Splátka úvěru za revitalizaci - Povinnost platit?
Dobrý den, v loňském roce jsem si koupil byt v osobním vlastnictví v domě, kde je celkem 6 bytových jednotek. Po nějaké době mi začlo vrtat hlavou, jestli je v pořádku, že jako nový majitel platím v „nájmu“ kde jsou běžné věci jako fond oprav, osvětlení společných prostor, vodné, stočné atd. I splátka úvěru za revitalizaci. Celkem cca 1500,– Kč. Nevím jak přesně je to upraveno v zákoně, ale můj názor je takový, že dluh za revitalizaci, který vznikl někdy před X lety měl uhradit při prodeji bytu předchozí majitel, nebo to nějakým způsobem mělo být upraveno v kupní smlouvě. V té mám samozřejmě uvedeno, že po převodu do mého vlastnictví podemě přechází "závazky z běžného provozu domu, tj. např fond oprav. Nicméně se domnívám, že splátka úvěru za revitalizaci není běžný závazek. Pokud by o částku 1500 byl navýšen fond oprav, tak bych se nad tím asi ani nepozastavil, protože by to byl běžný závazek, ale pokud je to jako samostatný bod ve vyúčtování, je možné se proti tomu nějak bránit? Moc díky za odpověď
Vysvětlení nejpovolanějších naleznete v tomto souboru pod číslem připomínky 129.
Pro případ, že by byl odkaz nefunční, jde o tabulku připomínek i s jejich vypořádáním k návrhu zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., vykopíruji zde:
Text připomínky: (K přechodu splátek úvěru na nabyvatele ) Nabyvatelé jednotek si stěžují, že v ceně bytu uhradili provedenou rekonstrukci. Nikdo je při koupi jednotky neupozornil na to, že ji budou hradit znovu. V předpisu záloh na správu se jim ale objevily i splátky úvěru, který si vzalo SVJ na rekonstrukci (většinou zateplení). Podle mého názoru je nemorální, aby hradili stejnou částku 2×. V odst. 3 § 1186 se píše: (3) Při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na nabyvatele pohledávky a dluhy převodce… O podílu vlastníků jednotek na závazcích z úvěru SVJ, který se splácí postupně řadu let, tam není ani slovo. Byl-li záměrem autorů i přechod podílu na závazcích z nesplaceného úvěru SVJ, mělo by to být v potvrzení uvedeno. Podíl na závazcích z úvěrů je vyčíslitelný ke kterémukoliv dni, takže může být promítnut do prodejní ceny jednotky.
Odůvodnění vypořádání připomínky: V daném ustanovení se pojednává o dluzích převodce. V případě úvěru jde o závazek společenství vlastníků, přičemž vlastník jednotky za dluhy ze závazků společenství vlastníků pouze ručí (§ 1194 odst. 2 občanského zákoníku), avšak není stranou smlouvy o úvěru. Dále je třeba vzít v úvahu, že úvěr podléhá schválení shromáždění společenství vlastníků [§1208 písm. g) bod 3 účinného a § 1208 odst. 1 písm. f) bod 3 navrhovaného znění občanského zákoníku]. Schválením úvěru shromážděním se základá povinnost jednotlivých vlastníků jednotek podílet se na jeho splácení. K tomu lze dodat, že kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená (§ 1106 občanského zákoníku), tedy i povinnost podílet se na splácení úvěru. Tato povinnost se fakticky realizuje tak, že se splátka úvěru připadající na konkrétní jednotku zpravidla vybírá jako součást příspěvku na správu domu a pozemku, který je povinen platit každý vlastník jednotky (§ 1180 občanského zákoníku). Pokud vlastník jednotky řádně platí splátky úvěru a následně převede jednotku, na nabyvatele žádné dluhy související s úvěrem nemohou přejít (§ 1186 občanského zákoníku) a přejde na něj tudíž jen povinnost podílet se na splácení zbývající dosud nesplacené části úvěru (na základě § 1106 občanského zákoníku). Tato nesplacená část úvěru není dluhem, jelikož jednotlivé budoucí splátky dosud nedospěly, a proto nejsou uvedeny v potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku o dluzích. Pokud by však vlastník jednotky splátky úvěru řádně nesplácel a následně chtěl převést jednotku, půjde o dluhy, které mají být v potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku uvedeny, jelikož jde o splátky úvěru, které již dospěly a měly být převodcem zaplaceny. K tomu lze uvést, že skutečnost, že si společenství vlastníků vzalo úvěr je součástí účetní závěrky, kterou je společenství vlastníků povinno zakládat do sbírky listin veřejného rejstříku [§ 66 písm. c) zákona o veřejných rejstřících], do kterého (včetně sbírky listin) může kdokoli nahlížet online z webové stránky zde: https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik-$firma.
„.. nesplacená část úvěru není dluhem, jelikož jednotlivé budoucí splátky dosud nedospěly, a proto nejsou uvedeny v potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku o dluzích.“ A to je ten problém, neboť s jistotou téměř 100% lze předpokládat, že i tato část úvěru již byla investována do domu a započtena navýšením ceny jednotky v neprospěch kupujícího. Kupující přes doplatky budoucích splátek tuto část jednotky uhradí dva krát. A dle uvedeného příspěvku kupující nemá možnost o této skutečnosti se dozvědět, neboť o tomto stavu ani vlastník, ani SVJ, ani realitka nemá povinnost kupujícího informovat. Na informaci o úvěru v účetní závěrce a v rejstříku nelze spoléhat (nebo nákup může probíhat před závěrkou).
„Určitě nemáte byt v osobním vlastnictví.“
„Buďte si jistý, že žádný byt v OV jste si nekoupil.“
Toto se objevuje ve více příspěvcích. Jde o slovíčkaření? Jaký je
tedy status bytu v SVJ, když ne
byt
v osobním vlastnictví?
Vaše téma bylo diskutováno také zde, zde, zde a obecně zde.
Tak si odpovím sám.
Termín „Osobní vlastnictví“ platil v československém občanském
zákoníku.
Termín „Vlastnictví“ nebo „Přímé vlastnictví“ platí od
1.ledna 1992.
Takže v SVJ nemáme byty v Osobním vlastnictví, ale ve Vlastnictví
přímém.
Viz.:zde ,zde a zde
Přesto bych rád požádal nejrůznější anonymouk co s OZ i spí, nebo hdghds co zase nespí, a další, aby laskavě pochopili, že tazatelé jsou laici (často píší v emocích) a aby je svým štěkotem neodrazovali od naděje, že svůj problém vyřeší položením dotazu.
Pokud se tím chce, ten „Chudák kluk“ živit,měl by začít nazývat věci, těmi správnými jmény.Jinak skončí na ulici.
"Domovní řád a fond oprav
U většiny bytů v osobním vlastnictví je stanovená povinnost hradit příspěvek na provoz domu (společných prostor), ve kterém se byt nachází, např. příspěvek do fondu oprav. Dále je nutné dodržovat platný domovní řád."
Junior makléř
Buďte si jistý, že žádný byt v OV jste si nekoupil. Též neplatíte
nějaký „nájem“, ani fond oprav. Při koupi bytu jste se měl zajímat,
zda na bytu něco nevisí, rozepsané platby. Nekupoval jste rohlík. Popř.
vyžadovat písemné potrzení. Domnívat se je málo, chce to číst normy.
Načtěte si Bytové spoluvlastnictví v OZ, je tam i o dluzích.
Bránit se můžete u soudu.
Tento portál je všude doporučován jako zdroj informací, názorů a zkušeností, které mohou pomoci při řešení různých situací.
Příspěvky ve stylu:
„vpravo hleď, čelem vzad, poklusem v klus“
dle mého názoru (domnívám se) k řešení situace
příliš nepřispívají. A navíc další tazatele spíše odradí.
K těmto příspěvkům – Obecně:
•
Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb.
§ 1158
(1) Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené
vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může
vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň
s dvěma byty.
•
„nájem“ nevidím rozdíl ve významu jednoho slova
v uvozovkách a oficiálním Záloha za služby spojená
s užíváním jednotky.
•
Příspěvek na správu domu a pozemku (§ 1180 odst. 1 věta první NOZ).
Jedná se o příspěvek, který je znám pod ustáleným označením
Fond oprav.
Zdroj
•
Výraz domnívat se
Synonyma:
soudit
myslit
myslit si
počítat
dohadovat se
předpokládat
mít za to
• Příspěvek na správu domu a pozemku (§ 1180 odst. 1 věta první
NOZ). Jedná se o příspěvek, který je znám pod ustáleným označením
Fond oprav.
„Zdroj“
Trošku jste se svým „zdrojem“ zaspal dobu.On je totiž celý „§ 1180“ dispozitivní a nikoliv kogentní,jak se uvádí ve Vašem „zdroji“.
V DZ k § 1180 se píše:
Vzhledem k tomu, že ustanovení § 1180 je dispozitivní, je možné poměr výše příspěvků v prohlášení (§ 1166) stanovit i jiným způsobem, který reflektuje specifika správy konkrétní nemovité věci.
Přeji hezký den.JaVa
Snažím se jen poukázat na fakt, že namísto pojmu Příspěvek na správu domu a pozemku je běžně používán pojem Fond oprav. A to nejen laiky. Pokud kdejaký amatérský právník smete dotaz na slovíčku (přitom je jasné, co má tazatel namysli), potom nevím jaký smysl má dotazy pokládat.
„Chápat vás může člověk, nikoli instituce.“
Jan Sobotka
Pane JaVa,
tochu jste si zalhal. V DZ k § 1180 NOZ účinného od 1.1.2014 vámi citované uvedeno nebylo.
Je to uvedeno v DZ k novele NOZ, která se teprve bude projednávat v parlamentu.
Pane „Krátký“,děkuji Vám za upřesnění,ale já jsem určitě „nelhal“,jen jsem úmyslně neuvedl, o kterou konkrétní DZ se jedná a čekal jsem ,kdo se tzv.„chytí“.
O tom, že je i současné znění § 1180/89/2012 Sb., dispozitivní se dalo dočíst i před připravovanou novelo NOZ. Jako příklad cituji ze zdejších zdrojů:
" 1180 odst. 2 Vložil mojdal (bez ověření), 15. Říjen 2018 – 16:25
Pan prof. Karel Eliáš poskytuje ve své Důvodové zprávě k NOZ zcela jasný návod, jak poznat kogentní paragraf od dispozitivního: Důvodová zpráva k § 1 odst. 2 NOZ „Tam, kde není výslovný zákonný zákaz, je ujednání odchylky od zákona přípustné, ledaže se tím poruší dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se", nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží.“
Zhruba stejná argumentace jako soud tady: https://www.svjaktualne.cz/…MB8q2Z8oGSQ/?…
Autor je spoluautor publikací z oblasti bydlení a z oblasti družstev, spolupracoval na legislativních přípravách nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku a je hlavním autorem zvláštního zákona a prováděcího předpisu, takže asi ví o čem mluví / píše.
Vůbec tedy nechápu jak se mohly vyrojit jiné výklady (i od právníků).
Konec citace.
Ještě jednou Vás zdravím a přeji hezký zbytek dne.JaVa
Není to tak jednoduché s tím, co uvádíte od prof. Judr. Karla Eliáše. Můžete si počíst v rozsáhlém sčlánku od prof. Judr. Karla Eliáše „K pojetí dispozitivního práva v občanském zákoníku“ viz http://www.bulletin-advokacie.cz/…kem-zakoniku
V tom případě, je dle Vašeho názoru také jedno,zda se jedná o bytový dům v podílovém spoluvlastnictví,ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek nebo o Družstvo.
Víte co je jedno? Jedno je když někam strčíte dva prsty a oblíznete ten první nebo ten druhý.
Nevím přesně na kterou část reagujete. Pokud jde o „nájem“, tak v dotazu je toto slovo v UVOZOVKÁCH a následně rozepsáno, co je tím myšleno.
„Dej mi šest řádek napsaných rukou toho nejpoctivějšího člověka a
já v nich naleznu něco, za co ho můžeme pověsit.“
Armand-Jean du Plessis de Richelieu
Můžete se ubezpečit tak, že přestanete platit. SVJ vás zažaluje a soud odsoudí. Už je na to judikatura. O tyto věci se máte zajímat před koupí a nikoliv až po ní.
Je třeba si uvědomit, že pořídit bytovou jednotku ve správě SVJ je složitější finanční operace než nákup housky v obchodě, tj. finanční nároky pořízení pro kupujícího můžou vznikat i z událostí nastalých před prodejem ale i po prodeji. Není divu, že běžný člověk se v tom nevyzná! Navíc na změně vlastnictví participuji tři subjekty prodávající, kupující ale i SVJ které může mít zúčtovací vztahy (pohledávky a závazky) s prodávajícím. A protože zánikem vlastnictví členu prodávajícímu zaniknou i některé závazky vůči SVJ, obdobně vznikem vlastnictví členu kupujícímu vzniknou i některé závazky vůči SVJ je třeba všechny tyto změny inventarizovat a případě potřeby požadavek zohlednit do kupní ceny bytové jednotky. Především nákupem bytové jednotky se nepořídí jen byt ale i podíl společné části domu a povinnost podílet se majetkovým podílem na financování správy domu a pozemků. Tak jako zanedbanost údržby bytové jednotky snižuje nebo nadstandardní péče o byt zvyšuje nákupní cenu celé nemovitosti, stejně tak je třeba zakalkulovat do ceny nemovitosti i technický stav celého domu. Vedle stavu domu technického je třeba posoudit i stav závazkový mezi prodávajícím a SVJ, neboť proces správy je kontinuální činnost a zálohový způsob financování neumožňuje tento proces ukončit a vyhodnotit a vypořádat mezi prodávajícím a SVJ a třeba předávat funkce hospodářského subjektu tak, že místo prodávajícího bude pokračovat v hospodářských vztazích kupující. To ovšem vyžaduje, aby tento přechod kupující a prodávající mezi sebou i finančně vypořádal. Jedná se o přechod následujících závazků a pohledávek:
1. Nevyrovnané, vymahatelné splatné závazky (dluhy) prodávajícího:
= předpisu měsíčních plateb aktuálního zúčtovacího období do dne
převodu vlastnictví
= nedoplatků výsledků vyúčtování minulých let
2. Existující i budoucí závazky prodávajícího na úhradě podílu
nákladů:
= na splátkách půjček SVJ. Jedná se o půjčky, ze kterých byly
financovány závazky prodávajícího vůči SVJ v minulosti.
= prodávajícího na nedoplatků výsledků vyúčtování aktuálního ZO.
Závazky 1.,2. prodávající s SVJ by měl vypořádat finančním
vyrovnáním, nebo vypořádat s kupujícím snížením kupní ceny v tomto
objemu. Tyto závazky uhradí kupující SVJ po převodu vlastnictví.
3. Podíl kupujícího na zůstatku rezerv dlouhodobých záloh (DZ/FO)
Pohledávku 3. kupující s prodávajícím by měl vypořádat finančním
vyrovnáním, nebo vypořádat s kupujícím zvýšením kupní ceny v tomto
objemu. Tyto zdroje SVJ využije ve prospěch kupujícího.
Podle mého názoru povinnost placení vyplývá z účelu pořízení půjčky.
- Pokud půjčka byla pořízena na úhradu závazků jen některých členů
za účelem překonání jejich finanční tísně, pak závazky z toho
vyplývající (náklady podílu splátek) má osobní povahu a při prodeji
závazek s SVJ je třeba vypořádat.
- Pokud půjčka byla pořízena na úhradu závazku celé investiční akce (odložené financování) pak závazky z toho vyplývající (náklady podílu splátek) nemá osobní povahu a při prodeji závazek s SVJ není třeba vypořádat a bude závazek hradit vždy aktuální vlastník jednotky.
Jestliže si SVJ vezme úvěr na investiční akci, tak je pro převod závazku vlastníka splácet úvěr úplně jedno, zda využili úvěr úplně všichni vlastníci, nebo jen někteří z nich, protože ostatní místo splátek úvěru zvolili složení odpovídajícícho podílu na nákladech investice předem a na splácení splátek úvěru se tak už nepodílí. Převod závazku splácet úvěr se týká samozřejmě jen vlastníka, který využil úvěr SVJ a podílí se na jeho splátkách.
Máte pravdu v tom, že kupující bude muset pokračovat v úhradě nákladů splátek úvěru stejně ať je úvěr využitý pro všechny nebo jen pro někoho. Ale z jiného pohledu v tom rozdíl je. Využití úvěru vytvoří vícenáklad profinancování investiční akce. Tento náklad je nulový pro toho, kdo úvěr nepoužije a je nenulový pro toho kdo úvěr využije. Rozdíl je pak v tom, kdo rozhoduje o vzniku vícenákladu financování. Pokud se rozhodlo o vykrytí celé investice úvěrem pak vícenáklad profinancování vzniklo z kolektivního rozhodnutí a jako kupující musím toto rozhodnutí akceptovat a tyto náklady hradit. Pokud úvěr využije jen někdo a i prodávající, tak zvýšený náklad profinancování vznikl pouze z jeho osobního rozhodnutí tím, že požadovaný investiční příspěvek neuhradí a tím kupujícímu vzniká „morální právo“ aby náklad individuálního rozhodnutí kompenzoval v ceně kupované jednotky. Je samozřejmě záleží na tom zda prodávající takový požadavek bude akceptovat.
Určitě nemáte byt v osobním vlastnictví. Fond oprav máte ve stanovách? Úvěr povinen platit jste.
Na portalobydleni.cz odpovídá právní kancelář
Prodej bytu a povinnost nového majitele splácet úvěr SVJ
Měl bych dotaz týkající se prodeje bytu a platby úvěru SVJ. Byl jsem vlastníkem bytu ve společenství vlastníků bytových jednotek. Byt jsem prodal pomocí kupní smlouvy, kde bylo uvedeno prohlášení, že na převáděné jednotce neváznou žádné dluhy, pohledávky, zástavní práva atd., věcná břemena či jiné právní vady. Kupující byl před podpisem kupní smlouvy ujištěn, ve smyslu ust. § 1186 odst. 2 zákona č. 89/2012, že se správou budovy a pozemku nejsou spojeny žádné dluhy, které by přešly následně na kupujícího. Nyní po mě kupující požaduje vrácení poměrné částky za úvěr, které si vzalo SVJ na rekonstrukci domu a který se postupně všemi vlastníky splácí bance. O existenci úvěru věděl před koupí bytu, ale tehdy se o něj ani o jeho výši nezajímal. Až nyní, když asi zjistil, že je mu v měsíčním vyúčtování strhávána i platba na splácení úvěru SVJ. Kdo má nyní povinnost úvěr splácet či splatit? Prodávající nebo kupující?
Odp.: Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesná specifika vámi uvedené situace, zejména pak konkrétní znění kupní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet pouze z obecné právní úpravy odpovědnosti z kupní smlouvy.
V prvé řadě si dovoluji uvést, že povinnost hradit dohodnuté platby a zálohy pro společenství vlastníků jednotek je povinen pouze jeho člen v rámci výkonu svých členských povinností. Převodce může pouze ručit za dluhy, které sám způsobil za trvání jeho členství a tyto navíc přešly na nabyvatele bytové jednotky.
Jak vyplývá z vaší dílčí citace kupní smlouvy, z vaší strany došlo ke garanci, že k okamžiku uzavření kupní smlouvy s bytovou jednotkou není spojena žádná právní vada, neváznou na ní dluhy, pohledávky, zástavní práva a věcná břemena. Pokud jste veškeré platby společenství vlastníků jednotek hradil řádně a včas, dluhy, resp. pohledávky vůči společenství vám nemohly vzniknout. Obdobně pokud na bytové jednotce nevázla věcná břemena ani zástavní práva, vaše garance nemohla být při podpisu smlouvy porušena.
Co se týče garance za právní vady, dle ust. § 1920 občanského zákoníku se za právní vadu považuje, pokud k předmětu plnění uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. Typicky se jedná o situaci, kdy například převádí věc nevlastník. Platby členů společenství vlastníků jednotek, v jejichž důsledku navíc dochází ke zhodnocení majetku nabyvatele (tedy v poměru podílu na společných částech domu), by však dle mého názoru takovou vadou, na níž byl navíc kupující upozorněn, nemělo být.
Pokud by po Vás však nabyvatel začal vymáhat škodu či se domáhat jiných práv v souvislosti s údajným porušením garancí, doporučuji z opatrnosti tuto věc konzultovat s advokátem či jiným odborníkem v této problematice, který by měl mít k dispozici veškeré relevantní podklady a informace, včetně uzavřené kupní smlouvy.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advok. kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
Poslední komentáře