Příslušenství bytu - hlupáci v talárech
Dnes si povíme co je to příslušenství bytu. Tento pojem se
objevuje v inzerátech, v kupních smlouvách, v prohlášení vlastníka
budovy, v rozsudcích soudů všech stupňů. Ovšem ti, kdo tento pojem
užívají, často netuší jaký má obsah. Zvlášť tragický je tento omyl
u hlupáků v talárech (tak označuji některé soudce).
A že jde opravdu o hlupáky v talárech, to je možné prokázat celkem
jednoduše, čtením jejich judikátů. Pojďme se o tom přesvědčit.
Poznámka legislativně-historická:
Příslušenství bytu není dnes v NOZ definováno. Bylo však definováno ve
„starém“ občanském zákoníku 40/1964 Sb.. Proto je tato definice nadále
použitelná při výkladu všech prohlášení vlastníka budovy, vložených
do katastru za účinnosti „starého“ občanského zákoníku (tedy do dne
31.12.2013).
|
Občanský zákoník 40/1964 Sb. §120/1 |
Existují tedy tři odlišné pojmy s odlišným obsahem. Proto je třeba je striktně rozlišovat. Ovšem vysvětlujte to českým soudcům! Jako bys házel hrách na stěnu. K neuvěřitelnému zmatku v pojmech přispěli – jako obvykle – právě oni. Hlupáci v talárech, tedy zmatení čeští soudci. Pár ukázek následuje, později možná ještě doplním.
| Citace: rozsudek NS 26 Cdo 2340/99 ze dne 04.04.2001 (Ferák, Müllerová, Mikláš) | Můj komentář k chybám v judikátu |
| Příslušenstvím bytu ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. jsou tedy jednak vedlejší místnosti, jednak vedlejší prostory, obojí určené k tomu, aby byly s bytem užívány. | Souhlas. Dokud soudci jen opisují zákon, je to ještě v pořádku. Pojem „vedlejší“ nejspíše označuje místnosti, které nejsou přímo uvnitř bytu (pod uzavřením za bytovými vstupními dveřmi). |
| Vedlejšími místnostmi jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. | Naprostý nesmysl zmatených soudců. Pokud má jít o místnosti v bytě, pak ovšem nejsou „vedlejší“ a nejsou příslušenstvím bytu. Jsou nepochybně nedílnou součástí bytu jak jej definuje 1994/72/§2/b. |
| Jde o neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd. | Totální kravina. Toto všechno jsou přece místnosti bytu. Je při tom zcela bezvýznamné, zda jde o místnosti obytné, či neobytné. Zákon to nerozlišuje. Ach, ti hlupáci v talárech … |
| Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány, jako např. sklep, dřevník, kolna atd. | Souhlas. Do seznamu je možno doplnit např. kočárkárnu, kolárnu, prádelnu, sušárnu, balkon, lodžii, terasu, kóji. |
| Z uvedeného současně vyplývá, že příslušenství bytu není a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů (v daném případě vztahů dříve uživatelských a posléze nájemních), … | Samozřejmě že může být samostatným předmětem právních vztahů! Příslušenství bytu nemusí mít shodný režim jako byt (jednotka). Je možno si představit nájemní smlouvu k samotnému bytu, a vedle toho jinou smlouvu o užívání vedlejšího prostoru jako příslušenství bytu. Hlupáci nevěděli co píší. |
| … nýbrž se řídí režimem právního vztahu k bytu, k němuž náleží, jinak řečeno sdílí právní režim bytu, k němuž náleží.“ | Naprostý nesmysl. Mohou existovat odlišné právní režimy: byt je užíván právem vlastníka, kdežto příslušenství bytu je společná část, užívaná na základě oprávnění uvedeného v prohlášení. Nebo: byt je užíván právem nájmu, kdežto příslušenství bytu na základě samostatné innominátní smlouvy o bezúplatném užívání. |
Tyto odstrašující nesmysly recykloval (opsal) Nejvyšší soud znovu např. v roce 2004, v rozsudku 26 Cdo 2195/2003 ze dne 20.01.2004 (Ferák, Korecká, Hušek). Stejný nesmysl opsali popletení soudci v 26 Cdo 1538/2004 ze dne 16.06.2005 (Waltr, Ferák, Korecká). Oni totiž ty pitomosti pečlivě opisují navzájem, jako osli. Pojďme dále:
| Citace: NSS 1 As 2/2004 – 214 ze dne 21.12.2005 (Žišková, Kaniová, Baxa) | Můj komentář k chybám v judikátu |
| Balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), … | Naprostý nesmysl. Právní stav místnosti či prostoru není určen účelem užívání, nýbrž pouze obsahem prohlášení vlastníka budovy. Ach, ti hlupáci v talárech! Pokud snad prohlášení obsahuje chybu, může být změněno (za účinnosti ZoVB postupem podle 1994/72/§11/8, nyní podle 2012/89/§1169) a následně vloženo do sbírek listin katastru a rejstříku SVJ. |
| … anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. | Naprostý nesmysl. Definice příslušenství bytu v 1964/40/§121/2 se týká pouze práva užívání, avšak nijak neřeší vlastnictví. Ach, ti popletení hlupáci v talárech … |
| Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD a žalobkyní je předmětný balkón, přístupný pouze z bytu žalobkyně, vymezen jako součást převáděné jednotky, … | Pak jde ovšem o vadu prohlášení. Tato část prohlášení je pro svou neurčitost absolutně neplatná [1]. Nejsou-li v něm taxativně vyjmenovány jednotlivé stavební prvky, pak pojem „balkon“ zahrnuje zřejmě pouze prázdný prostor [2]. Tato část prohlášení je navíc absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. Součástí převáděné jednotky je pouze byt (1994/72/§2/h), který se skládá z místností (1994/72/§2/b). Balkon však místností není; jde o otevřený prostor. Vzduch v tomto prostoru ovšem nemůže být předmětem převodu vlastnictví! Ve skutečnosti bylo uděleno pouze výlučné užívací právo k příslušenství bytu žalobkyně. |
| … tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně. | Nikoliv! Hlupáci v talárech zase spletli pojmy. Označení prostoru za „příslušenství bytu“ je v pořádku, ale to vylučuje, aby se zároveň jednalo o součást bytu. Navíc toto označení má pouze význam z hlediska práva užívání daného (prázdného) prostoru, neříká však vůbec nic o tom kdo je vlastníkem čeho. |
Tyto odstrašující protizákonné bláboly recykloval Nejvyšší správní soud dokonce ještě v roce 2012, v rozsudku 5 As 117/2012 – 75 ze dne 29.11.2012 (Valentová, Camrda, Matyášová).
Hlupáci v talárech dodnes nepochopili co je příslušenství bytu podle 1964/40/§121/2. K tomu poznamenám, že existují dva druhy příslušenství bytu:
- příslušenství bytu výlučné, sloužící uživateli jednoho bytu,
- příslušenství bytu společné, sloužící uživatelům některých nebo všech bytů.
Typickým společným příslušenstvím bytů v dnešních panelových domech jsou místnosti (kočárkárny, kolárny, prádelny, sušárny, mandlovny), případně jiné prostory (společné terasy, balkony, lodžie, přístřešky, společné zahrádky a předzahrádky). Jde-li o místnosti, bývají určené jako příslušenství bytů od samého počátku (kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu), jsou užívány k účelu bydlení, a zároveň splňují zákonnou definici příslušenství bytu (vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány).
Společné příslušenství bytů se vyskytuje prakticky v každém panelovém domě. Samozřejmě platí, že u domu rozděleného na jednotky a společné části jde vždy o společnou část domu. Takže je s podivem, že hlupáci v talárech tuto triviální skutečnost dosud neobjevili. Ukázka omezeného a zmateného myšlení soudců je zřejmá z následujícího judikátu:
| Citace: Rozsudek NS 26 Cdo 1538/2004 ze dne 16.06.2005 (Waltr, Ferák, Korecká) | Můj komentář k chybám v judikátu |
| Je proto třeba rozlišovat pojem bytu (…) a jeho příslušenství ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. (tj. vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány … | Naprosto správný postřeh. |
| … např. neobytné kuchyně, haly, komory, koupelny a záchody, spíže, šatny, sklep, prádelna či dřevník), … | Opět opsali tentýž naprostý nesmysl. Hlupáci v talárech ignorují skutečnost, že všechny vyjmenované místnosti (kromě sklepa, prádelny a dřevníku) jsou samozřejmě součástí bytu. Nikoliv pouhým příslušenstvím bytu. |
| (…) společné prostory domu, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství … | Opět totální nesmysl popletených soudců. Společný prostor domu samozřejmě může být příslušenstvím bytu (a to jak výlučným příslušenstvím (např. balkon, lodžie, sklepní kóje), tak i společným příslušenstvím (např. kočárkárna, prádelna, sušárna). |
| … a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu (např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda). | Ach, ti hlupáci v talárech! Vždyť právě prádelna, sušárna a kočárkárna jsou typickým příslušenstvím bytů – ovšem soudci o pár řádků výše tvrdili, že místnosti které jsou příslušenstvím bytů prý nejsou společnými prostory domu! Rozpornost takového tvrzení je zjevná. Osli zmatení, popletení … |
A nyní něco pozitivnějšího:
| Citace: Rozsudek NS 22 Cdo 1455/2008 ze dne 02.06.2008 (Spáčil, Balák, Rezková) | Můj komentář k judikátu |
| Příslušenstvím bytu (ve smyslu § 121 odst. 2 ObčZ) jsou jednak vedlejší místnosti, jednak vedlejší prostory, obojí určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Přitom vedlejšími místnostmi jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem (např. neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.). Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány (např. sklep, dřevník, kolna atd. – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 26 Cdo 2195/2003, publikovaný v ASPI). | Soudci zde pro začátek otrocky opsali zjevně vadná tvrzení z rozsudku 26 Cdo 2195/2003. Otázka je – proč ty nesmysly opsali. |
| (…) Z těchto vymezení zcela jasně vyplývá, že byt složený z více místností zahrnuje jako součást i ty místnosti, které nejsou obytnými, tedy i neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.; pokud by tomu tak nebylo, zákon by nepochybně byt vymezil jako soubor obytných místností. | Nesmysl uvedený v 26 Cdo 2195/2003 je tím překonán a odklizen tam kam patří – na smetiště vadných tvrzení hlupáků v talárech. |
| Jinak je však tomu u prostor, které s bytem přímo nesouvisí a nejsou pod společným uzavřením (sklep, dřevník, kolna apod.). Takové prostory nejsou součástí bytu, ale jeho příslušenstvím; jde nesamostatné části domu, které náleží vlastníku domu jako věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s bytem (jednotkou) trvale užívány. To vyplývá i ze znění § 121 odst. 2 ObčZ; příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. | Správné tvrzení, zcela odlišné od vadných tvrzení uvedených v 26 Cdo 2340/99 a 26 Cdo 2195/2003. |
| Toto určení musí provést vlastník domu, ve kterém se byt nachází, a tímto určením je vázán jen potud, že nemůže nájemní právo k těmto prostorám, jsou-li zahrnuty do nájemní smlouvy (§ 686 odst. 1 ObčZ) jednostranně bez splnění zákonných podmínek vypovědět. | Tím soudci „odstřelili“ nesmysl uvedený v 26 Cdo 2340/99 a 26 Cdo 2195/2003, kde se nesmyslně tvrdilo, že prý příslušenství bytu sdílí právní režim bytu, k němuž náleží. |
Justitianus
Poznámka 1: Část prohlášení je neplatná pro neurčitost, jestliže není zřejmá přinejmenším hranice vlastnictví. Viz rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové 21 Co 488/2012, ze dne 24.10.2012 a rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 413/2013, ze dne 23.07.2014.
Poznámka 2: Mají-li některé stavební prvky budovy být předány do výlučného vlastnictví vlastníka jednotky, musely by být v prohlášení vyjmenovány a popsány jednoznačně, srozumitelně a určitě. Viz rozsudky Nejvyššího soudu 30 Cdo 3109/2005, ze dne 28.02.2006, a 26 Cdo 508/2019, ze dne 08.01.2020.
Poznámka 3: Části stavby neuvedené v prohlášení jsou vždy společné. Viz rozsudek Nejvyššího správního soudu 5 As 136/2015, ze dne 19. 5. 2016, usnesení Ústavního soudu IV. ÚS 2104/16, ze dne 11. 10. 2016. Totéž platí, vymezuje-li prohlášení vlastníka budovy část ve vlastnictví vlastníka jednotky nejednoznačně, nesrozumitelně či neurčitě.
Poslední komentáře