Může si majorit vše prosadit?
Dobrý den, na schůzi SVJ se hlasovalo o tom, že se vezme úvěr 1 000 000,– bez zástavního práva (na což stačí 75% hlasů) a zbytek zaplatí lidé ze svého, konkrétně mám tedy platit do bytového fondu splátku za úvěr + jednorázově zaplatit cca. 70 tisíc, sice jsem byl zásadně proti ještě s jednou osobou, ale jelikož v domě je nás 5 a 3 byty vlastní 1 rodina, tak si to prosadila, opravdu jsem povinen platit 70 000 KČ? Bez ohledu na to zda to mám či nikoli?
A existuje např. nějaký limit? Jelikož majoritní vlastník v domě by si mohl prosadit třeba milionové investice, jak v tomto případě postupovat?
Děkuji Vám za odpověď
Ondřej
Ondřej napsal: „… existuje např. nějaký limit? Jelikož majoritní vlastník v domě by si mohl prosadit třeba milionové investice, jak v tomto případě postupovat?“
Co platí obecně při spoluvlastnictví:
Soudní judikatura je konstantní v tom, že přispívat na opravy a údržbu,
které jsou vzhledem ke stavu a stáří domu nutné či obvyklé, je
samozřejmou povinností spoluvlastníka nemovitosti. Námitka že „na to
nemám“ je bezvýznamná. Nejvyšší soud dovodil, že spoluvlastník se
může své povinnosti zbavit tak, že nebude nadále setrvávat ve
spoluvlastnickém vztahu a svou část nemovitosti zcizí (prodá, smění či
daruje).
Jaké jsou a nejsou povinnosti vlastníka jednotky:
Při ukládání platebních povinností v domě rozděleném na jednotky je
nutné postupovat v souladu se zákonem 72/1994 o vlastnictví bytů.
Podle ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).“
- Z uvedeného plyne, že nelze požadovat po spoluvlastníkovi náklady jiné než spojené se správou. Nelze např. požadovat úhradu nákladů na vytvoření nové věci, která dosud není v jejich spoluvlastnictví (např. na výstavbu garáží, výtahu, dětského hřiště, parkoviště nebo domovní kotelny). V takové věci nelze vlastníka jednotky ani přehlasovat.
Podle ustanovení § 15 odst. 2 ZoVB „K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“
- Z uvedeného je zřejmé, že zálohy schválené a předepsané k platbě se musí vztahovat k předpokládaným nákladům; nelze tedy zvýšit předpis záloh svévolně, bez určení na jaký konkrétní předpokládaný účel spojený se správou mají být v budoucnu vybrané zálohy použity.
- Dále platí, že jako zálohu je možno schválit a předepsat pouze ty náklady, které bude NUTNÉ vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Vlastník jednotky nemůže být nucen přispívat zálohově na výdaje nikoliv nutné (např. na výměnu vodoměrů za dražší radiové; na nikoliv nutné zateplení domu jestliže by postačovala výměna oken; či na výměnu klik ve společných částech domu za nové z ryzího zlata). Prokázat vlastníkovi jednotky, že skutečně jde o budoucí výdaje NUTNÉ je povinen ten, kdo toto tvrdí a požaduje placení – tedy SVJ.
Zda se vlastník jednotky může bránit:
V praxi se za výdaje NUTNÉ považují automaticky takové, které byly
schváleny shromážděním. Nesouhlasící vlastník jednotky se může proti
takovému rozhodnutí jedině obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB. Na
dotaz pana Ondřeje nelze dát další konkrétní radu, protože nenapsal jaký
je účel požadovaných plateb. Jak jsem ukázal, právě to je ovšem pro
posouzení věci nejdůležitější.
lake
Účel je výměna starších dřevěných oken za nová dřevěná, nevztahuje se na to nyní žádná dotace, úvěr SVJ postačí na pokrytí sanace, zateplení fasády a na výměnu oken a dveří ve spol. prostorech, okna si musí všichni zaplatit sami.
Navrhoval jsem, že si okna vymění jen ten kdo chce a má na to, bohužel mi ale bylo argumentváno že lidé by nedostali takovou slevu a že se to musí udělat u všech a 75% bylo pro. Nelze tedy v tomto případě nic dělat?
Jinak moc děkuji za odpověď.
S pozdravem
Ondřej
Pane Ondřeji,
Jsou-li okna společnou částí domu (což zde od počátku předpokládáme), pak si je nevyměňuje jednotlivý vlastník sám ve svém bytě a za své peníze, nýbrž mění se společně na základě rozhodnutí shromáždění. Výměna se hradí ze záloh na správu domu a pozemku, kam všichni přispívají podle spoluvlastnického podílu. O výši těchto záloh byl Váš úvodní dotaz.
Nyní ale uvažujete „… že si okna vymění jen ten kdo chce a má na to“, což by mohlo platit jen jsou-li okna součástí jednotek. Je-li situace taková, měl jste to napsat rovnou na počátku. V takovém případě o jejich výměně nerozhoduje shromáždění, nýbrž pouze vlastník příslušné jednotky a také si je sám hradí.
lake
Dobrý den,
ještě malou poznámku , vypadlo mi tam, že máme 2 jednotky, nikoli 3, i když to asi z textu vyplývá
Děkuji Milan Borkovec
Takže, pane Ondřeji a pane Milane,
až některý z vás dvou jasně a jednoznačně napíše, zda okna jsou společnou částí domu, nebo patří k jednotkám, bude jasno ohledně toho kdo je platí a kdo o nich rozhoduje.
Do té doby je myslím jakákoliv diskuse ohledně vašich oken a situace v domě zbytečná. Píšu to zde už podruhé.
lake
Dobrý den pane „lake“
okna jsou obojí … Budou se měnit okna jak ve společných částech, tak v jednotlivých bytech. Původně to takto bylo odhlasováno. Okna ve společných částech domu se budou hradit z úvěru, okna v jednotlivých bytech si bude každý hradit sám a příslušnou částku pak do konce září poukáže na účet svj. Toto bylo na schůzi odhlasováno.
Veškerá okna by měla dělat jedna firma, dostali jsme i významnou slevu. Smlouva o dílo je už podepsána. Problémem nyní je, že paní xxx „cukla“ a nechce si za svá okna platit, ani si je nechat vyměnit, přičemž jak v březnu, tak v červnu na obou schůzích hlasovala pro …
Zároveň se „zasekla“, že prý nechce ani fasádu se zateplením, přičemž byla na řádné schůzi 100% odhlasována, financování jakbysmet …
Problém je na světě …
Děkuji Milan Borkovec
Dobrý den,
bydlíme v Táboře na „starém městě“ a řešíme navlas stejný problém, který poisuje pan Ondřej. Když jsem si logicky poskládal pár věcí, mám za to, že pan Ondřej je naším sousedem a popisuje problém našeho SVJ ( Je to samozřejmě domněnka, ale vše se skoro 100% shoduje). Uvidíme. Pokusíém se popsat naši „kauzu“ důkladněji.
Je nás skutečně pět vlastníku jednotek. Paní xxx (partnerka pana Ondřeje) vlastní jednotku, my (manželka a já) vlastníme jednotky (byty), pak ještě jeden pán další jednu jednotku (byt) a poslední pán vlastníé pouze garáž. Nemáme tedy jednotky 3, jak popisuje pan Ondřej ( možná si to myslí, protože jsme opravdu kupovali třetí jednotku, z toho však sešlo).
Úvěr by měl být 900 000kč, nikoli 1M, i když o této částce se také hovořilo. A te´d k věci:
Ve druhé polovině března proběhla schůze SVJ (přítomna paní z bytesu, firmy, která dělá svj účetnictví, zápisy ze schůzí atd). Přítomni všichni. Zde byla 100% odhlasována rekonstrukce domu a to konkrétně práce ( sanace zdiva, výměna oken v jednotlivých bytech a ve společných částech a fasáda se zateplením) – hlasování 100% PRO.
Na základě tohoto moje manželka jakožto pověřený vlastník začala oslovovat firmy atd. Nakonec podepsala smlouvu o dílo s firmou na sanaci ( sanace již byla provedena), s firmou na okna ( je nyní v běhu), s firmou na fasádu ještě ne, ted se probírají poslední „jemnosti“.
Mezitím samozřejmě spousta výměn mailů, pochabností atd.
13.6 proběhla další shchůze SVJ (přítomno 100% členů, paní xxx nepřišla, pan Ondřej tam byl a měl plnou moc). Manželka seznámila všechny členy s tím, v jakém stádiu jsou veškerá jednání ( to už však dělala i předtím mailem), podařilo se vysvětlit řadu nejasností , možná i podezření av následném hlasování všech 100% vlastníků potvrdilo předchozí bžeznové rozhodnutí ( tedy provedené všech prací).
Dále se hlasovalo o financováníé projektu. Protože v březnu nebyyly známy cenové nabídky, byl navržen úvěr cca 800 000 kč. Nyní po cenových nabídkách se vyjasnilo, bylo by třeba 1 100 000 Kč. Tam už je potřebná zástava. Hlasovalo se. Všichni bylo pro, kromě pana Ondřeje (argumetoval, že není majitel bytu, OK). Paní xxx se pak následně postavila proti zástavě. Ještě na schůzi bylo domluveno, že jestli nebude soughlasit, budeme hledat řešení bez zástavy, aby bylo možné provést všechny práce.
Následně manželka navrhla řešení.Úvěr 900 000 kč bez zajištění, z tohoto se zaplatí sanace, okna a část fasády.Vlastníci jednotek, kde se budou měnit okna mají čas do konce září,,kdy na účet SVJ zaplatí za svá okna ( to je těch cca 70 000kč o kterých asi pan ondřej píše). Hlasovalo se: Výsledek? 3:2 pro, zároveň Ti 3 pro mají více než 3/4 podíl. Dle zákona a stanov návrh prošel.
Nyní: Paní xxx „dělá vlny“, neboli píše že zásadně nesouhlasí s fasádou a že žádná okbna měnit nechce (najednou jsou prý plně funkční) atd. Prý je zodpovědná a na schůzi (na které nebyla)prý nelze v tak krátké době zodpovědně rozhodnout (pominu fakt, že od března do června, měli všichni členové čas si vše důkladně rozhodnout).
Toť asi v kostce vše.
Pokud to někdo bude číst, pak děkuji, že mi (nám) věnoval svůj čas.
Milan Borkovec, Tábor
Poslední komentáře