Smutná zpráva pro vlastnické hnutí - § 1186, přecházet budou i "dluhy" ze služeb
Ač se díky připomínce Nejvyššího soudu podařil v připomínkovém řízení malý zázrak – zrušit přechod dluhů ze služeb (v původní variantě byl, ale po připomínkách MMR ustoupilo a z novely přechod zmizel), aktivní družstevní lobby se zákulisně podařilo na poslední chvíli zmanipulovat úředníky MMR a ještě před odesláním novely NOZ do legislativní rady vlády do § 1186 přechod dluhů ze záloh na služby vrátit; nově budou přecházet nejen dluhy na zálohách na služby, ale rovněž nedoplatek a přeplatek z vyúčtování. Jinak řečeno, vyúčtování za celý rok obdrží vlastník, který je vlastníkem k 30.4., resp. ke dni vyhotovení vyúčtování.
Zloději z ministerstva rozmetou životy statisíců vlastníků, kteří ve svých domácích rozpočtech počítají s vyplacenínm přeplatku, např. před dovolenou. Družstva tak budou legálně vlastníkům krást jejich přeplatky, zatímco nájemníci bytů budou mít nadále nárok na vyplacení přeplatku. Nabyvatel přitom nebude mít možnost zkontrolovat správnost vyúčtování – spotřebu předchozího vlastníka – protože tu máme GDPR… Družstva to mají geniálně vymyšlené, mohou do Potvrzení napsat svévolně libovolnou částku a ta prostě přejde na otroka nabyvatele. Vlastník nejenže nárok mít nebude, dokonce zákon zakáže převodcům přeplatek vyplatit. Ve vypořádání připomínek https://apps.odok.cz/veklep-detail… najdete vysvětlení pod připomínkou č. 114: Pakliže totiž v bytě převodce bydlel nájemník (a před prodejem bytu se nájemník odstěhoval a nájemní vztah je ukončen), pokud převodce neobdrží svoje vyúčtování (protože vyúčtování za celý rok obdrží pouze nabyvatel), nebude schopen vyhotovit vyúčtování bývalému nájemníkovi coby příjemci služeb a ten na něj může uplatnit sankci 50 Kč denně, protože pronajímatel bude stále povinen v souladu se zákonem 67/2013 Sb. vyhotovit bývalému nájemníkovi vyúčtování za loňský rok, doručit do 30.4. a vyplatit mu přeplatek. Pokud SVJ tento přeplatek však vyplatí nabyvateli, bude vlastně převodce nucen vyplatit přeplatek svému bývalému nájemníkovi ze své kapsy. Analogicky, pokud měl nedoplatek bývalý nájemník, bude ho za něho nucen zaplatit nabyvatel, který však není v pozici pronajímatele a nemůže ho po něm vymáhat (jelikož nájemní vztah zanikl ještě před převodem bytu).
Pokud tedy např. prodáte byt v březnu 2021, vyúčtování za rok 2020 obdrží už nabyvatel, bez ohledu, zda jste vygenerovali nedoplatek nebo přeplatek. (Očekávám, že soudy ale budou § 1186 uplatňovat i zpětně, a na zákaz retroaktivity v daném případě zapomenou.)
Koncepce § 1186 bude taková, že ustanovení bude kogentní, a nebude možné se ve stanovách odchýlit.
To bude mít důsledek s ohledem na § 159 na ty členy výboru, kteří by snad autorizovali vyplacení přeplatku původnímu vlastníkovi, eventuálně vyhotovili dvě vyúčtování (každému vlastníkovi jeho spotřebu). Nově to bude zákonem zakázáno, analogicky se upraví zákon č. 67/2013 Sb. Nabyvatel bude převodcův přeplatek úspěšně vymáhat u soudu. Pokud se totiž nabyvatel obrátí na SVJ, tzv. přechod podle § 1186 bude podkladem pro soudní vymáhání přeplatku a protože se „chyby“ ve výplatě dopustil člen výboru, bude nucen přeplatek refundovat SVJ, které bude nuceno vlastně přeplatek vyplatit dvakrát. Pokud chybu udělá operativní správce, lze nejspíše přes náhradu škody vymáhat na nich, odpovědnost ale i tak nese výbor.
Gratuluji majstrštyku podvodné lobby velkých správců, kteří nyní mohou svoje chyby z minulosti, kdy z lenosti, neschopnosti a neodbornosti dluhy nevymáhali, ty narůstaly do závratných výšin a dnes tuto výši dluhů používají jako silný argument pro nezbytnost zavedení přechodu dluhů do NOZ. SČMBD u svých členských družstev, které spravují SVJ, evidují dluhy ve výši 350 miliónů Kč, které doposud vesměs vymáhali laxně, nebo vůbec. Místo, aby odstoupili ze svých funkcí, vyřeší svou neschopnost přehozením dluhů na nic netušící nabyvatele. Neschopní soudruzi, kteří v 90. letech naskočili do družstev, protože jinde by se neuplatnili, legalizovali svůj podvod na vlastnících.
Další věc – snížené kvórum (náhradní shromáždění) 40 % se bude týkat i per rollam. Pokud tedy výbor navrhne na hlasování nějakou záležitost a neprojde prvním kolečkem, zopakuje ve druhém a bude stačit jen 40 % podpisů. Stačí tedy v sobotu ráno oběhnout dům, a když nedají polovinu, oběhnou večer znovu. Nebo můžou obejít rovnou s dvěma listinami, které si nechají podepsat od naivních důchodců současně, druhou listinu pak prohlásí za „druhé kolo“.
U per rollam se žádné snížené kvorum nepředpokládá. Naopak je v návrhu novely nově upraven § 1214, kde se jasně říká, že většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek.
Nebylo by lepší pane TN bez přihlášení, abyste vymyslel, jak to smluvně ošetřit mezi převodcem a nabyvatelem?
Pokud to chápu, tak není možné to, aby převodce neplatil poplatky a FO a tento dluh přešel na nabyvatele, ale jen to, aby si převodce poddimenzoval zálohy a pak byt v převedl, a následně po vyučtování, jeho zvýšenou spotřebu služeb (voda, popř. teplo) zaplatí nabyvatel.
Nu, já z toho smutný nejsem. Nejde o nic nového. Například v bytových družstvech je přechod veškerých dluhů/pohledávek členů uzákoněn od roku 2012 v zákoně č. 90/2012 o obchodních korporacích:
| 90/2012 Sb. § 736 (2) Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami. |
Jestliže obdobná úprava bude uzákoněna i pro bytové vlastnictví, zjednoduší se tím určení osoby dlužníka a vymáhání dluhů při změně vlastníka jednotky. Nevidím v tom nic tragického. S vlastnictvím jednotky přejdou automaticky veškeré finanční nároky – tedy nabyvatel jednotky vstoupí vůči SVJ do právního postavení předchozího vlastníka jednotky, se vším všudy.
Justitianus
Vy jste se zbláznil, kde proboha v § 1186 čtete, že nabyvatel vstoupí ve vztahu k SVJ do právního postavení převodce? Vy jste jeden z těch, co si pletou podíl v obchodní korporaci s vlastnictvím nemovitosti. Samozřejmě, že když převedu akcii nebo družstevní podíl, vstupuji do práv a povinností dosavadního vlastníka.
V § 1186 se píše jen o přechodu dluhů, nikoli o přechodu závazků a pohledávek. Přejdou pouze dluhy převodce vůči SVJ. V zákoně ani po novele se nic nepíše o tom, že přejdou pohledávky převodce vůči SVJ, s jedinou výjimkou, a sice přeplatku.
Pokud ale bude SVJ dlužit převodci z jiného titulu (např. nepředložilo podklady a převodce uplatnil pokutu 50 Kč, nebo v důsledku havárie vznikla na bytě škoda a převodce se domáhá náhrady škody), tato pohledávka zůstane převodci.
Já jsem jenom zvědavý na ty zmatky. Převodce už bude žalován, vznikly náklady řízení, a soud po změně v katastru bude řešit procesní nástupnictví a žalovaným se stane nic netušící nabyvatel. To e ještě dá ukočírovat Potvrzeními, s ekterými budou také zmatky, protože nikdo nebude vědět, co do něj má napsat a bude se řešit, zda je částka v Potvrzení uvedená správná.
Pokud by to mělo být, jak si představujete, kdy převodce žaluje SVJ o náhradu škody, proč by měl nabyvatel vstupovat do řízení? Jemu na výsledku řízení vůbec nemusí záležet. Navíc výše škody, byť vyčíslená žalobcem, není ještě určena soudem, nemůže s ní tedy být kalkulováno v kupní ceně.
V případě, že na nové vlastníky bytů přejdou s koupí bytové jednotky i dluhy bývalého vlastníka bytu (škůdce) i jeho dluhy na příspěvku na správu domu a dluhy na zálohách za služby spojené s užíváním bytu a dluhy z vyúčtování za služby, pak se jedná o první pozitivní nápravu paskvilu NOZ. Kupujícímu (v poslední době často spekulantovi na trhu bydlení) nic nebrání v tom, aby si tuto záležitost ošetřil v kupní smlouvě. Tu samou možnost má i prodávající. Na zničení dobrých sousedských vztahů v panelovém domu stačí jeden parazit hýčkaný naším právním systémem. Výbory jsou nuceni při vymáhání pohledávek učinit úkony, které jsou velmi nákladné a časově náročné. A výsledek. Od nezávislého soudu se SVJ nedočká spravedlnosti, ale obdrží pouze „rozsudek“. V případě úspěchu v insolvenčním řízení obdrží SVJ od škůdce do 5 let maximálně 30% z pohledávky. Ztráta je tedy pro SVJ výrazně větší, než kdyby škůdci dluh hned v počátku prominulo. Jestli někomu stávající zmatečný systém vyhovuje, pak to jsou banky, soudy, insolvenční správci, exekutoři, notáři, advokáti, neziskovky a dlužníci. Pro ně je to ohromný legální byznys. Tož asi tak… Jirka
Tak vážení přátelé, to jsem se zasmál, i když je to spíše k pláči. Jednou tady někdo napsal, že přijde doba, kdy nám začnou brát naše byty a byl vymínusován. Tak jen mínusujte dál. Ta doba je blíže než se domíváte. Proč proboha vlastníci bytů nezmění ty pitomé správce, družstevní správce? Proč? Proč se nechají těmito správci vláčet jak si oni usmyslí.
My máme 50 let stejného družstevního správce a jsem nadmíru spokojen, neprovozuji žádné zlodějské praktiky vůči nám, naše vztahy jsou korektní. Vše je v poctivosti podnikání správce a ne ve formě podnikání zda je to družstvo, s.r.o nebo právní kancelář. Tím, že družstevních správců je víc, tak i nečestně podnikajících družstev bude asi víc.
Mohl by jste nám,prosím popsat, jak to u vás vlastně funguje,co a za kolik, vám váš externí správce vede,např. vaše účetnictví aj.Předpokládám,že vlastní správu SVJ si (v případě malého počtu jednotek, do 50) děláte,resp.dělají členové statutárního orgánu sami.
Je zde spousta dotazů na kvalitní externí správce.Možná můžete svému „družstvu“ někoho dohodit a získat tak pro sebe slevu.
Děkuji.JaVa
Někteří primitivové, jako TN či asi tak, nechápou, že skutečně nezáleží na právní formě podnikání, ale na poctivosti správce. Ono je jednodušší obecně blábolit, že družstva jsou špatná, na to jim IQ stačí.
Poslední komentáře