Podlahová plocha bytu v katastru
V jiné
diskusi napsal naivní diskutér toto tvrzení ohledně podlahové
plochy bytu:
- „… když neví kolik m2 vlastní, tak se může podívat do katastru.“
To je ovšem nesmysl. Čísílko v katastru nemusí vůbec být správné. Chyby v prohlášení jsou velmi časté – já jsem se ještě s bezchybným prohlášením nesetkal, a to jsem jich četl desítky.
- Například filNad52 má v prohlášení nesprávně uvedenou podlahovou plochu bytu – nejen že k plochám místností bytu je přičtena navíc plocha lodžie, ale je tam přičtena dokonce DVAKRÁT.
- V domě kde vlastním jednotku jsou nesprávně uvedeny podlahové plochy u všech 32 bytů. Družstvo, které stvořilo prohlášení vlastníka, totiž k podlahovým plochám bytů přičetlo i plochy plechových sklepních boxů ve společných místnostech domu. Nikdo to neřešil tehdy ani později.
- V tisících či desetitisících prohlášení je do podlahových ploch bytu zahrnuta plocha lodžií, teras, balkonů, sklepních kójí, přestože vůbec nejde o místnosti.
Zápis o velikosti podlahové plochy bytu v evidenci katastru nemá účinek konstitutivní, nýbrž pouze deklaratorní. Slouží jen pro informaci, aby kupující jednotky nemusel shánět prohlášení. Jinými slovy řečeno:
Deklaratorní účinek zápisu v evidenci znamená, že zápisem čísílka do evidence katastru nevznikla žádná právní skutečnost. Zápisem čísílka se byt ani nesmrskl, ani nenafoukl tak aby jeho podlahová plocha odpovídala tomu co je uvedeno na listu vlastnictví jednotky. Katastrální úřad neodpovídá za správnost toho co ouředník opsal z jednoho lejstra do druhého. Katastrální úřad dává pouze tuto záruku:
| „Opsali jsme nějaké čísílko z vašeho prohlášení vlastníka do listu vlastnictví jednotky. Netušíme jestli je to čísílko správné nebo nesprávné. Nekontrolovali jsme to. Je nám to jedno. Nepřebíráme za ten údaj žádnou zodpovědnost.“ |
Při tom i občanský zákoník počítá s tím, že v prohlášení mohou
být chyby a nesmysly. Pro ten případ se zákonodárce pojistil ustanovením
2012/89/§1168/1,
které s chybami prohlášení přímo počítá jako s hotovou věcí:
„Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným
způsobem … atd.“
Justitianus
Hned v dalším odstavci je:
Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.
Čili vlastník sice může dosáhnout změn plochy, ale podíl, který byl možná stanoven podle toho, tím nezmění.
A pokud je dům rozdělen podle ZOVB 72/1994 Sb, tak ještě:
§8/2 Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.
V tom případě se vlastník nedomůže ani té změny plochy, neb je to provázané.
- P_V napsal: „A pokud je dům rozdělen podle ZOVB 72/1994 Sb, tak … [v] tom případě se vlastník nedomůže ani té změny plochy, neb je to provázané.**“
Ne, nemáte pravdu.
Judikatura dovodila, že pro změnu prohlášení a odstranění chyb prohlášení se vždy použijí ustanovení § 1168 a § 1169 občanského zákoníku, i když jde o prohlášení vlastníka budovy podle ZoVB.
☀ Podle § 1168 platí, že vadu mohou odstranit vlastníci jednotek, nebo rozhodne soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem. Touto osobou může být například vlastník kterékoliv jednotky, spoluvlastník kterékoliv jednotky, osoba oprávněná z věcného práva (zástavní věřitel).
☀ Podle § 1169 platí, že prohlášení je možno změnit. Spoluvlastnické podíly se souhlasem všech dotčených vlastníků; podlahové plochy na základě souhlasu vlastníků s většinou hlasů. Nestane-li se tak, může se přehlasovaný vlastník obrátit na soud; při tom se přiměřeně použije § 1209.
➡️ Z uvedeného plyne, že soudní přezkum obsahu prohlášení není vyloučen, a to ani u jednotek(1994). Vlastník jednotky se může domoci opravy podlahové plochy i spoluvlastnických podílů, rozhodnou-li tak vlastníci jednotek nebo nezávislý soud.
Soud bude nejspíše zvažovat, zda v konkrétním případě převáží oprávněný zájem žalobce, nebo oprávněný zájem o ochranu dobré víry ostatních vlastníků jednotek.
Justitianus
V situaci kdy došlo nesprávnému zaměření, by to ještě dávalo smysl. Ale týkalo by se to i situací, kdy si někdo v bytě provede stavební úpravu, při které nezasahuje do společných částí, ale částečně změní dispozici, neboť v domě podle ZOVB se plocha počítá jako součet plochy místností bez nenosných příček. Každý takový by pak mohl obtěžovat spoluvlastníky domu vynucenou změnou podílů.
- P_V: „Každý takový by pak mohl obtěžovat spoluvlastníky domu vynucenou změnou podílů.“
Vždyť to přesně takto je uzákoněno ! Každý takový může obtěžovat spoluvlastníky domu vynucenou změnou podílů. Přečtěte si konečně § 1168 a § 1169.
Čemu na tom stále nerozumíte ? Kterému slovu, nebo kterému pismenu z mého předchozího příspěvku jste neporozuměl ?
Justitianus
Poslední komentáře