neboť viníci a pachatelé veškerých problémů jsou VŽDY SVJ vedené lidmi bez-mozků a jejich přisluhovači (výbor proti většině samozřejmě postrádá reálný smysl. Je to jako dělení nulou. Prostě neexistuje.). Důležité je pro ně pouze a právě aby dostali svou „odměnu“ a svoje „zakázky“.

Samozřejmě se těchto slov chytí všichni ti „dobří lidičkové“, kteří pracují ve svých SVJ do „roztrhání svých těl“ a v dobré víře dláždí ostatním cestu do pekla. Svatým hněvem mi zaspílají a odlajkují mne pod –10 … neboť ví, že Armagedon, který staví nebude dokončen za jejich životů. Stejně jako paneláky ještě tak 30-let vydrží než spadnou, stejně tak úvěry SVJ rády přeúvěrují různí výkuci a prodlouží splátkové plány. A nakonec musí vydělat i různí správcové a jejich právníci. To je kolo byznysu. Tak to prostě je.

Takže bylo by lepší kdyby zde již byl nějaký ten judikát rozšířenýho senátu, který by jasně a ODBORNĚ, řekl že nemáme žádný „kádě“ nazývaný FONDY který bychom museli nevolnicky plnit zcela ožralecky stanovenými desátky, že dluhy na příspěvcích na správu a na službách nejsou dluhem bytu ale dluhem vlastníka, že ustanovení stanov neumožňující Vám kontrolu nakládání s penězi Vašeho sluhy i když to bylo odbučené spoluhovady, je prostě nicotné, že za jakýkoli porušení zákona přichází na osoby odpovědné za správu domu (členy výborů) odpovědnost – nikoli „politická“ (tzn. výsměch spoluvlastníkům, pohodový prodej, dovča na Malorce) ale tvrdý (klidně i likvidační) tres­t.

Tvrzení že „dluhy přejdou na nabyvatele“ zastávají mimo právníků i KS v Praze v 47 Cm 63/2015 a ÚS v IV. ÚS 3108/15. Že nazýváte ostatní spoluvlastníky „spoluhovady“ o Vás mnoho vypovídá. Ale když nejsou argumenty, tak si alespoň plivnout, co?

Beru na vědomí názory US, NS…

Nicméně, proč dlužník nemohl uhradit veškeré své dluhy vůči SVJ (např. při prodeji bytu)?! SVJ by za takové situace vystavila max. potvrzení, že žádné dluhy (a závazky) neexistují. A nabyvatel by „vstoupil“ do SVJ „čistým“ štítem.

Berte to jako laický pohled.

Ptáte se, proč nemohl dlužník uhradit veškeré dluhy vůčí SVJ (např. při prodeji bytu).

To může mít různé důvody. Např. dlužník vede spor o existenci nebo výši dluhů, které po něm vyžaduje SVJ. Nebo dlužník použije prostředky získáné z prodeje bytu k úhradě jiných dluhů, protože nestačí na pokrytí všech jeho dluhů. A nemůžeme pominout ani prodejce dlužníky, kteří mají nepoctivé úmysly a mají v úmyslu příliš důvěřivého kupce podvést.

Pane luqduq, já vidím jako problém skutečnost, že v okamžiku prodeje nemusí být dluhy známy. Pokud je prodávána jednotka koncem roku, bude rozúčtování služeb známo třeba až v dubnu příštího roku. Rozúčtování může skončit přeplatkem, ale může být i nedoplatek, tedy vzniknout dluh. Bohužel neexistuje jednoznačné právní stanovisko, jak to řešit. Potvzrzení o dluhu není možno vydat, protože jeho výše není známa. Obvykle se nejedná o žádnou velkou sumu. Co když ale prodávajícímu začal protékat záchod a nedoplatek je přes deset tisíc???? Jirka

Píšete, že potvrzení není možno v okamžiku prodeje vydat. Ale NOZ ukládá SVJ potvrzení vystavit kdykoli na požádání vlastníka prodejce a potvrzení je možno vydat. SVJ vystaví na žádost vlastníka potvrzení (bude uvedena výše dluhů případného neplatiče k datu vystavení) a tyto dluhy kupující přebírá. Dluhy, které budou zjištěny až z ročního vyúčtování, uvedeny nebudou, tzn., že nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, dluh v potvrzení neuvedený na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit.

Kupující by se měl proto chovat obezřetně a neměl by v kupní smlouvě opomenout ujednání o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku a případně část kupní ceny za převáděnou jednotku zadržovat do doby, než převádějící veškeré dluhy vůči SVJ vypořádá, a to včetně těch, které mohou vyplynout až z následného ročního vyúčtování.

To zní rozumně. Pokud SVJ vystaví potvrzení na 0,– dluhů k danému datu a v kupní smlouvě bude výslovně uvedeno, že nabyvatel žádné dluhy nepřebírá. Pak později zjištěné dluhy bude SVJ vymáhat na původním vlastníkovi. A nový vlastník může být v klidu …

Tím chcete naznačit, že prodejci proteklo 10 000,– (příklad z příspěvku) a tuto částku následně v dubnu zaplatí nabyvatel?

Pokud SVJ k požadovanému datu není technicky schopné korektně vyčíslit veškeré dluhy, pak by takové potvrzení nemělo vůbec vydávat nebo s jeho vydáním počkat až toho bude schopno. To té doby platí vše původní majitel.

Řešením by byl postup podle § 736/2 ZOK. Ale to by chtělo změnu NOZ.

Hezký den!

Pavel

Družstvení podíl je úplně něco jiného. Zas jeden líný předseda svj, který nedělá nic jenom lobuje za nesmysly A ještě se tím tady neustále chlubí.

Mám na Vás dotaz, proč má SVJ vystavovat, jaké dluhy a ppřípadně že žádné atd, proč nemá vystavovat doklad o výši závazků vůči předvodci? Proč „zatajuje“ novému vlastníku že má vůči převodci závazek ve v určité výši? Má-li být někdo, kdo kupuje BJ být informován o dluzích, proč nemá dostat informacích a pohledávkách převodce?

Jar

Jar,

v § 736/2 ZOK se hovoří o převodu všech práv a povinností. To považuji za korektní.

Jen prosadit novelu NOZ.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle,

já se táži, pokud SVJ zná kolik vlastník BJ dluží, jistě také zná výši svého závazku vůči vlastníkovi BJ. Proč tedy SVJ má vyčíslit dluh, nikoli vzájemný finanční vztah, nebude náhodou problém v tom, že panují všeobecně názory, že SVJ mají FO, platit se do něj musí, nikdy se nevrací, nevyúčtuje atd. dobře víte, že to je, tedy kromě Vašeho SVJ:-) Nechápu, proč povinnosti má pouze jedna strana a to ta slabší, ačkoli je to vlastník, komu má SVJ vlastně sloužit. Nyní je stav takový, že statutáři SVJ navrhnou výši příspěvků, ovce odsouhlasí, aniž tuší, na co platba má sloužit a pokud se vzepřete, SVJ Vás žaluje, většinou úspěšně, ptrotože soudci míní, že „do fondu oprav se platit musí“, vlastníci jsou de facto vazaly často hloupých a členů výboru.

Jar,

již jsem Vám odpověděl: „v § 736/2 ZOK se hovoří o převodu všech práv a povinností“. Myšleno je vzájemných práv a povinností. Ale to je ze ZOK snad zřejmé. Nikdy jsem nepsal o povinnosti jen jedné strany.

S tím „sloužením“ či se „sluhou“ prosím opatrně. SVJ je právnická osoba, která sama o sobě nic neudělá. Práci dělá výkonný orgán – výbor. A já se určitě necítím jako člen výboru být někomu sluhou. Já jsem především spoluvlastník. K ostatním spoluvlastníkům mám rovnoprávné postavení, nikoliv postavení sluhy. Rozumím tomu, že někteří jedinci musí používat termín „sluha“ alespoň na webu, dodává jim to sebevědomí. Ani v zákonu nenajdete pojem sloužit, pouze spravovat.

V několika SVJ kde působím nejsou ostatní spoluvlastníci ovce a členové výboru jsou normální lidé. Pokud je to někde jinak, tak je mi to líto, ale mnoho s tím nenadělám.

Hezký den!

Pavel

„…Jen prosadit novelu NOZ…“

Jak si prosím představujete to znění té novely NOZ?
Veškerá SVJ zrušíme, byty v nyní soukromém vlastnictví vyvlastníme, a nově založíme BD abychom se pak mohli řídit ZOK? Můžete tedy konkretizovat Vaše budoucí očekávání v tomto směru?

„..SVJ je právnická osoba, která sama o sobě nic neudělá. Práci dělá výkonný orgán…“

Je li SVJ označováno „sluhou“ pak z důvodu, že mu jsou nejvyšším orgánem SVJ ukládány jisté úkoly a je povino plnit i úkoly řádného hospodáře a spoluvlastníci jsou ve víře, že osoby jež SVJ zastupují (výbor jako skupina) tyto úkoly splní v souladu s §159/1 NOZ anebo odmítnouli je splnit a plnit bez obstpjného důvodu, pak nezbude než je odvolat a nahradit takovými členy SVJ, kteří uložené úkoly splní a plní.

Nikdo prosím, nedává do souvislosti se „sloužením“ vztah spoluvlastnický, ale vztah vazalský. Pakliže členové výboru, přijali nad rámec běžného spoluvlastnického vztahu, vztah vazalský a prováděný za odměnu, je zcela namístě očekávat, že budou „sloužit“ tj. že plnění činností a úkolů, o kterých věděli když se nechali do výkonného orgánu SVJ zvolit, že budou náplní jejich práce – neboli služeb poskytovaných spoluvlastníkům, za kterou dostanou smluvní odměnu a která také uspokojí jejich ego „řídit“ a nebýt „řízen“.

Nezbývá, než uzavřít, že BD podle §736/2 ZOK není SVJ dle ZVB případně dle NOZ a že stesky, že se SVJ neřídí stejnými principy jako BD prostě nejsou namístě. Tak to prostě zde, v Czechia, je.