K pravomocím pověřeného vlastníka
Je pravomocí pověřeného vlastníka zrušit rozhodnutí shromáždění SVJ?
Dovoluji si požádat o pomoc při rozklíčování přiloženého dopisu/letáku.
Dům, o kterém se v dopise hovoří, má být zateplen, shromáždění SVJ rozhodlo 7. ledna o výběru firmy D, protože nabídky firem A, B, C ač cenově levnější, nesplňovaly všechna kritéria.
Pověřený vlastník toto rozhodnutí 27. ledna zrušil s odvoláním na péči řádného hospodáře. O tomto vlastníky informoval letákem, který vlastníkům naházel do schránek.
Moje otázka zní, zda je statutární orgán oprávněn zrušit rozhodnutí shromáždění SVJ? Pakliže není, znamená to, že rozhodnutí toho shromáždění ze 7. ledna je nadále platné?
18. února se konalo další shromáždění SVJ, kde se dopis od pověřeného vlastníka probíral. Někdo navrhl, že se připraví petice s žádostí „domovní správě“, že si dům přeje firmu D. Předpokládám, že taková petice vlastníků nemá žádnou právní sílu? Vlastníci by prostě měli trvat, aby statutární orgán postupoval v souladu s rozhodnutím shromáždění?
Ptal jsem se právníka a bylo mi odpovězeno:
První rovinou může být působnost shromáždění SVJ a statutárního orgánu SVJ. Zde je třeba aplikovat § 1208 písm. f) bod 7 NOZ, podle něhož platí, že o opravně nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem rozhoduje shromáždění. Prováděcí právní předpis se nepoužije pouze pokud by stanovy určily něco jiného (např. jiné limity výdajů na opravy a údržbu, které může pověřený vlastník vynaložit, aniž by musel mít schválení shromáždění). Prováděcí právní předpis – nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví symbolické částky, které může statutární orgán vynaložit (viz § 13). Nepředpokládám, že by ve stanovách SVJ bylo nějaké zmocnění pro statutární orgán vynaložit na opravu a údržbu částku, která by mohla odpovídat nákladům na provedení zateplení. Tj. shromáždění SVJ nepochybně je tím orgánem, který o tomto typu stavební úpravy rozhoduje.
Druhou rovinou je však organizace výběrového řízení a zvolení nejvýhodnější nabídky. Statutární orgán v obecné rovině, ať již se jedná o jakoukoliv právnickou osobu musí jednat s péčí řádného hospodáře. Shromáždění sice může „posvětit“ rozhodnutí statutárního orgánu o zvolení méně výhodné nabídky, případně může tento statutární orgán zavázat k učinění právního jednání, které nebude pro SVJ výhodné, nicméně je na statutárním orgánu a jeho odpovědnosti zda takový pokyn bude respektovat. Existuje objektivní riziko, že pokud by ho respektoval, tak člen společenstva SVJ, který se hlasování neúčastnil, případně hlasoval proti, tak může se domáhat způsobené škody. Tedy pokyny tímto způsobem lze udělovat, nicméně statutární orgán nemůže respektovat pokyny, které by byly v rozporu se zákonem. Neznám věcnou stránku, jen v obecné rovině konstatuji, že pokyn by musel být formulován a odůvodněn tak, že sice se nejedná o cenově nejvýhodnější nabídku, nicméně že se jedná o ekonomicky nejvýhodnější nabídku,neboť jsou zde další kriteria – kvalita provedené práce dle referencí, rychlost, délka záruky apod.
(Téma již není aktuální, ale snažím se na případech jiných domů pochopit specifiku fungování SVJ.)
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| letak.jpg | 198.81 KB |
Chápu správně, že na statutární orgán SVJ se vztahuje část NOZ mluvící o právnických osobách a statutárních orgánech? Tedy např.:
- mohou si členové výboru SVJ rozdělit působnost dle § 156? (jeden by měl na starosti právní záležitosti, druhý ekonomické a účetní, třetí technické a stavební)
- Situace: výbor rezignuje, nebo z 3-členného výboru rezignují dva; shromáždění není usnášeníschopné, eventuálně z domu nikdo nechce kandidovat. Může kterýkoli z vlastníků (nepochybně každý vlastník má právní zájem) použít § 165 a podat soudu návrh, aby jmenoval zbylé členy výboru, nebo jednočlenného předsedu, kterého navrhující vlastník navrhne – tedy klidně externí subjekt (profesionální firmu či jednotlivce, který se živí výkonem funkcí statutárního orgánu)? SVJ pak bude tomuto „profesionálnímu“ předsedovi normálně vyplácet odměnu a tento stat.org. bude funkci vykonávat do skončení funkčního období nebo dokud ho shromáždění neodvolá? Šlo by to?
- Pokud SVJ dlouhodobě nemá stat.org., pak soud jmenuje opatrovníka? Jak by toto fungovalo u SVJ a kdo by ho platil? Opatrovník fakticky nahrazuje statutární orgán, normálně podepisuje smlouvy atd.? Do rejstříku společenství se nejspíše nezapisuje, bude tedy vůči třetím osobám osvědčovat své oprávnění zastupovat SVJ rozhodnutím soudu?
- Jak rozumíte §163 a §1205? První vpodstatě říká, že stanovy mohou část působnosti stat.org. přenést na jiný orgán PO. Druhý paragraf to ale vylučuje. Předpokládám, že se držíme §1205, protože vůči SVJ je upřesňující?
- Jaká je hranice mezi působností shromáždění a působností stat.org.? Zde na fóru se např. v minulosti diskutovalo, že účetnictví SVJ lze vést dvěma metodami – rozvahovým způsobem a výsledkovým způsobem. Který orgán je oprávněn rozhodnout, jak SVJ povede účetnictví? Předpokládejme, že z vlastníků se v účetnictví neorientuje nikdo a nikdo tedy není odborně způsobilý toto rozhodnout. Je možné rozhodnutí delegovat na externí správcovskou firmu, nebo na externí účetní, ať oni rozhodnou?
- §158 odst.2 lze chápat tak, že výbor SVJ může zasedat přes Skype, telekonferencí, emailem, chatem v uzavřené sekci webové stránky SVJ? Je zasedání výboru nějak časově omezeno? Pokud 3 členové výboru „zasedají“ po e-mailu, může komunikace trvat 2–3 dny, chápeme tuto komunikaci tak, že zasedání výboru trvalo 3 dny?
Vložil mostecak: „Do rejstříku společenství se nejspíše nezapisuje, bude tedy vůči třetím osobám osvědčovat své oprávnění zastupovat SVJ rozhodnutím soudu?“
Samozřejmě, na základě rozhodnutí soudu bude zapsán/zapsána v příslušném rejstříku. A to i tehdy, pokud „vlastník“ napadne (soudní cestou) volbu jednoho/více členů stat. org. spol.
Je přetrvávající fikcí popleteců, že „volbou“ budou určeni členové stat. porg. spol.
Nebudou (soud sice nesmí zasahovat do rozhodnutí uvnitř korporací, rozuměj, nemůže zrušit pouze „hloupé“ rozhodnutí uvnitř družstva).
My, jsme ale někde „naprosto jinde“ (z donucení v „bláznivém spolku“). Aby jsi to řádně pochopil: ze zákona nemám předkupní právo „na jednotky“. Již dnes je vlastníkem většiny jednotek v domě Mafie (Družstvo, repspk. jeho stat. orgán.), ale je obtížní rozlišit kriminální energii od čisté neschopnosti.
Nejsme v „dobrovolném spolku“. Buď zruší ÚS ČR ručení vlastníků za závazky "bláznivého spolu"", nebo přisvědčí možnosti nevstoupit/nezakládat Společenství.
Pro tebe jsou tyto úvahy fikcí, než rozhodné ÚS/NS (poté, co se bude „řízení“ vracet nižším soudním instancím), ty a tvoje děti nebudou ten byt již ani vlastnit.
Ale my v té lokalitě ty byty budeme vlastnit nadále, dokonce chceme přikoupit další (moto dne: více bytů, pouze jedno řízení).
Budeme to společně pozorovat, protože jenom bdělým náležejí práva, jak nám ÚS/NS ČR osvětlil *(podal světlo, ten světlonoš, cíz. jaz. lucifer, má své sídlo, v Brně, proto tam jsou nemovitosti „tak drahé“, mnohdy dražší než v Praze).
NSS: Vy píšete ještě nesrozumitelněji, než Lake…
Kam soud v rejstříku zapíše opatrovníka? Do části Ostatní skutečnosti, nebo kam? Protože statutární orgán to není?
mostecak: „NSS: Vy píšete ještě nesrozumitelněji, než Lake…“
(Soudy mi rozumí, pokud u odvolacího soudu "studuje jeden ze soudců
(soudkyně) „jiné spisy“, přitvrdím v argumentaci, a potom jí ta tužka vypadne z ruky).
V soudní síni bylo na chvíli ticho, všichni čekali, kdo se ujme iniciativy.
Pouze dva krát (z cca. 40 příp.) jsem byl soudem „napomenut“, že řízení „řídí oni“ a nikoliv „já“, že „co je a není absurdní“ rozhodují pouze oni.
Tak tomu samozřejmě není.
Takové „blbosti“ se ani nedostanou do „protokolu o jednání“, je to jenom o tom, zda jsi „rétor“, zda ustojíš dotazy „senátu“, jde o dotazy tří soudců.
Je to i přirozená vlastnost člověka, že nechce být u VS stavěn do role „úplného blbce“.
Musíš být „lepší“ než oni, jenom potom ti náležejí práva.
Jinak, ti nenáleží vůbec nic, svá práva musíš hájit, tak tomu bylo ale vždy.
V první řadě je třeba říci, že jste neporozuměl obsahu „letáku“. SBD Krušnohor zřejmě pro SVJ provedl výběrové řízení. Vzhledem k výběru pouze upozorňuje, že shromáždění SVJ vybralo zhotovitele, se kterým pověřený vlastník nesouhlasí.
Není tedy pravda, že by pověřený vlastník „zrušil“ rozhodnutí shromáždění. To ani nemůže, protože shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ. Pověřený vlastník je pouze statutárním (výkonným) orgánem.
Statutární orgán je ovšem JEDINÝ výkonný orgán SVJ. Proto samozřejmě může i odmítnout splnit přijaté usnesení shromáždění. Může si udělat co chce. Dokonce je přímo v zákoně uvedeno, že právnickou osobu (SVJ) zavazuje i protiprávní jednání jejího statutárního orgánu:
| 89/2012 Sb. § 167 Právnickou osobu zavazuje protiprávní čin, kterého se při plnění svých úkolů dopustil člen voleného orgánu, zaměstnanec nebo jiný její zástupce vůči třetí osobě. |
V případě, že statutární orgán odmítá splnit řádně přijaté usnesení shromáždění, je vhodné postupovat ve třech krocích:
- zamyslet se, zda statutární orgán má dostatečné argumenty pro své rozhodnutí,
- uvážit, zda pověřený vlastník nemá přece jen pravdu,
- pokud dospějete k názoru, že nemá, není nic jednoduššího než jej odvolat a zvolit statutární orgán v jiném složení.
-----------------------------------------------------------------------------
Postup při celém rozhodování ve vašem SVJ ovšem vykazuje znaky zmatenosti: shromáždění mělo natvrdo ULOŽIT statutárnímu orgánu sv7m usnesením, aby vstoupil v jednání s konkrétním dodavatelem a zajistil konkrétní návrh smlouvy. To ovšem shromáždění neučinilo. Proč?
Dobře je zde vidět nepořádek, přímo bordel v rozhodování, kdy jednotlivé osoby nevědí dobře jaké jsou jejich pravomoci, ani není zřejmé kdo vlastně rozkazuje komu. Vystupuje zde jakýsi „domovní výbor společenství vlastníků“, pak se sešlo shromáždění SVJ, které si odhlasovalo cosi jiného, pak si smluvní správce rozhodne úplně jinak. Dokonce předseda výboru SVJ byl pozván „na kobereček“ a byl potupně povinen zpovídat se představenstu SBD proč si SVJ vybralo právě jednu z uvedených firem.
Ještě štěstí, že předseda SVJ nebyl při té příležitosti svázán a zbičován, ani mu nebyl uříznut nos za jeho neposlušnost.
Čím dříve se zbavíte těchto otrokářských praktik a zvolíte si statutární orgán odlišný od smluvního správce, tím lépe bude pro vaše SVJ. Jeví se totiž, že SBD Krušnohor není zlý sluha (smluvní správce), ale může být zlým pánem (pověřeným vlastníkem), pokud mu to dovolíte. Je to na vás.
lake
Samozřejmě „mostecak“ pochopil leták nesprávně. Podle letáku pověřený správce nezrušil rozhodnutí shromáždění, ale naopak zrušil výběrové řízení, podle něhož vyhřál jiný dodavatel než si vybralo shromáždění, čímž respektoval rozhodnutí shromáždění.
To, že představensto družstva požádalo předsedu domovního výboru o vyjádření, proč si vybrali dražší firmu, považuji za normální a nevidím na tom nic takového, o čem psal lake: „pak si smluvní správce rozhodne úplně jinak. Dokonce předseda výboru SVJ byl pozván „na kobereček“ a byl potupně povinen zpovídat se představenstu SBD proč si SVJ vybralo právě jednu z uvedených firem.“
Lakeho slova „Ještě štěstí, že předseda SVJ nebyl při té příležitosti svázán a zbičován, ani mu nebyl uříznut nos za jeho neposlušnost.“ považuji za úplně nepřiměřený komentář hraničící s hloupostí.
Pověřený vlastník nerozhodl jinak, pouze vyslovil nesouhlas a upozornil vlastníky, že v takovém případě by nebylo jednáno s péčí řádného hospodáře a pověřený vlastník by nemohl nést za takový výběr odpovědnost. Vůbec se mu nedivím, že se tak snaží získat argumenty v případě nesouhlasu některého vlastníka, který by mohl obvinit pověřeného vlastníka z porušení péče řádného hospodáře a vyžadovat po něm náhradu škody.
Na uvedeném postupu pověřeného vlstníka nevidím žádné otrokářské praktiky, o kterých hovoří lake.
No jo, asi máte pravdu, to zrušení se vztahuje k výběrovému řízení (nedohodli se zástupci domu se zástupci SBD Krušnohor jak je zmíněno v samém úvodu dopisu). Co by pak znamenala formulace „Zrušeno bez důvodu“, když vzápětí velmi podrobně toto zrušení zdůvodňují? A kdo výběrové řízení zrušil, pověřený vlastník (=SBD Krušnohor)?
Formulaci „Zrušeno bez důvodu“ si vysvětluji tak, že po dotazu na předsedu proč si vybrali podle ceny až čtvrtou nejvhodnější firmu, ten důvod neuvedl, jen se odvolal na zápis ze shromáždění. A sám víte, jak obvykle vypadají zápisy (protokoly) se shromáždění. Obsahují jen usnesení bez bližšího vysvětlení a odůvodnění.
Pane mostecaku, to musíte přece vědět Vy, kdo výběrové řízení zrušil: ten, kdo je vypsal.
A kdo je vypsal – to zase víte jen Vy. My to netušíme.
Pokud výběr vyhlásilo SVJ, pak o výsledku rozhodlo SVJ. Tedy konkrétně jeho statutární orgán (pokud si shromáždění před tím výslovně nevymínilo, že o vítězi výběru bude rozhodovat samo).
Nu, a pokud výběr vypsal smluvní správce, pak samozřejmě o výsledku rozhodl smluvní správce. SVJ v tomto případě do toho nemá co mluvit.
lake
Omlouvám se, měl jsem to pro pochopení kontextu napsat do úvodního příspěvku, doplňuji dodatečně:
SVJ pod protektorátem SBD Krušnohor jsou organizována tak, že SBD Krušnohor je v dvojroli pověřeného vlastníka a smluvního správce. V každém SVJ je pak zřízen tzv. domovní výbor (článek VI a XI stanov, vzorový zápis ze schůze), který funguje jako kontaktní (pomocný) orgán pověřeného vlastníka.
„Pan předseda“ zmíněný v letáku tedy není předsedou výboru (stat. org.), ale předsedou onoho domovního výboru.
Poslední komentáře