Oprava smlouvy o výstavbě
V domě s 11 jednotkami byly na základě smlouvy o výstavbě před lety vymezeny jednotky, z čehož 9 bylo stávajících a dělaly se 2 nové v podkroví. V průběhu let došlo k výměně sklepů mezi třemi vlastníky a navíc další si chce, po dohodě s ostatními vlastníky, přisvojit sklepní místnost, která je ve smlouvě o výstavbě vedena jako společný prostor. Z toho vyplývá i změna spoluvlastnických podílů.
Prosím o radu, jak postupovat, aby se tyto skutečnosti daly zavést na katastr. Je potřeba opravit smlouvu o výstavbě nebo zhotovit nějakou dohodu o změně smlouvy o výstavbě nebo ještě nějak jinak? Co bude nejjednodušší? Pokud by se jednalo o změnu prohlášení vlastníka, tak bych věděl, jak na to, ale u té smlouvy o výstavbě dost tápu.
Děkuji.
Jiří V.
- zda jde o jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. nebo podle zákona č. 89/2012 Sb..
- Zda společná místnost se má stát součástí existující jednotky, nebo se stane novou jednotkou s vlastním číslem jednotky.
Justitianus
Jde o jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. Společná místnost se má stát součástí existující jednotky.
Děkuji za Vaše upřesnění. Nepůjde tedy o vznik nové jednotky, nýbrž o změnu existující jednotky a změnu spoluvlastnických podílů všech vlastníků. To je popsáno v dokumentu NÁVOD PRO SPRÁVU KATASTRU NEMOVITOSTÍ ve znění dodatku č. 1 ze dne 27. července 2017, č.j. ČÚZK-08960/2017–22, účinného od 15. srpna 2017.
|
5.5.1.1 Bytové spoluvlastnictví podle BytZ Pokud jsou v domě již vymezeny jednotky podle BytZ, může vznikat vlastnictví jednotky v tomto domě podle BytZ výstavbou jednotek na základě smlouvy o výstavbě nebo vkladem na základě změny prohlášení vlastníka budovy. 5.5.2.1.2 Zápis jednotky vymezené podle BytZ vzniklé jejím vymezením v domě s jednotkami změnou prohlášení vlastníka 5.5.2.1.2.1 5.5.2.1.2.2 5.5.2.1.2.3 |
Justitianus
Nerad bych se pitval v pojmech, ale můžu podle bodu 5.5.2.1.2, který mluví o změně prohlášení vlastníka, použít i na náš případ, kdy máme pouze smlouvu o výstavbě (i když se všemi náležitostmi prohlášení vlastníka)? Mám tedy měnit smlouvu o výstavbě v duchu 5.5.2.1.2 a podřízených odstavců?
Smlouva o výstavbě je dokument, který je svými účinky pro vznik nové jednotky shodný s těmito dokumenty:
- prohlášení vlastníka,
- ujednání spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví,
- ujednání spoluvlastníků při zrušení spoluvlastnictví,
- ujednání spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví,
- ujednání manželů při změně rozsahu společného jmění,
- ujednání manželů při vypořádání společného jmění,
- rozhodnutí soudu při oddělení ze spoluvlastnictví,
- rozhodnutí soudu při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví,
- rozhodnutí soudu při zúžení společného jmění,
- rozhodnutí soudu při vypořádání společného jmění.
Změna Prohlášení (či změna Smlouvy o výstavbě atd.) je jako vzor přístupná například zde: https://docplayer.cz/…2012-sb.html. Váš nadpis samozřejmě bude „Změna smlouvy o výstavbě“. Jde v podstatě o váš původní text, uložený ve sbírce listin katastrálního úřadu, jen upravený (změna definice jedné jednotky, změny podlahových ploch a spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek na domě + na pozemku, změna v definici společných částí).
Doporučuji, abyste ještě zkusil získat nějakou praktickou informaci na katastrálním úřadě. Možná Vám poradí ještě jiný postup.
Justitianus
Velice děkuji za všechny rady. Po zvážení všech doporučení se nakonec vydávám cestou „Dohody dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností“, kterou budu upravovat původní smlouvu o výstavbě. O konečném výsledku ještě podám zprávu.
Pan P_V to napsal správně podle zákona. Přesto však je pro právní jistotu všech zúčastněných vhodné a praktické, aby nové Prohlášení obsahovalo některé náležitosti smlouvy o výstavbě – zejména dohodu o finančním vypořádání vlastníků jednotek mezi sebou.
Tuto část Prohlášení katastrální úřad nepotřebuje při své činnosti, proto ji ani nebude vyžadovat. Je to však věc zásadní důležitosti pro všechny vlastníky jednotek v domě: za kolik Kč mu přenecháváte společnou místnost, která se stane novou jednotkou (nebo součástí jednotky)?
Justitianus
Uděláte novou smlouvu o výstavbě, žádný dodatek. Na jejím základě pak změníte prohlášení.
Jen si tedy nejsem jist, zda je smlouva o výstavbě nutná, když nedojde ke stavebním úpravám, jen k majetkovým přesunům. To by pak mohlo stačit jen nové prohlášení a písemná dohoda dle § 1169 o jeho změně, kterou podepíšou všichni vlastníci.
Děkuji za radu. Jen bych se ještě zeptal, co to znamená procesně. Chápu, že udělám novou smlouvu o výstavbě a podám návrh na vklad. Ale změnu prohlášení myslíte ještě jako další krok?
Samotná smlouva o výstavbě, tak jak ji máme zapsanou, měla všechny náležitosti prohlášení vlastníka. Změnu prohlášení tedy beru jako vyřešenou s novou smlouvou o výstavbě. Na sklepní místnost máme nachystanou zvlášť kupní smlouvu.
Prosím pochopte, že katastrální úřad si nehraje na žádnou „opravu“. Kompletní nové prohlášení (nebo smlouva o výstavbě) nahradí předchozí prohlášení (nebo předchozí smlouvu o výstavbě).
Nebudete sjednávat žádnou „kupní smlouvu“. Byla by neplatná. Společnou část domu nelze „koupit“. Vždyť to není nemovitá věc!
Justitianus
To já zas slyšel, že při změně prohlášení stačí jen vložit popis změny. Při nutnosti nového prohlášení by to totiž byl docela nákladný úkon. Staré prohlášení odpovídá době vzniku, často před NOZ, takže by se muselo podrobit právní analýze a přeformulování.
„další si chce, po dohodě s ostatními vlastníky, přisvojit sklepní místnost,“
Nemůže si přisvojit, může koupit. Opravila by se velikost společných prostor a velikost bytu dotyčného. Oprava na katastru tuším 1000 Kč / byt. Opravovalo by se i prohlášení ? „Dohoda“ ve vašem případě, že bylo 100 % pro ?
Tak teď si můžu vybrat:-). Justitianus tvrdí: nemůže koupit, vy: může koupit. Kloním se spíše k názoru, že nemůže koupit a úprava se zaznamená v nové smlouvě o výstavbě. Počítám se 100% dohodou, která byla přislíbena. Prohlášení není, je jen smlouva o výstavbě s náležitostmi prohlášení vlastníka. Ta se určitě upravit musí, protože dochází ke změně spoluvlastnických podílů.
Poslední komentáře