práva menšiny
Hezký den přeji.
Moc bych chtěla poprosit o radu.
Na malé vesnici ve Středočeském kraji, v bytovce o 8 jednotkách, jsem dělala předsedu cca 8 měsíců. Nikdo to nechtěl dělat, tak jsem to já z neznalosti (nově přistěhovavší se) vzala. Vydržela jsem to 8 měsíců a pak jsem složila funkci. Nadávky, vysmívání, pomluvy za zády, lži. Ach… nikdy v životě jsem se s ničím takovým nesetkala. Nikdy. Moc jsem se snažila, držela se stanov a domovního řádu, aby vše bylo dle regulí a spravedlivé, a aby si neprosazovali někteří sousedé své osobní zájmy na úkor zbytku. Se všemi jsem VŽDY jednala slušně, na tom si velmi zakládám. Bohužel přístup některých sousedů byl opravdu otřesný. Mám z toho doteď nervy a sousedům se vyhýbám. Ach jo :(
Ale o tom nechci mluvit. Chtěla jsem se zeptat, zdali není povinností svolávat schůzi a řešit na ní zásadní věci kolem domu, anebo zda má nadpoloviční většina (soubor bytů, jejichž majitelé jsou přáteli či rodinnými příslušníky) právo rozhodovat o všem sama a zbytek domu jen informovat, že k něčemu dojde? Anebo je ani neinformovat a prostě svůj záměr provést?
V domě je 8 jednotek. 1 vlastní předseda svj, 2 jeho sestra, 2 jeho kamarád, čili to je 5 jednotek, které si jdou na ruku. Zbývají jednotky 3, které jsou v menšině. Na poslední schůzi se řešil plat předsedovi SVJ. Byť jsem to já dělala zdarma, odsouhlasili předsedovi 4000,– (2 jednotky nesouhlasily). Když jsem se ohradila, že je to zbytečně mnoho na to málo co bude předseda řešit (mnou už měl vše předpřipravené, vyběhané, podepsané smlouvy s dodavateli etc.) mi bylo řečeno, že je můj názor nezajímá, jelikož jsou nadpoloviční většina a věci si budou řešit sami.
Je to skutečně tak? Nadpoloviční většina si může mezi sebou domlouvat zásahy do bytovky, společných prostor, sdílené zahrady, nebo třeba nákup nových vstupních dveří, nebo výběr dodavatele nového plotu a nemusí to se zbytkem členů svj probrat dopředu?
Současný předseda svj byl předchozím majitelem celé bytovky. Bytovku vlastnil od roku 1994 a NIKDY neudělal revizi el. rozvodů spol prostor. Usilovala jsem o to těch 8 měsíců, ale jen se mi vysmívali nebo křičeli, že za to ty tisíce nedají. Teď se kupují nové vstupní dveře. Nedorazil žádný email o této skutečnosti, ale předseda a jeho kamarád s dodavatelem dveří vše řešili včera na chodbě. Měřili a řešili rozměry. Dveře se budou platit z nastřádaných peněz SVJ, čili také z mých peněz. Skutečně nemám právo na to, abych byla dopředu informovaná o tom, že se toto chystají provést? Podle mě je revize el rozvodů naprosto urgentní a na prvním místě. Stávající vstupní dveře jsou funkční. Nejsou nové, ale fungují a hlavně to není priorita. Kdyby k čemukoliv kolem el. v domě došlo, pojišťovna nám nic nevyplatí. Nebo se mýlím?
Povězte mi, prosím, skutečně si nadpoloviční většina kamarádů a rodinných příslušníků s penězi ve fondu SVJ, které tam poctivě vkládám i já, může dělat cokoliv, aniž by zbytek svj dopředu informovala? Nechce se mi věřit. Ceilidh
PS: omlouvám se za tu formu. je to spíš takové „vyplakání“ se na rameni, nezlobte se :) Ale ta základní otázka zůstává. Děkuji za pochopení :)
Ahoj Většina řešení je důležitá, ale i taková řešení mají svá omezení. Pokud je rozhodnutí v rozporu se zavedenými pravidly, bude samozřejmě revidováno.
Právem většiny je rozhodovat, ale zároveň má většina i povinnost většinu nákladů platit. Tzn. z těch 4 000 Kč zaplatí většinu většina. Snad jsem to podal srozumitelně.
Dovolím si sdělit svůj názor. Máte stanovy vašeho SVJ. Tam je popsáno, do jaké výše oprav/rekonstrukce může rozhodovat sám předseda a od jaké výše shromáždění SVJ. Pokud máte například ve stanovách tuto hranici stanovenu na 10.000 Kč a dveře stojí 20.000 Kč , musí proběhnout shromáždění, které tuto akci nadpoloviční většinou odsouhlasí. Pokud to funguje tak , že o akci za 20.000 Kč rozhodne pár kámošů (i když mají podíl více než 50%) někde v hospodě a Vás nepřizvou ke spolurozhodnutí , je to špatně. Dle mého názoru máte právo napadnout v tomto případu rozhodnutí předsedy o nových dveřích u soudu. Předseda by měl v tomto případu doložit, že o dveřích bylo právoplatně rozhodnuto.A to doloží pouze tak , pokud dokáže předložit pozvánku na shromáždění a zápis ze shromáždění. Pokud není pozvánka ani zápis, jde o předsedovu libovůli… Jinak k tomu, že se nedělají revize. Proboha realizace/nerealizace revizí není o rozhodnutí předsedy či shromáždění.Povinnost provádět revize je daná každé právnické osobě zákonem. Přes to nejede vlak. Pokud se u vás revize nedělají, zvážil bych podat trestní oznámení na předsedu za obecné ohrožení. Protože tím, že se revize nedělají, je ohrožen Váš život i Váš majetek. Pokud díky neprovedené revizi Vás dům shoří , skončíte pod mostem. Od pojišťovny nedostanete žádné plnění. A pohybuji ,že něco dostanete od předsedy.
Vaše práva jsou popsané ve vašich stanovách. Pokud se nadpoloviční většina rozhodne, že na prvním místě jsou dveře, až pak je revize, dělají se dveře. To, že dva vlastníci jednotek spolu kamarádí a mají stejný názor, který je jiný než váš názor, to je nepodstatné. Podle stanov je to nadpoloviční většina, která má stejný názor, ten se odhlasoval, a to je rozhodující. I když z vašeho pohledu je to vůči vám nespravedlivé nebo dokonce je to přímo blbé rozhodnutí, je to prostě tak.
Jenomže revize jsou povinné (plyn, elektro, komíny-jsou-li atd.) a mají zákonné lhůty pro jejich provádění. Ty mají každopádně přednost před opravou. Co když v nebytových prostorách nastane např. zkrat, začne hořet a nebude platná revize? Kdo zaplatí škody? Pojišťovna? To ani náhodou, a když ano, tak hodně pokrátí.
Když ony se žádné dveře nikde neřešily. Jestli se nadpoloviční většina sešla neoficiálně u někoho v kuchyni a tam to řešili, tak to je možné, ale oficiálně se to nikde neřeklo, nikde nenapsalo nic. Prostě najednou stojí v domě předseda SVJ s řemeslníkem a ještě dalším spřízněným členem SVJ a měří dveře. Neměli by dát vědět všem členům SVJ o tom, že se rozhodli nějaké pořídit, ještě předtím, než se dveře koupí?
„Neměli by dát vědět všem členům SVJ o tom, že se rozhodli nějaké pořídit, ještě předtím, než se dveře koupí?“ Jestli měli nebo neměli je dané vašimi stanovami, tam hledejte odpověď. Moudrý zákonodárce předpokládá, že si lidi schváli ve stanovách svj pouze to, co jim neomezuje jejich práva, pouze to, co má logiku, hlavu a patu. Když se něco schválí a je to dejme tomu i blbost na entou, tak jeden se svým malým podílem pak nemá žádnou šanci to změnit. Má šanci pouze přesvedčit ostatní, aby se tady podíleli na změně dotyčné blbosti. Když to nedokáže a nepřesvědčí je, tak má smůlu. Pokud stat. orgán stanovy nedodržuje, tak moudrý zákonodárce předpokládá, že si vlastníci sami udělají pořádek. Když to vlastníci tolerují, tak zákonodárci je to jedno a nevyřeší to ani soud. Pak jeden s malým podílem nic nezmůže. Může se vztekat, může pranýřovat, může se soudit, ale stejně nic nezmůže, protože soud posuzuje stav pouze podle výše jeho podílu. Neposuzuje a neřeší blbosti ve stanovách. To je princip fungování svj. Řešit člen může co chce, ale šanci na úspěch členovi dává pouze výše jeho podílu. Když většina nějak rozhodne, tak pak takové rozhodnutí platí. Platí to, i když je to blbost na entou. Takže když většina rozhodne, že nový předseda dostane odměnu 50 tisíc (třeba i za nicnedělání), tak to platí. I když vám to připadá nespravedlivé. Pak i vy na takovu odměnu musíte přispívat.
ale i toto rozhodnutí má svá pravidla. Jinak je neplatné. Apropos..když máme jinou právnickou osobu- např. akciovou společnost a struktura akcionářů je taková , že majoritní akcionář vlastní 60 % a dalších 50 akcionářů vlastní zbytek akcií …stejně se musí konat valná hromada, kam mohou přijít všichni akcionáři a každý z nich vyjádřit svůj názor. A na tuto valnou hromadu musí být pozváni pozvánkou zveřejněnou dle stanov…
Malá vsuvka k jediné konkrétní věci: Vám připadá 4000 Kč (předpokládám hrubého) mnoho.
Z 4000-, po odvodech (sociální a zdravotní pojištění) a dani mu zbude 2750 čistého.
Mzdové náklady SVJ jsou 5352 Kč.
Pokud ten předseda je i členem SVJ, pak dále přispívá i na tuto odměnu – pokud to bude rovným dílem mezi vlastníky, tak mu odečtěte ještě 670 Kč.
To není žádné terno.
PS: k jeho práci se nevyjadřuji, komentuji jen finanční stránku odměny
Dobrý den,
nejdříve stručně odpovím na vaše dotazy a nakonec vše shrnu:
- povinností výboru SVJ je svolat alespoň 1× ročně schůzi,
- povinností výboru je předem projednat akce, které podléhají souhlasu shromáždění vlastníků,
- povinností výrobu je jednat s péčí řádného hospodáře, podle zákonných předpisů a v zájmu všech vlastníků jednotek v domě,
- zájem všech vlastníků v domě zpravidla určuje nadpoloviční většina hlasů spoluvlastníků.
A nyní se vyjádřím k celé situaci na příkladu našeho domu. Jsem člen výboru v SVJ o 6 bytových jednotkách na středočeském venkově. Bohužel jednání za zády, výsměch a pomluvy jsou pro určitou skupinu občanů naprosto normálním způsobem jednání. Také máme takové v domě. S aktuálními záměry vlastníky každoročně seznamujeme na shromáždění vlastníků. Máme podrobný plán oprav na roky dopředu, na základě kterého vybíráme zálohy na opravy. Podle aktuální finanční situace SVJ pak jednotlivé opravy realizujeme. U větších oprav pro jistotu necháváme odsouhlasovat finanční rámec, jednotlivé dodavatele neschvalujeme, o těch rozhoduje výbor. Jako výbor také zajišťujeme revize hromosvodu, elektřiny ve společných částech, komínů a hasicích přístrojů. Je třeba říci, že revize elektřiny, kterou označujete za prioritu, nás stála zlomek ceny vchodových dveří. S našim přístupem jsme stejně neustále pod palbou kritiky dvou ze šesti vlastníků, kteří by byli nejraději, abychom jim za svoji práci ve výboru snad ještě platili. Při každé investici mají plná ústa řečí, neustále nám nadávají do zlodějů apod., napadají nás, že zbytečně utrácíme a tak. Ale to se prostě v bytových domech stává, a to nejen na vesnici.
Obecně je dobře, že má v domě nadpoloviční většina vlastníků chuť do investic, protože to také bohužel nebývá pravidlem. V podstatě není ani špatné, pokud opravu realizuje někdo známý, protože sám z pozice člena výboru a majitele další nemovitosti dobře vím, že sehnat spolehlivého dodavatele je v současné době docela problém. Podle vašeho popisu vaše SVJ funguje jinak, než bych si já osobně představoval, že by mělo, ale pokud jedná dle vůle většiny spoluvlastníků a dům svými zásahy nepoškozuje, nezbývá vám než to akceptovat. V tuto chvíli totiž sice můžete napadnout, že vás neinformovali, ale pokud vedou průkazné účetnictví a jsou schopni zpětně získat souhlas potřebné většiny vlastníků, je ve vašem SVJ v podstatě vše v pořádku.
Vážený pane Petře, děkuji za Vaši obsáhlou odpověď. Ono se bohužel nedá vše vepsat do jednoho příspěvku.
Řešila jsem zásadní dotaz, zda může většina SVJ rozhodovat o financích SVJ aniž by zbytek SVJ informovala o svých krocích. Zjistila jsem, že může. Přijde mi to nefér a úplně postavené na hlavu. Věřím, že ve slušné společnosti to funguje jako ve vašem SVJ. Sejdete se minimálně jednou za rok, sdělíte si plány a kroky. V neslušné společnosti se nikdo neobtěžuje Vás o něčem informovat. A to těžko rozdýchávám. Také jsem vlastník a chci se podílet, chci řešit, chci se podívat po dodavateli. Zajímá mě to. Jsem ale menšinová a tak jsem vyřazena ze hry. Nemůžu nic. Hlavní klaka si vše rozhoduje sama a hraje si na ruku.
Když jsem po předchozím předsedovi převzala předsednictví, nepředal mi vůbec žádné podklady k domu, žádné účetnictví, smlouvy, prostě nic. Smál se a říkal, že nic nemá. Po mnoha ústních i písemných urgencích, odvolávajících se na zákon a dožadujících se podkladů k domu, mi bylo sděleno, že už ho mám přestat otravovat, jelikož mi nic nedá, „páč“ nic nemá. Skutečně toto může? Stejně jako nakládat po svém s financemi SVJ bez vědomí všech?
Staronový předseda je předsedou od října 2019. Volba proběhla tak, že svolal schůzi pouze 6 jednotek (z 8 jednotek!) a tam se nechal zvolit svou rodinou a přáteli. Dvěma jednotkám (mně a sousedce) nedal o takto důležité schůzi nic vědět. Sousedce se, po našem šokovaném ohrazení se, omluvil, že na ni v tom kalupu nějak zapomněl :) Mně neřekl nic. Anulovaly jsme tedy volby. Měla jsem pro SVJ nachystanou nabídku 4 správcovských firem z okolí, Nový Knín, Dobříš atd s velmi dobrými cenovými nabídkami, zahrnujícími účetnictví, revize, kontroly smluv a hospodaření a zejména s jistotou, že vše bude vedeno pečlivě, spolehlivě archivováno a ve všem bude pořádek. Kdepak, cena 170,–/jednotku se spřáteleným členům SVJ zdála podezřele málo. Všechny 4 nabídky s hlavičkami a kontakty na správcovské firmy jsem si podle mých sousedů vymyslela. Taková cena prý není možná, byť jsem argumentovala tím, že nejsme v Praze, ale v malinké vesnici ve Středočeském kraji. Takže si raději zvolili staronového předsedu za 4000,–měsíčně. Víte, kdybyste naši bytovku viděl, v jakém stavu je, v jakém chaosu bylo vše vedeno, chápal byste moje rozhořčení nad tou částkou. Těžko se to vysvětluje. Vypadám jako nepřejícná potvora. Ale není to tak. Kdybych tak ve staronovém předsedovi viděla zájem o spokojenost všech, otevřenost kompromisu, vstřícnost… Bohužel je to ale jen o té částce.
Jsou to už 4 měsíce, co tedy máme nového předsedu. Stále ale nemáme účetní. Nemáme žádné revize komínů, hromosvodů, elektřiny společných prostor, prostě ničeho. Budeme mít ale pěkné nové dveře do domu :_) Ach jo.
„skutečně si nadpoloviční většina kamarádů a rodinných příslušníků s penězi ve fondu SVJ, které tam poctivě vkládám i já, může dělat cokoliv, aniž by zbytek svj dopředu informovala?“
Ano, takto to určil moudrý zákonodárce. Obrana není. Hledejte „JUDr. Pavlína Brzobohatá“, „odpírání spravedlnosti“ ad.
U nás to funguje podobně. Partička spřízněná s předsedou (mají většinu) se u něho sejde a vše rozhodnou a nebo stále častěji rozhodne předseda sám, neboť disponuje plnými mocemi svých příznivců.
Není pravda, jak vám tu diskutující píšou, že nadpoloviční většina kamarádů a rodinných příslušníků s penězi ve fondu SVJ, které tam poctivě vkládáte i vy, může dělat cokoliv, aniž by zbytek svj dopředu informovala.
Konkrétně ty dveře. Nařízení č. 366/2013 Sb. uvádí:
§ 13
„(1) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.“
„(2) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.“
Výměnu těch dveří řeší odst. 2 tj. 1 000 Kč na jednotku. Máte 8 jednotek tj. 8 000 Kč. V případě, že nemáte ve stanovách jiný limit, pak výměna dveří v částce vyšší než 8 000 Kč nepatří do působnosti shromáždění a proto by ji muselo schválit řádně svolané shromáždění,(tj. pozváni by musely být všichni s pozvánkou s řádným programem shromáždění).
Z toho je jasné, že postup statutárního orgánu může být v rozporu se zákonem. Otázkou je, zda vám stojí zato s tím něco dělat, protože v případě arogantního předsedy byste se zřejmě musela obrátit na soud, pokud byste chtěla zjednat nápravu.
Horší je, pokud se nevede účetnictví a nemáte možnost kontroly jak se nakládá s vybranými příspěvky vlastníků. V takovém případě by mohlo lechce dojít k zpronevěře, aniž by si toho někdo z vlastníků všiml. Když si dáte do vyhledávače termín „nevedení účetnictví“ můžete se podívat na příspěvky, kde se to probíralo. V některých případech může jít dokonce o trestný čin.
Děkuji Vám, Radime, za odpověď. Doufala jsem, že nějaká soudná pravidla musí existovat. Pro klid na duši jsem se rozhodla to všechno nechat být. Nemám na ty stresy, pomluvy, lži ani nervy ani žaludek. Už půl roku se snažím být v domě neviditelná a nevýslovně se mi ulevilo :) Jenom jednou za čas, když se omylem k něčemu nespravedlivému nachomýtnu, mě to zvedne ze židle. Když se ale pár dnů vydatně prodýchávám, adrenalin opadne a už je zas hezky :) Tak se tedy mějte pěkně a hezké jaro! :) c.
„nějaká soudná pravidla musí existovat“
Pravidla existují, ale není způsob, jak dosáhnout jejich dodržování.
Obrana práv vlastníka jednotky není. Už se zde řešilo.
Pak zbývá jen
- rezignovat a nestarat se
- prodat a odstěhovat se, nejlépe do rodinného domu (na vesnici se snad ještě dají pořídit levněji než ve městech). Tak bych to asi řešila já.
PS. Mám kolegyni, která se před několika lety nastěhovala do takového typu svj, předsedkyně si to řídí po svém, zbytek co tam bydlí léta je spokojen, že se po něm nic nechce, jen zvednout ruku. Začala se ptát, a je zle.Já s kolegyní, obě v relativně fungujícím SVJ, ji upozorňujeme na fatální chyby a radíme co má dělat. Je to absolutně k ničemu, na písemné žádosti (předložit účtování, zápisy ze schůzí a shromáždění se míjí účinkem). Proto staví vlastní dům a už se těší, až opustí spolek nazývaný svj.
Kéž bych mohla stavět… Bohužel jsem sama a jsem ráda, že se mi podařilo „ukořistit“ alespoň byt. Teď už by se mi nepodařilo ani to. Takže nezbývá než, jak říkáte, rezignovat a nestarat se :_(
Ani nevíte, jak Vás chápu. Nastěhovali jsme se do bytovky na vsi, vysněné bydlení. Probíhá to jako u vás – předseda je starý ješitný chlap, který je předsedou na doživotí a zbytek si sice stěžuje, že si dělá, co chce, ale všechno mu u piva odsouhlasí. Projednává se bez nás a bez sousedů, protože se moc ptáme a máme protinávrhy.
Poslední komentáře