Sankce
Dobrý den, hledala jsem otázky a odpovědi týkající se sankcí, ale bohužel jsem nic vhodného nenašla. Pokud jste na toto téma již hovořili dříve a nevšimla jsem si ho, tak se velmi omlouvám. Procházela jsem si zákon č. 103/2000 a vzorové stanovy, ale nikde jsem nenašla sankce za nedodržování daných pravidel. Do domovního řádu a stanov nově vznikajícího SVJ bychom chtěli uvést, jaké sankce a pokuty hrozí nájemníkům a vlastníkům při nedodržování odsouhlasených pravidel. Já jako většinový vlastník (ze 17 byt. jednotek jich vlastním 12) nyní připravuji hrubý návrh stanov a nevím, na co bychom měli právo a na co ne. Uvedu příklad. Chtěli bychom povolit v našem BD grilovat na balkonech. Toto by bylo možné ale pouze v tom případě, že to nebude obtěžovat, resp. vadit sousedům. Pokud by to totiž vadilo sousedům, tak ti by měli nárok požádat grilujícího souseda o nápravu. Pokud by ovšem s tímto nepřestal – jak ho potrestat, popř. jak tomuto stavu předejít, když by se to stávalo opakovaně? Je opravdu jediná cesta a to řešit to cestou soudní? Nebo existuje ještě jiné řešení? Další takový problém by pak třeba nastal s vlastníky, kteří mají třeba psa a neuklízí po něm před domem, přestože budou několikrát i písemně upozorněni atd. Prosím poraďte. Předem moc děkuji a přeji hezký den.
Dobrý den, máme problém s jedním nájemníkem. Má pronajatý byt a neuklízí společné prostory i když je toto zakotveno ve stanovách družstva. Tam je i dodržování domovního řádu kde je úklid také uveden… Člen družstva je povinen udržovat společné prostory… Jak postupovat dále při jednání s majitelem bytu? Nějaká upomínka? V jakém znění aby to mělo sporávný postup. Díky za odpověď a pěkný den.
Petrolínku,
komu vlastník bytu pronajal svůj byt je pouze jeho věc. Družstvu do toho vůbec nic není. Snad Vám je jasné, že s nájemcem cizího bytu nemá družstvo žádný právní vztah. Nemůžete tedy mít "problém s jedním nájemníkem".
Pro vlastníka bytu neplatí stanovy družstva,nýbrž stanovy SVJ. Takže s ním vůbec o úklidu nejednejte, abyste zbytečně neztráceli čas a neztrapnili se.
Je-li tento vlastník bytu zároveň členem družstva jako nebydlící člen, nemůžete po něm požadovat plnění těch povinností družstevníka, které jsou spojeny s nájmem družstevního bytu.
lake
Moc všem děkuji za Vaše názory. Jestli jsem to tedy dobře pohopila, tak pro SVJ je závazné to, co si dá do stanov a není v rozporu se zákonem. Momentálně nějak netuším, kde najdu odpověď na všechny svoje otázky, protože jak zde hledám, tak nacházím odvolávání se na Ústavou počínaje a ZoVB konče. To je bohužel velmi obsáhlá litera. Pokud by však např.nastala taková situace, že se výbor SVJ, resp. na první ustanovující schůzi, kde se tyto věci budou probírat a stanovy schvalovat, a kde budou všichni vlastníci (já jako většinový 12 bytů ze 17 + 5 dalších spoluvlastníků)jednomyslně dohodneme, že v BD zakážeme chovat zvířata (máme na mysli zvířata, u kterých existuje byť jen teoretická možnost obtěžování sousedů – hluk, zápach, křik, štěkot a dále exotická zvířata – pavouci, hadi atd.) a dáme si to do stanov – jak bylo řečeno, brání to dobrým mravům, ale protože to bylo jednomyslně odsouhlaseno, nebylo by to proti dobrým mravů?? Jestli tomu dobře rozumím a toto by ve stanovách bylo uvedeno a bylo by to v pořádku, tak pokud by se někdo ze spoluvlastníků rozhodl byt prodat, tak nový vlastník už by v podstatě měl smůlu a bylo by jen na jeho uvážení, zda „do toho“ i za těchto podmínek půjde. Toto by se pak samozřejmě dalo vztáhnout i na další oblasti stanov. Předem děkuji za Vaše názory a přeji pěkný den Š.
1. o schválení nebo změně stanov je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů(§11 odst. 4 ZoVB), to znamená, že stanovami budou zavázáni i ti, kteří s nimi nesouhlasili a pro ně tedy nehlasovali..2.Pokud některé ustanovení stanov by svým obsahem nebo účelem odporovalo zákonu (kogentním normám) nebo jej obcházelo anebo se příčilo dobrým mravům, bylo by to v rozporu se zákonem (§39 obč.z.).To znamená, že žádné ustanovení stanov nemůže být v rozporu s dobrými mravy a nemůže být v rozporu se zákonem.Bohužel (nebo naštěstí) dobré mravy jsou vágní pojem a musí být vykládány a posuzovány podle konkrétních okolností jednotlivých případů…3. Tak a teď je otázka, do jaké míry můžete omezit samotné vlastníky stanovami. Výše jsem to napsal tak, že " ustanovení stanov musí být PŘIMĚŘENÉ, tak aby byly v souladu se zněním a účelem zákona a také s dobrými mravy." …Nedomnívám se, že byste mohla jak píšete: „zakázat chovat zvířata (máme na mysli zvířata, u kterých existuje byť jen teoretická možnost obtěžování sousedů – hluk, zápach, křik, štěkot a dále exotická zvířata – pavouci, hadi atd.)“. To by soud posoudil jako v rozporu s dobrými mravy, a tedy toto ustanovení jako by neexistovalo. Chápu, že chcete zabezpečit co možná nejspořádanější chod domu, ale nesmíte zapomínat, že v případě SVJ jsou byty ve vlastnictví vlastníků a ti mají právo, aby do jejich vlastnictví nebylo nepřiměřeným způsobem zasahováno… Pokud by k tomuto obtěžování (zápach,štěkot, atd)došlo, tak na to již myslí zákon…4.Stanovy jsou závazné i pro budoucí vlastníky.....5.V tomto ohledu máme nevýhodu, že zde není mnoho soudních rozhodnutí,které by říkalo: toto je přípustné a toto již ne. V Německu těch rozhodnutí je spousta…Každopádně výše uvedené je moje právní teorie, nevím, jestli by s tím souhlasili ostatní se zkušenostmi z praktického života a nejlépe právníci.S pozdravem Petr
Dobrý den, děkuji za Váš názor, ale Vy mi popisujete situaci, kdy musí souhlasit 3/4 většiny přítomných hlasů. Já však píšu, že by souhlasilo 100% vlastníků – my jako většinový vlastník + 5 dalších a to jednomyslně. Pak by ten zákaz zvířat byl v pořádku? A co se týká bodu 4. – máte na mysli, že pokud se změní vlastník bytové jednotky, který přestože o tomto ustanovení ve stanovách bude vědět a byt koupí, může SVJ zažalovat o změnu stanov?? A v tom případě by tuto část týkající se zvířat soud mohl zrušit?? Chápu to správně?
Podle názoru pana Pavla,uvedený zde : http://spolecenstvi.okinfo.cz/…useni-stanov, „existuje všeobecně přijímaný názor, že stanovy obchodních společností a družstev jsou smlouvou sui generis. Toto stanovisko zaujímá jak právní teorie (např. Dědič, Pelikánová, Eliáš etc.) tak i judikatura (NS 29 Odo 146/2003 a dalších 10 judikátů NS). A protože SVJ je také soukromoprávní korporace, lze patrně použít analogie. A smlouvy se mají dodržovat a při jejich nedodržení je lze soudně vymáhat.“ Vyjděme proto z toho, že stanovy jsou smlouvou sui generis.Pokud smlouva upravuje ustanovení v rozporu s dobrými mravy, tak odvolávat se na to u soudu žalobou většinou nemá velkou šanci..Prostě jsme smlouvu podepsali, a tedy souhlasili s jeho obsahem..Tak a teď vyjděme z toho, že stanovy budou upravovat ustanovení, které jsou v rozporu s dobrými mravy (třeba (můj názor) zákaz chování psů v bytě) a s těmito stanovami všichni vlastníci souhlasili…hmmm…Potom bychom mohli klidně říct, ano, takové ustanovení mohou stanovy obsahovat. Obávám se, že s tímto názorem bruslím na tenkém ledě…Jak se říká několik právníků, několik právních názorů.. Ale pokud byste se s vlastníky na tomto shodli, tak si to klidně do stanov dejte..Každopádně nový přistoupivší vlastník do Vašeho společenství,pokud by s tím nesouhlasil a bez ohledu na Vás by si opatřil pejska, tak vy byste musela žalovat, vy byste musela dokázat, že dotyčný vlastník porušil stanovy, a potom by se soud určitě zabýval tím, pokud dané ustanovení stanov je v rozporu s dobrými mravy.A protože s takovým zněním stanov vlastník nesouhlasil, může soud rozhodnout, že má na pejska právo a že toto ustanovení je v rozporu s dobrými mravy.S pozdravem Petr
nevím, jestli to funguje v Německu stejně jako u nás, kdy si můžeme přečíst soudní rozhodnutí na internetu..Každopádně já jsem čerpal z komentářů k německému zákonu o vlastnictví bytů..Zde je pár doporučení…Bärmann J., Pick E.: WEG – Kommentar, 18. Auflage, C. H. Beck, München 2007,…Sauren M.: WEG – Kommentar, 5.Auflage, C. H. Beck, München 2008…Schmidt M. Kalen H.: WEG – Kommentar, Franz Vahlen, München 2007..Tyto komentáře zachycují již rozsáhlou novelu z roku 2007.S pozdravem Petr
můj názor: V této souvislosti se naskýtá otázka, zda mohou stanovy ukládat členům společenství povinnosti a zřizovat práva ve větším rozsahu, než stanoví zákon, nebo zda mohou již existující zákonná práva a povinnosti jen konkretizovat. Podobně to zřejmě platí i o právech a povinnostech orgánů společenství. Lze se zřejmě přiklonit k prvému názoru. Práva a povinnosti, zřizovaná a ukládaná vlastníkům jednotek vlastními stanovami společenství, zřejmě nemusí zákon pouze konkretizovat, ale musí ze zákona nepochybně vycházet.(Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T., Zákon o vlastnictví bytů Komentář, 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s. 107). Na druhou stranu je pravda, že většinou se bude jednat o konkretizaci obecně závazných povinností, které jsou formulovány v právních předpisech jen obecně a nekonkrétně.(§ 127 odst. 1 obč.z.: Vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv) Je třeba nicméně vždy dbát na přiměřenost nově založených práv a povinností a jejich soulad se zněním a účelem zákona a také s dobrými mravy.(§ 39 obč.z.: Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.) Kupříkladu ustanovení, kterým se zakazuje vlastníkům jednotek chovat třeba jen obvyklá domácí zvířata, by byl v rozporu s dobrými mravy. Ovšem například ustanovení, které omezuje provoz praček a masážních van v době od 22:00 hodin do 7.00 hodin následujícího dne by měl být v pořádku, a proto zavazovat vlastníky jednotek. Vždy ale bude záležet na jednotlivých okolnostech konkrétního případu, zda tedy je ustanovení přiměřené, je v souladu se zněním a účelem zákona a také s dobrými mravy. O tom bude rozhodovat soud, pokud to dojde tak daleko, že by se vlastníci nebyli schopni dohodnout. Druhou stranou mince je vymahatelnost porušených povinností, upravených ve stanovách. Teorie (Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T., Zákon o vlastnictví bytů Komentář, 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s. 107, Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s., 2007, s. 297) se většinou shoduje, že stanovy nemohou obsahovat jakékoliv pokuty, tedy zaplatit stanovami uvedenou částku za porušení povinností člena společenství. Podle Ústavy (čl.2 odst.4) a LZPS (čl. 2 odst. 3) každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Podle čl. 4 odst.1 LZPS povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích. Z tohoto pohledu, pokud stanovy obsahují pokutu, která nemá oporu v zákoně, je v rozporu s ústavou. Tím odpadá společenství možnost domáhat se dodržování stanov pomocí žaloby na peněžité plnění. V těchto případech společenství proto nezbývá, než podat žalobu na zdržení se neoprávněných zásahů určitého vlastníka jednotky či obnovení původního stavu. Neodpadá ovšem odpovědnost vlastníků za škodu způsobenou společenství porušením jejich povinností. Co se týče grilování,meze grilování jsou uvedeny v § 127 odst. 1 obč.z.: Vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv, ve stanovách bych potom konkrétně specifikoval, co se bude považovat ještě za přiměřeným poměrům, i když si to dost dobře nedovedu představit. Co se týče pejsků, tak bych do stanov uvedl, že vlastníci mají povinnost uklízet před domem po svých psech. Bohužel domáhat se svých práv budete muset pak asi jenom soudně. mrkněte se na tuto diskuzi:http://spolecenstvi.okinfo.cz/…useni-stanov .Každopádně jsem sám zvědavý, jak se čtenáři k tomuto budou vyjadřovat. S pozdravem Petr
Nerozumím panu Petrovi D. Chce do stanov zakotvovat povinnost vlastníka dodržovat noční klid a dále povinnost uklízet po svém psu – obě tyto povinnosti plynou z platné právní úpravy.
Dále pan Petr D. chce vlastníkovi pomocí stanov zakazovat chov domácích zvířat – takovýto zákaz nemá žádnou oporu v platné právní úpravě a nebude-li s ním vlastník souhlasit, je nevymahatelný.
píši: chov domácích zvířat by byl v rozporu s dobrými mravy!!!, pokud jde o první dvě povinnosti, nevím, kde to konkrétně je upravené, proto jsem raději napsal, ať je to uvedené ve stanovách, tím se ničemu neublíží!!
Na rozdíl od pana Petra D. rozhodně nedoporučuji do stanov opisovat věci upravené platnou právní úpravou, která čítá celkem přes 30 tisíc stran textu a průběžně se mění. Může být ovšem vhodné vlastníky s relevantními ustanoveními seznámit.
Můj názor: nevím kde, ale jak píše pan E56, je rušení nočního klidu upraveno právními předpisy…Pokud jde již o výše uvedené omezení provozu praček a masážních van v době od 22:00 hodin do 7.00 hodin následujícího dne, jde o její konkretizaci. Pokud by to tak nebylo uvedené ve stanovách,musilo by být dokázáno, že užítí praček je skutečně porušením nočního klidu, že je skutečně takové intenzity. Zatímco, pokud by to bylo uvedené, nemuselo by se to dokazovat, protože sami vlastníci se usnesli, že takové užívání bude porušením nočního klidu… Je jasné, že slepé opisováním právní úpravy je nesmyslné!! tož můj názor
Poslední komentáře