pojistné plnění

Pane Matějko, to, že by plnění z pojištění mělo být příjmem jednotlivých vlastníků, má logiku. Stejnou jsem použila při připomínkování návrhu ZoVB. Nebylo to nic platné.

Pokud by byl přijat ZoVB ve verzi z března 2009, ale i z některých dřívějších verzí, šly by Vaše rady proti zákonu.

§ 48 návrhu ZoVB:

(1) Společenství může nabývat majetek a hospodařit s ním pouze pro účely správy domu. Společenství může svěřit správu svého majetku třetí osobě.

(2) Majetkem společenství jsou zejména příjmy z příspěvků členů společenství na správu domu, úroků z vkladů na bankovních účtech, úroků z prodlení zaplacené členy společenství z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a s platbami za služby poskytované s užíváním jednotek, úroků z prodlení a smluvních pokut zaplacených třetími osobami za porušení povinností ze smluvních závazků sjednaných společenstvím, plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím týkajících se společných částí domu, bonifikace za příznivý škodní průběh a příjmy z majetku společenství. …

Návrh nového ZoVB je již opět u ledu, a zdá se, že si tam pobude.

Jak se na takovéto příjmy dívají kontrolní orgány, nevím. Doufám, že rozumně. Někdo, kdo s tím má zkušenosti, by se mohl ozvat.

N. Klainová

Vážená p.Klainová,

vážím si vaší práce na tomto portále a na vašich stránkách. Pokusím se objasnit svůj postoj, názor a logiku k pojištění a případnému plnění.

Co nám všem, jak vlastníkům jednotek, členům statutárních orgánů, ale i právnickým či fyzickým osobám vykonávajícím „správu“ objektu s jednotkami znesnadňuje práci, jsou někteří naši volení zákonodárci a jmenovaní úředníci na všech úrovních státní správy a samosprávy.

Řada zákonodárců chce něco nařizovat, upravovat, měnit, a tak také koná a zasahuje do vlastnictví osobního majetku, ovšem někdy bez bližších znalostí, takže v důsledku ustanovení některých zákonů si protiřečí či nemají jednotný výklad, a úředníci si jejich ustanovení vykládají různě nejen mezi regiony, ale i v rámci jednoho úřadu v jedné obci.

Někdy stačí, dle mého názoru užít logiku a od této odvozovat řadu skutečností i dle stávajícího znění ZoVB. Žádný centrální orgán či nařízení nemůže obsahovat specifikace jednotlivých SVJ = domů-objektů a stanovit přesná pravidla.

Tak by měl konat – učinit PŮVODNÍ VLASTNÍK s odbornou péčí a znalostí domu=objektu při vypracování „Prohlášení vlastníka“ v mantinelech stanovených zákonem, tedy ZoVB s přihlédnutím k ustanovením OZ (nelze nutit jakéhokoliv vlastníka, aby hradil náklady-příspěvky na zařízení či služby, které nemůže využívat, jelikož jednotka jimi není vybavena); např.:

• určit-vymezit, že výtah je společný jen některým konkrétním vlastníkům, a určit pravidlo pro stanovení příspěvků na náklady provozní a náklady mimoprovozní = velké opravy, modernizace či rekonstrukce (např.: nelze chtít po vlastníku, který má v domě garáž bez vody, plynoinstalace, s vjezdem přímo z ulice, do domu nechodí a v domě nebydlí, aby se podílel na jakýchkoliv nákladech výtahu, revizí plynu atd.);
• balkony, lodžie a terasy jsou společné části domu ve výhradním užívání jednotky, ze které je na balkon, lodžii či terasu přístup,a určit pravidlo pro stanovení příspěvků na náklady oprav, modernizací či rekonstrukcí, např.tak, že se tyto plochy budou započítávat ve výši 50% k velikosti spoluvlastnického podílu;
• obdobně postupovat u sklepních kójí, parkovacích či garážových stání, technických zařízení které jsou určeny jen některým jednotkám apod.

Pokud tak původní vlastník neučinil, což bývá pravidlem, je nutné aby SVJ = vlastníci na shromáždění vlastníků přijali usnesení, které tyto NEDOSTATKY odstraní (nikdy nebude spravedlnost 100%, ale je nutné se k ní přiblížit) formou:

• změn „Prohlášení vlastníka“ nebo
• ustanoveními ve Stanovách SVJ, především v části HOSPODAŘENÍ (vzorové stanovy jsou v této části NEDOSTAČUJÍCÍ !),
• přijetím svých vlastních vnitřních směrnic, pravidel či řádů (měly by být řádnou číslovanou přílohou stanov), nebo
• usnesením jednání vlastníků na shromáždění vlastníků.

K výše uvedenému konstatuji:

• SVJ povinně „sdružuje“ vlastníky jednotek daného domu-objektu za účelem nutné správy společného majetku jednotlivých vlastníků a zajištění řady „služeb“ pro vlastníky jednotek, včetně naplnění řady zákoných a technických norem a požadavků pro daný dům-objekt, SVJ jako právnická osoba tedy spravuje cizí majetek;
• SVJ hospodaří s finančními prostředky poskytnutými svými členy jako zálohu na náklady „správy“ a „služeb“, do doby jejich vyúčtování má SVJ závazek vůči svým členům;
• SVJ nevlastní majetek; pokud ano, nutná otázka: z čeho jej pořídilo?, jedinná dle mého názoru možná odpověď: ze zálohových plateb -příspěvků svých členů, tzn.že pořízený movitý a nemovitý majetek není ve vlastnictví SVJ, ale ve spoluvlastnictví členů SVJ = vlastníků jednotek;
• jelikož SVJ nevlastní movitý či nemovitý majetek, SVJ tedy nic nepronajímá, SVJ tedy nemá příjem z „PRONÁJMU“; SVJ může pronajímat majetek, který je ve spoluvlastnictví všech vlastníků, přičemž příjem z tohoto pronájmu není příjmem SVJ, ale příjmem jednotlivých vlastníků;
• SVJ pořídilo finanční účet na který hradí vlastníci stanovené příspěvky – zálohy; tento účet je „úročen“, úroky jsou dle mého názoru příjmem jednotlivých vlastníků; pozn.: „zákonné“ tvrzení některých úředníků, že úroky z tohoto finančního účtu jsou příjmem SVJ by bylo pravdivé v případě, že SVJ by bylo i nositelem všech polatků spojených s vedením finančního účtu, tomu tak ale již není, o tyto náklady se dělí vlastníci jednotek, takže zde je rozpor v řeči a konání zákonodárců i úředníků;
• SVJ pojistilo majetek z příspěvků všech vlastníků, tudíž případná plnění z pojistných smluv nejsou pojistným plněním pro SVJ, ale pojistným plněním pro jednotlivé vlastníky, a to vždy v podílu dle velikosti svého spoluvlastnického podílu, pokud nebylo dohodnuto jinak.

Matějka

Pane Matějko, i já si moc vážím Vaší práce na těchto stránkách. Váš přehled o platných právních předpisech i výklady k nim jsou pro mne neocenitelné především v problematice zabývající se technickou stránkou fungování SVJ. Tam nemám vůbec šanci diskutovat.

V problematice účtování a zdaňování příjmů SVJ se spolu občas neshodneme, ale není divu. Nad tím, které příjmy jsou v majetku SVJ, a které jsou ve spoluvlastnictví členů SVJ, se dohadují právníci už od roku 2004, kdy byla vyhotovena první verze nového zákona.

Výsledek jste viděl viz ukázka § 48 poslední známé verze návrhu ZoVB v mém předchozím příspěvku. S tím, že jsou příjmem SVJ úroky z běžného účtu, nemám problémy. S tím, že tam jsou i příspěvky členů SVJ na správu domu, problém mám a velký. Podrobnosti jsou v rubrice Různé včetně odpovědi z MF viz http://klaiex.webnode.cz/…-stanovisku/.

K úrokům z běžného účtu: Na rozdíl od Vás považuji úroky z běžného účtu za příjem SVJ, který vstupuje do jeho výsledku hospodaření. Vzhledem k § 18 odst. 4 písm. c) ZDP však nepodléhá zdanění daní z příjmů.

Možnost považovat úroky za příjem členů SVJ byla obsažena ve Sdělení MF. V případě rozdělení úroků mezi členy SVJ nebo v případě jejich převedení do tzv. „FO“, což je pro daňové účely totéž, by je museli vlastníci zdanit podle § 8 ZDP.

I tato problematika byla řadu let diskutována jednotlivci i v různých institucích (MF, MMR, FÚ). Z přečtených článků, diskusí a stanovisek jsem usoudila, že silně převažuje názor, že úroky jsou jenom příjmem SVJ. V žádném platném právním předpisu jsem to však zatím neviděla.

N. Klainová

Vážená p.Klainová,

pokud bude novela zákona schválena v navrhovaném znění, lze za dnešních dalších zákonných ustanovení navrhovaný §48 obejít:

• členové SVJ = vlastníci jednotek půjčí SVJ bezúročně finanční prostředky;
• SVJ 1× ročně provede vyúčtování provozních a správních nákladů domu včetně zprostředkovaných služeb jednotlivým vlastníkům;
• SVJ provede 1× ročně vrácení bezúročních půjček jednotlivým vlastníkům, přičemž uskuteční vzájemný zápočet proti vyúčtování provozních a správních nákladů domu včetně zprostředkovaných služeb jednotlivým vlastníkům.

Výsledek: „vlk se nažral a koza zůstala celá“.

Matějka

Pane Matějko, Váš nápad se mi moc líbí. Zkuste jej poslat na MF a na MMR. Kdyby byli vlastníci povinni SVJ na správu půjčovat a ne přispívat, zjednodušilo by se mnohé pro řadu lidí, kteří jsou odpovědni za zdaňování příjmů SVJ.

Dokonce i úředníci na odboru 28 MF by pochopili, že je zdaňování příspěvků na správu holý nesmysl, stejně jako sledování, jestli náklady, které si platí vlastníci jednotek ze svých soukromých prostředků, jsou daňově uznatelné nebo ne.

Kdysi to na MF chápali celkem rozumně viz Sdělení MF čj. 281/55 462/2002 bod 5 písm. a).

N. Klainová

Vážená paní Klainová,

stávající ZoVB hovoří:

• v §15 odst.1, že vlastníci jsou povinni „přispívat“,
• ale v §15 odst.2 konstatuje, že „k účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako ZÁLOHU. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“,
• v §15 odst.4 se konstatuje: „Pokud vznikla právnická osoba (§9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek.“

Takže, jedná se o příspěvek nebo o zálohu? Je tedy potřeba finanční toky od vlastníků přesně stanovit-pojmenovat v části HOSPODAŘENÍ stanov SVJ.

Obdobně protichůdně konstatuje i návrh nového zákona a opětovně bude nutné ve stanovách SVJ přesně stanovit-pojmenovat peníze přicházející od vlastníků.

Matějka

Přestože už dávno nejde o pojistné plnění, pokračuji v číslování, abychom se neztratili. Pane Matějko, já se s autory zákona dohaduji opravdu už od roku 2004. Vím, že přijaté/předepsané zálohy představují závazky SVJ. To bych na tom byla opravdu špatně, kdybych to nezaregistrovala. Ale vykládejte to právníkům, kteří odmítají pochopit základy členění zdrojů v rozvaze na zdroje vlastní a cizí. Prostě jim to nevysvětlíte a hotovo.

My dva s tím nic nenaděláme. Já se nevzdávám a posílám připomínky pokaždé, když se dostanu k nové verzi. Jenže teď jaksi není k čemu. Na prvním místě jsou přece docela jiné priority, než konečně sdělit vlastníkům jednotek, co je příjmem SVJ jako právnické osoby.

N. Klainová

Vážená paní Klainová,

děkuji za malou sobotní písemnou diskusi. Vzájemně se chápeme.

Ale nejhorší srážka je srážka s „tupým“ úředníkem, který má sílu zákonodárce či poradce zákonodárce.

Matějka