Původně družstevní kotelna pro 4 vznikající SVJ
Dobrý den, jsme družstvo se 4-mi domy, v jednom z nich je kotelna, samozřejmě pořízená na náklady družstva, nová, tedy ani neodepsaná a plně funkční. Teď zakládáme 4 SJV, protože se jedná o domy samostatné, nijak nespojené. Jak to nejlépe udělat s tou kotelnou? Má ji odkoupit to SVJ (případně za jakou cenu), kde kotelna je a smlouvou zajistit dodávku tepla do ostatních SVJ? Lze si za plochu kotelny účtovat pronájem? Případně prosím o jakoukoli radu. Děkuji
Budeme operovat s následujícími pojmy:
- kotelna
- jednotky = jednotky rozdělené do čtyř SVJ
- jednotky jsou určeny k bydlení
- jednotky jsou součástí čtyř (vchodů do) domů a pozemků.
Pomocí § 1223 NOZ odvodím složitou větu:
Kotelna, která náleží společně vlastníkům výše uvedených jednotek rozdělených do čtyř SVJ, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání jednotek dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků.
Tato složitá věta sděluje informaci, že na kotelnu se může pohlížet jako na věc, která je v přídatném spoluvlastnictví čtyř SVJ.
Netvrdím, že je to nejlepší řešení. Dávám to do diskuse jako jedno z možných řešení. Pro zjištění výhod a nevýhod tohoto řešení je nutná studie.
Ivanq.
Děkuji za vysvětlení. Znamená to v praxi, že o přídatném spoluvlastnictví musí být uzavřena smlouva a ta vložena na katastr?
Na kotelnu by musela být uzavřena smlouva mezi novými SVJ, ve které by bylo specifikováno, jak se kdo bude podílet na řízení provozu kotelny a jak to bude s náklady na provoz a na obnovu kotelny. Vzhledem k tomu, že kotelna je nová, tak případné vybudování dalších kotelen bych ponechal až na obnovu kotelny a do té doby by se SVJ dle smlouvy rozhodly, jak s penězi na obnovou kotelny naložit.
Původně družstevní kotelna bude součástí prohlášení vlastníka.Toto prohlášení určí komu patří.Zkuste sem pověsit prohlášení vlastníka a dočkáte se adekvátní odpovědi.Váš dotaz,že jste družstvo a zakládáte 4 SVJ je dosti nejasný.JaVa
Přídatné spoluvlastnictví je nová forma spoluvlastnictví, se kterým není dosud v praxi dost zkušeností.
Pravděpodobně by kotelna byla vedena v katastru nemovitostí a jejími spoluvlastníky by byla Vámi zmiňovaná čtyři vznikající SVJ. Jedno z nich, nejlépe to v domě kde je kotelna, by bylo zvoleno jako její správce (§1230 NOZ). Součástí dalšího jednání by bylo určit, jak budou mezi zmíněná SVJ rozděleny náklady na správu kotelny (§ 1235 NOZ) a další práva a povinnosti spoluvlastníků (něco jako stanovy).
O přídatném spoluvlastnictví se hovoří v novém občanském zákoníku v § 1223 až § 1235.
Bez zkušeností Ivanq.
Děkuji, připadá mi to jako dobré řešení, určitě lepší než další navrhnutá verze, a to kvůli kotelně zachovávat do doby její životnosti družstvo, které ji bude provozovat. My jako družstvo určitě budeme oslovovat právníka, tak snad bude vědět a ještě poradí. Jen mi tak ještě napadá – nemáte nějaký tip na právníka tohoto zaměření? Ještě jednou díky.
Prohlášení vlastníka pro naše družstvo je právě ve stadiu přípravy, ovšem kotelna v něm není. Ale přeci nejde dát do prohlášení vlastnika i technologické zařízení té kotelny, nebo? A navíc čtyřem budoucím SVJ? Bohužel firma, co nám převod připravuje chce od nás nějaký návrh, jak si to s tou kotelnou představujeme, takže než to budeme řešit právně, zjištuji možnosti.
1)A Vy zastupujete představenstvo toho družstva,který kotelnu zřídil,že po Vás chtějí nějaké vyjádření k prohlášení vlastníka? 2)Kotelna je samostatně stojící objekt, nebo je umístěna přímo v jedné ze čtyř budov? 3)Je stavebně možné zřídit i v ostatních třech budovách samostatné kotelny? JaVa
1/ Ano – jsem členem 5-ti členného představenstva našeho družstva, takže se každý snažíme zjistit co nejvíce informací a názorů ( volala jsem i na SČMBD, ale tam mi neporadili vůbec nic) pro další rozhodování 2/ Kotelna je v suterénu jednoho domu, tedy jedné ze čtyř budov, o tento prostor kotelny mají i družstevníci tohoto domu menší sklepy a další suterénní prostory. 3/ Určitě je možné v každém domě zřídit vlastní kotelnu, po zavedení přípojky plynu do domu a zajištění prostoru. Jak jsem již ale psala, kotelna je celkem nová – tedy přesně 4 roky, kdy jsme touto nahradili původní starou doslouženou a družstevníci by to takto alespoň do doby životnosti kotelny rádi zachovali. Opravdu se ráda nechám jakkoli inspirovat.
Z hlediska vyloučení možných budoucích neshod mezi jednotlivými SVJ o přerozdělování společných nákladů na údržbu a pozdější renovaci nynější kotelny,by bylo vhodné si od ověřené firmy dát vypracovat předběžnou kalkulaci na zhotovení vlastních plynových kotelen do zbývajících tří domů.Pak vše porovnat z cenou tepla ze stávajícího rozvodu a to včetně tepelných ztrát na vedení a rozhodnout se co je do budoucna výhodnější pro 4 právnické osoby SVJ, sídlící ve 4 samostaných budovách, na 4 samostatných pozemcích.Můžete nám prosím sdělit, kolik bytových jednotek je v jednotlivých samostatných budovách.Děkuji. JaVa
Když jsme před těmi 4-mi lety tu kotelnu dělali, tak jsem si samozřejmě toto všechno zjišťovali a proto jsem zvolili tuto jednu společnou kotelnu, protože to vycházelo jak v pořízení tak v provozu nejlépe. Bohužel jsme nějak nedomysleli problémy při převodu do OV – nevěděli jsem totiž, že nemůžeme přejít do 1 SVJ, ale musí vzniknou t 4 SVJ, protože nejsme nijak stavebně spojeni. Takže vlastně všichny ty 4 domy chtějí tu kotelnu používat, takže zjišťujeme možnosti, jak to zasmluvnit.Přemýšleli jsem o tom – 1/zachovat družstvo, které by vlastnilo jen to technologické zařízení kotelny, dále kotelnu odepisovalo a dodávalo teplo čtyřem SVJ, 2/od odkupu toho zařízení kotelny tím SVJ, kde kotelna je, a toto SVJ by bylo správcem a dodávalo teplo zbylým 3 SVJ, ale tady řešíme tu odkupní cenu a popravdě, ty zbylá SVJ to moc nechtějí, 3/ teď kolega asi dobře poradil s tím přídatným spoluvastnictví. Možná existuje ještě i další varianta, nevím, proto prosím o rady a zkušenosti. Vždyť nemůžeme být první, co to řeší. Jinak ve třech domech je 12 bytových jednotech a v jednom domě 15 bytových jednotek. Díky
Dům, ve kterém je kotelna, by měl mít nejlevnější teplo. Náklady na ztráty tepla přenosem a na přenosové vedení by měly nést zbývající 3 SVJ. Které SVJ se odpojí, to by mělo nést i náklady na odpojení od společné soustavy.
Děkuji za tuto radu, ale tu nepotřebuji. Než začnu řešit cenu tepla, musím nejdřív vyřešti, jak to s tou kotelnou udělat -čí to bude majetek, jakou smlouvu a tak…Takže jestli víte i něco k tomuto, sem s tím. Díky
Pokud Vám to právník správně napíše, než na SVJ bych to napsal na majitele bytů, smluvně navázal na byty (aby někdo neprodal byt a nechal si podíl na kotelně) a pověřil bych SVJ správou. Vyřešíte problém se zákazem podnikání SVJ a vyloučíte možnosti vydírání a nedohody mezi SVJ. Přistupujete to k tomu jako k podílu na pozemku a mělo by to být bezpečné.
Musím se přiznat, že vůbec nechápu, jak to myslíte „navázat na byty“. Jak mohu na 4 budoucí SVJ navázat technologické zařízení kotelny, které je umístěné v jednom z domů, tedy jednoho budoucího SVJ. Omlovám se, ale fakt to nechápu.
- Kotelna by byla majetkově vedena u SVJ domu umístění
- Přes instrument „věcného břemena“ (jestli to jde?) by poskytovala dodávky služeb T a TUV „cizím vlastníkům“ za stejných podmínek (technických a finančních) jako pro vlastníky vlastního SVJ.
- Veškeré náklady provozu, údržby a výroby T a TUV evidovat střediskem „kotelna“. Tento souhrnný náklad bude rozpočítán do dodávek T a TUV a vyúčtován.
- Nevlastní vlastníci zálohy/vyúčtování hradí do SVJ provozovatele.
- Ostatní SVJ na nákladech kotelny neparticipují.
- Princip: Cizí vlastník odebírá službu a hradí vše jako vlastní vlastník.
Na vysvětlení předcházejícího příspěvku. My jsme řešili obdobný problém při privatizaci. Měli jsme v domě rok novou kotelnu dodávající T a TUV pro vlastní dům a 3 další domy. Rozdíl byl v tom, že kotelna byla investičně vytvořena pouze ze střediskového zdroje domu umístění (u vás by bylo potřeba majetkově vzájemně vypořádat) ostatní domy pouze hradily výrobní náklady. Bylo nám řečeno, že po vzniku SVJ kotelna nemůže být dodavatelem T a TUV jiného subjektu, neboť je to podnikání a to zákon neumožňuje. Proto kotelna v privatizaci se stala společnou části domu umístění. Byly ukončeny dodávky pro ostatní domy (1/2 roční lhůta). Každé další SVJ postavilo vlastní kotelnu. Pokud uvažujete o jiném řešení při kterém, účastníkem odběru zboží za cenu T a TUV se stane jiné SVJ pak už činnost kotelny již charakter podnikání má. Pokud kotelna bude poskytovat pouze službu dodávek T a TUV jak pro vlastní vlastníky tak pro cizí za stejných ekonomických pravidel pak to nelze považovat za podnikání. Pokud náklady kotelny začnete ekonomicky rozpitvávat na provozní, správní a údržba ev. uvažovat o ztrátě v rozvodech pak zase už se nejedná o poskytování služeb jak zákon definuje. Ta služba je definována i pravidlem financování. Proto si myslím že ten návrh obsahuje jediný obhajitelný model fungování společného provozu.
Technologie kotelny by měla být v přídatném spoluvlastnictví všech 4 SVJ. Je nesmysl, aby jeden dům měl předimenzovanou kotelnu a ostatní domy je musely dobudovávat! To odporuje principu hospodárnosti. Jak si provozování kotelny SVJ dohodnou, do toho nic nikomu není. Nemůže jít o podnikání, když budou topit pro své domy. Nově zvolení členové výboru podle NOZ musejí pracovat s péčí řádného hospodáře a ne vyhazovat peníze za zbytečné nákupy 3 kotelen! To přeci jde obhájit i před soudem. Zákon členy výborů nemůže nutit, aby rozhazovali svěřené peníze, které možná ani mít nebudou v potřebné výši! Já bych navržené řešení mailem konzultoval s MMR a argumentoval bych nutností postupovat s péčí řádného hospodáře.
Poslední komentáře