Jak rozumět požadavku § 1132 NOZ
§ 1132 K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. tribjar
Jak je to v případě úvěru, se splatností 15 let, který si „vezme“ SVJ. Již nepostačí 3/4 ?
Na takový úvěr samozřejmě postačí kvórum dané stanovami, minimálně nadpoloviční většina přítomných jak je stanoveno ustanovením § 1206 NOZ. Jde o ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (vč. § 1132). Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014, z něhož cituji:
„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“
Lakeho nesmysly neberte vážně.
Vojtěch píše nepravdu. Ze směšně vadného názoru soudce nelze vycházet, neboť je rozporný se zákonem a soudce nebyl schopen uvést z jakého nosného (nosných) důvodu (důvodů) se odchyluje od znění zákona.
Soudce napsal: „Ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí.“
Pravdou je, že ustanovení § 1206 je ustanovení speciální. Vůči tomuto konstatování nelze ničeho namítat. Je ovšem nutné vzít v úvahu zejména OBSAH tohoto speciálního ustanovení.
On si to pan soudce zapomněl přečíst, že ano.
Speciální ustanovení § 1206 NOZ zní:
| 89/2012 Sb. § 1206 (2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. |
Takže i osoba srozumem průměrného člověka chápe, že ono speciální ustanovení § 1206 odkazuje na zákon, to jest na ta ustanovení kterékoliv části kteréhokoliv zákona, která upravují rozhodování mezi spoluvlastníky. Tato zákonná ustanovení jsou například: § 1128, § 1129, § 1132, § 1133 NOZ, § 6 zákona č. 67/2013 Sb., atd.. Všechna tato ustanovení samozřejmě mají přednost před použitím kvora „nadpoloviční většina přítomných“.
Kdyby si pan soudce přečetl co je obsaženo v § 1206, nemusel se snažit popleteně „poučovat“ žalobce. Ono totiž poučování bez znalosti zákona působí nesmírně směšně. A zvláště to platí pro soudce …
lake
Dobrý den. I když je „vlákno“ z dřívější doby, zkusím požádat o výklad k následujícímu. V roce 2013, došlo k podpisu dokumentu nazv. „Dohoda o narovnání dle §585 a násl. OZ“ , uzavřené členy statut. orgánu našeho SVJ. Dohoda měla uzavřít a hlavně nahradit soudní spor s vl. nebyt. prostor našeho domu (dříve kryt CO). Smyslem bylo, vyřadit tohoto vlastníka z povinnosti hradit zálohy a vypořádat náklady za spotřebované teplo v jím vl. prostorách a prostorách % podílu na spol. částech domu (9,43 %). Dohoda měla zavazovat SVJ k prominutí plateb za teplo z minulosti vedené jako dluh k vlastníkovi , ale i do budoucna. Taky se tak stalo a v letech 2014 a dále č. statu orgánu nezahrnovali vlastníka do výpočtu za spotřebované teplo. Tak došlo k tomu, že částku řádně vedenou jako dluh – cca 17 000 Kč, naúčtovali jednotlivým vlastníkům k úhradě z jejich účtů (ve výši % vl. podílů) z „fondu dlouhodobých záloh na správu a údržbu domu“ Upozornění na nesprávný postup nybyl akceptován. Snaha o řešení – podáním tr. ozn na PČR – odmítnuto, žaloby podané soudu – soustavně odmítány vč. st. zastupitelství s odůvodněním nejasnosti žalob a jejich neúplnost. Takto se spor táhne do dnešního roku. Něco se ale stalo (pokud neprosákla info ze soudu) , neboť na shr. 2016, podal stat. orgán , po přiznání, že postup v roce 2013 byl špatný – a nechal návrh odsouhlasit usnesení, kterým vrací vlast. b.j. částky naúčtované v roce 2013 ve vyúčtování (ve výši cca 17 000 Kč), a úhradu za dluh tepla vlast. neb. prostor , provede vyúčtování v hospodaření roku 2015 tak, že zadá zpracovateli tepelných spotřeb úkol, aby částku za rok 2013 (cca 17 000 Kč) rozpočítal jednotlivým b.j. – vlastníkům k jejich b.j., jako nadspotřebu nad jimi vlastněné % podíly evidované v KÚ. Bohužel sází na neznalost vlastníků a na shromáždění bylo toto usnesení odsouhlaseno ve výši 62,67 % všech vlastníků. Jsem nadále přesvědčen o tom, že mělo dle Zákona 67/2013 Sb dojít před tímto krokem k dohodě – písemné !!!, všech 100 % vlastníků. Zajímal by mně názor odborníků – zejména p. Lakeho(jehož příspěvky s oblibou sleduji), zda jedná statut. orgán v rozporu se zákonem a nechová se dle § 159 NOZ jako nedobrý hospodář. Ještě bych rád znal názor na platnost textu Stanov (narychlo schválených), které říkají že : (11) O způsobu rozúčtování služeb rozhodne shromáždění tříčtvrtinovou většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek; nedojde-li k rozhodnutí společenství, rozúčtují se náklady na služby podle zákona č. 67/2013 Sb. ------
Podle odb. diskuzí , však má jít pro platnost usnesení při schvalování o 2/3 většinu všech vlastníků v domě ! Zřejmě by měl být zákon nadřazen nad Stanovami, pokud je v ním v rozporu, stejně jako by měl mít i pro tento případ povinnost statut. org. dodržet zákon 67/2013 Sb a vyžadovat pro navržené usnesení písemnou dohodu 100 % vl. b.j. a text stanov by byl tak neplatný.
Ing. Krejča Děkuji za reakce
Pan lake uvedl:
„Takže i osoba srozumem průměrného člověka chápe, že ono speciální ustanovení § 1206 odkazuje na zákon, to jest na ta ustanovení kterékoliv části kteréhokoliv zákona, která upravují rozhodování mezi spoluvlastníky. Tato zákonná ustanovení jsou například: § 1128, § 1129, § 1132, § 1133 NOZ, § 6 zákona č. 67/2013 Sb.“
Pro SVJ platí speciální ustanovení § 1206 o schvalovacím kvóru s odkazem na zákon, tj. pokud zákon stanoví vyšší kvórum platí vyšší kvórum. Ale to platí samozřejmě jen tehdy, pokud je v tom zákonném odkaze uvedeno, že se uplatní u „bytového spoluvlastnictví (SVJ) (pro ně přece platí speciální úprava v části "bytové spoluvlastnictví“). To ovšem v ustanoveních § 1128 až 1333 uvedeno není, na rozdíl od § 6 zákona č. 67/2013 Sb., kde je uvedeno „společenství“.
- Vojtěch napsal: „Ale to platí samozřejmě jen tehdy, pokud je v tom zákonném odkaze uvedeno, že se uplatní u „bytového spoluvlastnictví (SVJ)“
Vojtěchu, nic takového v § 1206 obsaženo není. Máte-li rozum průměrného člověka a umíte-li číst, měl byste to poiznat. Ustanovení § 1206 obsahuje pouze obecný odkaz na zákon, případně na stanovy. Přestaňte si vymýšlet vlastní fantazie.
Kdyby snad zákonodárce měl v úmyslu v § 1206 odkázat pouze na obsah oddílu č. 5 „Bytové spoluvlastnictví“, odkázal by v textu nepochybně pouze do oddílu č. 5 o bytovém spoluvlastnictví. V takovém případě by ovšem příslušná věta § 1206 NOZ musela být formulována takto: „K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo USTANOVENÍ TOHOTO ODDÍLU vyžadují vyšší počet hlasů.“
Netušíte vůbec jaká jsou obecná výkladová pravidla právních předpisů. Odkazuje-li zákonodárce ve speciálním ustanovení na „zákon“ bez bližší specifikace, míní tím kterékoliv ustanovení kteréhokoliv zákona. A speciální ustanovení § 1206 neobsahuje žádnou speciální právní úpravu ani u běžného rozhodování spoluvlastníků, ani u rozhodování o významné změně společné věci, ani u rozhodování o zatížení společné věci, ani o rozhodování o rozúčtování nákladů na vytápění. Proto se v souladu s § 1206 použijí příslušné právní normy z obecné části NOZ o spoluvlastnictví, případně příslušné ustanovení ze zákona 67/2013 Sb.. Zákonodárci se to prostě nechtělo opisovat, když už to v NOZ jednou je.
Podrobně jsem to vysvětlil na portálu obczan.cz, tak si to tam přečtěte: https://obczan.cz/…5/pododdil-5?….
lake
K rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. Práva vlastníka či spoluvlastníka věci příkladmo jsou:
- právo věc držet (ius possidendi),
- právo věc užívat (ius utendi)
- právo požívat plody a užitky (ius fruendi)
- právo s věcí nakládat (ius disponendi)
Například rozhodnutí o pronájmu společné místnosti v domě je omezením práva vlastníka věc (sám) užívat, a zároveň jde o omezení práva s věcí nakládat.
Jestliže si vlastníci jednotek schválí, že společnou garáž bude užívat pouze jeden z nich na dobu do deseti let, jde o běžné hospodaření se společnou věcí. Pokud výhradní užívání garáže má přesáhnout dobu deseti let, je k tomu již potřebný souhlas všech. (V obou případech náleží vyloučenému spoluvlastníku náhrada v penězích, jestliže vznese takový požadavek.)
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. Vypíšu zde příkladmý přehled omezení vlastnických práv, která mohou být zapisována do katastru:
- právo stavby,
- věcné břemeno (služebnost),
- zástavní právo,
- budoucí zástavní právo,
- podzástavní právo,
- předkupní právo,
- budoucí výměnek,
- přídatné spoluvlastnictví,
- správa svěřenského fondu,
- výhrada vlastnického práva,
- výhrada práva zpětné koupě,
- výhrada práva zpětného prodeje,
- zákaz zcizení nebo zatížení,
- výhrada práva lepšího kupce,
- ujednání o koupi na zkoušku,
- nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka,
- pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka,
- vzdání se práva na náhradu škody na pozemku,
- rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám
Samotné věcné břemeno (služebnost) uvedené na druhém řádku seznamu může mít různou podobu a záleží pouze na ujednání stran. Některé druhy služebnosti upravuje NOZ výslovně:
- Opora cizí stavby (§ 1269)
- Služebnost okapu (§ 1270)
- Právo na svod dešťové vody (§ 1271)
- Právo na vodu (§ 1272)
- Služebnost rozlivu (§ 1273)
- Služebnost stezky, průhonu a cesty (§ 1274 a násl.)
- Právo pastvy (§ 1278 a násl.)
- Užívací právo (§ 1283 a násl.)
- Požívací právo (§ 1285 a násl.)
- Služebnost bytu (§ 1297 a násl.)
- Reálné břemeno (§ 1303 a násl.)
Další omezení vlastnických práv jsou záludná v tom, že nemusí být uvedena v katastru. Patří sem:
- Služebnost inženýrské sítě (§ 1267 a násl.)
Příklad: poskytnou-li vlastníci jednotek právo pastvy kozy na společném pozemku okolo domu na dobu do deseti let, jde o běžné nakládání se společnou věcí. Poskytnou-li toto právo na dobu přesahující 10 let, je potřebný souhlas všech spoluvlastníků.
lake
Do deseti let se změní sposta vlastníků bytů. Jaký to má vliv na předchozí souhlas (domluvu) tech, co už vlastníky nebudou? Noví vlastníci s tím nemusí souhlasit. Jak se to pak řeší?
Samozřejmě, že nový vlastník bytu nemusí souhlasit s tím, co si soukromě dohodli někteří vlastníci jednotek mezi sebou. Je třeba rozlišit věcná práva a povinnosti (které přecházejí s nabytím vlastnictví věci) od obligačních práv a povinností (která se vážou ke konkrétní osobě bez ohledu na to jaký majetek vlastní).
Například nabyvatel jednotky může odmítnout odebírat a hradit některou službu, spojenou s užíváním bytu, není-li povinnost k jejímu odběru zakotvena v prohlášení vlastníka budovy, nebo ve stanovách SVJ, nebo v katastru nemovitostí na listu vlastnictví jednotky.
Nabyvatel jednotky nebude hradit dluh předchozího vlastníka jen proto, že členové výboru by si to naivně přáli.
Právě pro nepochopení rozdílu mezi věcnými a obligačními právy je zde v diskusích – i mezi českými prasečími právníky – tolik divení a nechápání ohledně zcela triviální skutečnosti, že na nabyvatele jednotky nepřechází sama od sebe povinnost hradit dluh předchozího vlastníka.
Vztah dlužník-věřitel patří mezi typické obligační (závazkové) vztahy mezi osobami. Pokud má SVJ zájem, aby povinnost vlastníka splácet svůj dluh přešla na budoucího nabyvatele jednotky, musí členové výboru použít to, co mají mezi ušima (mozek). Měli by zatížit jednotku dlužníka zástavním právem ve prospěch SVJ, nebo nechat zřídit reálné břemeno na jednotce podle § 1303 NOZ. Namísto toho fantazírují o § 1186 NOZ, jako by se tam skrýval nějaký nevyslovený přechod dluhu.
Povinnost, která má automaticky přejít na nabyvatele jednotky, musí tedy být definována jedním ze čtyř způsobů:
- věcné břemeno zapsané v katastru
- prohlášení vlastníka budovy
- stanovy SVJ
- zákon
lake
Poslední komentáře