Vážený pane Koláři, k rozhodování společenství se rád vyjádřím.

Současný ZoVB stanoví pět různých kvor, seřazeno vzestupně jimi jsou:

1. nadčtvrtinový podíl hlasů všech vlastníků (formulováno jako nadpoloviční většina z vlastníků, kteří mají většinu hlasů, § 11 odst. 2);
2. nadtříosminový podíl hlasů všech vlastníků (formulováno jako tříčtvrtinová většina z vlastníků, kteří mají většinu hlasů, § 11 odst. 4);
3. „nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků“ (§ 9 odst. 12);
4. „tříčtvrtinová většina všech vlastníků“ (§ 11 odst. 5);
5. „všichni vlastníci“ (§ 11 odst. 5).

Stávající kvora jsou tedy 1/4, 3/8, 1/2, 3/4 a 1, totéž vyjádřeno v osminách, chcete-li: 2/8, 3/8, 4/8, 6/8 a 8/8, a v procentech: 25 %, 37,5 %, 50 %, 75 % a 100 %.

Rozhodování tříčtvrtinovou většinou všech má dvě zvláštnosti:

1. nepožaduje se více než 3/4, nýbrž stačí alespoň 3/4, zatímco v u 1/4 a 3/8 nestačí, aby bylo uvedeného kvora dosaženo, musí být dosaženo více;
2. protože není uvedeno slovo „hlasů“, gramatickým výkladem dojdeme k tomu, že v tomto případě se nerozhoduje podle součtu spoluvlastnických podílů, ale podle počtu vlastníků, přičemž definice počtu vlastníků není nikde uvedena ani ji nelze odnikud dovodit.

Nejprve, co nedoporučuji:

1. Předně, rozhodně nedoporučuji systém, který umožňuje rozhodovat menšině (mající ať už více než 25 % nebo resp. 37,5 % hlasů všech vlastníků).
2. Dále, rozhodně nedoporučuji zbytečně složitý systém rozhodování založený na pěti různých kvorech, přičemž někdy se požaduje dosažení alespoň daného kvora a někdy více, než je dané kvorum, a někdy se počítá podle spoluvlastnických podílů a někdy podle počtu vlastníků.
3. Rozhodně nedoporučuji systém, který stanoví kvorum v závislosti na nedefinovaných nebo nejednoznačně definovaných pojmech. „Služby“ jsou sice definovány ve vyhlášce http://www.mvcr.cz/…/sb45–93.pdf, ta ovšem už neplatí a ani na ni není v ZoVB odkaz. Lepší (platná) definice k disposici není. „Změna účelu užívání stavby“, „změna stavby“ a „stavební úprava“ jsou sice definovány odkazem na jiný právní předpis, je ovšem otázka, zda je tam uvedená definice natolik jednoznačná, aby nevzbuzovala pochybnosti. Dovolím si tvrdit, že jednoznačná není. „Modernizace“, „rekonstrukce“, „opravy společných částí domu“ opět v ZoVB definovány nejsou, a to ani odkazem na jiný právní předpis.

Co bych naopak doporučil:

1. Co nejmenší počet kvor, ideálně jediné, což by vedle jednoduchosti mělo i ten přijemný důsledek, že by odpadly spory, podle kterého kvora se daná věc rozhoduje. Pokud už by bylo potřeba více než jednoho kvora, pak je třeba jednoznačně definovat pojmy, buď v textu, nebo odkazem na jiný právní předpis, kterých se jako kriterium pro dané kvorum použije;
2. nejmenší myslitelné kvorum je nadpoloviční většina všech hlasů, přičemž doporučuji, aby v zájmu posílení ochrany práv vlastníků byla jako nejmenší kvorum stanovena větší než nadpoloviční většina všech hlasů;
3. rozhodovat vždy podle spoluvlastnických podílů, a to i v případech, kdy by podle jiného právního předpisu bylo možné dovodit něco jiného (tj. buď takový předpis upravit, nebo uvést v ZoVB, že v něm uvedené rozhodování má přednost, je-li jinde uvedeno něco jiného);
4. vždy umožnit dálkové (korespondenční) rozhodování, netrvat na ústním rozhodování (nevím, proč se do chodu společenství přenáší nutnost všechno projednat ústně odjinud);
5. omezit četnost schůzí společenství.

Protože funkčnost rozhodování za všech okolností zaručit nelze, upřednostnil bych jednoduchost a jednoznačnost systému rozhodování a ochranu vlastníků. (Jsou-li například spoluvlastnické podíly 60, 10, 10, 10 a ještě jednou 10 % a bude-li největší podíl předmětem dědického nebo jiného soudního řízení trvajícího řekněme deset let, pak se po tu dobu sotva co rozhodne a sebelepší rozhodovací systém a sebelépe stanovená kvora na tom nic nezmění).