Revitalizace panelového domu
Dobrý den. Jsme bytový dum s 22 byty,z toho je 5 bytu v osobním vlastnictví. Máme založené SVJ. Už delší dobu plánujeme revitalizaci-zateplení. Loni na podzim jsme se na společné schuzi shodli,že budeme-chceme zateplovat, s tím,že domovník-správce nachystá nějakou vizualizaci-návrh jak by ten panelák mohl vypadat. Jake budou balkony,vstup do paneláku atd. Tak jsem čekal na další schuzi,no žádna se nekonala! Včera mi domovník donesl podepsat plnou moc(jsem majitel bytu) k vyřizování k plánované revitalizaci. Nepodepsal jsem! Druhý den jsem zjistil,že je již vypracovaná projektová dokumentace,jsou podané žádosti na hasiče a životní prostředí.Ted čekají na muj podpis,aby mohli podat žádost o stavební povolení.
Projektová dokumentace byla vypracována podle představy domovníka,ostatní se k tomu ani nevyjádřili,ani neví jak to bude vypadat.
S tímto postupem vubec nesouhlasím! Kpyž nepodepíšu zastavím celou revitalizaci. Vypracování projektové dokumentace již bylo zaplaceno z fondu.Bez soulasu nájemníku a vlastníku! Je toto normální? Co na to říká zákon? Co na toto říkate Vy? Mám se obrátit na právnika?
Děkuji za každou radu s pozdravem BVP
Vaše SVJ postupovalo směrem o vás bez vás. Máte nevýhodu, že SBD má většinový podíl. Domovník nemá co řešit. Byl to člověk, který v době existence SBD byl zástupcem družstevníků. Kdo ho pověřil v současné době a z jakého titulu? Předseda SVJ svolá shromáždění (schůzi), na které se mělo probrat, co s domem zamýšlíte. Které opravy a úpravy budete dělat. Na základě toho vypracuje projektant projekt a navrhne rozpočet na stavbu. Pro stavební povolení se požaduje souhlas všech vlastníků. Jestliže není dodán jeden podpis vlastníka, SÚ řízení pozastaví anebo zastaví. Je divné, že ostatní vlastníci ani družstevníci se neozvou. Všichni budete platit za provedenou revitalizaci domu, ale nikoho nezajímá, kolik to bude stát? Pak schválí i úvěr. Měli jste si zvolit výbor, časem se podaří ostatním převod do vlastnictví a bude to váš dům. Ti družstevníci neměli vlastní schůzi, kde by se probralo zateplení, projekt a rozpočet? Ono bude pořád rozhodovat za všechny domovník. Byli jsme v obdobné situaci, kdy SBD mělo většinu. Zvolili jsme si do výboru vlastníka a nevlastníky v tehdejší době.Stanovy to umožnily.Do roka se podařilo převést zbytek bytů do vlastnictví (měli jsme splacenou anuitu) a správu zajištuje SVJ.
Trošku zmatečné, co vlastně jste? SVJ, družstvo? Jaké byty v OV, co to
je? Ostatní byty jsou coo? To naše zákony neznají, ani revitalizaci.
Domovník je sluha, ne komandir. Odhlasovává se na shromáždění. Vcelku
běžný jev, většinu to nezajímá. Nepatlejte do toho nájemníky když
píšete o SVJ!
Jinak si načtěte OZ, kde postup máte + vlastní stanovy, ty znáte
jen VY!
Souhlasím je to zmatečné! Od té doby co jsme SVJ (4.3.2015 dle NOZ),mám v tom hokej kdo je kdo. SBD má podíl 73%,byty v OS 27%.
Jednáte správně,neboť se chováte jako vlastník nemovitosti,kterému není jedno za co se vynakládají jeho peníze.Jen „tupá ovce“podepíše všechno, co jí kdo strčí pod nos, aniž by se s tím, co podepisuje řádně seznámila.Pokud se zúčastňujete všech shromáždění a víte jistě ,že neexistuje žádný zápis o schválení ceny a projektové dokumentace revitalizace vašeho domu,tak Vás nikdo nemůže napadat za to,že SVJ a jeho statutáři nekonají nekonají dle zákona a vašich stanov. Neznám pojem:domovník-správce,neboť správcem domu a pozemku je ze zákona SVJ.Ale to, co zde popisujete je běžná praxe původního vlastníka budovy SBD a tzv.„samosprávy“.Nenapsal jste ,kdo je ten „domovník-správce“ a také kdo po Vás chce podepsat nějakou plnou moc o započetí zateplování,když jste nebyl řádně seznámen s projektovou dokumentací a předběžnou kalkulací celkových nákladů na revitalizaci vašeho domu.Jak to budete financovat?Každý vlastník „keš“,nebo si na to váš „domovník správce“ vzal úvěr u banky?Je zde spousta nejasností.Můžete nám doplnit neúplné informace.Doporučuji zatím nic nepodepisovat.Píšete,že vaše SVJ bylo založené a z toho se dá pouze usoudit,že se jedná o SVJ dle NOZ (89/2012),čili se řídíte tímto zákonem a nikoliv ZOVB(72/1994).JaVa
Dobrý den,přiznám se,že v tom kdo je kdo,mám trochu hokej.
Jsme panelový dum bytového družstva 22 bytu vlastní družstvo a 5 bytu je již převedeno do osobního vlastnictví.Podíl 73 ku 27 procent. Loni jsme založili SVJ a schválili stanovy u notáře.Byl zvolen předseda představenstva=předseda SBD.
Netuším co je to Shromáždění,mužete to nějak popsat?
Domovník je človek,který bydlí v našem paneláku,byl kdysi zvolen na domovní schuzi. Ještě před založením SVJ. S tímto domovníkem mívame schuze v paneláku,řešíme opravy,připomínky, vyučtovaní,plány do budoucna…(je jako prostředník mezi náma a SBD)
Revitalizace se bude financovat uvěrem(ve fondu oprav není dostatek peněz),kdo chce tak to muže zaplatit keš,o tom jsme mluvili na podzim na domovní schuzi.
Já jenom chci zduraznit,že mám velký zájem o zateplení! Nesouhlasím s postupem! Nikdo v našem v chodě neví,že se rozhodlo o nás bez nás! Nájemníci SBD to netuší,jejich podpis SBD nepotřebuje, vlastníci bytu podepsali plnou moc-bez přemýšlení,pouze já né!
Děkuji
Já bych požadoval nahlédnutí do projektu a předložení rozpočtu. Plnou moc bych specifikoval jen na úkony, které bych zmocněnci svěřil. Mezi nimi by určitě nebylo právo zvyšovat cenu a odsouhlasovat nějaké vícenáklady.
Vzhledem k počtu bytů, které vlastní družstvo nemáte šanci cokoliv změnit, nic nezmůžete. SVJ nemá představenstvo. Pokud jste si za předsedu SVJ zvolili předsedu SBD, nasadili jste si veš do kožichu. Sám nemáte žádnou šanci cokoliv ovlivnit.
Napsal jste: " Pokud jste si za předsedu SVJ zvolili předsedu SBD, nasadili jste si veš do kožichu. Sám nemáte žádnou šanci cokoliv ovlivnit."
Aby si nezvolili předsedu SBD, tak by museli mít ve stanovách pro schválení statutárního orgánu vyšší kvórum než vlastnický podíl družstva ve výší 73%.
To, že vlastník s takovým výrazným většinovým podílem je zvolen předsedou, je normální. Spíše by bylo podivné, kdyby většinový vlastník nepřevzal odpovědnost za správu a funkci předsedy by nevykonával.
Až SBD ztratí většinový podíl v důsledku dalších převodů jednotek, pak si mohou vlastníci zvolit jiného předsedu.
Na Bytovém družstvě mi řekli,že když nepodepíšu plnou moc,tak nemužou podat žádost na stavební uřad ohledně stavebního povolení.
Jde mi o to,že nebyla svolána řádna schuze,nikdo nemohl ani hlasovat!
Prostudujte stanovy, tam by měl být uveden postup při schvalování takových akcí. Poté své požadavky k postupu při schválení revitalizace-zateplení na shromáždění podložte konkrétními ustanoveními stanov.
Stanovy najdete ve veřejném rejstříku SVJ. Pokud Vám nevadí zveřejnění Vašeho SVJ a chcete ještě podrobnější rady po seznámení se se stanovami, uveďte zde IČO Vašeho SVJ, nebo přesnou adresu domu, abychom se mohli seznámit sami s Vašimi stanovami a poté se vyjádřit.
Podle článku 5 bodu 7 stanov měl správce oslovit nejméně tři potencionální dodavatele a nechat schválit konkrétní podmínky vč. vybraného dodavatele i podmínek úvěru na shromáždění vlastníků. To ovšem pro SBD jako většinového vlastníka by neměl být problém, protože k jejich schválení stačí podle stanov nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků.
Ale díky potřebě souhlasu všech vlastníků kvůli stavebnínu povolení se Vám nabízí možnost podmínit Váš souhlas projednáním podmínek revitalizace (ceně, projektové dokumentaci, o výběrovém řízení, podmínkách úvěru a dalších údajů, které budete požadovat za důležité) na shromáždění (schůzi), a měli tak Vy i ostatní vlastníci možnost posoudit, zda správce jednal s péčí řádného hospodáře. Vámi požadované podklady by měl správce předložit s dostatečným předstihem před projednáním na shromáždění, aby vlastníci měli dost času se s nimi seznámit.
Děkuji za odpovědˇ.
Ještě mě zajímá,jestli nájemníci v bytech,které vlastní SBD,nemají žádne právo se vyjadřovat k otázkam rekonstrukce-co se bude opravovat? Když jsme SVJ a SBD vystupuje za ně,protože je majitel?! Budou to za pár let jejich byty,až splatí anuitu.
Jak mohou nájemníci spolurozhodovat? Předpokládám, že nájemníci družstva jsou členy družstva. Pak spolurozhodují podle stanov družstva. Obvykle na členských schůzích družstva. Pokud jde o větší SBD, které spravuje více domů, pak obvykle každý dům má svou dílčí schůzi (tzv. samosprávu), kde nájemníci domu členové družstva rozhodují o záležitostech správy v domě, v našem případě o revitalizaci domu. Co se na takové schůzi odsouhlasí, tím se obvykle zástupce SBD řídí a to také prosadí díky jeho většinovému podílu na shromáždění vlastníků. Tzn., že nájemníci ve Vašem domě mohou mít v takových rozhodováních díky většinovému podílu SBD hlavní slovo. Ostatní vlastníci, kteří mají byty už převedeny do vlastnictví, jsou pak na shromáždění vlastníků v menšině a rozhodnutí nájemníků prezentované zástupcem družstva nezvrátí.
Někde to praktikují i tak, že členská schůze družstevníků (nájemníků) a shromáždění vlastníků SVJ probíhají současně. V takovém případě by měly být výstupem z takového jednání dva zápisy. Jeden z členské schůze družstevníků – samosprávy a druhý ze shromáždění vlastníků SVJ. Jaký případ jednání u Vás probíhá, poznáte ze zápisu a počítání hlasů při hlasování. U členské schůze družstevníků – samosprávy se počítá každému jeden hlas. U shromáždění vlastníků SVJ se počítá každému vlastníkovi počet hlasů podle velikosti podlahové plochy jeho jednotky.
Vložil Evžen: Někde to praktikují i tak, že členská schůze družstevníků (nájemníků) a shromáždění vlastníků SVJ probíhají současně. V takovém případě by měly být výstupem z takového jednání dva zápisy. Jeden z členské schůze družstevníků – samosprávy a druhý ze shromáždění vlastníků SVJ. Jaký případ jednání u Vás probíhá, poznáte ze zápisu a počítání hlasů při hlasování. U členské schůze družstevníků – samosprávy se počítá každému jeden hlas. U shromáždění vlastníků SVJ se počítá každému vlastníkovi počet hlasů podle velikosti podlahové plochy jeho jednotky.
To co jste napsal,bude náš případ! Takovou schuzi jsme měli na podzim (psal jsem o ní v prvním příspěvku), byli tam nájemníci i vlastníci bytu. Schuzi vedl předseda samosprávy (říkáme mu domovník). Mluvilo se o plánu zateplovat,nic konkrétniho jsme neřešili,pro nic se nehlasovalo. A tedˇ,zničeho nic je vypracovaný projekt podle kterého se bude dělat zmíněná revitalizace. Jak jsem již psal,jedině muj podpis brzdí podání žádosti na stavební uřad. Ale já se nedokážu smířit s myšlenkou,že náš panelák bude zrevitalizován podle představy a potřeb předsedy samosprávy (domovníka),nebo někoho kdo tam nikdy nebydlel ani nebude.
Co mužu dělat?
Jednak můžete z titulu člena SVJ požádat ing. Hlaváče, který zastupuje předsedu Vašeho SVJ SBD Slovácko a požádat ho o nahlédnutí do zápisu ze shromáždění vlastníků jednotek Vašeho domu, na kterém byla odhlasována usnesení o všech záležitostech týkajících se revitalizace-zateplení Vašeho domu. Pokud nebude schopen zápis ze shromáždění s uvedenými schválenými usneseními předložit, žádejte vysvětlení jak je možné žádat o stavební rozhodnutí, když nebyla revitalizace-zateplení ještě vůbec schvalována a přijato usnesení hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek podle čl. 11 odst.1 bodu gg) stanov Vašeho SVJ (v uvedeném článku stanov Vašeho SVJ se uvádí, že do působnosti shromáždění patří rozhodování o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části domu).
Pokud jste jako vlastník bytu zůstal členem družstva, pak jste také členem samosprávy organizační jednotky družstva Vašeho domu, která rozhoduje podle stanov družstva. Pak můžete požádat podle čl. 73 stanov družstva Vašeho předsedu samosprávy o zápis/y z členské schůze samosprávy, abyste se přesvědčil, co vlastně předseda do zápisu ohledně revitalizace-zateplení uvedl, zda tam jsou uvedená nějaká přijatá usnesení o záležitostech revitalizace-zateplení. V případě že ne, žádejte též vysvětlení od předsedy samosprávy, jak je možné, že má být už žádáno o stavební povolení, když nebylo na členské schůzi samosprávy nic hlasováním přijato.
Čl.73 stanov SBD Slovácko:
„1)O průběhu jednání všech orgánů družstva se pořizuje zápis,
který musí obsahovat:
a)datum a místo konání schůze,
b)přijatá usnesení,
c)výsledky hlasování,
d)nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich
zaprotokolování.
2)Přílohu zápisu tvoří seznam účastníků jednání, pozvánka na něj a
podklady, které byly předloženy k projednávaným bodům.
Každý člen družstva má právo vyžádat si zápis a jeho
přílohy k nahlédnutí.“
Udělal jsem přesně to co jste mi radil.
Závěr je takový,že nemají žádny zápis ze shromáždění,kde by se projednávali konkrétni kroky revitalizace.Neexistuje žádny zápis o hlasování shromáždění SVJ,ani členu samosprávy SBD. SBD pochybilo!
Předseda mi slíbil,že zvolá nové shromáždění,kde vše proběhne dle stanov!
Tak se těším…
Moc děkuji za Váš čas a rady.
BVP
týkající se shromáždění je pořízení audiozáznamu´, může si ho pořídit dnes skoro každý, do zápisu napíší statutáři, co se jim hodí, takže nahrávejte, ať je veselo.Nemusíte se pak prosit o nějaký zápis, resp, vyžádejte si ho a pak se ptejte, proč neodpovídá skutečnosti.
Jar
Mockrát děkuji za konkrétni radu,na základě které budu zítra jednat! Rád se ozvu s výsledkem,
S pozdravem BVP
Nájemníci -družstevníci-se řídí stanovami a směrnicemi družstva+nájemní smlouvou a teoreticky nemají ani co dělat na shromáždění vlastníků jednotek.Tzn.,že jejich zájmy vůči SVJ hájí vlastník jejich jednotky,tj.družstvo.Pokud si řádně nenastudujete svá práva a povinnosti člena SVJ,tak proti většině 73% nemáte šanci něco prosadit.Zato ale máte právo vše, co se děje ve vašem SVJ kontrolovat a připomínkovat.Děkuji za doplnění informací ohledně data založení vašeho SVJ.JaVa
Pokud jejich SVJ vzniklo ze zákona 72/1994 Sb., a nemají ještě upravené stanovy dle NOZ,tak se stále řídí n.v.371/2004 Sb.,resp. ZOVB(72/1994 Sb.,) a je jim jedno jestli byl zrušen nebo ne!JaVa
Dle § 1208 písm. f) bod 7. OZ patří rozhodování o stavební úpravě shromáždění.
Poslední komentáře