Navýšení příspěvku do fondu oprav není důležitý důvod

Spíše pro zajímavost, jak důležitý důvod aplikuje KS Ostrava. V daném případě se zamítnutím žaloby souhlasím – o co šlo – shromáždění schválilo, že garáže budou platit nikoli 10 Kč/m, ale 31 Kč/m – tolik totiž doposud platily byty, šlo o narovnání situace, kdy garáže historicky (z dob nájemních, kdy dům patřil městu), platily vždy nižší nájem, než byty, ale po vzniku SVJ stanovy určily, že vlastníci přispívají podle velikosti svého podílu, přičemž toto pravidlo se opomenulo aplikovat na garáže. Vlastníci garáží podali žalobu přehlasovaného vlastníka, soud správně žalobu zamítl.

Bohužel častým zdrojem nedorozumění je nepochopení obyvatel bytových domů (zejména starších) rozdílů mezi nájemním a vlastnickým bydlením. Chtělo by to větší osvětu. Sám se s tím potýkám na schůzích, kdy ani 20 let od privatizace lidé nejsou schopni pochopit, že nejsou nájemníci.....

Dle ust. § 1209 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Výkladem pojmu „důležitý důvod“ užitého v tomto zákonném ustanovení se zabýval Nejvyšší soud České republiky ve svém usnesení sp. zn. 26 Cdo 4567/2016 ze dne 15.3.2017. Z o­důvodnění tohoto rozhodnutí vyplývá, že postupem podle § 1209 odst. 1 občanského zákoníku se přehlasovaný vlastník jednotky může u soudu domáhat pouze určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním. Vzhledem k tomu, že při rozhodování podle citovaného ustanovení jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, lze institut upravený v ust. § 1209 odst. 1 občanského zákoníku připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové) a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Aby soud mohl učinit (kladný) závěr o tom, že napadené usnesení shromáždění vlastníků jednotek bylo (skutečně) přijato v rozporu se zákonem či stanovami společenství, musí být nejprve splněna podmínka, že k přezkumu napadeného usnesení existuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 občanského zákoníku. Ačkoliv nová právní úprava mění dřívější pojmosloví užívané pro vyjádření věcného omezení práva na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním, z účelu ustanovení § 1209 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že dotčenou terminologickou změnu nelze pojímat jako odklon od dosavadního přístupu. Při výkladu slovního spojení „důležitý důvod“, užitého v citovaném ustanovení, proto lze vyjít z definice pojmu „důležitá záležitost“, k níž dospěla ustálená soudní praxe při aplikaci § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů, a dovodit, že důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Otázku navýšení plateb do fondu oprav zásadně nelze považovat za záležitost, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, ledaže v konkrétním případě jde o navýšení extrémní. V daném případě bylo mezi účastníky řízení nesporné, že navrhovatelé jsou vlastníky jednotky – garáže v předmětném domě a zároveň mají z tohoto důvodu spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Dále bylo prokázáno, že navrhovatelé s rozhodnutím shromáždění vlastníků vyslovili nesouhlas. Hledisko osobního omezení dle citovaného rozhodnutí je tedy v daném případě splněno. Předmětné shromáždění SVJ proběhlo dne 16.2.2017, návrh na zahájení řízení v této věci byl podán dne 15.5.2017, návrh byl tedy podán do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se přehlasovaní vlastníci o rozhodnutí dozvěděli. Pokud jde o splnění podmínek pro přezkum z hlediska omezení věcného, Nejvyšší soud České republiky v citovaném rozhodnutí dospěl k závěru, že otázku navýšení plateb do fondu oprav zásadně nelze považovat za záležitost, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníka jednotky nebo do podstaty předmětu jeho vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, ledaže v konkrétním případě jde o navýšení extrémní. V projednávané věci se nejednalo o navýšení plateb do fondu oprav, nýbrž o rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek o tom, že každý vlastník jednotky (bez ohledu na to, zda jde o byt či o garáž) je povinen přispívat na správu domu a pozemku jednotnou částkou v celkové výši odpovídající podílu vlastníka na společných částech domu, a to v souladu s již dříve přijatými aktuálními platnými stanovami SVJ. Nutno zdůraznit, že aktuální platné stanovy SVJ byly řádně přijaty rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků ze dne 23.11.2016, o kterém bylo následně vydáno dle ust. § 80a notářského řádu osvědčení o rozhodnutí orgánu právnické osoby notářkou JUDr. Martinou Niklovou. Toto rozhodnutí SVJ ze dne 23.11.2016, kterým byly přijaty aktuálně platné stanovy SVJ, v prekluzivní lhůtě tří měsíců nikým napadeno nebylo. V těchto platných stanovách je zcela jednoznačně stanovena povinnost každého vlastníka jednotky přispívat na správu domu a pozemku částkou odpovídající jeho podílu na společných částech, a to bez ohledu na to, zda se jedná o bytovou či nebytovou jednotku. Za situace, kdy napadeným rozhodnutím shromáždění SVJ ze dne 16.2.2017 byla faktická výše příspěvku vlastníků garáže toliko uvedena do souladu s platnými stanovami, nelze dle názoru soudu dospět k závěru, že k přezkumu napadeného usnesení existuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 občanského zákoníku. Dále soud zdůrazňuje, že toto rozhodnutí shromáždění SVJ i dříve přijaté stanovy SVJ zcela korespondují dispozitivnímu ustanovení občanského zákoníku, kde je v ust. § 1180 odst. 1 stanoveno, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Lze tedy uzavřít, že i kdyby v daném případě soud byl býval dospěl k závěru, že je zde dán důležitý důvod pro přezkum rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek ve smyslu ust. § 1209 odst. 1 občanského zákoníku, v daném případě je přijaté rozhodnutí shromáždění SVJ zcela v souladu se stanovami SVJ, které jsou v části týkající se povinnosti vlastníků jednotek přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech domu zcela v souladu s dispozitivní právní úpravou ust. § 1180 odst. 1 občanského zákoníku. Tímto návrhem napadené rozhodnutí shromáždění SVJ tedy není v rozporu ani se stanovami SVJ, ani v rozporu se zákonem. Pokud je pravdivé tvrzení navrhovatelů o tom, že aktuálně již drtivá většina vlastníků jednotek v domě souhlasí s tím, aby vlastníci nebytové jednotky přispívali na správu domu a pozemku nižší částkou, než vlastníci bytových jednotek, navrhovatelům nic nebrání v tom, aby postupovali v souladu s občanským zákoníkem a stanovami SVJ a zákonným způsobem dosáhli rozhodnutí ohledně případné změny stanov SVJ.

KS Ostrava 8Cm 165/2017–40