Prodej bytu - platby SVJ - vypořádání

• 444 (bez ověření) napsal tento nesmysl: „Za listopad by podle zákona už mohl přispívat nový vlastník.“

To tvrzení není správné. Povinnost hradit příspěvek na správu domu má ten, kdo je v den splatnosti částky vlastníkem jednotky. Není pochyb o tom, že povinnost hradit za listopad měl převodce. Nás ovšem zajímá jenom prosinec.

Rozhodující je den účinnosti změny osoby vlastníka v katastru. Povinnost hradit však vznikne nabyvateli jdnotky teprve doručením výzvy – předpisu plateb. Při tom je pro SVJ naprosto bezýznamné jak se snad dohodli převodce s nabyvatelem. Jejich případná dohoda nemá pro SVJ žádný účinek.

• 444 (bez ověření) napsal o službách: „K 11.12 se nic nevyúčtováva.“

To tvrzení je také nesprávné. Vysvětlil jsem v jiném příspěvku jak je to podle zákona s vyúčtováním služeb. Opět platí, že pro SVJ naprosto bezýznamné jak se snad dohodli převodce s nabyvatelem. Jejich případná dohoda nemá pro SVJ žádný účinek; SVJ samo rozhodne zda bude postupovat striktně podle zákona, nebo podle nějaké nzákonné dohody převodce s nabyvatelem.

Justitianus

A nemělo by to by default být spravedlivěji – poměrnou částí – tedy se o ten příspěvek poděliti podle poměru?

Ps: I když je mi jasné že tuhle otázku tazatel vůbec neřeší (A já se ptám čistě pro zajímavost), tazatele zajímá, co bude s vyúčtováním.

• Zulu „A nemělo by to by default být spravedlivěji – poměrnou částí – tedy se o ten příspěvek poděliti podle poměru?“

A to píšete komu? A proč? Mohli si to mezi sebou samozřejmě poděliti jakkoliv. To byla jejich věc. Mohli si vymyslet jakýkoli poměr dělení jakékoliv platby. Například:

• převodce vše, nabyvatel 0
• převodce 5/31, nabyvatel 26/31 (podle data podpisu smlouvy)
• převodce 10/31, nabyvatel 21/31 (podle data účinků vkladu do katastru)
• převodce 30/31, nabyvatel 1/31 (podle data faktického odevzdání bytu)
• převodce 17/31, nabyvatel 14/31 (podle velikosti poprsí manželek)
• převodce 0, nabyvatel vše
• atd.

Nás však zajímá hlavně na kom by vymáhalo SVJ, kdyby žádný z nich nebyl uhradil nic. SVJ by se vůbec nezabývalo obsahem nějaké jejich dohody. Předpokládám, že doba splatnosti je stanovena do posledního dne měsíce. Doba splatnosti tedy skončila dne 31. prosince 2022. Den 1. ledna 2023 byl prvním dnem prodleni dlužníka. Statutár se podívá kdo byl dlužníkem v poslední den doby splatnosti, a dá pokyn právníkovi aby sepsal předžalobní výzvu k úhradě.

Justitianus

ok, na kom by vymáhalo SVJ, kdyby žádný z nich nebyl uhradil nic

doplnim jen, ze vase teze se tyka prispevku na spravu domu, tam by to asi tak bylo dle prava

ale u platby zaloh na spotrebu by to bylo jinak, tam by se postupovalo snad podle predavaciho protokolu (stavu), pokud by existoval oboustranne podepsany, nebo ne?

• Zulu, napsal jste: „… ale u platby zaloh na spotrebu by to bylo jinak, tam by se postupovalo snad podle predavaciho protokolu (stavu) …?“

Takový názor je nesmyslný a nemá oporu v žádném právním předpisu.

Snad si pletete platby záloh na služby s platbou úhrad za služby.

Pokud den splatnosti záloh na služby byl 31. prosince 2022, pak na převodci nemůže SVJ vymáhat jeho prosincovou zálohu – jeho dluh nikdy nedospěl (nestal se splatným)!!! Připomínám, že převodce přestal být vlastníkem jednotky s účinností ode dne zápisu do katastru, což bylo datum o 20 dnů dříve (11. prosince 2022).

Je to tedy naprosto stejný případ jako u plateb příspěvků na správu. Nic extra v tom nehledejte.

Pokud jde o platební povinnost nabyvatele: Ani jemu nevznikla v prosinci povinnost hradit zálohy na služby. A nevznikne mu, dokud mu SVJ jako poskytovatel podle zákona č. 67/2013 Sb. nedoručí předpis záloh na služby. To už jsem přece jednou uvedl.

Justitianus

Takže když je ve stanovách uvedeno, že splatnost “platby do FO” je poslední den v měsíci, za který se platí (tj. za prosinec 2022 je to 31.12.22) a přitom převodce platbu za prosinec již uhradil, protože nemovitost ještě není zapsána v KN a nabyvatel ještě neobdržel předpis plateb (který rozumím, že bude platit od ledna 2023), tak máme v souladu se zákonem postupovat jak? Díky

• Leny, napsal jste: „… předpis plateb (který rozumím, že bude platit od ledna 2023) …“

To není napsáno správně. Předpis plateb bude pro vás platit teprve od okamžiku kdy Vám bude doručen. Do té doby nejste povinen nic hradit. Už jsem Vám přece napsal: „Povinnost hradit však vznikne nabyvateli jednotky teprve doručením výzvy – předpisu plateb.“

Datum počátku platnosti předpisu nejspíš ještě neznáte. Něco zcela jiného je období za které budete povinen hradit podle tohoto předpisu. Tři možnosti:

K tomu jen uvedu, že SVJ nerozlišuje ani nezjišťuje od koho došla platba ve správné výši označená správným specifickým/va­riabilním symbolem. Pokud bylo zaplaceno, SVJ se spokojí s tím že bylo zaplaceno.

• Leny, napsal jste: „… tak máme v souladu se zákonem postupovat jak?“

To netuším. Postupujte podle vaší dohody. Vy jste jej z dobré vůle nechal bydlet v bytě zdarma do konce prosince. On za Vás z dobré vůle uhradil příspěvek na správu za prosinec. Tedy jste si kvit, asi?

Justitianus

„Povinnost hradit příspěvek na správu domu má ten, kdo je v den splatnosti částky vlastníkem jednotky.“ (Vložil Justitianus, 4. Leden 2023 – 6:55)

Tohle plyne odkud?

„Povinnost hradit příspěvek na správu domu má ten, kdo je v den splatnosti částky vlastníkem jednotky.“ (Vložil Justitianus, 4. Leden 2023 – 6:55)

Tohle je zajímavá teze.

Řekněme, že den splatnosti příspěvku na správu domu je každého druhého dne měsíce ledna na daný kalendářní rok. Třetího ledna přestanu být vlastníkem jednotky. Tvrdíte, že jsem povinen hradit příspěvek za celý rok. Kdo a kdy mi vrátí přeplatek na příspěvku na správu domu?

„Povinnost hradit příspěvek na správu domu má ten, kdo je v den splatnosti částky vlastníkem jednotky.“ (Vložil Justitianus, 4. Leden 2023 – 6:55)

Nebo jinak.

Řekněme, že den splatnosti příspěvku na správu domu je každého patnáctného dne měsíce prosince na daný kalendářní rok. Čtrnáctého prosince jsem se stal vlastníkem jednotky. Tvrdíte, že jsem povinen hradit příspěvek za celý rok.

To je zase pouze váš názor. Ve stanovách to může být jinak, zaužívaná praxe může být jiná a není na tom nic protizákonného. K 11.12. se nic mevyúčtováná. Já taky neutším,jak to v dotyčném svj funguje, ale ten, kdo to dělá určitě nebude skákat podle vás. Bude to dělat tak, jak to dělá vždycky. A jak to je, to nevím ani já ani vy. Nabyvatel se musí zeptat a pak se to dozví.

Jste hlupák, pane 444.

• Osobu dlužníka neurčuje SVJ. Pro dluhy, pro jejich přechod a pro možnosti věřitele platí příslušná ustanovení občanského zákoníku. Toto nejsou záležitosti které by mohly být autoritativně upraveny stanovami či rozhodnutím SVJ.
• Způsob rozúčtování služeb mezi dva či více příjemců služeb ve zúčtovacím období závazně určuje zákon č. 67/2013 Sb. a provaděcí vyhláška č 269/2015 Sb., kokrétně její § 5 odst. 5 a odst. 6.

Přestante fantazírovat o věcech kterým nerozumíte, nebo budete mazán.

Justitianus

Zmiňovaná vyhláška dle mého názoru řeší pouze vytápění a teplou vodu. Zmiňovaný zákon neřeší postup změny vůbec. Vzhledem k tomu, že při předání bytu byly sepsány příslušné odečty, tak si dovedu představit, že tyto odečty budou použity pro vyúčtování (i když i zde je otázkou, zda tyto odečty byly provedeny v souladu s postupem dle vyhlášky, protože zde není specifikováno, co je považováno za změnu – jestli změna vlastnictví či fyzické užívání, tj. Zda ke změně došlo již ke dni vkladu do kN a ne až předáním). Jaký zákon/vyhláška však řeší postup u ostatních služeb a příspěvků do FO?

• Leny, píšete: „Zmiňovaná vyhláška dle mého názoru řeší pouze vytápění a teplou vodu.“

Samozřejmě. Rozúčtování jiných služeb je přece řešeno v § 5 zákona č. 67/2013 Sb.. Tato pravidla je povinno poskytnout Vám SVJ na vyžádání, a to podle § 8 odst. 1 zákona.

• Leny, píšete: „Zmiňovaný zákon neřeší postup změny vůbec.“

Já Nerozumět Řeč Váš Kmen. Co míníte touto větou? Postup změny vlastnictví jednotky si odedávna řeší převodce s nabyvatelem. To si mohl kterýkoli z těch dvou nechat zařídit přes realitní kancelář.

• Leny, píšete: „… zde není specifikováno, co je považováno za změnu – jestli změna vlastnictví či fyzické užívání, tj. Zda ke změně došlo již ke dni vkladu do kN a ne až předáním“

Píšete nesmysl, protože neznáte zákon. Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. platí, že příjemcem služeb je vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. Z uvedeného plyne, že příjemcem služeb do dne 10.12.2022 byl převodce. Příjemcem služeb ode dne 11.12.2022 jste Vy. Je to jasné jak facka.

• Leny, píšete: „Jaký zákon/vyhláška však řeší postup u … příspěvků do FO?“

Neexistuje žádné FO ani UFO.

Neexistuje žádné FO ani UFO.

Neexistuje žádné FO ani UFO.

Pokud míníte úhradu příspěvků na správu domu, pak odpověd ode mne už máte: pokud by nebylo zaplaceno za prosinec, pak „smolíka“ má ten, kdo je vlastníkem jednotky v den splatnosti. Posuzuje se po po účinnosti zápisu do katastru, samozřejmě. Povinnou osobou jste Vy (vlastník jednotky ke dni 31.12.2022).

My ale víme, že jiná osoba uhradila prosincový příspěvek za Vás. Nastal tedy případ předvídaný v § 1889 zákona č. 89/2012 Sb. (Změna v osobě dlužníka, Převzetí dluhu).

Existuje zákonný přechod dluhů na nabyvatele jednotky podle § 1186, ale tím se nezabývám, protože netvrdíte, že by na Vás přešel nějaký potvrzený dluh.

Justitianus

• § 5 zákona č. 67/2013 Sb. dle mého názoru řeší pouze to, jaký je klíč pro tyto služby obecně (tj. dle počtu osob apod) a vůbec neřeší, jak se postupuje při změně v průběhu měsíce
• bylo zmíněno, že způsob rozúčtování služeb řeší zákon č. 67/2013 Sb. – ten však neřeší postup v případě změny příjemce služeb uprostřed měsíce…
• Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb je příjemcem služeb i nájemce…Jak je definován nájemce? Je to ten kdo má nájemní smlouvu? Nemůže to být i ten, kdo byt užívá místo vlastníka (někde zde byl použit pojem oprávněný uživatel bytu…tento pojem také neznám a možná by bylo prima vysvětlit, jaké jsou jeho práva a povinnosti), protože k předání bytu ještě nedošlo? Nemohlo by to dle § 2 znamenat i to, že od 1.12.22 do 10.12.22 jdou služby za původním vlastníkem, od 11.12.22 do 30.11.22 za uživatelem bytu (zde je otázka, zda by toto dílčí vyúčtování provedlo SVJ přímo pro tohoto uživatele či zda je to povinnost vlastníka jako takového) a 31.12.22 za novým vlastníkem?
• pořád nevím, který zákon/vyhláška říká, že povinnost hradit do FO má ten, kdo je vlastníkem ke dni splatnosti
• k té úhradě prosince 22 předchozím vlastníkem…přiznám se, že znění § 1889 nerozumím…mohl by mi to prosím někdo vysvětlit polopaticky?

Pozn.: Jelikož je od začátku řešen postup vypořádání plateb SVJ při změně vlastnictví…není potřeba řeč stáčet ve smyslu, že postup změny vlastnictví řeší jiné paragrafy či realitka. Stejně tak, když se jednou nadefinuje nějaká zkratka (s vědomím, že správný název je jiný – mnohem delší), tak opět není potřeba tuto zkratku komentovat…stále předpokládám, že zde jde o seriózní diskuzi a názory osob, které se v dané oblasti orientují a jsou schopny dávat přednost obsahu před formou … děkuji za pochopení a za to, že se zde nebudeme napadat kvůli malichernostem! ;) –

„nevím, který zákon/vyhláška říká, že povinnost hradit do FO má ten, kdo je vlastníkem ke dni splatnosti“ (Vložil Leny (bez ověření), 6. Leden 2023 – 0:33)

Žádný.

Nikde není předepsána požadovaná četnost úhrad příspěvku na správu domu, ani to, že tyto úhrady musí být pravidelné. Takže všechny četnosti jsou možné (každý den, každé úterý, každého sedmého v měsíci, každý sedmý den čtvrtletí, každého 07.07. daného roku, každý rok končící na sedmičku a mnoho dalších možností), stejně tak jsou možné úhrady nepravidelné (např. vždy, když zůstatek záloh klesne pod určitou částku, podle nálady předsedy a mnoho dalších možností). Na tom nic nemění to, že nejčastější budou patrně platby měsíční.

• „… zákon č. 67/2013 Sb. – ten však neřeší postup v případě změny příjemce služeb uprostřed měsíce…“

Napsal jsem Vám přece: „Tato pravidla je povinno poskytnout Vám SVJ na vyžádání, a to podle § 8 odst. 1 zákona.“ Vy na tom něčemu nerozumíte? Kterému slovu, nebo kterému písmenu jste neporozuměla?

• „Jak je definován nájemce? Je to ten kdo má nájemní smlouvu? Nemůže to být i ten, kdo byt užívá místo vlastníka …“

S pojmem „nájemce“ pracuje občanský zákoník (§ 2201). Zákon č. 67/2013 Sb. nedefinuje nájemce. Podle § 11 platí, že v domě s byty, kde užívací vztahy vznikly na základě jiných právních skutečností, než které jsou uvedeny v tomto zákoně, se řídí tyto vztahy přiměřeně ustanoveními tohoto zákona.
Z uvedeného plyne, že je úplně jedno zda byt užívá nájemce, bývalý nájemce, podnájemce, člen domácnosti, manžel, registrovaný partner, příbuzný, výměnkář, dlouhodobý návštěvník, ubytovaný student, jiná osoba. Vždy se dá určit kdo je poskytovatelem služeb a kdo je příjemcem služeb. K jednomu bytu může vzniknout delší řetězec poskytovatelů a příjemců služeb, typicky například:

• „Nemohlo by to dle § 2 znamenat i to, že od 1.12.22 do 10.12.22 jdou služby za původním vlastníkem, od 11.12.22 do 30.11.22 za uživatelem bytu“

Ne, neporozuměla jste obshu zákona. Pro SVJ (které je primárním poskytovatelem služeb) je příjemcem služeb vždy pouze vlastník jednotky. Nikdo jiný. Pro vlastníka jednotky (je-li poskytovatelem služeb) je příjemcem služeb osoba která užívá vlastníkův byt (ať už je to na základě práva nájmu, nebo na základě jiné právní skutečnosti, nebo dokonce i při užívání bytu bez právního důvodu či při svévolné okupaci cizího bytu).

• „… pořád nevím, který zákon/vyhláška říká, že povinnost hradit do FO …“

Nehodlám se bavit o Marťanech ani o UFO.

• „… přiznám se, že znění § 1889 nerozumím …“

(1) Podle § 1889 platí, že nepřivolí-li věřitel k převzetí dluhu nebo odmítne-li k němu dát souhlas, nevzniká věřiteli vůči přejímateli dluhu přímé právo.
Z uvedeného plyne, že nepřivolilo-li SVJ jako věřitel k tomu, aby převodce převzal Váš dluh na příspěvku za prosinec, pak právnické osobě SVJ nevzniklo právo vymáhat prosincovou platbu na převodci. Převodce tedy plnil dobrovolně za Vás, aniž by měl ze zákona takovou povinnost.

(2) Podle § 1889 dále platí, že přejímatel dluhu má vůči dlužníku povinnost zařídit, aby dlužník nemusel věřiteli plnit; takovou povinnost má vůči dlužníku i ten, kdo se mu zaváže, že opatří plnění jeho věřiteli.
Z uvedeného plyne, že převodce, který se vůči Vám zavázal, že opatří věřiteli plnění příspěvku za prosinec, převzal tím na sebe (pouze vůči Vám jako dlužníkovi) povinnost zařídit, abyste nemusel/a věřiteli plnit. Tuto smluvně převzatou povinnost splnil tím, že uhradil příspěvek za Vás dne 22.12.2022.

Justitianus

Domnívám se, že § 8 odst. 1 zákona řeší pouze to, že si mohu nechat předložit způsob vyúčtování, a to dle mého názoru ještě ve smyslu obecného způsobu rozúčtování služeb (např. úklid podle počtu osob)…nikde se nemluví o postupu v případě změny příjemce služeb v průběhu měsíce, zvláště pak, když tento není řešen ve stanovách…čili můj dotaz zní, kde je postup změny řešen v zákoně, pokud není uveden ve stanovách a ani u SVJ k tomu není žádný písemně sepsaný postup?

SVJ → vlastník jednotky → nájemce → podnájemce Dobře, dá se tedy říci, že pokud nový vlastník ještě nemá k dispozici klíče od bytu, tak je do doby předání bytu vlastně příjemcem služeb vlastník původní? Tj. že by se vzájemné „vypořádání“ mezi vlastníky mělo zohledňovat až od doby předání bytu?…tedy, že by SVJ sice mělo udělat vyúčtování ke dni změny vlastnictví, ale zase nový vlastník by do doby předání bytu provedl dílčí vyúčtování služeb původnímu vlastníkovi…a tedy, když SVJ pro původního vlastníka provede vyúčtování služeb ke dni předání bytu, tak je to vlastně finančně a potenciálně dle zákona (ve smyslu bezdůvodného obohacení) ok?

Když se odprostíme od zkratky FO…můžete mi prosím sdělit, který zákon/vyhláška říká, že povinnost hradit příspěvky na správu domu a pozemku má ten, kdo je vlastníkem bytu ke dni jejich splatnosti?

Pokud jde o § 1889, tak převodce se ničemu smluvně nezavázal…pouze ze setrvačnosti zaplatil příspěvky za 12/22…a co teď?

„který zákon/vyhláška říká, že povinnost hradit příspěvky na správu domu a pozemku má ten, kdo je vlastníkem bytu ke dni jejich splatnosti?“ (Vložil Leny (bez ověření), 12. Leden 2023 – 21:22)

Žádný.

Kromě Justitiana to ani nikdo netvrdí.

A kde má tedy Justitianus oporu v zákoně?

„A kde má tedy Justitianus oporu v zákoně?“ (Vložil ? (bez ověření), 28. Leden 2023 – 20:28)

Justitianus oporu v zákoně nepotřebuje.

Pane chytrý, to jsem taky nikde nenapsal, že dlužníka určuje svj. Vy zato rozumíte všemu, tak mě klidně mažte. Mě to nevadí, já své názory nikomu nevnucuji. Jsou to dezinformace.

Pane 444, lžete a šíříte zde desinformace.

• Napsal jsem zde: „Povinnost hradit příspěvek na správu domu má ten, kdo je v den splatnosti částky vlastníkem jednotky.“
• Vaše odpověď byla: „To je zase pouze váš názor. Ve stanovách to může být jinak … A jak to je, to nevím ani já ani vy. Nabyvatel se musí zeptat a pak se to dozví.“

Tedy jste tvrdil že dlužníka určuje SVJ svými stanovami, nebo jiným tajemným způsobem, který nelze předem nijak odhadnout. Teď lžete když tvrdíte " … to jsem taky nikde nenapsal, že dlužníka určuje svj."

Jste tedy nejen hlupák, ale k tomu i lhář.

Justitinus

Děkuji za názor, možná z toho vědu dělám, protože chci postupovat v souladu se zákonem a ne s běžnou praxí, kde se kde kdo na kde kom obohatí jen pro to, že ten druhý netuší, že by to mohlo být / je dle zákona jinak….Nicméně v mém dotazu listopad 2022 nikde nefiguruje a pro úplnost doplňuji, že platby na daný měsíc mají splatnost do konce daného měsíce, takže Vaší odpovědi ani tak příliš nerozumím. L.

Prodávající … platby (Příspěvků správy, tzv. Fond oprav) za prosinec 2022 zaplatí on, a že od 2023 je budu platit já. To ovšem NEZNAMENÁ, ŽE NIC NEDLUŽÍM x DLUŽIT NEBUDU po provedení vyúčtování… Pokud by správně mělo být provedeno vypořádání, můžeme se společně dohodnout, že jej provádět nebudeme?

• – – – – – – – – –

A/ Nevím, zda jsem pochopil dotaz v části od kdy budete hradit tzv. Fond oprav. Když jste se dohodli, tak nevím a)o jakém vypořádání píšete, b)vyjadřujete obavu „to … neznamená, že nic nedlužím x dlužit nebudu po provedení vyúčtování“.

Jinak viz § 1186

Při převodu vlastnického práva k jednotce (1) nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost … .

(2) … PŘECHÁZEJÍ NA NABYVATELE DLUHY PŘEVODCE …

• na příspěvcích na správu domu a pozemku a
• na plněních spojených … s užíváním bytu a zálohách, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

Za dluhy, … ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

(3) VLASTNÍK DOLOŽÍ NABYVATELI … .

B/ Zajímejte se zda má SVJ úvěr (zateplení, výtah, okna apod.). Podíl úvěru připadající na konkrétní BJ bývá totiž v Rozpise záloh (Evid. list) připočten k částce tzv. Fondu oprav. Jde o to abyste prodávajícímu nezaplatila nová okna (zateplení, výtah) a abyste ještě k tomu navíc nesplácela úvěr na ně.