Kontrola rozúčtování plateb vlastníkem bytu
Jak může vlastník bytu donutit správce a výbor SVJ, aby zveřejnili výpočty plateb, rozúčtovávaných na byty SVJ ?
SVJ má 22 bytů a správu domů mu zajišťuje původní SBD. Vlastníci bytu mají s tímto SBD podepsanou smlouvu o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. V této smlouvě jsou i stanovena kritéria, podle nichž se mají platby na jednotlivé byty rozúčtovávat. Toto SBD jako správce u finančně nejvyšších položek (Údržba a opravy, Vodné ze společných prostor) ale používá jiné způsoby výpočtů. U položky Topení pak odmítá zveřejnit způsoby přepočtů ploch jednotlivých bytů, dle nichž rozúčtování provádí. V podané reklamaci na tyto výpočty bylo vysloveno také podezření, že odpovědní úředníci tohoto SBD některé vlastníky bytů finančně poškozují a druhé zvýhodňují. Odpověď těchto úředníků, podobně jako staronových funkcionářů SVJ má jen jednu větu – „Vše je v pořádku“ Tito funkcionáři odmítají i požadavek zveřejnit souhrnný přehled ročních částek rozepsaných na jednotlivé byty v uvedených třech položkách. To by byl základní krok , jak by si vlastníci bytů mohli překontrolovat správnost rozúčtování. Vlastník bytu jako plátce má přece právo, aby mu správce doložil, že ho v příslušných platbách nepoškozuje. A když v tomto směru nepomohou funkcionáři SVJ (ať už z jakéhokoliv důvodu), tak musí jednat sám vlastník. Zdá se, že na takovýto postup nejsou úředníci SBD ochotni přistoupit.
Za této situace, kdy odpovědné osoby SBD odmítají zveřejnit potřebné informace, nezbývá zřejmě nic jiného, než řešit tento problém podáním trestního oznámení podvodu na úředníky SBD, v jejichž pravomoci je rozhodovat o uvedených způsobech rozúčtování.
Zabrousil napsal: „Vlastníci bytu mají s tímto SBD podepsanou smlouvu o převodu družstevního bytu (…). V této smlouvě jsou i stanovena kritéria, podle nichž se mají platby na jednotlivé byty rozúčtovávat.“
Obsah takové smlouvy je bezvýznamný. Ať smlouva mezi BD a nabyvatelem bytu obsahovala cokoliv, toto ujednání ztratilo účinnost okamžikem, kdy BD ukončilo správu domu (což je okamžik, kdy se správy domu ze zákona ujalo SVJ). V SVJ jste si měli následně stanovit pro služby pravidla vlastní. Pokud k tomu nedošlo, lze původní pravidla považovat za konkludentně schválená pro SVJ (pokud podle nich všichni i nadále platíte a nikdo neprotestuje).
Pokud máte v SVJ stanovena pravidla přispívání, pak není problém zkontrolovat, zda se služby rozpočítávají v souladu tímto postupem. Pravidla lze nalézt:
- v celostátně platném právním předpisu,
- v Prohlášení vlastníka budovy,
- ve stanovách SVJ,
- nebo v zápisech ze shromáždění.
SVJ je povinno sdělit Vám podle jakých pravidel se postupovalo, případně je povinno Vám doložit jejich schválené znění (pokud si je nemůžete dohledat sám).
Dále máte právo na všechny informace nutné ke kontrole všech rozúčtování a vyúčtování (ceny, náměry, koeficienty, způsoby výpočtu).
Jsou-li Vám tyto údaje odmítány, celé vyúčtování je nepřezkoumatelné a tedy neúčinné. Máte právo neuhradit doplatek služeb vyplývající z takového vyúčtování do doby, než Vám bude umožněna řádná kontrola.
Pokud jste dostal předpis záloh na správu domu, platí totéž: máte právo zkontrolovat, zda částky záloh splňují ustanovení § 15 odst. 1 a 2 ZoVB:
- výše částek odpovídá nákladům, které bude nutné vynaložit,
- přispívání vlastníka je v alikvotní výši podle jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
Nedostanete-li možnost toto zkontrolovat, je předpis záloh nepřezkoumatelný, tedy neúčinný a opět nejste povinen nic platit.
Ve Vašem vlastním zájmu doporučuji, abyste nepletl dohromady položku „záloha na správu domu“ s položkou „služby“. Co u vás přináleží pod správu a co pod služby máte mít jasně deklarováno (v Prohlášení, ve stanovách nebo usnesením shromáždění).
lake
lze upřesnit toto? :
Lze uvedené intrpretovat tak, že doposud nematerializobvaná ale konkludentně přijatá pravidla
- staro-Vlastník napadnout nemůže (neboť s nimi konkludentně souhlasil)
- ale nový-Vlastník může pravidla vymáhat ve schválené formě (=usnesením) ?
cit.: „…Máte právo neuhradit doplatek služeb vyplývající z takového vyúčtování do doby, než Vám bude umožněna řádná kontrola…“
problém neuhrazení doplatku (tedy „míče na straně SVJ“) je, že SVJ řídí cashflow logicky ve vlastním zájmu podle dopouručení pro §3/3 Vyhlášky 372/2001 uvedeném v MMR:28203/2002–71 a tak zálohy stanoví tak, aby vždy vnikly přeplatky.Pokud tedy vznikl přeplatek, pak „…právo neuhradit doplatek…“ zjěvně použít nelze – co teď?
cit.: „…máte právo na všechny informace nutné ke kontrole všech rozúčtování …“
bude li tedy po SVJ požadována faktura od dodavatele tepla aby se dalo zkontrolovat zda bylo dodrženo topné období (§2/2 Vyhlášky 194/2007) a SVJ tuto FA nepředloží nebo nebo FA uvedené informace neobsahuje – lze pak Vyúčtování (z pohledu Vlastníka bytu) považovat za vadné a oprávněně jej odmítnout?
I kdyby SVJ/Správce vyhověl v poskytnutí informací – pak je pravděpodobné, že pro zjištění správnosti poskytne POUZE papírové kopie (=obstrukce) – což ale není zdarma. Lze takovéto náklady bez dalšího započíst vůči nedoplatku (budeli tedy zjištěno pochybení v podkladech)
cit.: „…Pokud jste dostal předpis záloh na správu domu, platí totéž…“
jak by se dalo konkrétně realizovat to doložení §15/1,2 ZoVB – byl by to striktní požadavek doložení, že ostatní Vlastníci mají obdobný „předpis záloh“ včetně bankovní knihy …nebo ?
rivr
Kontrola rozúčtování plateb 2
Úvodní diskusní příspěvek měl být zřejmě podrobnější, takže jej doplním o další údaje. Pro mne jako plátce jsou nejdůležitější správné výpočty rozúčtovávaných plateb. Teorie co spadá do služeb a co do správy je vedlejší. Důležité je, že všechno co platím je položkově rozepsáno a vyúčtováno, kromě položky Údržba a opravy. Bezúspěšně jsem reklamoval, že některé mé výpočty se od výpočtů správce liší. Při tom jsem též bezúspěšně požádal správce o zveřejnění některých základních údajů, dle nichž by bylo možné překontrolovat další výpočty rozúčtování.
Ve smlouvě o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví je mimo jiné stanoveno, že SBD, které převádí byt na vlastníka – nabyvatele, je prvním správcem domu, což jest v souladu s prohlášením vlastníka budovy. Dále jsou ve smlouvě uvedena pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, opravami, údržbou a investicemi ve společných částech domu, jakož i pravidla pro správu pro správu společných částí domu s tím, že jsou součástí prohlášení vlastníka budovy. A vedle toho má každý nabyvatel – vlastník bytu s tímto SBD také uzavřenu smlouvu o zajišťování správy domu, v níž je pro správce stanovena i povinnost řídit se výše uvedenými pravidly.
Reklamace se týkala rozúčtování plateb ve třech položkách Nejednodušší je to s rozdílem ve výpočtu v položce Údržba a opravy. Zde stačí při řešení sporu znát ve smlouvě stanovený spoluvlastnický podíl a celkovou rozúčtovávanou platbu. U položky Vodné a stočné za nebytové prostory správce rozúčtovává náklady dle spotřeby vody v jednotlivých bytech s odvoláním na příslušnou vyhlášku. Takto postupoval i v případě celkové roční spotřeby vody 1232 m3, z toho na nebytové prostory 337 m3 (tj 27,35 %). Důvodem této vysoké spotřeby vody byla rekonstrukce domovní plynové kotelny, kde by kritériem pro rozúčtování nákladů neměla být výše spotřeby vody v bytech. U finančně nejvyšší položky Topení správce nechce zveřejnit požadovaný přehled přepočtených ploch jednotlivých bytů, dle nichž rozúčtovává náklady na topení. Z vyúčtování těchto nákladů lze jen zjistit, že např. u našeho bytu je snížení na přepočtenou plochu nižší, než je snížení celkové plochy. Dále správce nechce zveřejnit ani požadovaný roční rozpis plateb ve výše uvedených třech položkách v přehledu dle bytů, pomocí něhož by si vlastníci bytů mohli prověřit správnost příslušných výpočtů, prováděných úředníky SBD. Zatím mezi členy SVJ panuje názor, že si v těchto výpočtech dělají co jim libo. Bohužel, uvedené požadavky nechtějí podpořit staronoví funkcionáři SVJ. To vede k podezření, že mají obavy z kontroly těchto výpočtů. Je také zajímavá reakce většiny úředníků SBD na vlastníkem bytu předkládané žádosti či dotazy. Jejich odpověď je ve smyslu „Projednejte si věc s orgány SVJ a ty ať pak jednají s námi“
Úředníci, kteří v SBD rozhodli o způsobech výpočtu rozúčtovávaných plateb jsou odpovědní za případné finanční škody, vzniklé vlastníkům bytů. Otázka při tom je, zda jde o úmysl či nikoliv. Pochopitelná je reakce přestat platit v případě nemožnosti přezkoumání příslušných výpočtů. To však přináší problémy se soudním řízením. Méně náročnější je snad podat na odpovědné úředníky SBD trestní oznámení na podezření z podvodu. Před tím mám v úmyslu informovat o tomto kroku ekonomického ředitele SBD. Právě úvaha o tomto způsobu řešení mě vedla k zaslání diskuzního příspěvku do „portálsvj“ s tím, že někdo v této věci má už své zkušenosti. Děkuji za případné příspěvky – Zabrousil.
„Co u vás přináleží pod správu a co pod služby máte mít jasně deklarováno“
Tato povinnost odnikud přímo neplyne. Bohužel.
Ferko
Zrovna řešíme totéž co p. Zabrousil, dovolím si citovat odpověď našeho správce SBD Poruba, „Krátkodobé zálohy jsou vyúčtovány a finančně vypořádany ročně a o výši jsou vlastníci informováni dopisem. Vyúčtování záloh za období. U Vašeho SVJ se jedná o zálohy na daň z nemovitosti, ústřední topení, teplou už.vodu, studenou vodu a osvětlení.“ První kopanec, v předpisu záloh je to uvedeno zálohy na služby. Další citace: „Dlouhodobé zálohy se zúčtovávají, avšak nevypořádávají. Jejich zůstatky se převádí do následujícího roku. Jedná se o dlouhodobou zálohu na opravy, provoz domu, pojištění, příspěvek na statutární orgán a poplatek na správu domu.“ A teď lež, pro kterou to vlastně vzniklo, že nedostáváme informace o platbách, a už vůbec ne, že by shromáždění odsouhlasilo nějaké částky za co utrácí peníze vlastníků,„V předešlých letech jste dostávali oznámení o vyúčtování dlouh. záloh za oibdobí, v nichž Vám byl sdělen zůstatek záloh vypočtený na spoluvlastnický podíl..“.Dál už neopisuji, protože se mi zvedá adrenalin. Budeme chtít doložit, kdy nám bylo vyúčtováno, podotýkám, že nedělají rozdíl v předpisech záloh mezi nájemci a vlastníky i nájemci platí stejnou částku na výbor SVJ. V sestavách jsou uvedeny kopie faktur a refakturace faktur. J.
Poslední komentáře