Kroky při založení SVJ ve vchodě s SBD byty. Nastavení odměn, stanovy
V našem vchodě paneláku je 24 bytů, dříve družstevních, nyní již větší polovina vlastníků, proto družstvo informovalo správce o nutnosti založení SVJ. Cca je to 45/55% poměr podle katastru. Proběhla schůze bez výsledku (minimum lidí), proběhne tedy znova. Vypadá to, že předsednitcví vezmu já. Strávil jsem tu již x hodin pročítáním vláken, ale zeptám se na správný postup: Správce nám předložil stanovy na schválení, ale pár věcí bych tam upravil.
- na další schůzi si mám připravit vlastní stanovy, aby se mohly rovnou schválit, anebo mám na schůzi navrhnout co bych na nich doladil? Založení SVJ se stává přece při schválení stanov, ale pokud se ještě budou upravovat, schválit se mohou až po úpravě tedy zase na nějaké další chůzi?
odměna: Chci to dělat za 4.000 čistého měsíčně, pokud mě s touto podmínkou zvolí tak:
- když tuto částku rozdělím mezi příspěvek (§1180 (2)) a DPP vyjde to váhodněji, než to celé brát jen přes příspěvěk bez DPP jsem si spočítal. FÚ asi taky bude lépe koukat, než když to půjde jen přes DPP. Bude v pořádku, když ve stanovách bude znít
„Předseda spol.....svolává shromáždění, zastupuje společenství v právním vystupování, rozhoduje ve věcech spojených se správou.“ a v DPP bude předmětem smlouvy něco ve smyslu „údržbářské práce menšího rozsahu a oprav technického zařízení“ Bude to takto legislativně nenapadnutelné?
- DPP se uzavře mezi mnou a SVJ, kde budu figurovat jako zástupce zřejmě, tedy na smlouvě bude veden jako obě dvě protistrany, tedy že sám sobě uzavírám smlouvu?
- Schválení příspěvku dle §1180 (2) musí všichni nebo nadpoloviční většina? O uzavření DPP si už asi rozhodnu sám, že?
- Jak to bude s běžným hlasováním, kde stačí nadpolovina, družstevníci mají menšinu cca 45% a svého „zástupce“. Jakým způsobem tento velký člen SVJ může dát hlas na schůzi? Stačí názor zástupce, nebo se musí sejít družstevníci a nadpolovinou si rozhodnout a teprve toto rozhodnutí může jejich zástupce prezentovat? Protože např. stačí když družstevníci jako 1 člen SVJ dá nějaké stanovisko, k tomu cca 2 vlastníci a je to víc jak půlka SVJ členů. Nebo se na schůzi rozhodne podle družstevníků, kteří ráčili dorazit?
- Do dnes se platí fond oprav, který zřejmě vede družstvo. Nyní se založí „Dlouhdobá záloha…“ Družstvo by mělo naspořené prostředky převést do „nového prasátka“ nebo to ztopí a my začneme spořit od nuly? Anebo jejich fond bude pokračovat a vedle toho vlstníci budou spořit na svou hromádku zvlášť? Pokud třetí varianta, jak se pak z hromádek berou peníze např. na drobné opravy apod.?
Pokud někoho ještě zajímá vývoj u nás, tak dva notáři byli ochotni vůbec naši záležitost řešit a oba jsem musel těžkopádně přesvědčit, jak to u nás je a že neplatí „No jo, družstvo, tam je to ale úplně jinak“…
Nyní máme domluvenou schůzi již s notářem na ustavení a změnu stanov 25.2. Jsem zvědav, jak bude probíhat přechod správy družstva na SVJ…
Dnes jsem měl pohovor s kandidátem na účetního, s kterým nejspíše naváži spolupráci. Jen si nejsem jist, zda tuto spolupráci a smlouvu mohu po mém zvolení uzavřít sám, nebo to musí též odsouhlasit společenství nadpoloviční většinou, ale raději to vezmu přes schůzi, nic tím nezkazím. Pan účetní mi ukázal své výstupy a jak pracuje, ve všem mě přesvědčil a celkem i nadchnul, jen mě bude muset vyměnit sousloví „fond oprav“ za „dlouhodobá záloha na opravu a údržbu“ :-)
Držím palce.A schválit smlouvu s účetní firmou, by vám mělo (dle vašich stanov) shromáždění vlastníků.JaVa
KN uznal mou námitku k nesmyslnému požadavku ohledně „povinnosti prokázat vznik společenství“ , resp. moji namitku přijal jako ono potvrzení, kde jsem uvedl, že svj již vzniklo před pěti lety a proč a změnil záznam u našeho vchodu na „vznik společenství vlastníků prokázán“ :) Loket (Sokolov), čp 540
Blahopřeji.Nyní jste konečně na startovní čáře a můžete vyrazit vstříc světlejším zítřkům. Hodně štěstí.Java
Pokračujeme dalším krokem...
Prohlášení vlastníka je zde dne 12.2.2009. Zde je výpis z KN o prvním převodu vlastnických práv.
http://ulozto.cz/xxknRcrR/kn-s1-jpg
http://ulozto.cz/xAqXBoZu/kn-s2-jpg
Z něho, jestli správně čtu, vzniklo SVJ ke dni 1.3.2010
V KN je dále uvedena poznámka "Povinnost prokázat vznik SVJ do 19.6.2015". Jak mi paní úřednice (která vydává výpisy a opisy z KN) řekla, "měli za úkol to zadávat, kde nebyl vznik prokázán - SVJ nebylo v rejstříku, nemělo ičo."
Když jsem se paní snažil vysvětlit, že je to špatně, tvrdila mě, že se mýlím v tom, že by SVJ podle tehdy vznikalo "automaticky", pouze automaticky vznikla povinnost ho založit a zaregistrovat. (po chvíli ale sama přiznala, že ona není právníkem a u nich toto řeší někdo jiný)
Nicméně, známe stanovisko katastru. Ten má za to, že SVJ zde nevzniklo a vzniknout teprve musí, což dokazuje svým požadavkem o doložení vzniku. (jestli si neuvědomili automatický vznik dříve, nebo si sami zákon vyložili jinak nemění nic na tom, jaký postoj nyní zaujímají). Předpokládám, že dalším krokem bude na podatelnu podat ono prokázání vzniku, které ovšem nebude novým vnzikem, který očekávají, ale obdržený výpis spolu s "dopisem" ve kterém bude uvedeno, proč již podle mého názoru vzniklo s citacemi ZoVB.
Myslím si to tak správně? Jestli ano, jak vhodně formulovat dopis-prokázání vzniku? Jestli si to správně nemyslím, jaký by měl být postup?
Můj návrh:
"Prokázání vzniku SVJ:
Ve vchodě adr XXX vzniklo SVJ dne 1.3.2010 nabytím vlastnictví bytové jednotky 540/18, jako třetím vlastníkem podle §9 odst.3, z. 72/1994 Sb."
Je potřeba psát něco víc??
Výborně, máte tedy potvrzen den vzniku SVJ jako právnické osoby. Já tam čtu datum 4.3.2010.
Nesprávně jste napsal: „… známe stanovisko katastru“. Katastr je veřejný seznam nemovitostí. Není to osoba. Nemůže tedy mít názor.
Pokud míníte názor jakési tetky, která je zaměstnaná na Katastrálním úřadu, pak vás ujišťuji, že její názor je bezvýznamný – asi tak jako pátý kozí bobek, vytlačený na zelené louce za slunečného rána. Nezabývejte se tím.
Nebudete komunikovat s Katastrálním úřadem a nebudete ztrácet čas tím, že byste cokoliv podával „na podatelnu“.
Napsal jsem Vám už co máte učinit: svolat shromáždění, zvolit statutární orgán, schválit stanovy, podat rejstříkovému soudu žádost o zápis právnické osoby. Rejstříkový soud je schopen a povinen sám si zjistit, že prohlášení vlastníka budovy bylo vloženo do sbírky listin katastrálního úřadu po dni 1.7.2000, takže nepřichází v úvahu odložený vznik SVJ. Soudu doložíte datum vzniku SVJ, jak to máte potvrzeno katastrálním úřadem.
lake
KN odmítá provést změnu vlastnického práva při prodaném bytu. Žádá údaje o SVJ. Ale to nevzniklo, i když již mělo. Ale vlastníci bytů byli družstvem zastrašováni, že budou mít horší podmínky, tedy nechtějí založit SVJ. Kdo je donutí? Byt v SV je prodaný, ale pokud nedojde k zapsání do KN, kupující odstoupí od kupní smlouvy. Pro mladou rodinu, která byt prodala a peníze investovala do koupi RD je to likvidační a katastrofické.
Dobrá. K datumům,
- prohlášení vlastníka bylo 12.2.2009, tedy toto byl první vlastník jakožto SBD.
- Pak druhý vlastník (první fyzická osoba) byt č. 23 dne 7.9.2009.
- A třetí vlastník (druhá FO) byt č. 18 dne 1.3.2010, takže až ten datum 1.3.2010 je vznik SVJ ne? Pak
- byt č. 5 dne 3.3.2010
- byt č. 24 dne 4.3.2010
četl jste tedy datum pátého vlastníka, ale nám jde o třetího, mám pravdu já, nebo to pletu?
Máte pravdu, datum vzniku SVJ je 1.3.2010. Pozdější doručení listiny z KÚ nabyvatelům bytů č. 5 a č. 24 nemělo na věc již žádný vliv.
lake
Předsednictvu SBD-Rozvoj Sokolov se sídlem......... Věc.Vznik společenství vlastníků Vážené předsednictvo Jako majoritní vlastník bytové jednotky č…Vaše kompletní adresa včetně čísla parcely,si Vás dovoluji vyzvat k urychlenému sjednání nápravy ohledně zápisu již dávno vzniklého SVJ do Rejstříku společenství vlastníků.Jak vyplývá ze sdělení KÚ (v příloze) již ke dni 1.3.2010 existovaly v domě č.p..........tři bytové jednotky ve vlastnictví různých vlastníků,přičemž k rozdělení domu na bytové jednotky došlo prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne 12.2.2009.S ohledem na tuto právní skutečnost pak zde v souladu s §9 odst.3 zákona č. 72/1994 Sb. a jeho pozdější úpravě z.č. 103/2000 Sb., vzniklo společenství vlastníků bytových jednotek ze zákona.Z předchozí komunikace vyplývá,že SBD-Rozvoj Sokolov tuto skutečnost popírá s odkazem na § 9 odst.4 citovaného zákona,kdy se mylně domnívá,že zde došlo k odloženému vzniku SVJ z důvodu,že se podíl SBD na společných částech domu nesnížil na méně než jednu čtvrtinu či dokonce chce v tomto konkrétním případě nesmyslně použít z.č.311/2013 § 24 odst. 2,3,4.Tato argumentace však neobstojí se závěry NS ČR publikované v rozhodnutí pod sp.zn. 29 Cdo 616/2011,ve kterém se konstatuje,že aplikace odloženého vzniku SVJ se použije pouze v případě,že v domě konkrétně zde uváděném byly vymezeny bytové jednotky ke dni 30.6.2000 a že zde byla alespoň jedna bytová jednotka v jiném vlastnictví než původní vlastník domu.Pokud se tak nestalo nebylo v domě společných částí ve smyslu § 4 odst.2 e) zákona 72/1994 Sb.,ke kterým by mohlo SBD-Rozvoj dle citovaného zákona § 9 vykonávat správu.S ohledem na tuto skutečnost mělo SBD-Rozvoj již v roce 2010 dle §9 odst.8 předmětného zákona, jako původní vlastník svolat ustavující shromáždění společenství vlastníků,které schválí stanovy(popř.je povinno se řídit n.v. 371/2004 Sb.v jeho pozdějším znění) a zvolí si za přítomnosti notáře statutární orgán.Jelikož se tak doposud nestalo, vyzývám Vás tímto k sjednání okamžité nápravy.V opačném případě mi nezbude,než se obrátit na příslušný Rejstříkový soud o vydání příslušného rozhodnutí. Datum nacionále a podpis.
S něčím takovým jste měl jít na vaše SBD,nechat si potvrdit převzetí na svoji kopii a čekat na odpověď.Mé chyby v textu Vám opraví zdejší odborníci.Já nejsem právník.Java
Pane Werewolf,
uveďte z jakého právního důvodu se domníváte, že SVJ v domě dosud nevzniklo a že nemá platné stanovy (vzorové podle nařízení vlády). Na to Vás už upozornil JaVa.
Vaši verzi hodnotím jako velmi nepravděpodobnou. Co tvrdí družstvo může být také nepravda. Zda SVJ vzniklo Vám sdělí jedině katastrální úřad; ten k tomu uvede i den vzniku SVJ v případě, že právnická osoba již vznikla ze zákona.
Dokud si toto neobjasníte, je Vaše aktivita naprosto zbytečná.
lake
Zavolal jsem na Katastrální úřad, kde mně řekli, že bylo provedeno v r 2009 „prohlášení vlastníků“, tedy ve vchodě byly rozlišeny jednotlivé byty, ale Svj do dnes založeno nebylo. Mají tam informaci, že svj má být založeno do 19.6.2015, což již bylo.
Dojděte osobně na Váš příslušný Katastrální úřad a požádejte o tiskopis, na základě kterého požádáte o oficielní vyjádření Vašeho katastru ke vzniku SVJ ve „Vašem“ domě. Jako důvod žádosti o vyjádření katastru zadejte: Dotaz na vznik SVJ v domě č.....-celá adresa konkrétního domu. Katastr ze svých listin zjistí (domnívám se, že nadále platí, že vyjádření obdržíte zpravidla do 14 dní od podání žádosti), zda již vzniklo nebo nevzniklo SVJ ve „Vašem“ domě a vydá Vám o výsledku šetření písemnou zprávu, která je rozhodující pro další „Vaše“ postupy. Pěkný den
Děkuji za informaci. Takže určitě se nejedná o tzv. odložený vznik SVJ.
Zjistěte kdy původní vlastník převedl jednotku třetímu různému vlastníkovi (prvním vlastníkem je on sám). Pokud ke dni 31.12.2013 existovali v domě tři různí vlastníci jednotek, pak dnem vzniku SVJ(2000) je den, kdy třetímu z těchto vlastníků byla doručena listina o nabytí jednotky.
lake
ZoVB §9 odst. 4 si vysvětluji tak, že se svj založí v tomto případě, kde fungovalo družstvo, až když klesne podíl družstva na čtvrtinu. Protože tato skutečnost nenastala, NOZ pak stanovil, že svj se založí až klesne podíl družstva jen pod polovinu, což se po 1.1.14 již stalo.
Vykládam si to špatně?
Vysvětlujete si to nesprávně. Ustanovení § 9 odst. 4 ZoVB se nepoužije. Napsal jsem Vám co si máte zjistit.
lake
Zavolal jsem na Katastr tedy opět, ale bohužel toto mě po telefonu nesdělí, na to musí vystavit nějakou tabulku a paní povídala cosi o notáři, přesně jsem tomu nerozuměl. Jedno je ale jisté, Já byt kupoval v červnu 2013 a už jich tam bylo přede mnou několik, odhadem 10 určitě.
Dobře, krom tohoto, můžete mi ještě dát názor k ostatním bodům mého úvodního dotazu? Moc děkuji
Werewolfe,
prosím, dávejte svým příspěvkům nějaké smysluplné názvy, děkuji.
Z toho co uvádíte je zřejmé, že SVJ vzniklo mezi roky 2009 a 2013. Vyžádejte si písemně od KN přesný datum vzniku.
Nyní pouze musíte SVJ „ustavit“, nikoliv založit, ani SVJ nebude vznikat.
Od data vzniku musí SVJ mj. vést účetnictví.
Od data vzniku má SVJ platné stanovy, kterými se musí řídit. Např. musí doručit pozvánku všem. Seznamte se s Vašimi platnými stanovami.
SBD, nikoliv družstevníci, mají jeden hlas i když o velké síle.
U 24 bytů by asi šlo v rámci shromáždění nejdříve aby se družstevníci dohodli a pak by tím velkým nedělitelným hlasem v podstatě rozhodlo SBD o hlasování na shromáždění SVJ.
Správnější by bylo, aby nejdříve proběhla členská schůze na které by se projednávaly body, které by se opakovaně projednávaly na shromáždění. Hodně záleží na osobách které v domě máte.
Pokud skutečně budete vykonávat činnosti o kterých píšete v souvislosti s DPP, tak je to možné. Pokud je to pouze pokus obejít daň, sociální a zdravotní, tak nedoporučuji.
Já jsem stanovy v BD o 24 bytech projednával dopředu se všemi. I když nebyly ze strany členů nějaké velké připomínky dalo to dost práce, protože řada z nich měla z doslechu informace, které sice byly v rozporu s právem, ale Franta nebo Máňa jim o tom říkali. Na naší členské schůzi s notářem pak již nikdo připomínky neměl. Jakmile Vám před notářem lidi začnou sypat nápady, tak stanovy dohromady nedáte.
Hezký den!
Pavel
Milý pane zavolat nestačí.Vyžádejte si z KN „Sdělení dle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů § 9 odst.3 o převodu (včetně všech dat),kdy byla doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu rozdílnému vlastníkovi bytové jednotky ve Vašem domě.Tímto dnem u vás vzniklo SVJ ze zákona č.103/2000 Sb.§ 9 odst.3.Od tohoto okamžiku se vaše SVJ až doposud řídí n.v.371/2004 Sb.tzv.Vzorovými stanovami.Nezačínejte,prosím, stavět dům od střechy a řiďte se radami tohoto webu.Já vám věřím,že vidina "bezpracného“ výdělku 4 000 kč. měsíčně je lákavá,ale myslete na § 159 z.č.89/2012 Sb.
Děkuji za informace všem. Určitě ale neočekávám bezpracny výdělek, jak píšete. Sranda to nebude a právě proto si zde zjišťuji vše možné. Asi takhle, jestli už bude jediná možnost na mě, chci to dělat poctivě ale určitě ne zadarmo. To si to klidně může dělat někdo jiný. Ověřím si tedy ještě to založení svj…
Ok, budu se snažit dávat pozor na pojmy. Na katastru, jak jsem psal, mě bylo řečeno, že tam mají poznámku, že svj má vzniknout do 19.6.15, tedy mají za to, že ještě nevzniklo. Ale zjistím si ještě informace, o kterých jste psali. A body 3 a 4? Může zástupce členů sbd na shromáždění hlasovat za ostatní, když se na schůzi sejde např. jen 10% z sbd členů?
Werewolf napsal: „Může zástupce členů sbd na shromáždění hlasovat za ostatní, když se na schůzi sejde např. jen 10% z sbd členů?“.
Pane, při této úrovni neznalosti o nejzákladnějších principech
hlasování a fungování SVJ bych Vám velmi nedoporučoval, abyste se ucházel
o funkci ve statutárním orgánu. Pokud si něco o věci nenastudujete sám
(v právních předpisech, zde v části FAQ), budete neřízenou střelou,
která v SVJ nadělá více škody než užitku.
---------------------------------------------------------------------------
K Vaší další otázce o platbách, které vlastníci dosud hradili družstvu jako správci domu: to se nově vzniklého SVJ nijak netýká. Družstvo je v právním postavení příkazníka vůči vlastníkům jednotek v domě. Po ukončení správy domu jim družstvo předloží konečné vyúčtování. Zda někteří vlastníci budou i nadále platit nějaké částky do fondu oprav družstva – to záleží na tom, zda zůstávají členy družstva i po nabytí jednotky do vlastnictví. Zda budou jako členové BD něco hradit svému družstvu – to se SVJ nijak netýká.
lake
Děkuji. Byl bych jedině rád, když tuto funkci bude s příslušnou náležitosti dělat nikdo jiný. Bohužel takový by se k nám musel nejdřív někdo nastěhovat. Takže se svou „stávající úroveň“ právě snažím dostat na přijatelnou úroveň. Buďto by to dělal někdo s ještě mnohem nižší znalostí, nebo to nebude dělat nikdo a katastr tak zablokuje další převody. (což mě by nemuselo vadit, když už vlastníkem jsem…)
Pane Werewolfe, podle to, co jste v této diskusi zatím napsal, SVJ ve Vašem domě vzniklo před 1.1.2013, a to podle § 9 odst. 3 ZoVB. V tom případě katastr žádné převody nezablokuje (máte zřejmě na mysli, že se do veřejného seznamu nezapíše vlastnické právo a vycházíte z § 1198 odst. 2 NOZ), postupoval by totiž v rozporu s pokynem č. 44 vydaným Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, v němž je mimo jiné v čl. 7 odst. 1.4 uvedena věta: Obdobně není nutné prokazovat vznik společenství vlastníků, které vzniklo ze zákona podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, tj. v domě s jednotkami, ve kterém uvedené bytové družstvo ke dni 30.6.2000 nevykonávalo funkci správce (viz http://www.cuzk.cz/…kyny-44.aspx). Že družstvo nevykonávalo funkci správce, pokud nebyla alespoň jedna jednotka převedena do vlastnictví, je od roku 2012 postaveno najisto Nejvyšším soudem (viz http://www.slv.cz/29Cdo616/2011)
P.V.
Dnes jsem se dostal k dopisu Družstva našemu družstevnímu předsedovi, kde se píše:
…upozorňujeme, že ke dni 14.10.2014 se snížil spoluvlastnický podíl…pod hranici, kdy je vaší povinností neprodleně založit „Společenství vlastníků“. Pokud takto neučiníte, nelze provádět změny vlastníka na Katastru nemovitostí…
Tedy napsali úplnou lež…
Pane Werewolf,
tu informaci družstva si můžete ověřit na katastru nemovitostí. Zkuste si na internetu vyhledat katastr nemovitostí a v něm nahlédněte na list vlastnictví Vašeho domu, zda je tam zapsán datum posledního dne 120 denní lhůty v části D listu vlastnictví, na kterém je zapsáno bytové spoluvlastnictví budovy, pozemku nebo práva stavby (Kód jiného právního vztahu 75/236–„Povinnost prokázat vznik společenství vlastníků nejpozději“- s uvedením posledního dne této lhůty (možná to má souvislost s tou poznámkou na katastru, o které se Vám telefonicky zmínili). Katastr tímto způsobem označuje lhůtu, od které uplatňuje blokace převodů jednotek. Poté katastr neprovádí převody jednotek až do prokázání vzniku SVJ.
Na katastr jsem koukal jako první. Dole je napsáno „Povinnost prokázat vznik společenství vlastníků nejpozději“ a datum tam nevidím, ale ten mi sdělili 19.6.2015, jak jsem zde již uváděl. Každopádně nevím, proč to tam katastr dal, když vznik proběhl někdy mezi lety 2009 a 2013, nebo by si to sám něuvědomil… S nima ještě budu řešit.
Pro Werewolfa.Omlouvám se ,že se ještě jednou vracím k danému tématu,ale musím reagovat na nesmyslný dopis "Družstva vašemu předsedovi samosprávy.Prostudujte si,vytiskněte a předložte samosprávě a a ještě lépe SBD-Rozvoj Sokolov tento Judikát Nejvyššího soudu:http://kraken.slv.cz/29Cdo616/2011 a veškeré dohady o vzniku vašeho SVJ skončí.Těch Judikátů je na tomto portálu spousta.Stačí je jen číst.
Děkuji, už jsem Vás předběhl, mám to již vytištěné… Jen přemýšlím, jestli s tím čekat na svolanou schůzi předsedou samosprávy, nebo mu to vysvětlit předem.
Ve výsledku rozdíl oproti tomu co po něm družstvo chce bude akorát v tom, že se přeskočí založení a vznik a jen si zvolíme Statutáře a přijmou se stanovy (na kterých nyní pracuji). Pak „jen“ zapsání právnické osoby do rejstříku, překopání veškerých plateb, apod.
Jestliže katastr nemůže zablokovat změny ve vlastnictví (už z důvodu že se nejedná o §9 ods4), co a komu hrozí, když na zvolení SO nedojde? To jsem nikde nenašel.
Pane Werevolfe,opravdu jste četl tento zákon:http://www.portalsvj.cz/pravni-predpisy Sb?cislo=72/1994#p9 ? V Druhé části: Převody vlastnictví jednotek a výkonu vlastnického práva k jednotkám se v § 9 odst.10 píše toto:Pokud shromáždění atd.......................plní funkci orgánů společenství toto družstvo až do doby,kdy budou orgány společenství zvoleny.Co z toho plyne pro Vás?Když si na té schůzi (kde by měl být přítomen i notář)nezvolíte výbor nebo předsedu vašeho společenství vlastníků, nenaplníte zákonem stanovené podmínky pro zápis vašeho SVJ do Registru společenství.Nevznikne tady právnická osoba, které nebude přiděleno IČO a SBD-Rozvoj Sokolov bude váš správce ze zákona ,tak jak to máte určitě zapsáno v prohlášení vlastníka,jehož prostou kopii si Vám doporučuji vyžádat na Katastru nemovitostí současně s tím sdělením dle zákona 72/1994 Sb.o kterém píši na jiném místě.A aby nedošlo k omylu ze strany KÚ předložte jim k nahlédnutí ten Judikát NS,který jste si vytiskl a trvejte na tom ,aby v tom sdělení byl uveden § 9 odst.3 a ne odst.4 zák.č.103/2000 Sb.V mém případě jsem paní která mi toto sdělení připravovala musel také opravit neboť mi dokument připravila s § 9 odst.4.Požádal jsem ji o změnu odstavce na základě předloženého rozhodnutí NS.Ona si ho okopírovala,šla se poradit s nadřízenou,kde zkontrolovali datum rozdělení domu na jednotky a vypsala mi sdělení nové správné již s § 9 odst.3.Cena jedné prosté stránky je cca 20 kč. a úředně ověřené 50 kč..Je pro Vás velmi důležité vědět, co všechno je ve spoluvlastnictví všech členů SVJ vašeho domu a pozemku a co patří každé jednotlivé bytové jednotce.Také je zde uvedeno jakým způsobem se hradí společné náklady na údržbu a provoz domu a pozemku aj.Nespěchejte a v klidu si vše připravte a hlavně čtěte co zde již napsali jiní!
Zaslal jsem emailem dotaz na družstvo, aby mě sdělili, na základě čeho usuzují, že je zde povinnost založit SVJ, o jakém hranici sníženého podílu je řeč a proč by měl katastr blokovat převody (proč se tak vyjádřili jsme si již zde uvedli, ale chtěl jsem vědět, co na to odpoví oni).
Odpověď:
Založení SVJ je zákonná povinnost dle NOZ a dle zvláštního zákona č. 311/2013. Sb, kde § 24 odst.2,3,4 nařizuje vznik SVJ po 1.1.2014.( (Sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce (SBD) na společných částech domu na méně než jednu polovinu ( v případě Sportovní 540,Loket, převedeno do vlastnictví již 54,66% , podíl SBD tedy nižší!), svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu (výzva z katastru nemovitostí), shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ.))
V případě nezaložení SVJ katastr dále nepovolí převod ostatních družstevních jednotek do vlastnictví, popř. převody vlastníků (již takové případy řešíme).
Pokud nahlídnete do výpisu z katastru nemovitostí, je u vašeho domu čp. 540 dána katastrem poznámka: Povinnost prokázat vznik SVJ nejpozději…. (tím má katastr na mysli právě ty listiny, které byli SBD zaslány spolu s výzvou na založení SVJ)
Teď k věci:
Jestli mám již dostatečně zde nastudováno, tak se pletou z toho důvodu, že:
§24 (2) z. 311/2013 mluví o správci, který dle odst (1) téhož § tuto fuknci vykonával již před r. 2000. A protože podle 29 Cdo 616/2011 tuto funkci družstvo nevykonávalo před r.2000, není tedy jeho funkce správce správcem ve smyslu §24 od(2) z.311/2013 a tudíž nevzniká povinnost svj založit (založeno už stejně bylo) a KN nemá oprávnění převody blokovat. Odst (2) se tedy nevztahuje na tento případ.
-ROZUMÍM TOMU JIŽ DOBŘE???
-A formuloval jsem to správně?
Opět stavíte dům od střechy.Nejprve jste měl mít v ruce listiny z KN,tak jak Vám to zde bylo doporučeno a teprve pak se dotazovat družstva.
Ano, ohledně správce je to jak píšete. Formuloval jste to právnicky dokonale. Já bych to napsal možná trochu jinak.
| Ustanovení § 24 zákona č. 311/2013 Sb. o odloženém vzniku SVJ se pro náš dům nepoužije, neboť družstvo nikdy neplnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000. Opak jste mi neprokázali. Založení SVJ podle ustanovení § 24 tohoto zákona je ostatně nemožné z toho důvodu, že SVJ pro náš dům již existuje jako právnická osoba. Vzniklo podle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.. |
POZOR! SVJ nebylo založeno. SVJ podle ZoVB se nezakládalo, na to jste zde byl už dvakrát upozorněn.
Že v katastru je kdesi uvedena jakási nesprávná poznámka – to je zcela bezvýznamné. O vzniku SVJ ze zákona nerozhoduje katastrální úřad. Ten pouze (na žádost) osvědčí datum vzniku.
lake
Rozumím, zařídím se podle toho. Na Katastru jsem si zažádal o sdělení které jednotky byly převedeny ke kterému datumu, aby se zjistil třetí vlastník. Zajdu tam tedy ještě zažádat o sdělení prohlášení vlastníka a vezmu s sebou ten judikát.
Když se tedy nezvolí, jede se dál jako doposud. Pak se ale zřejmě skýtá jeden problém a to peníze v družstevním FO – dlouhodobé zálohy, jak to má též nazvané. Platím měsíčně částku dle rozpisu jim a součástí je i tato záloha. Jak vysvětloval p. Lake, chápu to tak, že po dotáhnutí SVJ do konce a založení vlasního bank. účtu a založení vlastní dlouh. zálohy, peníze, které se „spoří“ nyní do družstva zřejmě neuvidíme. Nejsem si jist, zda mohu hned ponížit tuto platbu o tyto zálohy nebo musím toto platit dál. Prohledal jsem web a názory jsou různé, akorát v tom mám zmatek.
Pane Werewolfe, prve jste psal, že platíte na „fond oprav“ družstva. Teď zase píšete, že hradíte dlouhodobou zálohu podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. To jsou ale dvě velmi odlišné věci!
Jde-li o zálohu na správu, pak družstvo si ji nesmí ponechat. Je povinno Vám Vaše zálohy vyúčtovat a přeplatky vypořádat, a to buď každoročně (u krátkodobých záloh), nebo po tom, co přestane vykonávat správu domu (u dlouhodobých záloh).
Pokud chcete dostávat použitelné odpovědi, musíte dávat pravdivé informace a používat správné pojmy. V ledničce doma také bezpečně rozeznáváte, zda to je máslo, nebo sádlo, nebo margarin. Naučte se přesně rozlišovat pojmy i u financí, budete to jako předseda SVJ potřebovat.
lake
V rozpisu od družstva se položka nazývá „Dlouhodobá záloha na opravy“. Myslel jsem že termín „dlouhodobá záloha“ se týká jen SVJ. No stále se učím, prosím trpělivost. Jinak nevím jaký je rozdíl mezi máslem a margarinem :)
Takže neplatí, že je toto jejich majetkem a můžou si to ponechat, protože jsem špatně terminoval?
Pane Werewolfe.Již jste se dopídil toho,že vaše SVJ vzniklo před
1.1.2014 dle z.č.72/1994 Sb.§ 9 odst.3.Přesné datum Vám sdělí KN.Od
tohoto dne byl povinen váš správce SBD-Rozvoj oddělit Účetnictví takto
vzniklého SVJ od účetnictví družstevního a vést ho samostatně dle §4
odst.1 z.č.563/1991 Sb. Pokud tak nečiní dopouští se správního deliktu
dle § 37 téhož zákona a hrozí mu za to finanční sankce.viz:http:
//www.portalsvj.cz/search/node/veden%C3%AD+%C3%BA%C4%8Detnictv%C3%AD.
Co se týče zůstatku na vašem účtu dlouhodobých záloh,se kterým nyní
hospodaří SBD-Rozvoj,tak tyto peníze je družstvo povinno poté, co si vaše
SVJ zřídí samostatný účet na tento převést,ale na to vám již
pan Lake.
JaVo,
za vedení účetnictví je odpovědná účetní jednotka. V diskutovaném případě SVJ vzniklé v období 2009 až 2013.
Tím, že má někdo jiný vést účetnictví se výše uvedené odpovědnosti SVJ nezbaví viz § 5 ZoÚ.
Pokud ale SBD patlá do svého účetnictví i účetnictví cizího subjektu SVJ nepochybně účetnictví vede v rozporu s § 8 ZoÚ a hrozí mu sankce. To bych použil při jednání s SBD.
Udávat se sice nemá, ale hrozba podnětu na FÚ, aby ověřilo, zda je účetnictví SBD vedeno správně, by mohlo napomoci SBD při rozhodování.
Hezký den!
Pavel
pane Pavle, v jiném příspěvku jste psal
http://www.portalsvj.cz/…tnictvim-svj
„SVJ je soukromoprávní subjekt. Očekávat, že v SVJ nastolí pořádek někdo z FÚ .. je naivní“
Wildo,
na svém výroku trvám. Vám se asi nelíbí. Protože jste nepoložil žádnou otázku, tak jen hádám, co vlastně svým příspěvkem chcete říci.
Že SVJ může kontrolovat FÚ ví každý, až na toho blba z FÚ, co jste citoval.
SVJ je soukromoprávní subjekt, který by měl být řízen a kontrolován svými členy.
Sice se tu již někdo sdělil svou touhu, aby vznikl státní úřad, který by vykonával dohled nad SVJ, ale to je nepochopení stavu a možná stesk po době, kdy byly uliční výbory a Státní plánovací komise, která vše „řídila“.
S účetnictvím je to podobné. Pokud by přišel FÚ na kontrolu a něco nalezl, tak uloží pokutu. Co myslíte, že se stane? Výbor pokutu zaplatí a pojede se dál. FÚ nesmí členům SVJ sdělit, zda pokutu udělil.
Několik přispěvatelů zde psalo, že se ani nedostanou k hospodaření SVJ. Takže co se změní?
Závěrem se budu opakovat, žádné FÚ nebo TO nezmění chování většiny výborů. Chování výboru musí změnit členové SVJ.
Hezký den!
Pavel
Zdravím a děkuji pane Pavel za upřesnění.Já jsem se jen pokusil v rámci svých skromných znalostí,, napovědět někomu,kdo je nyní ve stejné situaci jako jsem byl před nedávnem já.Vy i pan Lake jste věděli již tehdy ,že takových SVJ,které již dávno vznikly ze zákona jsou stovky a že molochy SBD si to nechtějí přiznat.V případě našeho SBD-Hlubina jich bylo 37 a kolik jich je v domech spravovaných SBD-Rozvoj Sokolov nám možná sdělí pan Werewolf až doporučí vedení družstva revizi všech převodů bytových jednotek před datum 1.7.2000,i když u nich je více domů stále v podílovém spoluvlastnictví a většina SVJ své IČO už mají.
Pokud se už teď rozhodujete mezi tím,zda máte obsah vašich budoucích stanov konzultovat s ostatními členy vašeho společenství,nebo o jejich znění rozhodnout sám,tak to raději vzdejte,neboť již sám název SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ říká,že o společném majetku rozhodují majitelé bytových jednotek společně.
Neříkám, že chci o nich rozhodovat, ale jestli tam přijít s návrhem, který už bude stačit odsouhlasit, anebo přijít s návrhy na změny původního (ústní formou), změny se schválí, ale aby se stanovy schválili, je asi potřeba je pak po schválení změn přepracovat. Tudíž si musí pak někdo sednout, předělat schválené změny a pak znova ostatní musí dát souhlas a tím se založí SVJ, nebo to tak není? Jen mi jde o zjednodušení procesu.
Stanovy přednesené nedávnozvoleným správcem mi připadají totiž příliš zjednodušené, strohé, v některých věcech chybné nebo nesmyslné (v jednom článku se píše o odměnách orgánu z dlouhodobých záloh, v jiném článku se správně odkazuje na §1180). Zkrátka je připravoval někdo, kdo tomu moc nerozumí. Např. je tam článek o komínech když žádný komín nemáme…
Pane Werewolf
rozhodně doporučuji, abyste stanovy vypracoval tak nejlépe, jak umíte a aby obsahovaly podmínky, za kterých jste ochoten vykonávat funkci předsedy. Následně tyto stanovy předložte k „veřejné diskusi“, nejlépe prostřednictvím vhodné webové aplikace. Jedině tak si můžete alespoň trochu pojistit, že vás byť možná s perfektními stanovami nevyprovodí ze shromáždění.
Já být jedním z vlastníků vašeho domu, tak už z principu nebudu hlasovat pro stanovy, se kterými jsem se nemohl v dostatečném předstihu seznámit a připomínkovat je.
Stanovy mohou v některých částech být „parametrické“ a teprve na shromáždění schválíte jejich konečné parametry. Na shromáždění ale nemůžete stanovy teprve tvořit a bavit se o zásadních skutečnostech.
24 bytů a 4000 čistého za měsíc. To se jen tak někomu nepovede. Jak jste to dokázal?
Poslední komentáře