Rozdíl mezi jednotkou(1994) a jednotkou(2012)
Víme, že v katastru budou navěky vedeny dva odlišné druhy jednotek:
- jednotka(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb.
- jednotka(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb.
Při tom platí, že v domě mohou být pouze jednotky prvního, nebo druhého typu. Nelze je vzájemně kombinovat (NOZ § 3063).
S vlastnictvím každého typu jednotky jsou nerozlučně spojena odlišná práva a povinnosti. Výsledkem je, že vzájemná práva a povinnosti vlastníků jednotek(1994) se velmi liší od práv a povinností vlastníků jednotek(2012).
Budu se zabývat jedním zásadním rozdílem, na který dosud nikdo neupozornil. Jde o právní úkony (právní jednání) navenek a povinnost vlastníků jednotek hradit částky v souvislosti se spoluvlastnickým vztahem. Podle ZoVB platí pro vlastníky jednotek(1994):
| 72/1994 Sb. § 12 Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).. |
To znamená, že dluží-li vlastníci jednotek, může věřitel na každém z nich vymáhat pouze částku ve výši jeho spoluvlastnického podílu na celkovém dluhu. Jde-li o právní úkon ohledně společné věci,jsou nutné podpisy všech spoluvlastníků.
Podle NOZ ovšem pro veškeré spoluvlastnictví (včetně bytového spoluvlastnictví) platí zcela odlišný právní režim:
| 89/2012 Sb. § 1127 Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.. |
To znamená, že dluží-li vlastníci jednotek, může věřitel vymáhat CELOU dlužnou částku na kterémkoliv z nich, podle svého výběru. Jde-li o právní úkon ohledně společné věci, postačuje podpis jediného spoluvlastníka po projednání věci. Zavázáni z tohoto jednání jsou i všichni ostatní spoluvlastníci.
A teď příklad ze života:
Ve výtahu došlo k těžkému úrazu s trvalými následky. Soud rozhodl
o tom, že majitel výtahu nese zákonnou odpovědnost a je povinen
poškozenému uhradit částku za bolestné a ztížené společenské
uplatnění ve výši 2 000 000 Kč. Kdo bude ty dva miliony
platit? Vlastník výtahu jsou všichni spoluvlastníci jednotek.
Jde-li o dům s jednotkami(1994), může se poškozený obrátit se svým nárokem jedině na každého vlastníka jednotlivě. Při čtyřiceti jednotkách v domě uhradí každý z nich v průměru 50 000 Kč.
Jde-li o dům s jednotkami(2012) podle NOZ, odpovídají za škodu všichni spoluvlastníci výtahu společně a nerozdílně. Tak bude znít i rozsudek. Poškozený se může obrátit se svým nárokem na kteréhokoliv vlastníka jednotky a vymáhat celou částku pouze na něm.
Pro věřitele je to logická volba: proč by měl vymáhat od čtyř desítek lidí, když může vše vyřešit najednou? Možná si vybere právě Vás. Vyzve Vás k úhradě soudem určené částky 2 000 000 Kč do 14 dnů k rukám právního zástupce poškozeného. Nezaplatíte? Nevadí. Vyřeší to exekuce na Váš byt, který má hodnotu právě něco přes 2 miliony.
Nu, a po exekuci bytu můžete – již jako bezdomovec – požadovat zaplacení částky 1 950 000 Kč od ostatních 39 vlastníků jednotek podle jejich spoluvlastnických podílů.
Jen podání 39 platebních příkazů Vás bude stát 156 000 Kč. A to je pouze začátek. Ne všichni Vám hned zaplatí. Desítky vedených soudních sporů Vás budou stát ještě mnohem víc …
Tak už víte, v čem je (mimo jiné) rozdíl mezi jednotkou(1994) a
jednotkou(2012)? Vlastnit jednotku v domě je dnes ještě vyšší riziko než
do prosince 2013.
------------------------------------------------------------------------------
Otázka pro odborníky na ústavní právo:
Zdalipak vlastníci jednotek(1994) zůstávají i nadále chráněni
ustanovením ZoVB o povinnostech vymahatelných podle spoluvlastnických
podílů, nebo se jejich spoluvlastnictví přeměnilo na „společný a
nerozdílný“ závazkový vztah dnem 1. ledna 2014?
Neumím odpovědět.
V NOZ k této důležité otázce chybí výslovná přechodové ustanovení a účinná právní úprava si protiřečí:
- Podle § 3063 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že jsou a nadále budou existovat jednotky(1994) podle dosavadní právní úpravy (ZoVB), což znamená vymahatelnost podle spoluvlastnických podílů, a právní úkony navenek jedině s podpisem všech.
- Podle § 24 odst. 5 zákona č. 311/2013 Sb. se má i pro dům s jednotkami(1994) uplatnit právní úprava spoluvlastnictví podle § 1127 NOZ: vymahatelnost na spoluvlastnících společně a nerozdílně, a k právnímu úkonu postačí podpis jediného ze spoluvlastníků.
Jakpak to tedy s námi dnes je, milí zákonodárci? Tvůrci zákona to nevědí, ani vy to nevíte. A co my? Nás vlastníků jednotek(1994) je 1,2 milionu osob. Může po mně zítra někdo oprávněně požadovat ty 2 miliony Kč nebo třebas 10 milionů Kč, anebo nemůže?
lake
Pane Lake,prosím o Vaše upřesnění k Vámi udanému příkladu možné náhrady za úraz ve výtahu. SVJ je jak majitelem tak samozřejmě uživatelem,když jsou prováděné pravidelné čtvrtletní revize najatou firmou.Tato fy.by proto měla ručit za bezpečnost.Pokud se stane úraz,poškozený bude vymáhat fin.náhradu na vlastnících BJ?Nevím tedy proč? Mám za to,že je to akademická diskuze,když je stejně barák pojištěn.Jinak opravdu nerozumím Vašemu následnému příspěvku,kdy odpovídáte na dotaz jisté paní Dvořákové v případě spadlé tašky ze střechy.I zde jsou jisté pojistky baráku,které zabezpečují příkladné poškození např. vozidel,parkujících vedle chodníku,na které by mohli např.spadnout ze střechy kusy ledu.Ano,vlastníci budovy nemohou zabezpečit sundání uvedeného ledu a přesto se může stát to,co jsem uvedl.On to samozřejmě může být i vyhozený květináč z okna rozezleným chlapem,který následně na chodníku rozbije hlavu kolemjdoucímu. Tady jistojistě se nebude vztahovat pojistka baráku na „blbost“. Nechci a ani nemám zájem jít do extrémů,jde mi zde opravdu o objasnění případu,který jste uvedl třeba s výtahem.Je pravda,že se zde slůvkem nezmiňujete o pojistce baráku.jak je vidět, nejsem sám, kdo se vylekal. Jedna se už Vám ozvala. Děkuji,B.
Dobrý den pane Lake, domnívám se, že to co píšete, že podle NOZ si vyberete jednu osobu, kterou budete žalovat o náhradu škody, této osobě pak zabaví byt…to je přece nesmysl. Pokud budete někoho žalovat, budete přece žalovat SVJ. Pak už je na vlastnících, aby se na částku složili. Pokud Vás v nemocnici špatně odoperují, také žalujete nemocnici, pokud máte spory s firmou, žalujete také firmu a ne akcionáře, který má třeba jednu akcii. Domnívám se, že tento postup by byl protiústavní.
Paní Dvořáková,
celkem zbytečně se soustřeďujete na detail, který není podstatný.
Odpovědnost za škodu nese vlastník věci. SVJ je pouhý správce cizího
majetku.
Jestliže spadne taška ze střechy a zmrzačí dítě v kočárku (přisouzená náhrada škody 15 milionů Kč), nemá s tím SVJ vůbec nic společného. Střecha budovy má svého vlastníka a odpovědnost za její stav nese on. S výtahem to bude podobné. Podle NOZ § 2930 platí o odpovědnosti za způsobenou škodu: „Nelze-li provozovatele určit, platí, že jím je vlastník dopravního prostředku.“ Pokud ve smlouvě či ve stanovách SVJ není stanoveno výslovně, že SVJ je provozovatelem výtahu, pak vzniklá škoda jde za vlastníky dopravního prostředku, a to i když ji nijak nezavinili.
Existuje judikát v případu, kdy vlastník pozemku žaloval SVJ a domáhal se stovek tisíc za užívání pozemku, na kterém stojí dům. Soud smetl žalobu se stolu, neboť SVJ není ve věci pasivně legitimováno. Povinnost hradit za užívání pozemku má vlastník domu. Nikoliv pouhý správce cizího majetku. A takto bychom mohli pokračovat.
lake
Dobrý den pane Lake, netvrdím, že v tomto právní kocourkově není možné vše, ale…Myslím, že toto detail není. Samozřejmě, pokud bude někdo žalovat SVJ a SVJ bude muset něco hradit, každý vlastník dle podílu dostane, co má zaplatit. Pokud to nezaplatí, bude toto SVJ po něm vymáhat (třeba i tou exekucí na byt). Domnívám se, že však nelze, aby si poškozená osoba vybrala jednoho chudáka a toho žalovala. Stejně tak nemůžeme odhlasovat, že veškeré poplatky bude za celé SVJ platit třeba paní Nováková (bylo by to v rozporu s dobrými mravy a myslím že i ústavou) a věřím, že by to všichni kromě paní Novákové rádi odsouhlasili… Co by mi pak bránilo, pokud bych se chtěla zbavit nějakého vlastníka, stačilo by dohodnou se s kámošem, objednat něco u něj za 2 miliony a nezaplatit to. On by pak mohl žalovat toho chudáka, který se mi nelíbí a ten by díky tomu přišel o byt?
Paní Dvořáková, stále si pletete vymáhání a žalobu v případě, kdy povinnou osobou je SVJ, s vymáháním či žalobou v případě, kdy povinnou osobou je vlastník budovy (t.j. všichni spoluvlastníci společných částí či technického zařízení). To je pak diskuse úplně zbytečná, a o něčem jiném než je úvodní příspěvek …
Jisto je, že NOZ stanoví pro veškeré spoluvlastnictví (včetně bytového) odpovědnost společnou a nerozdílnou. Tedy jeden za všechny – všichni za jednoho.
lake
Dobrý den, zmiňované ustanovení § 3063 NOZ se ovšem vztahuje pouze k převodu jednotek, nikoli k právům a povinnostem z jejich vlastnictví vyplývajících, jakož i vyplývající z členství v SVJ. Všechna tato práva se řídí od 1.1.2014 dle NOZ, pouze jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů, se stále převádějí v souladu s ust. § 6 zákona o vlastnictví bytů.
Pane Ševčíku, je to jinak.
S převodem jednotky se automaticky převádějí také veškerá práva a povinnosti spoluvlastníka společné části domu. To je s vlastnictvím jednotky(1994) spojeno tak neoddělitelně, že převody bytů jsou považovány za právně poerfektní i v případě, že v převodní smlouvě není vůbec zmíněn podíl na společné části domu a pozemku. Takže pokud zákonodárce říká, že na jednotky se použije dosavadní právní úprava, platí totéž automaticky i pro společné části domu a pro spoluvlastnické vztahy k nim.
Pokud snad bylo cílem zákonodárce zavést změnu spoluvlastnických vztahů i do vlastnických práv vzniklých před účinností NOZ, šlo by o zásah do samé podstaty vlastnictví. Ten ústava připouští pouze na základě zákona. Zavedení nepravé retroaktivity pro 1,2 milionu vlastníků jednotek by zákonodárce musel vyjádřit jednoznačnou a pochybnosti nevzbuzující právní úpravou.
lake
A co tedy řeknete k malé části z pokynu č. 44 ČÚZK určenému katastrálním úřadům, účinnému k 1.1.2014, čl. 7:
„1.5 Převádí-li bytové družstvo podle odstavce 1.1, které plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před 1.7.2000, další jednotku a jeho podíl na společných částech domu se snížil a) před 1.1.2014 na podíl menší než jedna polovina, ale větší než jedna čtvrtina, povolí katastrální úřad vklad vlastnického práva bez toho, aniž by vyžadoval k povolení vkladu prokázání vzniku společenství vlastníků, a to s odvoláním na ustanovení § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů, …“
Pomíjím, že katastrální úřad není ve všech případech vůbec schopen zjistit, zda převádějící družstvo plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před 1.7.2000.
P.V.
Zda družstvo plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před 1.7.2000 by měl katastrální zjistit ze smlouvy o převodu, která je podkladem pro vklad.
Pane Dušane, nemyslím si, že je povinnou náležitostí smlouvy o převodu uvádět, kdo plní povinnosti správce.
Ale už jsme off-topic, bude-li zájem, můžeme k tomuto tématu založit zvláštní vlákno.
P.V.
Podle Pokynů č. 44 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního http://www.cuzk.cz/…kyny-44.aspx
čl. 7 odst. 1.3. Součástí smlouvy podle 1.2 je ujednání o závazku oprávněného člena a) uhradit převádějícímu družstvu částku podle § 24 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů nebo podle § 9 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb.
Citované §§ hovoří o povinnosti nabyvatele jednotky zaplatit družstvu nesplacené úvěry, které byly poskytnuty státem tzv. „starým družstvům“. Z takové smlouvy zjistí katastr, že jde o správce (původního vlastníka) tzv. „starého družstva“.
Nikoliv. Z takové smlouvy katastr zjistí pouze tolik, že byly vzájemně vypořádány závazky převádějícího družstva a nabyvatele, ale nic o tom, že družstvo v domě pořád plní povinnosti správce. Družstvo přece už dávno mohlo být odvoláno z funkce správce podle § 11 odst. 6 ZoVB platného do 30.6.2000.
P.V.
Nevím, jestli jsem našel správné zněni, ale § 11 odst. 6 bytového zákona platného do 30.6.2000 řešil smlouvu o převedení jednotky, nikoli odvolání z funkce. Ale i tak, pokud bylo družstvo odvoláno z funkce správce (takovou možnost považuji spíše za vyjímečnou), tak pravděpodobně muselo SVJ už vzniknout, protože na nového správce (nikoli původního vlastníka) se odložený vznik už nevztahoval.
Takže varianta správce v „nevzniklém“ SVJ, který není původním vlastníkem- „starým družstvem“, by se neměla vyskytnout a čl.7 odst.1.5 pokynů č. 44 ČÚZK se na vzniklá SVJ nevtahuje.
Nejsem odborník na ústavní právo, ale nemyslím si, že ustanovení § 24 zákona č. 311/2013 Sb. dopadá na 1,2 milionu osob, protože upravuje pouze zvláštní režim, který dopadá na domy s původním vlastníkem družstvem,které je správcem budovy a vlastní spoluvlastnický podíl na společných částech domu více než polovinu (dalším otázkou je proč najednou polovina, když ZoVB říkal čtvrtina a co s domy, kde družstvo má něco mezi 25 % a 50 %…)
Lenny, podle NOZ se vlastnictví jednotek(1994) podle ZoVB uplatňuje i nadále. Ustanovení § 24 zákona č. 311/2013 Sb. je v naprostém rozporu s NOZ. Tvrdí, že vlastnictví jednotek podle ZoVB se má začít řídit ustanovením o spoluvlastnictví v NOZ.
To ale nelze nějak oddělit na dvě různé hromádky. Je bezvýznamé, že zákon č. 311 se týká pouze některých jednotek(1994). Buď všechny jednotky tak, nebo všechny jednotky úplně jinak. Ústava je v tomto státě jenom jedna.
lake
Já nehodnotím vlastnictví jednotek podle ZoVB a NOZ, jen tvrdím, že onen § 24 z.č. 311/2013 dopadá jen na ty případy, pro které měl i ZoVB speciální režim v § 24 ZoVB (a navazující § 9 odst. 4 ZoVB).
Jen bych rád odkázal na názor pana Lake z června 2013, kde autorku textu označuje za „jednoho z vykladačů NOZ, kteří se vyrojili v poslední době. Píše nekvalitní publikace…“. V jiných příspěvcích označil její článek za „písemný blábol“.
Pan Lake dále uvádí svůj názor „Solidární odpovědnost vlastníka jednotky je tedy ze zákona vyloučena. Neexistuje totiž společná věc, za kterou by vlastníci jednotek mohli nést solidárně odpovědnost.“
Zřejmě nejsem natolik brilantní myslitel jako vy, pane Lake, tudíž mi jistě vysvětlíte, proč v lednu 2014 tvrdíte naprostý opak toho, co jste tvrdil v červnu 2013.
Třeba se konečně dočkáme názorového obratu i ve věci SVJ(2000) vs. SVJ(2014)
O všech autorech a odborních, které ve svých příspěvcích napadáte, lze dohledat dohledat životopis a „co jsou zač“. O vás jsem zjistil, pouze to, že vaše přezdívka znamená v angličtině „jezero“.
Odkaz na příspěvek pana Lake z června 2013: http://www.portalsvj.cz/…/12724/67702
Pane Karle, nemusíte být brilantní myslitel. Stačí, když budete umět číst. Zjistíte co jsem psal o právním stavu podle ZoVB a co o právním stavu podle NOZ. Pokud to nevíte, ZoVB byl zrušen a od 1. ledna platí ohledně spoluvlastnických vztahů NOZ.
Celý úvodní příspěvek není o ničem jiném. Vy jste si jej ani nepřečetl? Proč tedy reagujete?
lake
Proč pane lake nesměřujete tento dotaz např. na Ministerstvo spravedlnosti?
Již v loňském roce na tomto portále byla informace, že je připravována novela NOZ, která měla mít v té chvíli cca 500 změn.
Budoucí mistryně spravedlnosti nedávno uvedla, že připravuje novelu tak, aby byla účinná od 2015.
Na tomto portále si můžeme „pobrečet“, ale pokud disponujete takovýmito vědomostmi a schopnostmi bylo by dobré je prezentovat na odborném fóru, aby mohlo dojít k jejich vyslyšení.
Vaše názory jsou velmi cenné, ale my laici je zde oceníme pouze v rovině příjemců bez možnosti je dále odborně odprezentovat.
Poslední komentáře