Může SVJ požadovat jiné vyrovnání za špatně vypracované vyúčtování?
Dobrý den, potřebovala bych od Vás radu. V domě, kde vlastním být někteří (asi 4 z 50) vlastníci napsali zástupcům SVJ, ze chtějí doložit podklady k vyúčtování za poslední 3 roky. Ti začali zkoumat a došli k závěru, ze vyúčtování za rok 2017 bylo vyúčtováno špatně (ve prospěch i neprospěch různých zúčastněných navzájem)-což opravdu sedí. Chci se zeptat, jestli lze rozúčtování vlastníkům provedeno znova (a též všechna vyúčtování) a udělat teda zcela jinou mapu rozložení finančního vyrovnání po nás může chtít zpětně vyrovnat tato nově vystavené vyúčtování za rok 2017(6,5)?
Chci se zeptat, jaká je šance aby výbor přežil svou existenci, pokud vytvoří takovéto nové rozložení finančního vyrovnání: zástupci zjistili, že co zhruba 40%-jednotek sebrali (formou nedoplatku nebo sníženého přeplatku) to rozložili na 60% ostatních (ti na tom vydělali). Těch 60% nyní nechce slyšet, že se neoprávněně obohatili a požadují aby výbor nové rozúčtování neprováděl, protože nikdo nic nereklamoval (až na ty 4 výše zmíněné, který každý, by dostal po opravném vyúčtování cca 3000)
Děkuji Líza Simpsnová
PS: zde (http://www.portalsvj.cz/…e-vyuctovani) je odpověď pouze pro nájemníky (paní Patočkovou).
Připojuji svůj případ. Soud v našem případě, kdy jsme požadovali po SVJ bezdůvodné obohacení z titulu neoprávněných částek na předpisu plateb konstatoval k návrhu SVJ o započtení jejich pohledávek, že jejich vyúčtování za roky 2014 a 2015 nebylo řádné a rovněž nebyly zálohy stanoveny v souladu se stanovami, tedy započtení není možné. V rámci soudu jsme dokládali i rozsáhlou korespondencí z naší strany a opakovanými námitkami k vyúčtování. SVJ po pravomocném rozhodnutí soudu na naši písemnou výzvu následně uhradilo pokutu za neposkytnutí řádného vyúčtování ve výši přes 55 000,– Kč – prodlení s plněním za 3 roky. Následně teď poslali nové vyúčtování za rok 2015, které však vykazuje opětovné vady, nicméně je již zcela bezvýznamné. ELE
„…SVJ po pravomocném rozhodnutí soudu na naši písemnou výzvu následně uhradilo pokutu za neposkytnutí řádného vyúčtování…“
Mohla byste uvést podrobnosti? Moc by se mi nyní hodilo praktikovat totéž. Soud vypadá to, že neprohraji (žalovali mne za údajné neuhrazení nedoplatků z ročního vyúčtování). A pokud neprohraji (což neznamená, že by bylo vyhověno mým námitkám, ale že žalobcova žaloba byla pro nedostatky na straně žalobce zamítnuta resp. soud nám dal čas na „smír“), chci aby se to pohnulo.
Pokuta 55.000 je zajímavá, ale jak se na to dívají spoluvlastníci? Ti to jsou, kdo těch 55.000 zaplatí. Ne? U nás pokuta i při 50 Kč/den činí již přes 100.000. Tak nevím: budu se jen opakovat s tím, že mne tady kdosi kdysi nazval vydřiduchem a sviní, která se chce obohatit na úkor mozku-prostých chudáčků spolu-vlastníčků, kteří nemohou za to, že si zvolili do orgánu chamraď.
Čmuchal
PS: Nebyla byste mi ochotna uvést značku a soud, kde bylo co bylo, co uvádíte?
Rozhodně stálo. To, že to nyní zaplatilo SVJ snad neznamená, že to nezaplatí ten, kdo tuto škodu SVJ způsobil. SVJ by mělo nyní žádat o náhradu škody správce, který vyúčtování vyhotovil nikoliv řádně. A to, že statutáři neví, co mají ve stanovách a neřídí se jimi, skutečně není můj problém. Já jsem je na to několikrát písemně upozorňovala. ELE
Můžete uvést v čem to špatné vyúčtování bylo? Z toho co jste napsala to nelze zjistit. Vyúčtování, které se provádí dle vyhl.269/2015 Sb. je velmi složité. Já jsem to v prvém roce platnosti této vyhlášky za celý dům po dodavateli tepla, který provádí rozúčtování na jednotlivé vlastníky kontrolovala. Měla jsem několik, na internetu dostupných, modelových případů jak se to počítá. A moje známá mě poskytla podklady ze školení k nové vyhlášce, kterého se účastnila. Nejvíc mi v pochopení principu rozúčtování pomohly podklady ze školení. Jinak jsem se v tom ztrácela. Po večerech jsem to doma zkoušela počítat, abych se dostala na výsledek, který provedl dodavatel tepla. A až za pomoci kolegyně z technickým vzděláním jsem to za tři dny pochopila a zkontrolovala. Je to velmi složité. Nyní už to kontroluji pouze formálně za celý dům, jelikož předpokládám, že když mě to v prvním roce platnosti vyhlášky klaplo, tak už to je výpočtově dobře. Jde o to aby se spotřebitelé správně dostali do průměru domu (v případě že moc netopí) nebo do + 100%, když topí hodně moc.
ik, dovolím si oponovat ohledně tvrzení, že „Vyúčtování, které se provádí dle vyhl.269/2015 Sb. je velmi složité.“
Kontrola rozúčtování a vyúčtování není sice úplně nejjednodušší, nestačí jen kalkulačka v ruce, ale je k ní potřebná ještě aspoň ;-) tužka a papír, nejlépe na stole, ale jde to. Dalo mi sice trošku zabrat tuto starší diskusi najít, ale jsme dokonce tři jen v tomto vlákně, kteří jsme zveřejnili, že každý svým originálním postupem a jen při dodržení podmínek vyhlášky, jsme dospěli ke stejným výsledkům (doporučuji sledovat časovou osu). Pak musíme uvážit, že jsou určitě i tací, kteří totéž nezveřejnili. Ale souhlasím s tím, že jsou to poněkud absurdní počty, když by jim měla porozumět i Máňa, která má jen 9 tříd ZŠ. O tuto možnost by ji neměl předpis korigující účtování služeb souvisejících se základním lidským právem, tj. bydlením, připravit, ale asi se právě toto děje a my jsme toho součástí.
Tak mě teď napadá, kde vlastně podle zákonodárce začíná a končí rozum průměrného člověka (NOZ § 4/1).?
:-)
Ale jsme zajedno, že pro, jak píšete, „Máňu s 9.třídami“ je tvrdý oříšek provést za celé společenství kontrolu vyúčtování (např. provádí-li to zpracovatel), nedejbože to z celkové fakturace sám vypočítat. Já jsem si to kdysi kontrolovala podle podkladů ze školení které proběhlo pro rozúčtovatele k novému vyúčtování, a jednoduché to nebylo.
Mne by naprosto uspokojilo, kdyby vyúčtování bylo konstruováno tak, že by si Máňa byla schopna jednoduše zkontrolovat aspoň to svoje.
Ano, mohu uvést v čem je špatné: zjistilo se, že některé indikátory tepla byly odečteny chybně a že některé nefungovaly vůbec (vlastníci nefunkčních indikátorů tvrdí, že o jejich závadě nic neví, že nemají ze stanov povinnost kontrolovat zda fungují a že to, zda opravdu fungují neumí vůbec posoudit tzn. že neví zda se funkčnost odvíjí od toho, zda se indikátor dálkového odečtu vůbec nějak navenek projevuje aby o tom mohli uvědomovat SVJ), že u některých vlastníků byly započítány podivné korekční koeficienty, že někteří vlastníci topící pod 80% průměru domu nebyli na hranici 80% dopočteni (zda nebyli dopočteni všichni nebo jen někteří, to nevím).
Problém ale nebyl jen v teple: úklid nebyl zúčtován do služeb a nebyly započteny správně (celkem 13) odběrná místa vody (pět ve společných prostorách, zbytek jednotlivých bytech).
Neřeknu Vám jak se přišlo na těch 40%, ale já sama jsem vyúčtování nereklamovala, protože toto je pro mne vysoce odborná činnost a sama bych neuměla správně spočítat, jak správně by to mělo vypadat. Pouze jsem se ptala, protože mi o problému řekla sousedka.
Já jsem doposud rozuměla tomu tak, že lhůty jsou nepřekročitelné tzn. pokud nereklamuji do 30 dnů, ztrácím veškerou možnost se domáhat nápravy. Pan Zděšený zde ale uvádí, že lhůty jsou jen pořádkové, a že by šlo se bránit. Bez právníka ale míním, že já nikoliv. Bohužel.
Reklamovat vyúčtování lze jen do 30 dnů. Takže bych zpětně již předchozí roky neopravoval.
Lhůta 30 dní je pořádková, právo namítat vady vyúčtování jejím uplynutím nezaniká.
Máte to sepsáno zde
Pokud neopravíte vyúčtování a ponecháte beze změny vadná, tedy nikoliv řádná a nikoliv splatná vyúčtování, koledujete si celkem o dost velký právní malér. Postačí jediný nesouhlasící vlastník, co tomu porozumí a započte si platby nikoliv oproti vámi ponechanému špatnému vyúčtování, ale na jiné platební povinnosti a bude zcela po právu. Když necháte ještě ke všemu uplynout promlčecí lhůty, ve kterých to můžete spravit, dojde ke vzniku škody SVJ co nakonec zaplatí výbor SVJ, protože se nechoval jako řádný hospodář.
Nechápu, jak může někdo chtít ponechat vědomě vadné vyúčtování, z něho vyplývající nesprávné zůstatky plateb a tedy i vést nepravdivě účetnictví = porušovat hned několik svých povinností jak hmotně právních, tak trestně právních.
„…jak může někdo chtít ponechat vědomě vadné vyúčtování…“
Jednoduše: prostě tak.
Tady u nás na severu máme SVJ, která jsou vedena přímo správními firmami nebo BD-čky (třeba mostecký Krušnohor). Účetnictví se vede v systému správce. Zda jsou smíšeny nebo ne, anebo jak jsou vedeny, se normální vlastník bytu v SVJ nedokáže reálně domoci (pokud víte o opaku, tedy uveďte nějaký rozsudek OS – těch vyšších asi bude jako šafránu, že…). A pokud víte o opaku, pak byste měl vědět i o způsobu.
Takže když mi SVJ vyúčtuje přeplatek vyšší o 3000, které mají patřit mému nechutnému sousedovi, vrátím je jedině z rozhodnutí soudu, protože je jasné, že pokud bylo první rozúčtování/vyúčtování vadné, proč by druhé či jakékoli další mělo být to správné, že.
„…porušovat hned několik svých povinností…“
Kde není žalobce, není soudce. To přece znáte. Pokud Vám jsem povinen dodat podklady abyste mohl uplatnit relevantní námitky dle §8/2 poté co si nechám určit 60% svého elektorátu, že sankce dle §13/2 se určuje na 0Kč, za jak dlouho myslíte, že se domůžete řádného rozúčtování pak vyúčtování pak vyrovnání?
„…dojde ke vzniku škody SVJ co nakonec zaplatí výbor SVJ…“
A kde se takový případ stal? Bylo to někde v Česku? Nebo co uvádíte jen pro futuro …až konečně najdou Atlantidu?
Čmuchal
„A kde se takový případ stal? Bylo to někde v Česku? Nebo co uvádíte jen pro futuro …až konečně najdou Atlantidu?“
Kdyby váš postoj zastával každý, nebude ani existovat judikatura řešící nesplatnost vadných vyúčtování. A té je již teď docela dost.
I judikatura řešící vadnost účetnictví a její důsledky a judikatura řešící uplatnění pokut dle zákona o službách musí vzniknout před soudy. Pokud k soudu nikdo nepůjde, protože to nemá jisté a protože zatím soudy nejsou zvyklé takto rozhodovat rychle a bez problémů, tak budeme stále v situaci, že si SVJ dělají co chtějí.
Děkuji, že jste projevil názor, že do rizika takových soudních sporů nepůjdete. My jich několik vedeme a uvidíme. Třebas se nám malým dílem podaří přispět k tomu, aby ti po nás to měli jednodušší, třebas ne a prohrajeme. I to je realita, že něco před soudem může skončit rozsudkem, co kulantně řečeno není ani spravedlivý, ani dle práva správně.
Ale když nikdo bojovat o práva nebude, žádná brzy mít nebudeme.
A stále i platí pro statutáry SVJ, že pokud vědomě ignorují vadná vyúčtování, tak mají nesprávné zůstatky plateb a tedy i zodpovědnost za vedení nepravdivého účetnictví = porušují hned několik svých povinností jak hmotně právních, tak trestně právních.
„…Kdyby váš postoj zastával každý, nebude ani existovat judikatura…“
Jsem samozřejmě rád, že někdo bere spory se stádem jako sport, jako kratochvíli za kterou je ochoten tu dát 20 tu zase 50.000 aby se ostatní mohli poučit a argumentaci použít, až stávající soudní kohorta odejde. Než na mne podalo SVJ žalobu, trvalo to 6 let. Kolik životů myslíte že na to mám?
„…Děkuji, že jste projevil názor, že do rizika takových soudních sporů nepůjdete…“
To jste na omylu. Nyní mne žaluje SVJ a klepu se jak ratlík. Doufám, že
se soudce vyspí dorůžova a že jednání nařízené na odpoledne nebude
zrovna když bude 35°C ve stínu (včera tady bylo 29 a bylo to dost
nechutný). Připraven jsem jak slavit, tak na popravu. Pokud vyhraji, chci
na výhru použít §13 zákona. Někdo mi tady před lety vometl, že prý se
chci mstít. Nechtěl jsem, ale nedávno mi přišlo od SVJ psaní, kde mí
vypočetli sankci za §12 ve výši 50.000 (myslím, že to je nejvyšší
nepromlčitelné maximum). Měl bych to tedy nechat být? Já si to nemyslím.
Měl bych, i podle Vás, do sporu jít a vymoci co jde. Ano nebo ne?
Tak snad mi vodpustíte a je to dostatečný, jak já teď zrovna přispěju
k tomu „aby i ostatní měli příklad“, ne? A co Vy, jak vy
přispíváte k rozmnožení pro jednotlivce pozitivní rozsudky/judikáty?
Čmuchal
„Kolik životů myslíte že na to mám?“
Jsem v podobné situaci. Nesmrtelný a neomylný soud si myslí, že mám neomezené množství času a peněz na jejich záležitosti. Při dosavadním tempu práce soudu spory zdědí ještě moji pravnuci.
Co znamená lhůta „pořádková“ ?
Když příjemce služeb nevznese námitky do 30-dnů a vznese je až za 60-dnů, tak se jeho reklamací SVJ musí zabývat ale vyúčtujeme mu 30× 50 Kč?
Pokud o podklady (§8/2) za z let před 2018 požádám nyní, musím je dostat ASAP anebo v jaké lhůtě? …resp. od jaké lhůty by již bylo nutné vyhrožovat a pak aplikoavat §13/1 zák. 67/2013?
…tedy podle mne by je měl mít po termínu 30.5. poskytovatel mít připraveny k předání OKAMŽITĚ a to ze všech předchozích let …2018.2017.2016.2015.2014. Je to tak, že?
mám za to, že při pozdním předložení reklamace vyúčtování mu je možno počítat pokutu, tak jako on může počítat pokutu SVJ za nesplnění povinnosti v termínu předložit řádné (správné, na správnou částku, obsahující náležitosti dle zákona…) vyúčtování.
Bohužel v tomto zatím nejsou k dispozici soudní rozhdnutí.
Jinak také pokud přestanete platit, protože vám SVJ nepředkládá co má a vůbec to SVJ nesdělíte a ani neodpovíte na předžalobní upomínku, tak pokud máte pravdu, tak nebude výsledkem vaše prohra kvůli pouhým pořádkovým lhůtám, ale nemusí vám soud přiznat v případě vaší výhry náklady právního zastoupení.
Pořádková lhůta má prostě vliv pouze na počítání pokut a na příslušenství nároku. Jejím marným uplynutím nedochází ke ztrátě práva.
Nemyslím si, že podklady má mít SVJ připraveno okamžitě, má je mít jak pro poslední, tak pro předchozí roky ve lhůtě jednoho měsíce od jejich vyžádání Vámi. Když požádáte později, prostě ten jejich jeden měsíc začně běžet později.
„…započte si platby nikoliv oproti vámi ponechanému špatnému vyúčtování, ale na jiné platební povinnosti…“
Mohl byste to objasnit? Myslíte to tak, že pokud jeden z těch 4-vlastníků, kteří reklamovali a nebude mu vystaveno řádné vyúčtování, že požádá o okamžité vrácení záloh za služby a po ne-reakci nebo odmítačství, prostě začne na povinnost úhrady služeb zasílat doporučená oznámení SVJ, že jim započetl povinnost úhrady zálohy služeb z nevrácených záloh za předchozí zúčtovací období ??
Čmuchal
Pokud zjistí v rámci běhu obecné promlčení doby, že jemu doručené vyúčtování nebylo řádné, tedy nebylo splatné ani z části, může z toho vyvodit patřičné právní důsledky.
Protože mu nebylo řádně vyúčtováno, má u SVJ tímto přeplatek. Je jen čistě na něm, zda tento přeplatek jednostranně započte vůči platbám požadovaným SVJ po něm v dalším účetním období. Taktéž nebyla splněna povinnost poskytovatele služeb vůči němu a tedy může požadovat pokutu dle zákona o službách a i tuto pokutu započítávat oproti platbám požadovaným SVJ po něm.
Zápočet splatných pohledávek je jednostranný právní úkon, takže to nemusí ani nikomu sdělovat. Postačí, když před soudem, až jej SVJ zažaluje o peníze, se bude bránit tím, že nedluží, protože započetl své nároky oproti nárokům SVJ.
Na skutečnost, že vyúčtování, jež není řádné, není splatné ani z části už existuje bohatá konstantní judikatura. V tom započítávání pokut zatím nikoliv.
Každopádně kdo touto cestou jde, ať se připraví na soud, nastuduje si co nejvíce a počítá s tím, že jednoduché to před soudem mít nebude. A samozřejmě pokud skutečnost, že vyúčtování nepovažuje z řádná vykomunikuje se SVJ a že nárokuje pokuty, nic tím nepokazí. Ale stačí i když to SVJ sdělí jen v rámci odpovědi na upomínání ze strany SVJ, či v rámci odpovědi na předžalobní výzvu.
K nekterým výrokům jsem vyčmuchal toto:
„…Pokud zjistí v …“
Ano, to je klíčové. Nejprve se „prudič“ jen domnívá a pak musí ZJISTIT. Zjistit může na základě podkladů. Zde je první skála velká jako Himaláj: zda podklady které dostane budou postačovat k tomu, aby mohl jednotlivec (ideálně i menšina) ZJISTIT, kde je problém a jak velký ten problém je. Dokud nezjistí, jak je velký, nemá … jak se tomu říká … dospělou? … pohledávku k započtení.
„…protože započetl své nároky oproti nárokům SVJ…“
..k započtení dohodu, může dojít pouze v případě existujících pohledávek…
Pro existenci započítávaných pohledávek je pak rozhodný okamžik účinnosti projevu vůle směřujícího k započtení, tedy okamžik doručení projevu vůle druhé straně v případě započtení jednostranného a v případě dohody stran pak účinností takové dohody.
„…takže to nemusí ani nikomu sdělovat…“
..Nezbytnou podmínkou započtení je … projev vůle jedné ze stran započíst…
Nezbytnou podmínkou započtení je podle zmíněného ustanovení také projev vůle jedné ze stran započíst svou pohledávku vůči pohledávce druhé strany
„..v rámci odpovědi na předžalobní výzvu…“
Možná by v této svérázné právní poradně některé zajímalo (při Vámi prezentovaných znalostech) i praktické věci: když už se někdo dostane k soudu, pak „předžalobní výzva“ má vliv na §142a OSŘ. Jak taková výzva, aby byla soudem přijata, musí vypadat?
Tzn. může výzva ze září 2017 být relevantní k žalobě podané v 2019 (žaluje se stejná částka a za stejné období, jako je na upomínce)?
Tzn. může výzva ze září 2018 být relevantní k žalobě podané v 2019 i když není na stejnou částku (žaluje se částka aktuální a v upomínce jsou jak nedoplatky měsíčních záloh tak roční vyúčtování – vše v jednom)?
(u obou jde o tu zákonnou formulaci „jen jestliže žalovanému ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním návrhu“ – protože jak jsem se dočetl v jednom rozsudku OS, není důležité že výzva není na stejnou částku, ani že by upomínala žalovanou povinnost stejného druhu, ale samotný fakt, že sděluje, že existuje nějaký dluh vůči žalobci)
Čmuchal
Zdravím. Jak byste řešil pane zděšený člen situaci, kdy SVJ poslalo vyúčtování s přeplatkem (ten vyplatilo), ale vyúčtování není řádné, jelikož např. nebyla vyúčtována jedna ze služeb, nebo jsou ve vyúčtování jiné chyby. Přeplatek mohl být vyšší nebo nižší, či naopak měl vzniknout nedoplatek.
Pokud víte, že vyúčtování je chybné, tak jej reklamujte. Nebo máte dilema, že budete mít po reklamci menší přeplatek?
jj, to jsem reklamoval, přišla mi odpověď o jedné větě, že „vyúčtování bylo provedeno v souladu s právními předpisy“, proběhlo loni v květnu a přeplatek mám vyplacený. Čili já reklamoval, na reklamaci bylo odpovězeno a přeplatek vyplacen. Teď nevím, co dál.
Kdybych byl v opačné situaci a vznikl nedoplatek, já ho nezaplatil s vysvětlením, že jsem neobdržel správné vyúčtování, byla by situace jednodušší – byla by na mne podána žaloba na zaplacení a já argumentoval špatným vyúčtováním
Buď zažalovat SVJ o splnění povinnosti předložit řádné vyúčtování.
Nebo protože vám minulé zálohy nebyly řádně vyúčtovány, tak si je ani SVJ nemohlo započíst oproti splatnému vyúčtování = máte u SVJ složeno dost peněz a nemusíte žádné další posílat. V této situaci kdy bude SVJ trvat na tom, že má vše v pořádku, začne u vás evidovat dluh a zažaluje SVJ Vás.
Podotýkám že žádný soud není jednoduchý, ale jak jsem psal výše, bez boje o svá práva o ně přijdeme.
Poslední komentáře