schválení finanční částky do fondu oprav
Dobrý den, prosím o radu. Při nově vznikajicím SVJ a schvalování finančního příspěvku do fondu oprav. Kdo a jaké má právo rozhodovat o výši příspěvku? Jedná se o 3 bytové jednotky různých velikostí a další nebytové prostory a 3 majitele s tím, že jeden z nich vlastní cca 60 procent a rád by vše rozhodl…děkuji B.
Paní Nováková,
dle par. 1202 NOZ dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. To znamená, že si 60-ti procentní vlastník nemůže dělat, co chce.
Dále dle par. 1180 nebylo-li určeno jinak, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. To znamená, pokud nemáte něco jiného ujednáno v prohlášení vlastníka, platí výše uvedené.
Na schůzi se hlasuje podle podílů. Schůze je usnášeníschpona, když je přítomno 51% vlastníků podle podílů. Je lhostené, zda tam je nebo není váš 60% vlastník. Usnesení se přijme, když pro něj hlasuje 51% z přítomých podle podílů. Majoritního vlastníka nemůžete eliminovat. Majoritní vlastník vás vždycky přehlasuje, když bude na tom mít zájem. Žádnými stanovami takového vlastníka nemůžete omezovat. Ano, 60% vlastník vždy ovládá dům i když z vašeho pohledu nerozhoduje správně. Máte nižší podíl, s tím nic nenaděláte.
Předem deklaruji, že v žádných svých materiálech nepoužívám FO ani příspěvky. Ale není snad nutné tak hystericky reagovat na každý výskyt FO v diskusi. Víme o co jde a chceme přece pomoci diskutujícím k nalezení východiska, nebo ne?
Vzniká SVJ o vícero jednotkách (bytových a nebytových), přitom všechny jednotky mají všeho všudy 3 vlastníky, z nichž jeden má okolo 60 % podílu na nemovitosti.
K rozhodování (zjednodušeně):
- Na schůzi (zasedání) shromáždění se rozhoduje hlasováním. Schůze bude usnášeníschopná, když budou přítomni vlastníci držící více jak polovinu všech hlasů, musí se tedy dostavit ten 60% vlastník.
- Usnesení se na schůzi přijme, pokud pro ně bude hlasovat více jak polovina přítomných hlasů. Z toho vyplývá, že musí zvednout ruku onen vlastník s 60 % hlasů, aby bylo přijato.
- Majoritní vlastník by mohl být eliminován jedině cestou stanov, které by předepsaly vyšší kvórum pro přijetí usnesení než je v zákoně. Musel by ale pro takové stanovy sám hlasovat.
Suma sumárum, vlastník s 60 % hlasů skutečně ovládá SVJ a vše rozhodne. To neznamená, že by nemohl rozhodovat správně a ve prospěch domu.
K rozpočtu (stručně):
- sepsat všechny plánované a odhadované finanční potřeby domu (opravy, údržba, účetnictví, správce, pojištění, odměny, revize a kontroly, rezerva na havárie abůhvícoještě.)
- sepsat všechny plánované náklady na služby poskytované SVJ pro vlastníky (voda, topení, osvětlení domu, výtah, úklid atd.)
- podtrhnout, sečíst a podělit mezi vlastníky podle klíče, jež naleznete v prohlášení vlastníka, ve stanovách a v zákonných předpisech.
Vpravo nahoře v tomto okně do políčka Hledat vypsat slovo rozpočet, odentrovat a studovat a studovat…
Tazatel by měl dovysvětlit, z jakého důvodu dochází k zakládání SVJ. Z úvodního dotazu není jasné, zda většinový vlastník je zakladatelem společenství tj. zda byl původním vlastníkem domu, který zakládal prohlášení vlastníka. V takovém případě tento většinový vlastník je správcem ze zákona a SVJ se založí až když ztratí nadpoloviční většinu viz § 1202 a 1203 NOZ a do té doby platí správa bez vzniku společenství. SVJ by se v tomto případě ještě nazakládalo. Správa bez vzniku společenství má výhodu pro menšinové vlastníky v tom, že je většinový vlastník nemůže přehlasovat, pokud budou ostatní vlastníci hlasovat ve shodě, protože platí „při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek“ viz § 1202/2, který se vztahuje právě jen pro správu bez vzniku společenství.
Pokud většinový vlastník není zakladatelem společenství a SVJ se zakládá z důvodů uvedených v § 1198 NOZ tj. byla převedena bytová či nebytová jednotka třetímu různému vlastníkovi, pak je pro založení společenství nutné přijetí stanov souhlasem všech vlastníků (pokud se nejedná o případ, kdy jsou stanovy součastí prohlášení vlastníka).
A zde mají menšinoví vlastníci možnost podmínit souhlas se stanovami (tj. zároveň souhlas se založením SVJ), ve kterých by většinový vlastník nemohl při rozhodování na shromáždění vlastníků sám přehlasovat menšinové vlastníky. Např. ustanovením s vyšším hlasovacím kvórem (vyším než 60%), nebo takovým ustanovením, které se navrhuje i v právě v parlamentu projednávané novele, kdy k přijetí usnesení nestačí pouze souhlas většiny hlasů, nýbrž zároveň musí být pro většina vlastníků. Takové ustanovení respektuje sílu hlasů většinového vlastníka a zároveň ale chrání měnšinové vlastníky před jejich přehlasováním většinovým vlastníkem.
Fondy se tvoří ze zisku. Myslíte příspěvek na správu domu a pozemku?
Dle NOZ
§ 1206 (1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. (2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
§ 1208 Do působnosti shromáždění patří
- volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
- schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
- schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
- – – – – – – – – – – – – – – – – – –
To, že se používá výraz „fond oprav“, když takový pojem v NOZ není (ani v ZoVB nebyl), nechápu.
Můžete zadat zde v diskusi „výše příspěvku správy domu“, „výše fondu oprav“, „výše FO“ aPOD.
Výše příspěvku by měla odpovídat potřebám investic do domu plus odměny správní firmě plus odměny výboru plus pojištění domu.
Spíše si hlídejte aby účet byl účet SVJ nikoli předsedy výboru, aby měl k němu (proplácení faktur) přístup ne jen pouze on, ale i někdo další. Hlídejte si neplatiče.
Poslední komentáře