Platnost zákona zpětně

Co přesně myslíte chybou „kvorum 100 %“? JosefK

Odpověď pro p.JosefaK. Trochu mě překvapil ještě po tak dlouhé době Váš zájem o uvedený názor ke kvoru 100%. Týká se nadále, i v novém ZoVB navrhovaného, souhlasu 100% všech vlastníků, jde-li o : „změnu stavby“ a „změny spoluvlastnických podílů“ na společných částech domu (SČD). Jde-li o „změnu stavby“, většinou půjde o střešní nástavbu nebo půdní vestavbu, spíš vyjímečně přístavbu. Důvodem pro „změny spoluvlastnických podílů“ na SČD mohu být zejména : uvedené „změny stavby“ nebo „stavební úpravy“ vnitřního uspořádání domu.

Jaký je finanční přínos z realizace uvedených „změn“ pro stávající vlastníky ?

• ve formě peněz nebo věcném protiplnění

většinou
formou provedení některých oprav na domě

• při zmenšení spol. vl. podílů na SČD dojde ke snížení výše příspěvku na opravy(DLZ) a částečně na úklid SČD
• vyřešení starostí se zajišťováním oprav z protiplnění. To nemusí platit vždycky.

Jaká jsou negativa ?

• v případě zvýšení spol.vl.podílu na SČD dojde k částečnému zvýšení příspěvku na opravy (DLZ)
• zmenšením spol.vl.podílu na SČD se sníží „velikost“ hlasu pro hlasování.

V případě, že uvedené „změny stavby“ nebo „stavební úpravy“ se změnou SČD, by neměly žádný přímý negativní či omezující vliv na některou ze stávajících sousedících BJ, naopak by přinesly prospěch, neměl by ze strany jejich vlastníků být věcný důvod s nimi nesouhlasit. Co jiného by mohlo být důvodem pro využití práva nesouhlasu ?

Jak zásadní-negativní vliv má pro vlastníka BJ případné zmenšení jeho hlasovacího podílu, při známé skutečnosti o zájmu účasti vlastníků na shromážděních a tím na výsledku hlasování ? Jak je dosažitelná a vymahatelná 100% účast na hlasování ?

Má snížení velikosti spol.vl. podílu na SČD a tím i hlasovacího podílu nějaký negativní dopad na „prodejní“ cenu BJ ? Větší či menší podíl na SČD si nikdo prodejem BJ neodnese, o co přichází ?

Z uvedených důvodů se domnívám, že by kvorum 100% mohlo být sníženo. Zejména by se tím usnadnilo dosažení souhlasu pro „změnu staveb“, byla-li by taková změna v zájmu většiny a přitom současně nedošlo k žádnému zásadnímu „omezení“ hodnoty BJ neúčastnících se vlastníků(nevy­užívajících svého práva) nebo nesouhlasících při hlasování se změnou(bezdůvodně).

Uvítám vaše názory a argumenty na uvedený názor.

k.kolar@centrum­.cz

Vážený pane Koláři, vyjádřil bych se zatím jenom k jedné záležitosti, ostatní musím ještě promyslet, a to, jak je dosažitelná a vymahatelná 100 % účast na hlasování. Možná Vás můj názor překvapí, ale nevidím v tom zásadní problém, a to za předpokladu, že bude možné se vyjádřit písemně, dodatečně, ve stanovené lhůtě, pomocí hlasovacího lístku, případně včasné vyjádření bude nějakým způsobem zvýhodněno. Problém může nastat, pokud není známa doručovací adresa vlastníka, tu by měl být povinen oznámit.

Okruh možných změn stavby bude asi širší, např. přičlenění dříve nebytové místnosti k bytu, nebo přičlenění místnosti k bytu, která byla dříve u jiného bytu. Ten druhý je příklad, který se dotkne pouze vlastníků dotčených změnou.

JosefK

Odpověď nejen pro p.JosefaK. Trochu mě překvapilo, že jste se vrátil k již staršímu příspěvku, protože si myslím, že je to vhodné téma pro diskuzi. Nepřekvapil mě Váš optimistický názor na „hlasování mimo shromáždění“ (korespondenční) ke kterému svádí v novém návrhu ZoVB v §36. Zde je doplňující vysvětlení důvodů a mé úvahy vedoucí ke snížení 100% kvora v případech dle §41 „změna stavby“ a „změna výše spol.vl.podílů na SČD“ .

1. Jde o souvislosti §36/1b) a 2), §41/1a,b) a § 54/1). Pozn. §36 a 41 dle mého názoru není zcela správně formulován, to teď neřešme.
2. Sama možnost „koresp. hlasování“ ještě nezaručuje:

1. že bude vlastníky 100% využívána
2. že nebude zneužívána, např. může svádět k tomu, že většina členů ji bude chtít využít a shromáždění nebude usnášeníschopné, protože nejsou taksativně vymezeny důvody, na základě kterých bude přípustné „využití koresp. hlasování“. Nový ZoVB připouští v §36/2 i zákaz takového hlasování. Nebudu rozvádět další možné situace : způsob tvorby stanov, hlasování o nich aj.
3. že bude dosaženo 100% souhlasu v bodech §41/1a ) „o změně vel. spolvl.podílů SČD“ nebo 1b) o „změně dokončené stavby“ ( v návrhu ZoVB je to špatně) př. nástavba, půdní vestavba.

Já mám právě na mysli „nedosažitelnost“ podmínky 100% souhlasu, tam kde ji ZoVB znovu nastoluje v §41 z ryze praktických důvodů, např.:

Důvodem nesouhlasu „1 vlastníka“ může být : nižší inteligence, zlý úmysl (o sousedově koze), nezájem o SČD, zdržet se hlasování, neúčast na shromáždění, ani nevyužití „výhody“ „korespondenčního“ hlasování.

Možná jsem velký pesimista. Proto jsem názoru, že 100% kvorum na uvedené záležitosti je dosažitelné jen teoreticky. Z uvedených praktických důvodů, mě zatím nic nepřesvědčuje o tom, že je to opodstatněná podmínka, která by umožňovala dosažení „zájmu o prospěch“ (př.peněz na opravu) nejen většiny, ale i jediného„ blokujícího“ vlastníka, pokud by samozřejmě uvedené změny neměly negativní dopad na kvalitu jeho „vlastnictví BJ“. V tom případě lze jistě takový stav řešit např. aplikací §26 nového ZoVB O ochraně práv vlastníka, soudně.

Děkuji čtenářům za věnovaný čas ale hlavně zamyšlení se nad tímto tematem k diskuzi a příspěvky do ní.

k.kolar@centrum­.cz

Opět se vyjádřím pouze k jedné záležitosti, a sice k Vašemu bodu 2b. Korespondenční (dálkové) hlasování by nemělo být podmíněno účastí na shromáždění, je navrhováno právě proto, aby se vlastníci nemuseli účastnit shromáždění, a přesto nepřišli o svoje rozhodovací právo. JosefK

Pane JosefeK, v bodě 2b) nic takového neuvádím. Sdělte mi třeba na uvedený e-mail, zda se k tematu 100% kvora hodláte vyjádřit v uvedeném rozsahu. Děkuji. k.kolar@cen­trum.cz

Vážený pane Koláři, k rozhodování společenství se rád vyjádřím.

Současný ZoVB stanoví pět různých kvor, seřazeno vzestupně jimi jsou:

1. nadčtvrtinový podíl hlasů všech vlastníků (formulováno jako nadpoloviční většina z vlastníků, kteří mají většinu hlasů, § 11 odst. 2);
2. nadtříosminový podíl hlasů všech vlastníků (formulováno jako tříčtvrtinová většina z vlastníků, kteří mají většinu hlasů, § 11 odst. 4);
3. „nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků“ (§ 9 odst. 12);
4. „tříčtvrtinová většina všech vlastníků“ (§ 11 odst. 5);
5. „všichni vlastníci“ (§ 11 odst. 5).

Stávající kvora jsou tedy 1/4, 3/8, 1/2, 3/4 a 1, totéž vyjádřeno v osminách, chcete-li: 2/8, 3/8, 4/8, 6/8 a 8/8, a v procentech: 25 %, 37,5 %, 50 %, 75 % a 100 %.

Rozhodování tříčtvrtinovou většinou všech má dvě zvláštnosti:

1. nepožaduje se více než 3/4, nýbrž stačí alespoň 3/4, zatímco v u 1/4 a 3/8 nestačí, aby bylo uvedeného kvora dosaženo, musí být dosaženo více;
2. protože není uvedeno slovo „hlasů“, gramatickým výkladem dojdeme k tomu, že v tomto případě se nerozhoduje podle součtu spoluvlastnických podílů, ale podle počtu vlastníků, přičemž definice počtu vlastníků není nikde uvedena ani ji nelze odnikud dovodit.

Nejprve, co nedoporučuji:

1. Předně, rozhodně nedoporučuji systém, který umožňuje rozhodovat menšině (mající ať už více než 25 % nebo resp. 37,5 % hlasů všech vlastníků).
2. Dále, rozhodně nedoporučuji zbytečně složitý systém rozhodování založený na pěti různých kvorech, přičemž někdy se požaduje dosažení alespoň daného kvora a někdy více, než je dané kvorum, a někdy se počítá podle spoluvlastnických podílů a někdy podle počtu vlastníků.
3. Rozhodně nedoporučuji systém, který stanoví kvorum v závislosti na nedefinovaných nebo nejednoznačně definovaných pojmech. „Služby“ jsou sice definovány ve vyhlášce http://www.mvcr.cz/…/sb45–93.pdf, ta ovšem už neplatí a ani na ni není v ZoVB odkaz. Lepší (platná) definice k disposici není. „Změna účelu užívání stavby“, „změna stavby“ a „stavební úprava“ jsou sice definovány odkazem na jiný právní předpis, je ovšem otázka, zda je tam uvedená definice natolik jednoznačná, aby nevzbuzovala pochybnosti. Dovolím si tvrdit, že jednoznačná není. „Modernizace“, „rekonstrukce“, „opravy společných částí domu“ opět v ZoVB definovány nejsou, a to ani odkazem na jiný právní předpis.

Co bych naopak doporučil:

1. Co nejmenší počet kvor, ideálně jediné, což by vedle jednoduchosti mělo i ten přijemný důsledek, že by odpadly spory, podle kterého kvora se daná věc rozhoduje. Pokud už by bylo potřeba více než jednoho kvora, pak je třeba jednoznačně definovat pojmy, buď v textu, nebo odkazem na jiný právní předpis, kterých se jako kriterium pro dané kvorum použije;
2. nejmenší myslitelné kvorum je nadpoloviční většina všech hlasů, přičemž doporučuji, aby v zájmu posílení ochrany práv vlastníků byla jako nejmenší kvorum stanovena větší než nadpoloviční většina všech hlasů;
3. rozhodovat vždy podle spoluvlastnických podílů, a to i v případech, kdy by podle jiného právního předpisu bylo možné dovodit něco jiného (tj. buď takový předpis upravit, nebo uvést v ZoVB, že v něm uvedené rozhodování má přednost, je-li jinde uvedeno něco jiného);
4. vždy umožnit dálkové (korespondenční) rozhodování, netrvat na ústním rozhodování (nevím, proč se do chodu společenství přenáší nutnost všechno projednat ústně odjinud);
5. omezit četnost schůzí společenství.

Protože funkčnost rozhodování za všech okolností zaručit nelze, upřednostnil bych jednoduchost a jednoznačnost systému rozhodování a ochranu vlastníků. (Jsou-li například spoluvlastnické podíly 60, 10, 10, 10 a ještě jednou 10 % a bude-li největší podíl předmětem dědického nebo jiného soudního řízení trvajícího řekněme deset let, pak se po tu dobu sotva co rozhodne a sebelepší rozhodovací systém a sebelépe stanovená kvora na tom nic nezmění).

Děkuji Vám za snahu odpovědět na můj námět. Asi jste si nepřečetl pozorné jeho podstatu. Věnoval jste odpovědi a rozboru kvor současného ZoVB jistě dosti času ale námět se vztahoval k návrhu nového ZoVB a jen ke kvoru 100%, navrhovanému ke 2 ůčelům : „změna stavby“ a „změna spolvlst. podílů na SČD“. Zabývat se rozborem starého ZoVB již nemá význam, s ním je třeba „dožít“ do platnosti nového ZoVB.

k.kolar@centrum­.cz

Vážený pane Koláři, podstatu Vašeho námětu jsem pochopil a podle mého názoru jsem na něj dostatečně odpověděl, i když poněkud šířeji, potřeboval jsem nejprve ukázat souvislosti se stávající úpravou. Dovolte, abych se zeptal Vás: Domníváte se, že „změna stavby“ je jednoznačně definována?

Pro p.JosefaK. Jsem rád že nedošlo z vaší strany k nepochopení smyslu mého příspěvku. Situace na „okinfu“ se stává pomalu nepřehlednou. Zvýšená frekvence příspěvků může působit obtížnější sledování reakcí na dané tema.

K odpovědi na vaší otázku. Nedomnívám se, pojem „změna stavby“ je definován ve stavebním zákonu č.183/2006 Sb, §2,odst.5/Změnou dokončené stavby je

1. nástavba, …
2. přístavba …
3. stavbení úprava, při které…považuje též zateplení pláště stavby

Přiznávám, že orientace v terminologii používané v zákonech a dalších předpisech je problém, který zatím není řešen. Možná byste mohl na tuto skutečnost upozornit premiera vlády. Nic ve zlém vůči Vám. Až dostanu odpověď z odboru stavebního řádu MMR na dotaz k tomuto problému, sdělím zde.

k.kolar@centrum­.cz

k.kolar@centrum­.cz

100% kvorum je vyřešeno uspokojivě v § 45 odst. 2 „Vlastnictvi_za­kon_text_rijen2007­.pdf“:

„Odmítne-li člen společenství bez závažných důvodů v případě uvedeném v odstavci 1 písm. a) svůj souhlas nebo se nevyjádří, má právo společenství nebo kterýkoliv člen společenství podat návrh soudu, aby nahradil projev vůle člena, který svůj souhlas odepřel nebo se nevyjádřil; není-li toto právo uplatněno do 30 dní ode dne, kdy bylo o této věci hlasováno, zaniká.“

Váš odkaz na nově vložený §45/ 2 jako zákonné „ošetření“ umožňuje náhradu projevu vůle v uvedených případech rozhodnutím soudu. Tím není dáno, že rozhodnutí soudu bude ve prospěch žalobce – většiny vlastníků. Dojde tím zcela určitě k časové prodlevě předmětného záměru většiny, „cosi“ realizovat v její prospěch.. Jak dlouhá bude tato prodleva ? Jaké budou její negativní dopady pro uspokojení „zájmu ve prospěch“ většiny vlastníků realizovat ho co nejdříve? Domnívám se, že :

• by bylo dostatečnou ochranou práv, byť jen jediného „nesouhlasícího“ vlastníka, volit opačný postup (dle mého názoru logičtější), tj. využitím práva „nesouhlasícího“ z jeho strany odvolání se k soudu, pro nesouhlas s většinou přijatým usnesením.
• v případě vůbec „nepřítomného“ vlastníka na shromáždění, kterému byly v řádném termínu oznámeny všechny podstatné informace týkající se programu jednání shromáždění, včetně hlasování o bodu s dopadem na změnu spoluvlastnických podílů na SČD, a který nijakým způsobem nereagoval, tj. svou nepřítomnost řádně neodůvodnil, ani neustanovil zplnomocněného zástupce k takovému hlasování, jsou takové skutečnosti dostatečným projevem, jeho nezájmu o jeho podílové spoluvlastnictví na SČD .

  V takovém případě jsem nadále názoru, že si takový vlastník nezasluhuje zvláštní ochranu zákonným ustanovením a připadá mi taková ochrana spíše jako obstrukce, poškozující ostatní zodpovědné „spoluvlastníky SČD“ . Navíc taková ochrana nepůsobí k tomu co je žádoucí a to je zvýšení zájmu o dění v SVJ, projeveného účastí na shromáždění. Jaký je názor vás ostatních ?

k.kolar@centrum­.cz

Váš přehled považuji za nepřesný:

1. V případech a) a b) je rozhodující účast při hlasování, kvórum ze všech vlastníků je tedy v případě a) nad 1/4 až nad 1/2, v případě b) pak nad 3/8 až 3/4 (zde už ne „nad 3/4“).
2. Domnívám se, že se kvórum vždy počítá ze spoluvlastnických podílů a ne z počtu vlastníků, viz $ 11, odst. 3.
3. Myslím si, že různá kvóra pro různá rozhodování mají své opodstatnění, měnit je na jedno či 2 kvóra jen pro zjednodušení nepovažuji za vhodné – zas tak složité to vyhodnocení, zda bylo splněno předepsané kvórum, nevidím – zvláště ve srovnání s ostatní problematikou SVJ.

LB

Nejsem si jist, zda se vždy rozhoduje podle podílů, ač bych si to rozhodně přál. Není totiž jasné, zda par. 11, odst. 3 má přednost před odlišnou úpravou v témže a jiných zákonech (např. při rozhodování o stanovení začátku topné sezóny podle jiného zákona).

Vážený pane LB, děkuji za doplnění, měl jsem na mysli „nejmenší“ potřebná kvora, abych ukázal, kolik nejméně vlastníků (menšina) může přehlasovat většinu. Nevím, zda ještě mohu příspěvek editovat a doplnit slovo „nejmenší“.

Nedomnívám se, že je složité vyhodnocení hlasování. Psal jsem, že je složité rozhodnout, podle jakého kvora se má v daném případě hlasovat.

Váš případ není ojedinělý. Dostává se takových situací řada SVJ či MBD. Zřejmě šlo od počátku o přecenění schopností a znalostí i odpovědnosti těch co projednávali a schvalovali smluvní podmínky (smlouva o dílo, volba dodavatele, možnosti rizik, výše ceny a způsob financování …) Domnívám se, pokud bylo na 1. shromáždění odhlasováno co bude předmětem oprav, v jakém fin. objemu a o výši úvěru, asi nezbyde než celou záležitost posuzovat na základě takto schváleného záměru na 1.shromáždění. Odpovědnost je ne jen na výboru ale i těch kdo pro takové Usnesení hlasovali. Bohužel je dosti běžné, že se hlasuje a řada členů neví o čem, protože dané porblaematice málo rozumí a bojí se zeptat a nechat si věc řádně před hlasováním vysvětlit. To jsou pak důsledky neodopovědného hlasování.

Řešení ?

Pokusit se za peníze které ještě máte něco dokončit, ev. zakonzervovat stav před vznikem dalších škod a další opravy odložit, nerozpracovávat.

Pro případné dofinancování dalším úvěrem je třeba znát podrobně celkově současný stav po tech. stránce, právní -smluvní, ekonomické, a finanční situace SVJ.

Kontakt pro případné další informace k vašemu problému

k.kolar@centrum­.cz

Stává se, že v domě není nikdo, kdo této problematice rozumí. Pak je možné, že povolí cokoli.

V tom případě lze jen doporučit, aby buď lidé výstavbu nových jednotek nepovolili a nebo se obrátili na (placené) odborníky. Obecné řešení nelze najít – nedostatečné vědomosti jsou často terčem útoků různých podvodníků a to ve všech oblastech.