pojem "spolek" v bytovém domě
Dobrý den,
obracím se na vás s dotazem. Informací o vzniku společenství jsem již načetla mnoho. Ale náš problém je v něčem jiném. Koupili jsme s manželem byt v bytovém domě s devíti jednotkami. Všechny v osobním vlastnictví a všechny mají jiného majitele. Rok vzniku je 1997, ale právní forma zní „spolek“
Vůbec nevím, co to ve spojitosti s bytovým domem znamená a zda je to takhle právně v pořádku.
Máme i my povinnost založit SVJ?
Děkuji za reakce
Aneta
SVJ vzniklo ze zákona. Podmínky zákona byly splněny: 9 jednotek ve vlastnictví 9 různých vlastníků. Vzniklé SVJ je povinno zajišťovat správu domu. (Ovšem kde není žalobce, není soudce, že.)
Pokud SVJ nechcete, můžete vymezení jednotek zručit a stanete se podílovými spoluvlastníky domu.
To samozřejmě ano. Mě šlo hlavně o to, abychom byli správná právní forma pro stát a nemohlo se nic stát. Stanovy jsou naposledy sepsány před 15-ti lety. Ale těmi se samozřejmě do teď řídíme.
Přece v roce 2012 byl schválen NOZ a společenství ho měli doplnit dle zák. č. 89/2012 sb. , aby nebyl v rozporu ze zákonem.
anonim
Dokonce máte i stanovy SVJ. Ty platí, dokud nepřijemete stanovy jiné.
Správná právní forma (pro stát, jak píšete) rovněž jste.
„a všechno bude patřit všem“
To sice ano, ale současně se uzavře dohoda o výlučném užívání bytů (nebo i jiných prostor) jednotlivými spoluvlastníky domu. Běžná praxe.
V takovém případě ale platí solidární odpovědnost. Každý spoluvlastník pak ručí za celý dluh, nejen v poměru svého spoluvlastnického podílu. Záleží pak na věřiteli, koho z vlastníků si vybere a po něm pak bude celý dluh vymáhat.
Aneto, dovolím si doplňující dotaz. Důvod je jednoduchý, dost často slyším nebo čtu koupili jsme družstevní byt nebo náš družstevní byt atp., přitom byt družstva nejde koupit a z pohledu vlastnictví jde vždy o vlastnictví družstva, tedy ne o náš nebo váš byt, ale vždy byt družstva. Nevím, jak se to má u spolku, ale jak to zde pročítám, nabývám postupně dojmu, že jste možná nekoupili byt, přestože si to myslíte.
Tak teď ten dotaz: můžete, prosím, nahlédnout do nabývacích listin a napsat nám zde, co tam máte uvedeno?
Byty jsou opravdu v osobním vlastnictví. V LV je vlastnické právo na jednotku a spoluvlastnictví v podílu na pozemku pod budovou a část tomu přilehlá. Mylné informace jsem se dopustila v tom, že před rokem 2014 jsme byli sdružení a 1.1.2014 vznikl spolek. (podle mě samovolně, ale to je jen má domněnka) Jenže já si stále myslím, že spolkem být nemůžeme. Nebo možná můžeme, ale SVJ mi přijde výhodnější pro vlastníky jednotek.
To je překvapivá informace.
Pokud máte v domě 9 bytů a každá má jiného majitele, katastr neměl převod povolit, pakliže není ve veřejném rejstříku zaregistrováno SVJ (tzv. blokace převodů dle § 1198 OZ)
Ale není to první případ, se kterým jsem se setkal, že některé katastry ve skutečnosti zákonné podmínky převodu nezkoumají. Běžně se např. převádějí byty na SVJ a to bez souhlasu shromáždění a tyto byty SVJ pronajímají. Je to časté zejm. v Praze v developerských projektech a v regionech, kde rozprodávají byty velká družstva, často převádějí nebytové jednotky na SVJ, abych se jich zbavila.
V 90. letech bylo poměrně časté, že vlastníci pro účely správy domu zakládali občanské sdružení (dnes spolek). U některých domů sdružení vlastnilo dům a neprodával se byt, ale členství ve sdružení. U některých domů byl dům rozdělen na jednotky, každá měla svého vlastníka, a sdružení fungovalo jen pro účely společné správy a jako odběratel služeb (sdružení bylo smluvní stranou s vodárnou, teplárnou apod.). Dnes je poměrně složité tyto právní vztahy napravovat, tak se to obvykle řeší tak, že se sdružení nechá „vyhnít“, založí se SVJ a smlouvy se převedou na SVJ.
Jak uvedl Pavel, SVJ už pravděpodobně vzniklo dle ZoVB. I když není zapsáno v rejstříku, katastr převody neblokuje, protože SVJ vzniklo ze zákona, i když de fakto nefunguje.
Od účinnosti NOZ už SVJ vzniknout bez zápisu v rejstříku nemůže a v takovém případě by katastr převody blokoval.
Paní Aneto, nejdříve si z katastru nemovitostí (KN) zajistěte tyto listiny (stačí neověřené kopie, což dělá nákladem 20,– Kč za stránku):1) Prohlášení vlastníka domu, tj. rozdělení domu na jednotky (pokud k němu došlo). 2) Ověřený-tj. ne kopii Výpis listu vlastnického (LV) celého domu. V něm najdete veškeré odkazy, na základě kterých byly údaje o domě do KN zaneseny.Cena tohoto výpisu je 100,– Kč za celý výpis. 3) Ověřený-tj. ne kopii Výpis listu vlastnického (LV) Vaší jednotky. V záhlaví tohoto výpisu zřejmě bude bude uvedeno,„Typ jednotky:jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví“. V případě, že tyto údaje budete mít v ruce, tak potom vyplňte a podejte na KN písemně do podatelny Žádost, ke kterému datu byla převedena jednotka třetímu vlastníku v domě. Zde není podstatné, převedení třetí jednotky, protože jeden vlastník může získat-koupit více jednotek v domě ale, kdy došlo ke skutečnosti, že dům má zapsán třetího vlastníka v domě. Potom by zřejmě ke vzniku SVJ došlo zákonným způsobem a to k datu, kdy byl zapsán do KN třetí vlastník jednotky. BOHUŽEL NA MNE VÁMi A KN VÁM PODANÁ INFORMACE DÁVÁ PODEZŘENÍ, ŽE U VÁS DOŠLO KE VZNIKU SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉHO DOMU. To znamená, že K JEDNÉ A TÉŽE VĚCI (v tomto případě k bytovému domu) MÁ VLASTNICKÉ PRÁVO VÍCE SUBJEKTů – něco podobného je, když bytovou (BJ) nebo nebytovou jednotku (NJ)spoluvlastní buď dohodou nebo dědictvím apod. více různých vlastníků. Proto tam nevzniklo SVJ a ani ho nemůžete založit, pokud všichni spoluvlastníci v domě nezruší spoluvlastnické právo a nedohodnou se jinak. V každém případě písemně požádejte KN o sdělení, na základě jakého dokumentu byl zapsán druh vlastnického práva k domu do katastru nemovitostí (KN) a pak se znalým právníkem této problematiky postupujte dále. Snad je to popsáno srozumitelně.
Napsal jste:
" BOHUŽEL NA MNE VÁMi A KN VÁM PODANÁ INFORMACE DÁVÁ PODEZŘENÍ, ŽE U VÁS DOŠLO KE VZNIKU SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉHO DOMU…Proto tam nevzniklo SVJ a ani ho nemůžete založit, pokud všichni spoluvlastníci v domě nezruší spoluvlastnické právo a nedohodnou se jinak."
Tomu moc nerozumím. Když dojde ke vzniku spoluvlastnictví bytového domu (podílové spoluvlastnictví domu) a nedojde k rozdělení bytového domu prohlášením na bytové jednotky a jejich zapsáním na katastr, tak nejde o „bytové spoluvlastnictví“ a nelze založit SVJ.
Zrušit spoluvlastnické právo ale vlastníci nemusí, stačí rozdělit prohlášením dům na bytové jednotky a zapsat na katastr a pak SVJ už mohlo vzniknout dle ZoVB, nebo lze SVJ založit dle NOZ. Spoluvlastníci domu ve společném prohlášení uvedou, jak se dohodli na rozdělení vymezených jednotek (tj. uvedou vlastníky jednotek, teoreticky nohou být i všechny prohlášením vymezené jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků.)
Pane Hrubý, prosím, přečtěte si, s jakým dotazem se pí. Aneta obrací dne 16.5.19 ve 21.05. Na jednu stranu uvádí, že si koupili byt v bytovém domě s devíti jednotkami, všechny byty mají být v osobním vlastnictví a všechny mají mít jiného majitele. Přitom je uveden rok vzniku (ČEHO? spolku?) 1997 a právní forma „spolek“ ! A dále se dotazuje, zda i oni mají povinnost založit SVJ? Takže jsem popsala, jak se dopídit určitých informací. Jinak ve spoluvlastnictví může být jak bytový dům, tak nebytový objekt, pozemky apod. Pokud si paní nezajistí z KN doklady, tak potom údaje, které uvedla a rady, které jsou jí zde sděleny, jsou jen dohady.
Ale já skutečně nerozumím tomu, co jste uvedla:
„BOHUŽEL NA MNE VÁMi A KN VÁM PODANÁ INFORMACE DÁVÁ PODEZŘENÍ, ŽE U VÁS DOŠLO KE VZNIKU SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉHO DOMU…Proto tam nevzniklo SVJ a ani ho nemůžete založit, pokud všichni spoluvlastníci v domě nezruší spoluvlastnické právo a nedohodnou se jinak.“
Co tím myslíte, že došlo ke vzniku spoluvlastnictví bytového domu? Bytový dům je buď v podílovém spoluvlastnictví (bez rozdělení na jednotky prohlášením vlastníka), nebo v bytovém spoluvlastnictví, kdy je už dům rozdělen prohlášením na jednotky se zapsanými vlastníky jenotek v katastru nemovitostí.
Který ze dvou uvedených případů máte na mysli, když píšete o spoluvlastnictví bytového domu? Nebo snad spoluvlastnictvím bytového domu myslíte ještě něco jiného?
Zajímalo by mě, jak by vám katastr odpověděl na dotaz, proč SVJ podle ZoVB nevzniklo po převodu bytu třetímu vlastníkovi.
Ještě doplňující dotaz, byl váš dům skutečně rozdělen prohlášením vlastníka na jednotky (prohlášení založeno na katastru) a nejde třeba pouze o dům v podílovém spoluvlastnictví? (to poznáte při vyhledání vašeho domu (stavby) v katastru nemovitostí).
Aneto,
KN neeviduje spolky. Pokud je v KN zapsáno, že vlastníkem bytů je spolek, pak jejich odpovědi rozumím. Pokud jsou v KN zaevidováni jednotlivý vlastníci, tak by se KN neměl vyjadřovat k existenci nějakého spolku.
Nechcete tu zveřejnit odkaz na KN, kde jste evidováni?
Jinak se domnívám, že je naplněn § 9/3 ZoVB:
„(3) Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.“
Hezký den!
Pavel
https://nahlizenidokn.cuzk.cz/…zObjekt.aspx?…
zde je odkaz na LV domu. Bytové jednotky jsou opravdu v osobním vlastnictví vždy jedné osoby.
Před rokem 2014 jsme byli sdružení bytových jednotek. 1.1.2014 jsme zapsaní jako spolek https://or.justice.cz/…rma.vysledky?…
Omlouvám se, nejsem tak zdatná a teprve 5 dní se vším zabývám a snažím se v tom vyznat. Chápu tedy, že jsme ze „sdružení“ přešli novým zákonem na „spolek“. Ale jak můžeme být spolek, když máme 9 bytových jednotek a každá má jiného majitele. Třeba můžeme být, ale nevím tedy rozdíl výhod a nevýhod, práv a povinností mezi spolkem a společenstvím.
Váš dům vůbec nebyl rozdělen na jednotky, je v podílovém spoluvlastnictví. Nevlastníte tedy byt, ale „pouze“ podíl na domě. Změna z podílového spoluvlastnictví na bytové spoluvlastnictví nebude jednoduchá, ale protože vás je 10, snad se vám podaří získat podpisy všech celkem rychle. Nicméně doporučuji toto už dořešit s advokátem, který je i pojištěn proti škodě.
Dům byl rozdělen na jednotky.
Níže uvádíte, že „v katastru to máte i napsáno „Na LV nejsou zapsány žádné jednotky.“
To jste ale našel na listu vlastnictví pozemku, který nemá zapsané žádné jednotky.
Když si ala najdete informace o stavbě, tak tam je
uvedeno „Vymezené jednotky“ s přehledem vymezených jednotek a
jejich očíslováním. U každé jednoty je pak uvedeno pod
„Typem jednotky“
„jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů“.
Tzn., že dům byl už rozdělen na jednotky za účinnosti ZoVB, a jak už bylo uvedeno, SVJ vzniklo podle ZoVB. Informace katastru o tom, že SVJ nevzniklo, je nesprávná. Požádejte katastr o sdělení, ke kterému datu byla převedena jednotka třetímu vlastníkovi v domě. Dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, třetímu vlastníkovi, SVJ vzniklo.
Dále postupujte jak uvedl „zdeseny clen SVJ“ zde:
https://nahlizenidokn.cuzk.cz/…zObjekt.aspx?…
dobře tedy, ještě tento odkaz
Moc děkuji za tak rychlou odpověď :-)
Když jsem si vše načetla, také mě překvapila skutečnost, že katastr převod povolil. Zřejmě nemohou uhlídat všechno. V našem případě jde dokonce o malé město s 1500 obyvateli.
Každopádně děkuji za Vaši odpověď.
A jak uvádíte nechat „vyhnít“, s tím nebude problém? Prostě se založí SVJ, převedou se smlouvy a „spolek“ se nechá ladem. Nikam nebudeme oznamovat zánik nebo něco takového?
Já bych tedy rozhodně nepostupoval prostým převedením smluv a vyhnitím spolku.
Přestože tam již 18let existuje SVJ, vyúčtovával vlastníkům spolek. Ten má nějaké zůstatky cizích prostředků coby dlouhodobých záloh od vlastníků atd. atd.
Pokud neuděláte korektní převody a navázání účetnictví SVJ na účetnictví spolku a pokud si toto nenecháte zcela konkrétně se všemi zůstatky odsouhlasit každým jednotlivým vlastníkem ve vašem SVJ, koledujete si o mnoho problémů v budoucnosti.
Pokud toto neošetříte, stačí jeden vlastník v problémech či jeden nesouhlasící a budete v situaci, kdy budou pohledávky SVJ nevymahatelné, účetnictví nepravdivé a výbor SVJ v kolizi nejen s hmotněprávní odpovědností za chod SVJ, ale i trestněprávní zodpovědností za stav, kdy naprosto nesmylně navázali účetnictvím SVJ na účetnictví spolku..
Přestože metoda vyhnít spolek a pokračování smluv, bankovního účtu, účetnictví jako kdyby od počátku toto vše bylo v režii SVJ byla použita u SVJ všude možně, není to správné a může to mít ve výsledku velmi závažné důsledky.
Aneto,
je pravděpodobné, že SVJ vzniklo podle § 9 zákona č. 72/1994 Sb., ale pouze není zapsáno ve veřejném rejstříku, nemá statutární orgán, nevede účetnictví atd.. Nicméně máte stanovy podle nařízení vlády.
Dotazem na KN můžete zjistit k jakému datu SVJ vzniklo.
Hezký den!
Pavel
Asi se mi neodeslala odpověď, tak snad ji napošlu 2×. Dnes ověřeno na KN a SVJ nevzniklo. Stále jsme vedeni jako spolek
Děkuji za váš příspěvek. Dnes jsem kontaktovala KN a SVJ opravdu nevzniklo.
Takže je mi jasné, že musíme založit SVJ. Jen je pro mě otázkou, jak to převést z toho „spolku“, aby to bylo právně v pořádku.
Musíte udělat schůzi spolku, odhlasovat likvidaci, udělat likvidační účetní závěrku, pak znovu svolat schůzi spolku, odhlasovat rozdělení likvidačního zůstatku…
http://poradna.crdm.cz/…ikvidaci-999
U SVJ po jeho zapsání do rejstříku (vaše SVJ existuje, vzniklo už dávno ze zákona, pouze jste jej nezapsali do rejstříku) musíte na schůzi shromáždění zvolit statutáry a pokud budete chtít nějaké prostředky co jste měli ve spolku (a co vám spolek po likvidaci vyplatí) vložit do SVJ tak si odsouhlasit jednorázovou platbu na dlouhodobé zálohy…
Tohle vše v souladu se stanovami spolku a stanovami svj. Takže nejdříve musíte projít stanovy spolku a prohlášení vlastníka a podívat se co v nich máte.
„Prostě se založí SVJ“
Je možné, že SVJ vzniklo (ze zákona), ale dosud nezahájilo činnost. Byly splněny podmínky pro vznik SVJ ze zákona?
Existenci SVJ nezjistíte na katastru. Na katastru pouze zjistíte datum vzniku SVJ (ale nesmíte se ptát na existenci SVJ, ale na datum doručení listiny třetímu vlastníkovi podle zákona).
„Rok vzniku je 1997, ale právní forma zní ´spolek´“
Kde je právní forma ´spolek´ pro váš dům je uvedena ?
Umíte rozlišit vznik a založení ? I když asi 99 % vlastníků to rozlišit neumí. Dle mne, pokud umím číst zákon, vaše SVJ ani nevzniklo, ani nebylo založeno. Jen je dům rozdělen na jednotky a potom se už nikdo o nic nestaral. Kam jste se skládali na společnou elektřinu, vodu, odpadky a kdo se staral o úhradu faktur ?
Pro jistotu se podívejte ares.cz, zda je v domě uvedeno sídlo vašeho společenství nebo spolku. Jinak nerozumím tomu, že máte někde uveden spolek. Proč byste nemohl být spolek, když SVJ spolkem je. Pokud vím, ne všechna společenství mají v názvu „Společenství“.
Právní forma je uvedena zde https://or.justice.cz/…rma.vysledky?… Ale uvedla jsem mylnou informaci. V roce 2014 vnikl „spolek“. Před tím jsme byli „sdružení“ Veškerou správu domu zajišťoval správce. Nejde mi o název „spolek“ ale o právní formu, kterou je „spolek“ Náš název je pouze „devítka Vlachovo Březí“ což i to je špatně.
Aneto,
v roce 1997 bylo založeno občanské sdružení podle zákona č. 83/1990 Sb. Tento zákon byl nahrazen NOZ. Podle § 3045 NOZ jsou k 1.1.2014 občanská sdružení považována za spolky podle NOZ. Není tedy pravda, že by spolek vznikl k 1.1.2014. Pouze se tak „přejmenovalo“ staré občanské sdružení.
V KN je uvedeno, že jednotky jsou vymezeny podle ZoVB. To znamená, že Prohlášení vlastníka bylo vloženo do KN nejpozději k 31.12.2013. Pravděpodobně došlo k vložení Prohlášení vlastníka do KN okolo roku 1997.
Jak jsem uváděl, SVJ vzniklo podle § 9/3 ZoVB. Předpokládám, že SVJ vzniklo k 1.7.2000.
Pouze zbývá ho „založit“.
SVJ má stanovy podle nařízení vlády č. 322/2000 Sb. resp. 371/2004 Sb. Že máte 15 let staré stanovy občanského sdružení/spolku je nerozhodné. Spolek je úplně jiná právnická osoba. Měli byste přijmout stanovy SVJ, nejlépe podle NOZ.
Dále byste měli zvolit statutární orgán SVJ. Že máte statutární orgán spolku je nerozhodné, jsou to dvě rozdílné osoby.
Spolek může vést jednoduché účetnictví. SVJ musí vést (podvojné) účetnictví. Měli byste s vedením účetnictví SVJ začít co nejdříve.
Dalším problémem je, že od roku 2014 máte uveřejňovat účetní závěrky ve sbírce listin. Za neuveřejnění je několik druhů sankcí.
Měli byste po „založení“ SVJ ze spolku převést smlouvy na SVJ a spolek poslat do likvidace. Postup popsal nick „zděšený člen SVJ“ ve dvou příspěvcích 17.5..
Držím palce.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře