Příslušenství bytu - hlupáci v talárech
Dnes si povíme co je to příslušenství bytu. Tento pojem se
objevuje v inzerátech, v kupních smlouvách, v prohlášení vlastníka
budovy, v rozsudcích soudů všech stupňů. Ovšem ti, kdo tento pojem
užívají, často netuší jaký má obsah. Zvlášť tragický je tento omyl
u hlupáků v talárech (tak označuji některé soudce).
A že jde opravdu o hlupáky v talárech, to je možné prokázat celkem
jednoduše, čtením jejich judikátů. Pojďme se o tom přesvědčit.
Poznámka legislativně-historická:
Příslušenství bytu není dnes v NOZ definováno. Bylo však definováno ve
„starém“ občanském zákoníku 40/1964 Sb.. Proto je tato definice nadále
použitelná při výkladu všech prohlášení vlastníka budovy, vložených
do katastru za účinnosti „starého“ občanského zákoníku (tedy do dne
31.12.2013).
|
Občanský zákoník 40/1964 Sb. §120/1 |
Existují tedy tři odlišné pojmy s odlišným obsahem. Proto je třeba je striktně rozlišovat. Ovšem vysvětlujte to českým soudcům! Jako bys házel hrách na stěnu. K neuvěřitelnému zmatku v pojmech přispěli – jako obvykle – právě oni. Hlupáci v talárech, tedy zmatení čeští soudci. Pár ukázek následuje, později možná ještě doplním.
| Citace: rozsudek NS 26 Cdo 2340/99 ze dne 04.04.2001 (Ferák, Müllerová, Mikláš) | Můj komentář k chybám v judikátu |
| Příslušenstvím bytu ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. jsou tedy jednak vedlejší místnosti, jednak vedlejší prostory, obojí určené k tomu, aby byly s bytem užívány. | Souhlas. Dokud soudci jen opisují zákon, je to ještě v pořádku. Pojem „vedlejší“ nejspíše označuje místnosti, které nejsou přímo uvnitř bytu (pod uzavřením za bytovými vstupními dveřmi). |
| Vedlejšími místnostmi jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. | Naprostý nesmysl zmatených soudců. Pokud má jít o místnosti v bytě, pak ovšem nejsou „vedlejší“ a nejsou příslušenstvím bytu. Jsou nepochybně nedílnou součástí bytu jak jej definuje 1994/72/§2/b. |
| Jde o neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd. | Totální kravina. Toto všechno jsou přece místnosti bytu. Je při tom zcela bezvýznamné, zda jde o místnosti obytné, či neobytné. Zákon to nerozlišuje. Ach, ti hlupáci v talárech … |
| Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány, jako např. sklep, dřevník, kolna atd. | Souhlas. Do seznamu je možno doplnit např. kočárkárnu, kolárnu, prádelnu, sušárnu, balkon, lodžii, terasu, kóji. |
| Z uvedeného současně vyplývá, že příslušenství bytu není a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů (v daném případě vztahů dříve uživatelských a posléze nájemních), … | Samozřejmě že může být samostatným předmětem právních vztahů! Příslušenství bytu nemusí mít shodný režim jako byt (jednotka). Je možno si představit nájemní smlouvu k samotnému bytu, a vedle toho jinou smlouvu o užívání vedlejšího prostoru jako příslušenství bytu. Hlupáci nevěděli co píší. |
| … nýbrž se řídí režimem právního vztahu k bytu, k němuž náleží, jinak řečeno sdílí právní režim bytu, k němuž náleží.“ | Naprostý nesmysl. Mohou existovat odlišné právní režimy: byt je užíván právem vlastníka, kdežto příslušenství bytu je společná část, užívaná na základě oprávnění uvedeného v prohlášení. Nebo: byt je užíván právem nájmu, kdežto příslušenství bytu na základě samostatné innominátní smlouvy o bezúplatném užívání. |
Tyto odstrašující nesmysly recykloval (opsal) Nejvyšší soud znovu např. v roce 2004, v rozsudku 26 Cdo 2195/2003 ze dne 20.01.2004 (Ferák, Korecká, Hušek). Stejný nesmysl opsali popletení soudci v 26 Cdo 1538/2004 ze dne 16.06.2005 (Waltr, Ferák, Korecká). Oni totiž ty pitomosti pečlivě opisují navzájem, jako osli. Pojďme dále:
| Citace: NSS 1 As 2/2004 – 214 ze dne 21.12.2005 (Žišková, Kaniová, Baxa) | Můj komentář k chybám v judikátu |
| Balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), … | Naprostý nesmysl. Právní stav místnosti či prostoru není určen účelem užívání, nýbrž pouze obsahem prohlášení vlastníka budovy. Ach, ti hlupáci v talárech! Pokud snad prohlášení obsahuje chybu, může být změněno (za účinnosti ZoVB postupem podle 1994/72/§11/8, nyní podle 2012/89/§1169) a následně vloženo do sbírek listin katastru a rejstříku SVJ. |
| … anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. | Naprostý nesmysl. Definice příslušenství bytu v 1964/40/§121/2 se týká pouze práva užívání, avšak nijak neřeší vlastnictví. Ach, ti popletení hlupáci v talárech … |
| Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD a žalobkyní je předmětný balkón, přístupný pouze z bytu žalobkyně, vymezen jako součást převáděné jednotky, … | Pak jde ovšem o vadu prohlášení. Tato část prohlášení je pro svou neurčitost absolutně neplatná [1]. Nejsou-li v něm taxativně vyjmenovány jednotlivé stavební prvky, pak pojem „balkon“ zahrnuje zřejmě pouze prázdný prostor [2]. Tato část prohlášení je navíc absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. Součástí převáděné jednotky je pouze byt (1994/72/§2/h), který se skládá z místností (1994/72/§2/b). Balkon však místností není; jde o otevřený prostor. Vzduch v tomto prostoru ovšem nemůže být předmětem převodu vlastnictví! Ve skutečnosti bylo uděleno pouze výlučné užívací právo k příslušenství bytu žalobkyně. |
| … tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně. | Nikoliv! Hlupáci v talárech zase spletli pojmy. Označení prostoru za „příslušenství bytu“ je v pořádku, ale to vylučuje, aby se zároveň jednalo o součást bytu. Navíc toto označení má pouze význam z hlediska práva užívání daného (prázdného) prostoru, neříká však vůbec nic o tom kdo je vlastníkem čeho. |
Tyto odstrašující protizákonné bláboly recykloval Nejvyšší správní soud dokonce ještě v roce 2012, v rozsudku 5 As 117/2012 – 75 ze dne 29.11.2012 (Valentová, Camrda, Matyášová).
Hlupáci v talárech dodnes nepochopili co je příslušenství bytu podle 1964/40/§121/2. K tomu poznamenám, že existují dva druhy příslušenství bytu:
- příslušenství bytu výlučné, sloužící uživateli jednoho bytu,
- příslušenství bytu společné, sloužící uživatelům některých nebo všech bytů.
Typickým společným příslušenstvím bytů v dnešních panelových domech jsou místnosti (kočárkárny, kolárny, prádelny, sušárny, mandlovny), případně jiné prostory (společné terasy, balkony, lodžie, přístřešky, společné zahrádky a předzahrádky). Jde-li o místnosti, bývají určené jako příslušenství bytů od samého počátku (kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu), jsou užívány k účelu bydlení, a zároveň splňují zákonnou definici příslušenství bytu (vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány).
Společné příslušenství bytů se vyskytuje prakticky v každém panelovém domě. Samozřejmě platí, že u domu rozděleného na jednotky a společné části jde vždy o společnou část domu. Takže je s podivem, že hlupáci v talárech tuto triviální skutečnost dosud neobjevili. Ukázka omezeného a zmateného myšlení soudců je zřejmá z následujícího judikátu:
| Citace: Rozsudek NS 26 Cdo 1538/2004 ze dne 16.06.2005 (Waltr, Ferák, Korecká) | Můj komentář k chybám v judikátu |
| Je proto třeba rozlišovat pojem bytu (…) a jeho příslušenství ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. (tj. vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány … | Naprosto správný postřeh. |
| … např. neobytné kuchyně, haly, komory, koupelny a záchody, spíže, šatny, sklep, prádelna či dřevník), … | Opět opsali tentýž naprostý nesmysl. Hlupáci v talárech ignorují skutečnost, že všechny vyjmenované místnosti (kromě sklepa, prádelny a dřevníku) jsou samozřejmě součástí bytu. Nikoliv pouhým příslušenstvím bytu. |
| (…) společné prostory domu, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství … | Opět totální nesmysl popletených soudců. Společný prostor domu samozřejmě může být příslušenstvím bytu (a to jak výlučným příslušenstvím (např. balkon, lodžie, sklepní kóje), tak i společným příslušenstvím (např. kočárkárna, prádelna, sušárna). |
| … a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu (např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda). | Ach, ti hlupáci v talárech! Vždyť právě prádelna, sušárna a kočárkárna jsou typickým příslušenstvím bytů – ovšem soudci o pár řádků výše tvrdili, že místnosti které jsou příslušenstvím bytů prý nejsou společnými prostory domu! Rozpornost takového tvrzení je zjevná. Osli zmatení, popletení … |
A nyní něco pozitivnějšího:
| Citace: Rozsudek NS 22 Cdo 1455/2008 ze dne 02.06.2008 (Spáčil, Balák, Rezková) | Můj komentář k judikátu |
| Příslušenstvím bytu (ve smyslu § 121 odst. 2 ObčZ) jsou jednak vedlejší místnosti, jednak vedlejší prostory, obojí určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Přitom vedlejšími místnostmi jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem (např. neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.). Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány (např. sklep, dřevník, kolna atd. – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 26 Cdo 2195/2003, publikovaný v ASPI). | Soudci zde pro začátek otrocky opsali zjevně vadná tvrzení z rozsudku 26 Cdo 2195/2003. Otázka je – proč ty nesmysly opsali. |
| (…) Z těchto vymezení zcela jasně vyplývá, že byt složený z více místností zahrnuje jako součást i ty místnosti, které nejsou obytnými, tedy i neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.; pokud by tomu tak nebylo, zákon by nepochybně byt vymezil jako soubor obytných místností. | Nesmysl uvedený v 26 Cdo 2195/2003 je tím překonán a odklizen tam kam patří – na smetiště vadných tvrzení hlupáků v talárech. |
| Jinak je však tomu u prostor, které s bytem přímo nesouvisí a nejsou pod společným uzavřením (sklep, dřevník, kolna apod.). Takové prostory nejsou součástí bytu, ale jeho příslušenstvím; jde nesamostatné části domu, které náleží vlastníku domu jako věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s bytem (jednotkou) trvale užívány. To vyplývá i ze znění § 121 odst. 2 ObčZ; příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. | Správné tvrzení, zcela odlišné od vadných tvrzení uvedených v 26 Cdo 2340/99 a 26 Cdo 2195/2003. |
| Toto určení musí provést vlastník domu, ve kterém se byt nachází, a tímto určením je vázán jen potud, že nemůže nájemní právo k těmto prostorám, jsou-li zahrnuty do nájemní smlouvy (§ 686 odst. 1 ObčZ) jednostranně bez splnění zákonných podmínek vypovědět. | Tím soudci „odstřelili“ nesmysl uvedený v 26 Cdo 2340/99 a 26 Cdo 2195/2003, kde se nesmyslně tvrdilo, že prý příslušenství bytu sdílí právní režim bytu, k němuž náleží. |
Justitianus
Poznámka 1: Část prohlášení je neplatná pro neurčitost, jestliže není zřejmá přinejmenším hranice vlastnictví. Viz rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové 21 Co 488/2012, ze dne 24.10.2012 a rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 413/2013, ze dne 23.07.2014.
Poznámka 2: Mají-li některé stavební prvky budovy být předány do výlučného vlastnictví vlastníka jednotky, musely by být v prohlášení vyjmenovány a popsány jednoznačně, srozumitelně a určitě. Viz rozsudky Nejvyššího soudu 30 Cdo 3109/2005, ze dne 28.02.2006, a 26 Cdo 508/2019, ze dne 08.01.2020.
Poznámka 3: Části stavby neuvedené v prohlášení jsou vždy společné. Viz rozsudek Nejvyššího správního soudu 5 As 136/2015, ze dne 19. 5. 2016, usnesení Ústavního soudu IV. ÚS 2104/16, ze dne 11. 10. 2016. Totéž platí, vymezuje-li prohlášení vlastníka budovy část ve vlastnictví vlastníka jednotky nejednoznačně, nesrozumitelně či neurčitě.
vchodove dvere v panelaku je nebo neni spolecna cast? Kdo je plati kdyz se rozbiji?
V PV je jen: „vnitrni okna a dvere“ – nevim co se tim mysli, u jednodilnych oken treba…
- „… vchodove dvere v panelaku je nebo neni spolecna cast?“</em
Vchodové domovní dveře jsou společnou částí. To platí bez ohledu na to, zda jsou nebo nejsou zmíněny v prohlášení. Opravy zajišťuje a platí SVJ. Pokud nemáte SVJ, pak to zajišťuje a platí správce.
- „V PV je jen: „vnitrni okna a dvere“ – nevim co se tim mysli, …“</em
Myslí se tím jedině to, že máte vadné prohlášení.
Žádná vnitřní okna neexistují, takže všechna okna na domě jsou společná. Leda že by uvnitř domu bylo nějaké okno ve stěně mezi dvěma místnostmi.
Vnitřní dveře – to jsou nejspíše dveře, které nevedou zevnitř směrem ven z budovy. Tedy jakékoliv dveře mezi dvěma prostory uvnitř domu. Těžko poznat, co tím chtěl básník říci.
Justitianus
„vnitřní okna neexistují“ (Vložil Justitianus, 7. Říjen 2024 – 13:50)
Máme okno mezi kuchyní a jídelnou, mezi předsíní a zimní zahradou a do světlíku.
vchodové dveře myslím do bytu z chodby… dnes se tomu říká „protipožární dveře“ a stojí cca od 4800 Kč
jde mi o to, kdoi platí jejich výměnu, když je taková (vadná) definice v PV
Takže pro shrnutí uvádím krátký přehled:
Co NENÍ příslušenství bytu
- Příslušenstvím bytu není součást věci (tou věcí je jednotka1994).
- Příslušenstvím bytu není příslušenství věci (tou věcí je jednotka1994).
- Příslušenstvím bytu nejsou místnosti bytu.
- Příslušenstvím bytu nejsou společné komunikační prostory v budově (chodby, schodiště, zádveří, vestibuly), protože nejsou určeny k užívání spolu s bytem. Jsou určeny k užívání blíže neurčenému okruhu osob, včetně osob odlišných od uživatelů bytů (návštěvníci, řemeslníci, opraváři, doručovatelé, lékař, policisté, hasiči, kontroloři práce neschopných pojištěnců, sčítací komisaři, …)
Co je příslušenství bytu
- Příslušenstvím bytu je místnost nebo jiný prostor určený k tomu, aby byl spolu s bytem užíván.
- Toto určení může vzniknout na základě kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu, na základě obsahu prohlášení vlastníka budovy, na základě soukromoprávního ujednání, nebo na základě rozhodnutí vlastníka budovy.
- Příslušenství bytu může být podle okolností výlučně užívané, nebo společně užívané.
- Označení prostoru za „příslušenství bytu“ neříká naprosto nic o vlastnictví tohoto prostoru, ani o vlastnictví stavebních prvků obklopujících tento prostor.
Připomínám známý fakt, že byt v jednotce(1994) tvoří pouze prázdné prostory – místnosti. Stavební konstrukce ohraničující místnosti bytu (obvodové stěny, vnitřní dělicí stěny, stropy, podlahy) jsou ze zákona společné. To platí pokud v prohlášení nejsou taxativně vyjmenovány konkrétní stavební a technické prvky s určením jejich odlišného vlastníka.
Totéž samozřejmě platí i pro balkony, lodžie a terasy. Jde také pouze o prázdné prostory. Stavební konstrukce ohraničující tyto prostory jsou ze zákona společné. To platí pokud v prohlášení nejsou taxativně vyjmenovány konkrétní stavební a technické prvky s určením jejich odlišného vlastníka.
Justitianus
Poslední komentáře