Víme, že v katastru budou navěky vedeny dva odlišné druhy jednotek:

• jednotka(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb.
• jednotka(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb.

Při tom platí, že v domě mohou být pouze jednotky prvního, nebo druhého typu. Nelze je vzájemně kombinovat (NOZ § 3063).

S vlastnictvím každého typu jednotky jsou nerozlučně spojena odlišná práva a povinnosti. Výsledkem je, že vzájemná práva a povinnosti vlastníků jednotek(1994) se velmi liší od práv a povinností vlastníků jednotek(2012).

Budu se zabývat jedním zásadním rozdílem, na který dosud nikdo neupozornil. Jde o právní úkony (právní jednání) navenek a povinnost vlastníků jednotek hradit částky v souvislosti se spoluvlastnickým vztahem. Podle ZoVB platí pro vlastníky jednotek(1994):

To znamená, že dluží-li vlastníci jednotek, může věřitel na každém z nich vymáhat pouze částku ve výši jeho spoluvlastnického podílu na celkovém dluhu. Jde-li o právní úkon ohledně společné věci,jsou nutné podpisy všech spoluvlastníků.

Podle NOZ ovšem pro veškeré spoluvlastnictví (včetně bytového spoluvlastnictví) platí zcela odlišný právní režim:

To znamená, že dluží-li vlastníci jednotek, může věřitel vymáhat CELOU dlužnou částku na kterémkoliv z nich, podle svého výběru. Jde-li o právní úkon ohledně společné věci, postačuje podpis jediného spoluvlastníka po projednání věci. Zavázáni z tohoto jednání jsou i všichni ostatní spoluvlastníci.

A teď příklad ze života:
Ve výtahu došlo k těžkému úrazu s trvalými následky. Soud rozhodl o tom, že majitel výtahu nese zákonnou odpovědnost a je povinen poškozenému uhradit částku za bolestné a ztížené společenské uplatnění ve výši 2 000 000 Kč. Kdo bude ty dva miliony platit? Vlastník výtahu jsou všichni spoluvlastníci jednotek.

Jde-li o dům s jednotkami(1994), může se poškozený obrátit se svým nárokem jedině na každého vlastníka jednotlivě. Při čtyřiceti jednotkách v domě uhradí každý z nich v průměru 50 000 Kč.

Jde-li o dům s jednotkami(2012) podle NOZ, odpovídají za škodu všichni spoluvlastníci výtahu společně a nerozdílně. Tak bude znít i rozsudek. Poškozený se může obrátit se svým nárokem na kteréhokoliv vlastníka jednotky a vymáhat celou částku pouze na něm.

Pro věřitele je to logická volba: proč by měl vymáhat od čtyř desítek lidí, když může vše vyřešit najednou? Možná si vybere právě Vás. Vyzve Vás k úhradě soudem určené částky 2 000 000 Kč do 14 dnů k rukám právního zástupce poškozeného. Nezaplatíte? Nevadí. Vyřeší to exekuce na Váš byt, který má hodnotu právě něco přes 2 miliony.

Nu, a po exekuci bytu můžete – již jako bezdomovec – požadovat zaplacení částky 1 950 000 Kč od ostatních 39 vlastníků jednotek podle jejich spoluvlastnických podílů.

Jen podání 39 platebních příkazů Vás bude stát 156 000 Kč. A to je pouze začátek. Ne všichni Vám hned zaplatí. Desítky vedených soudních sporů Vás budou stát ještě mnohem víc …

Tak už víte, v čem je (mimo jiné) rozdíl mezi jednotkou(1994) a jednotkou(2012)? Vlastnit jednotku v domě je dnes ještě vyšší riziko než do prosince 2013.
------------------------------------------------------------------------------

Otázka pro odborníky na ústavní právo:
Zdalipak vlastníci jednotek(1994) zůstávají i nadále chráněni ustanovením ZoVB o povinnostech vymahatelných podle spoluvlastnických podílů, nebo se jejich spoluvlastnictví přeměnilo na „společný a nerozdílný“ závazkový vztah dnem 1. ledna 2014?

Neumím odpovědět.

V NOZ k této důležité otázce chybí výslovná přechodové ustanovení a účinná právní úprava si protiřečí:

• Podle § 3063 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že jsou a nadále budou existovat jednotky(1994) podle dosavadní právní úpravy (ZoVB), což znamená vymahatelnost podle spoluvlastnických podílů, a právní úkony navenek jedině s podpisem všech.
• Podle § 24 odst. 5 zákona č. 311/2013 Sb. se má i pro dům s jednotkami(1994) uplatnit právní úprava spoluvlastnictví podle § 1127 NOZ: vymahatelnost na spoluvlastnících společně a nerozdílně, a k právnímu úkonu postačí podpis jediného ze spoluvlastníků.

Jakpak to tedy s námi dnes je, milí zákonodárci? Tvůrci zákona to nevědí, ani vy to nevíte. A co my? Nás vlastníků jednotek(1994) je 1,2 milionu osob. Může po mně zítra někdo oprávněně požadovat ty 2 miliony Kč nebo třebas 10 milionů Kč, anebo nemůže?

lake